Решение от 22 сентября 2020 г. по делу № А63-5206/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-5206/2020
г. Ставрополь
22 сентября 2020 г.
Резолютивная часть решения объявлена 08 сентября 2020 года Решение изготовлено в полном объеме 22 сентября 2020 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола помощником судьи Пузановой В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, ОГРН <***>, г. Ессентуки,

к обществу с ограниченной ответственностью «Русский дом», ОГРН <***>, г. Ессентуки,

о взыскании арендной платы и пени,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО «Русский дом» (далее – общество) о взыскании 116 762,56 руб. арендной платы за период с 20.12.2017 по 30.09.2019 и 13 260,29 руб. пени за период с 15.03.2018 по 30.09.2019 по договору аренды от 21.09.2018 № 468-з.

Ответчик отзыв на иск не представил. Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

На основании постановления главы города Ессентуки от 20.12.2012 № 2578 между комитетом и обществом заключен договор аренды земельного участка от 23.09.2013 № 610-з (далее – договор № 610-з) земельного участка с кадастровым номером 26:30:030327:1 общей площадью 2 497,2 кв.м, расположенного по адресу: <...>, для использования под производственные помещения, сроком по 19.12.2017.

Согласно пункту 1.2 договора № 610-з на земельном участке расположены нежилые строения, которые принадлежат обществу на основании договора купли-продажи от

27.04.2000, свидетельств о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 03.05.2000 серии КН 26 №№ 105616, 105620, 105622, 105619, 105618, 105621, 105617.

Как следует из представленных выписок из ЕГРН, на спорном земельном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности здания – производственные строения с кадастровыми номерами 26:30:030327:72 (запись о регистрации от 13.05.2000 № 26-01/30-9/2000-61), 26:30:030327:73 (запись о регистрации от 03.05.2000 № 26-01/30-9/2000- 63), 26:30:030327:74 (запись о регистрации от 03.05.2000 № 26-01/30-9/2000-58), 26:30:030327:75 (запись о регистрации от 13.05.2000 № 26-01/30-9/2000-62), 26:30:030327:76 (запись о регистрации от 03.05.2000 № 26-01/30-9/2000-60), 26:30:030327:78 (запись о регистрации от 13.05.2000 № 26-01/30-9/2000-59).

Пунктом 5.2 договора № 610-з предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Договор № 610-з был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время – Единый государственный реестр недвижимости, ЕГРН) за номером 26-26-35/049/2013-900 от 09.01.2019.

21 сентября 2018 г. стороны заключили договор № 468-з (далее - договор № 468-з) аренды вышеуказанного земельного участка на новый срок.

Согласно пункту 1.3 договора № 468-з в качестве основания заключения договора аренды земельного участка указаны записи о государственной регистрации права собственности от 03.05.2000 №№ 26-01/30-9/2000-61, 26-01/30-9/2000-63, 26-01/30-9/2000-62, 26-01/30-9/2000-60, 26-01/30-9/2000-59, 26-01/30-9/2000-58, 26-01/30-9/2000-57.

Срок аренды участка установлен на 49 лет с 20.12.2017 по 19.12.2066 (пункт 2.1 договора № 468-з).

Договор № 468-з зарегистрирован в ЕГРН 24.10.2018 за номером 26:30:030327:126/001/2018-3.

Пунктом 3.2 данного установлено, что арендная плата начисляется с момента фактического пользования земельным участком.

В пункте 3.3 договора № 468-з указано, что в ввиду того, что действие договора наступило с момента фактического пользования земельным участком, стороны договорились акта-приема передачи не делать.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено внесение арендной платы арендатором равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года.

Претензией от 13.01.2020 № 20-61/з истец предлагал ответчику погасить задолженность и пеню по вышеуказанному договору аренды. Претензия направлена ответчику 13.02.2020, что подтверждается списком № 70 внутренних почтовых отправлений.

Неисполнение претензии послужило основанием для обращения в арбитражный суд

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Истцом ко взысканию заявлено 116 762,56 руб. арендной платы за период с 20.12.2017 по 30.09.2019.

Арендная плата рассчитывалась комитетом на основании постановлений Правительства Ставропольского края, утвердивших порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Вместе с тем спорный земельный участок расположен на территории курорта Ессентуки, отнесенного постановлением Совета Министров СССР от 28.08.1970 № 723 к курортам общесоюзного значения, а в последующем постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 № 14 признанного курортом федерального значения.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Закон № 244-ФЗ) земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу названного Закона, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями 8 - 11 вышеназванной статьи.

Из части 11 статьи 1 Закона № 244-ФЗ следует, что к муниципальной собственности относятся земельные участки, находящиеся в границах курортов федерального значения, право федеральной собственности на которые не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу данного Закона.

Поскольку на момент вступления в силу Закона № 244-ФЗ право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок не было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, объекты недвижимого имущества, принадлежащие федеральной собственности или собственности субъекта Российской Федерации, на нем

отсутствовали, в силу положений части 11 статьи 1 Закона № 244-ФЗ спорный земельный участок относится к муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 19 ЗК РФ в муниципальной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации.

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления.

Таким образом в спорный период применению подлежит Порядок определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки, утвержденный решением Совета города курорта Ессентуки Ставропольского края от 23.12.2011 № 130 (далее – Порядок № 130), а с 28.02.2019 - Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки, утвержденный Решением Думы г. Ессентуки от 27.02.2019 № 18 (далее – Порядок № 18).

При этом постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 № 582» дополнены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, абзацем следующего содержания: «принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».

Постановление Правительства РФ от 05.05.2017 № 531 вступило в силу 12.08.2017.

Курорты входят в состав земель особо охраняемых территорий (статья 96 Земельного кодекса РФ) и подлежат особой охране на основании пункта 3 статьи 4 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды». Согласно пункту 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» земли таких территорий не подлежат приватизации.

В связи с этим с 12.08.2017 арендная плата за спорный земельный участок не может превышать размер земельного налога, установленного в отношении земельных участков, предназначенных для использования в сходных целях.

Кроме того Решением Думы г. Ессентуки от 26.06.2018 № 55 Порядок № 130 дополнен пунктом 8.1 аналогичного содержания: В случае если в отношении земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с настоящим Порядком, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, размер арендной платы определяется в размере земельного налога.

В пункте 10 Порядка № 18, действующего в настоящее время, также указано, что в случае если в отношении земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с настоящим Порядком, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, размер арендной платы определяется в размере земельного налога.

Согласно решению Совета города Ессентуки от 10.11.2010 № 14 «Об установлении и введении земельного налога на территории муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки» с 1 января 2017 года ставка земельного налога составляет 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка 26:30:030327:1 установлена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» в размере 5 484 650,30 руб.

Учитывая неверное исчисление истцом размера арендной платы на основании Порядка, установленного постановлением Правительства Ставропольского края (постановлением № 112-п от 29.03.2016, вступившего в силу 01.04.2016), а также наличие платежей ответчика (в отношении которых подлежит установлению их относимость к конкретному периоду), суд полагает необходимым произвести пересчет размеров арендной платы за период со 2 квартала 2016 года (за 1 квартал 2016 года и предыдущие периоды ставка арендной платы, установленная ранее действовавшим Порядком, утвержденным постановлением Правительства Ставропольского края № 64-п от 16.04.2008, и ставка, установленная Порядком № 130 совпадали – 5 %).

Период аренды

кадастровая стоимость, руб.

Ставка, %

годовой размер арендной платы,

руб.

арендная плата за период, руб.

01.04.2016

30.06.2016

5484650,3

5

274232,52

68183,5

01.07.2016

30.09.2016

5484650,3

5

274232,52

68932,76

01.10.2016

31.12.2016

5484650,3

5

274232,52

68932,76

01.01.2017

31.03.2017

5484650,3

5

274232,52

67618,98

01.04.2017

30.06.2017

5484650,3

5

274232,52

68370,3

01.07.2017

11.08.2017

5484650,3

5

274232,52

31555,52

12.08.2017

30.09.2017

5484650,3

1,5

82269,75

11269,83

01.10.2017

19.12.2017

5484650,3

1,5

82269,75

18031,73

Всего:

402 895,38

При этом по состоянию на конец 1 квартала 2016 года у ответчика имелась задолженность в размере 27 305,01 руб.

Согласно материалов дела ответчиком произведены следующие платежи по оплате арендной платы за спорный земельный участок: 40 481,80 руб. (платежное поручение № 118 от 28.04.2016), 40 841,80 руб. (платежное поручение № 218 от 28.07.2016), 40 841,80 руб. (платежное поручение № 298 от 01.11.2016), 40 841,80 руб. (платежное поручение № 9 от 27.01.2017), 40 836,84 руб. (платежное поручение № 61 от 15.05.2017), 40 836,84 руб. (платежное поручение № 89 от 25.07.2017), 40 836,84 руб. (платежное поручение от 26.10.2017 № 114), 40 836,84 руб. (платежное поручение от 26.03.2018 № 15), 40 836,84 руб. (платежным поручением от 04.05.2018 № 21), 36 747,59 руб. (платежным поручением от 18.10.2018 № 28), 36 747,59 руб. (платежным поручением от 18.10.2018 № 29).

Истец учитывая платежи ответчика, относит их по мере поступления сначала в погашение арендной платы за период с 2016 г. по 19.12.2017, а в оставшейся части за период с 20.12.2017.

Оценивая относимость платежей, суд исходит из следующего.

Произведенные ответчиком платежи в назначении платежа имеют ссылку на договор № 610-з, по которому ответчик до заключения договора № 468-з арендовал спорный земельный участок.

При этом договором № 610-з был установлен срок аренды по 19.12.2017, однако после этой даты пользование спорным земельным участком продолжилось ввиду нахождения на нем зданий общества, поэтому данный договор считался возобновленным на неопределенный срок, а с момента заключения договора № 468-з договор № 610-з прекратился и правоотношения по пользованию земельным участком продолжились в рамках нового договора.

Пунктом 2.1 договора № 468-з стороны фактически распространили его условия на правоотношения, существовавшие в период с 20.12.2017 по дату заключения нового договора (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем по обоим договорам предметом аренды являлся один и тот же земельный участок, а в платежных поручениях ответчика указывались конкретные периоды (кварталы), за которые производилась оплата.

Так, в платежных поручениях № 21 от 04.05.2018, № 28 и № 29 от 18.10.2018 указаны периоды: за 1 кв. 2018 г., за 2 кв. 2018 г. и за 3 кв. 2018, соответственно. Исходя из положений статьи 319.1 ГК РФ данные платежи не могут быть отнесены в счет погашения арендной платы за спорный земельный участок за период по 19.12.2017.

Платежное поручение № 15 от 26.03.2018 имеет указание в назначении платежа на оплату за 4 кв. 2017 г., поэтому подлежит отнесению в счет арендной платы за период по 19.12.2017.

Следовательно общая сумма платежей, относящихся на период по 19.12.2017, равна 326 714,56 руб. (по платежным поручениям № 118 от 28.04.2016, № 218 от 28.07.2016, № 298 от 01.11.2016, № 9 от 27.01.2017, № 61 от 15.05.2017, № 89 от 25.07.2017, № 114 от 26.10.2017, № 15 от 26.03.2018).

Таким образом, сумма задолженности за периоды по 19.12.2017 составляет 103 485,83 руб. (27 305,01 + 402895,38 - 326 714,56).

В то же время данная сумма долга не заявлена ко взысканию по настоящему делу. Неверные расчеты истца не могут служить основанием для ее взыскания, поскольку суд не вправе выходить за пределы исковых требований, которыми является долг за период с 20.12.2017 по 30.09.2019.

Учитывая изложенное, судом установлено отсутствие переплаты за предыдущие периоды и с учетом платежей по платежным поручениям № 21 от 04.05.2018, № 28 и № 29 от 18.10.2018 сумма долга за спорный (заявленный) период составляет 32 344,80 руб.

Истцом также ко взысканию заявлено 13 260,29 руб. пени за период с 15.03.2018 по 30.09.2019.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить

кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В период до 21.09.2018 (дата заключения договора аренды № 468-з) действовал договор № 610-з.

Вместе с тем оба договора предусматривают одинаковые сроки внесения арендной платы и одинаковый размер неустойки за просрочку оплаты.

Новые сроки внесения платы за период с 20.12.2017 по 20.09.2018 договором № 468-з не установлены.

Таким образом в данном случае истец вправе требовать взыскание неустойки как за период после 21.09.2018 на основании договора № 468-з, так и за период до 21.09.2018 (в соответствии с условиями договора № 610-з).

При этом неустойка за 15.03.2018 (за этот один день) может быть начислена только на задолженность за период с 20.12.2017 по 31.12.2017, поскольку срок внесения арендной платы за 1 квартал 2018 года – не позднее 15.03.2018, следовательно неустойка подлежит начислению со следующего дня. Аналогичным образом неустойка подлежит начислению с 16 числа соответствующего месяца за последующие спорные периоды.

С учетом этого и пересчета размера основного долга сумма пени составляет:

Период аренды

Годовой

размер

арендной

платы

Арендная

плата за

период

Платежи

Долг/

переплата

Период начисления

пени

Сумма

пени

20.12.17

31.12.17

82269,75

2704,76

2704,76

15.03.18

15.03.18

2,7

01.01.18

31.03.18

82269,75

20567,43

23272,19

16.03.18

26.03.18

255,99

23272,19

27.03.18

04.05.18

907,62

40836,84

-17564,65

05.05.18

15.06.18

-

01.04.18

30.06.18

82269,75

20567,44

3002,79

16.06.18

15.09.18

276,26

01.07.18

30.09.18

82269,75

20567,44

23570,23

16.09.18

18.10.18

777,82

36747,59

-13177,36

19.10.18

18.10.18

-

36747,59

-49924,95

19.10.18

15.11.18

-

01.10.18

31.12.18

82269,75

20567,44

-29357,51

16.11.18

15.03.19

-

01.01.19

31.03.19

82269,75

20567,43

-8790,08

16.03.19

15.06.19

-

01.04.19

30.06.19

82269,75

20567,44

11777,36

16.06.19

15.09.19

1083,52

01.07.19

30.09.19

82269,75

20567,44

32344,8

16.09.19

30.09.19

485,17

Всего: 3789,08

По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Русский дом» в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки 36 133 рубля 88 коп., из которых 32 344,80 руб. основного долга и 3 789,08 руб. неустойки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Русский дом» в доход федерального бюджета 1362,01 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Э.И. Орловский