Решение от 25 апреля 2022 г. по делу № А45-6638/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-6638/2022
г. Новосибирск
25 апреля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 апреля 2022 года

Полный текст решения изготовлен 25 апреля 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного помощником судьи Клименко А.А., рассмотрев дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Рождественское», п. Рождественский Новосибирской области, ИНН: <***>

к администрации Карасукского района Новосибирской области, г. Карасук

третьи лица: 1) администрация Ирбизинского сельсовета Карасукского района <...>) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск

о признании права собственности на нежилые здания

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1, по доверенности от 11.01.2022, диплом №ВСБ0976992 от 06.04.2005, паспорт,

от ответчика: не явился, извещен,

от третьих лиц: не явились, извещены,

у с т в н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Рождественское» (далее - ООО «Рождественское») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области к администрации Карасукского района Новосибирской области с иском о признании права собственности на следующие нежилые здания: коровник, общей площадью 1035,8 кв.м., находящийся по адресу: Новосибирская область, Карасукский район, поселок Рождественский, расположенный в кадастровом квартиле: 54:08:028602; телятник, общей площадью 1721,9 кв.м., находящийся по адресу: Новосибирская область, Карасукский район, поселок Рождественский, расположенный в кадастровом квартиле: 54:08:028602; зерносклад, общей площадью 429, 6 кв.м., находящийся по адресу: Новосибирская область, Карасукский район, поселок Рождественский, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:08:028602:449.

Администрация Карасукского района Новосибирской области в отзыве на иск полностью признала предъявленные по делу требования, судебное разбирательство по делу просит провести в отсутствие своего представителя.

В соответствии с ч. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в случае, если лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте предварительного судебного заседания не заявили возражений относительно рассмотрения дела в их отсутствие, арбитражный суд вправе завершить предварительное судебное заседание и перейти к рассмотрению дела в судебном заседании по существу заявленных по иску требований.

Ввиду отсутствия соответствующих возражения сторон суд завершил предварительное судебные заседание и перешел к судебному разбирательству в судебном заседании.

Рассмотрев материалы искового заявления, проверив в порядке ст. 71 АПК РФ обстоятельства спора и доказательства, представленные по делу, арбитражный суд находит предъявленные ООО «Рождественское» требования обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Проверка материалов дела показала следующее.

На основании договоров купли-продажи № 29, № 31 и № 32 от 01.06.2016, заключенных в ходе конкурсного производства между закрытым акционерным обществом «Агрофирма Рождественская» и обществом с ограниченной ответственностью «Рождественское», были приобретены объекты недвижимого имущества - нежилые здания (коровник, телятник, зерносклад). Государственная регистрация перехода права собственности в установленном законом порядке произведена не была. Деятельность ЗАО «Агрофирма Рождественская» прекращена в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства от 26.04.2017, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц 17.05.2017 внесена соответствующая запись, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц № ЮЭ9965-22-63600319 от 12.03.2022.

Продажа имущества должника осуществлялась в порядке, предусмотренном Федеральным законом 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Требования указанного закона при реализации включенного в конкурсную массу имущества должника, в том числе спорных объектов недвижимости, были соблюдены. Данные доводы были предметом исследования Арбитражным судом Новосибирской области в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника - ЗАО «Агрофирма Рождественская», дело № А45-9656/2014. По факту рассмотрения отчета конкурсного управляющего о результатах проведения процедуры конкурсного производства 26.04.2017 Арбитражным судом Новосибирской области было принято решение о завершении конкурсного производства.

В соответствии с данными отчета конкурсного управляющего о результатах его деятельности и о результатах проведения конкурсного производства по состоянию на 06.04.2017, первые торги имущества в виде предприятия как имущественного комплекса были назначены на 22.07.2015. Торги не состоялись в связи с отсутствием заявок. Повторные торги по тому же лоту, назначенные на 08.09.2015, также не состоялись ввиду отсутствия заявок.

17.11.2015 на собрании кредиторов ЗАО «Агрофирма Рождественская» большинством голосов было принято решение об оформлении права собственности на 19 объектов недвижимости, включенных в конкурсную массу, в состав которой входили и спорные объекты - коровник, телятник и зерносклад.

Впоследствии конкурсным управляющим было установлено, что оформление права собственности на объекты недвижимости во внесудебном порядке не представляется возможным ввиду отсутствия актов ввода в эксплуатацию, а оформление прав во внесудебном порядке займет много времени, к тому же средства на изготовление технических документов на объекты недвижимости, равно как и на юридические услуги, у должника отсутствовали. Ввиду чего на собрании кредиторов 18.02.2016 большинством голосов было принято решение о реализации имущества должника по начальной цене путем выставления данных объектов на продажу без оформления права собственности.

По результатам торгов в форме публичного предложения по продаже отдельными лотами имущества ЗАО «Агрофирмы Рождественская», итоги которых были подведены 18.05.2016, с ООО «Рождественское» как с юридическим лицом, имеющим право преимущественного приобретения спорного имущества, были совершены сделки купли-продажи на основании заключенных договоров № 29, № 31 и № 32 от 01.06.2016.

Подписанные договора содержат данные о предмете, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, указана стоимость этого имущества. Передача спорного имущества осуществлялась по актам приема - передачи, подписанными сторонами сделки. Расчет по договору покупатель произвел в полном объеме, что подтверждается платежным поручением №210 от 16.06.2016.

Истец с момента заключения указанных договоров купли-продажи открыто и добросовестно владеет спорным имуществом. Факт владения подтверждается тем, что истец оплачивает электроэнергию, несет иные расходы, связанные с содержанием указанного имущества. Договора купли-продажи, на основании которых общество вступило во владение недвижимым имуществом, незаключенными или недействительными не признаны и соответствуют требованиям статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно действующему законодательству договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в простой письменной форме и сам по себе договор купли-продажи нежилого здания государственной регистрации не подлежит. Поэтому такой договор купли-продажи считается заключенным, и, соответственно, обязательным для исполнения не с момента государственной регистрации, а с момента подписания его сторонами.

Между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, договоры купли-продажи были совершены в надлежащей форме, фактически были исполнены, имущество передано от продавца покупателю, расчет произведен. Правомерность заключения договоров никем не оспорена, волеизъявление продавца на отчуждение принадлежащего ему имущества соответствовало его действительным намерениям, иначе он не передал бы спорное имущество во владение истцу.

Таким образом, договоры купли-продажи были совершены в надлежащей форме, фактически были исполнены, продавец в лице конкурсного управляющего обладал необходимыми полномочиями по отчуждению спорного имущества.

На основании ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с требованиями ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли - продажи подлежит государственной регистрации.

В силу п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) при возникновении права на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения, заявление о государственной регистрации права подают все стороны договора.

Кроме того, положениями Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости.

В Едином государственном реестре недвижимости сведения о государственной регистрации прав на спорное имущество отсутствуют, что подтверждается уведомлениями об отсутствии в Едином государственном; реестре недвижимости запрашиваемых сведений № КУВИ-001/2022-25419156 от 28.02.2022, № КУВИ-001/2022-25422001 от 01.03.2022 и № КУВИ-001/2022-32306816 от 10.03.2022. На государственном кадастровом учете спорные здания не состоят.

Следовательно, на государственную регистрацию прав в числе иных документов необходимо было предоставить документы, подтверждающие наличие, возникновение права собственности на спорные объекты недвижимого имущества у ЗАО «Агрофирма Рождественская».

Однако правоустанавливающие документы на спорное имущество у ЗАО «Агрофирма Рождественская» отсутствовали.

Вместе с тем, фактически спорные объекты недвижимого имущества были построены колхозом имени Мичурина Ирбизинского сельского Совета Карасукского района Новосибирской области (предшественником АОЗТ (ЗАО) агрофирма «Рождественская») хозяйственным способом за счет собственных средств, что подтверждается соответствующими справками уполномоченного в области градостроительной деятельности органа местного самоуправления в лице администрации Ирбизинского сельсовета Карасукского района Новосибирской области. Год постройки здания коровника - 1975, год постройки телятника - 1972, зерносклада (по инвентарному учету - семеннохранилище для хранения зерна) -1965.

В соответствии с Указом Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27.12.1991 № 323 и Постановления Правительства РФ «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» от 29.12.1991 № 86 на базе колхоза имени Мичурина в декабре 1992 года было учреждено акционерное общество закрытого типа агрофирма «Рождественская».

Во исполнение Федерального закона от 07.08.2001 № 120 - ФЗ «Об акционерных обществах» 17.06.2002 АОЗТ агрофирма «Рождественская» было преобразовано в закрытое акционерное общество (ЗАО) «Агрофирма Рождественская».

Действовавшее на момент строительства спорных зданий гражданское законодательство не предусматривало вероятность самовольного объекта капитального строительства нежилого назначения, в связи, с чем возведенные в период действия гражданского законодательства РСФСР нежилые здания не являются самовольными постройками и их строительство в соответствии с требованиями норм и правил предполагается.

В 1960-х годах, также как и в 1980-х годах, в сельском населенном пункте по месту нахождения спорных объектов отсутствовала практика выдачи разрешений на строительство и актов ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства нежилого назначения, а потому документы на данные объекты должным образом оформлены не были, но объекты были учтены на балансе АОЗТ (ЗАО) агрофирма «Рождественская», что подтверждается инвентарными карточками учета основных средств и инвентаризационной описью имущества № 1 от 20.02.2015.

В соответствии с учредительными документами акционерного общества закрытого типа агрофирма «Рождественская» учредителями общества являлись члены реорганизуемого колхоза, владельцы имущественных и земельных паев, наделенные паями при реорганизации колхоза, пожелавшие остаться в реорганизуемом хозяйстве. Их вкладами (взносами) в уставной капитал общества были имущественные, земельные паи. Вклады оценивались в денежном выражении и рассматривались как доля учредителей в уставном капитале акционерного общества.

На момент реорганизации колхоза имени Мичурина в состав имущества входили здания производственного назначения, в том числе и спорные здания, которые, как и все остальное имущество, перешли в собственность членов колхоза пропорционально стоимости их имущественных паев. После того, как на имущественные паи их владельцами были приобретены акции ЗАО (АОЗТ) агрофирма «Рождественская», все колхозное имущество перешло в собственность ЗАО (АОЗТ) агрофирма «Рождественская».

В соответствии с п. 3 ст. 213 ГК РФ коммерческие организации, к которым относилось ЗАО «Агрофирма Рождественская», являлись собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами).

Согласно п. 15 Положения об акционерных обществах и обществах с ограниченной ответственностью и Положения о ценных бумагах, утвержденного Постановлением Совмина СССР от 19.06.1990 № 590, статьей 14 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР», действовавших на момент создания акционерного общества закрытого типа агрофирма «Рождественская», акционерное общество являлось собственником имущества, переданного ему учредителями.

Следовательно, имущество, переданное в сумме имущественных паев членами колхоза имени Мичурина виде вкладов в уставной капитал ЗАО (тогда АОЗТ) агрофирма «Рождественская», в том числе спорные нежилые здания в составе основных средств, перешли в собственность акционерного общества.

В пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи. 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации - с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

В силу п. 1 ст. 69 Закона о регистрации права на объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу Закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

В п. 2 названной статьи сказано, что права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Как следует из п. 3 этой же статьи государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Закона о регистрации сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости.

Поскольку ЗАО «Агрофирма Рождественская» никаких из вышеперечисленных действий со спорными зданиями ранее не совершало, государственная регистрация ранее возникшего права не являлась обязательной.

Таким образом, право собственности на спорные здания сохранялось за ЗАО «Агрофирма Рождественская».

Здание коровника, телятника и зерносклада были включены в конкурсную массу, средства от их дальнейшей продажи истцу в ходе конкурсного производства были направлены на погашение требований кредиторов, отчет конкурсного управляющего был утвержден в установленном законом, порядке, что в свою очередь можно расценивать как признание права закрытого акционерного общества «Агрофирма Рождественская» в лице конкурсного управляющего на продажу спорных зданий истцу.

Доводы о том, что спорное имущество является составной частью конкурсной массы, подтверждается инвентаризационной описью имущества № 1 от 20.02.2015, размещенной на официальном сайте Единого Федерального реестра сведений о банкротстве.

Согласно данным технического плана здания от 26.06.2019 уточненная общая площадь здания коровника составила 1035, 8 кв.м., количество этажей - 1, год завершения строительства 1975, здание находится в поселке Рождественском Карасукского района Новосибирской области, расположено в границах кадастрового квартала 54:08:028602.

По данным технического плана здания от 26.06.2019 уточненная общая площадь здания телятника составила 1721.9 кв.м., количество этажей - 1, год завершения строительства 1972, здание находится в поселке Рождественском Карасукского района Новосибирской области, расположено в границах кадастрового квартала 54:08:028602.

По данным технического плана здания от 26.06.2019 уточненная общая площадь здания зерносклада составила 429.6 кв.м., количество этажей - 1, год завершения строительства 1965, кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположено здание - 54:08:028602:449, здание, находится по адресу: Новосибирская область, Карасукский район, поселок Рождественский.

Представить в суд информацию о наличии, местоположении, составе, техническом состоянии, оценке и принадлежности недвижимого имущества по результатам обследования в натуре в отношении спорных зданий не представилось возможным по причине того, что объекты недвижимого имущества в архивах Областного государственного унитарного предприятия «Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по Новосибирской области» не учтены и инвентарных дел на них не существует, работы по технической инвентаризации объектов никогда не проводились и технические паспорта не изготавливались.

Из отзыва администрации Карасукского района Новосибирской области следует, что возражений относительно признания права собственности на указанную котельную не имеется, исковые требования администрация признала.

В силу ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и нормативные акты следует применить по данному делу, устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле, решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Исходя из оценки фактических обстоятельств по спору и доказательств, представленных в обоснование предъявленных требований, арбитражный суд полагает исковые требования законными и обоснованными, поскольку анализ материалов дела позволяет суду прийти к выводу, что совокупность имеющихся по делу обстоятельств свидетельствует о том, что исковые требования истца о признании за ним права собственности на здания коровника, телятника и зерносклада подтверждены необходимыми доказательствами.

Судебные расходы по иску относятся на истца согласно заявлению его представителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 150, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать за обществом с ограниченной ответственностью «Рождественское» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) право собственности на следующие нежилые здания:

- коровник, общей площадью 1035,8 кв.м., находящийся по адресу: Новосибирская область, Карасукский район, поселок Рождественский, расположенный в кадастровом квартиле: 54:08:028602;

- телятник, общей площадью 1721,9 кв.м., находящийся по адресу: Новосибирская область, Карасукский район, поселок Рождественский, расположенный в кадастровом квартиле: 54:08:028602;

- зерносклад, общей площадью 429, 6 кв.м., находящийся по адресу: Новосибирская область, Карасукский район, поселок Рождественский, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:08:028602:449.

Судебные расходы по государственной пошлине, уплаченной по иску, отнести на общество с ограниченной ответственностью «Рождественское».

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья И.В. Лузарева