Решение от 15 октября 2021 г. по делу № А32-13821/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-13821/2020

г Краснодар«15» октября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 июня 2021 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 15 октября 2021 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-13821/2020

по иску администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района

к жилищно-строительному кооперативу «Легион-2» (ОГРН <***> ИНН <***>)

о расторжении договоров купли-продажи земельных участков,

при участии качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

при участии в судебном заседании 11.06.2021 представителя администрации – ФИО2 (по доверенности от 11.01.2021),

УСТАНОВИЛ:

администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к жилищно-строительному кооперативу «Легион-2» (далее – кооператив) со следующими требованиями (в редакции искового заявления):

- расторгнуть договоры купли-продажи земельных участков, заключённые по результатам аукциона, от 15.09.2017 №206 и от 15.09.2017 №207;

- прекратить жилищно-строительному кооперативу «Легион-2» право собственности земельный участок с кадастровым номером 23:51:0202009:1182 площадью 165 кв. метров и на земельный участок с кадастровым номером 23:51:0202009:1182 площадью 831 кв. метров;

- обязать жилищно-строительный кооператив «Легион-2» освободить земельный участок с кадастровым номером 23:51:0202009:1182 площадью 165 кв. метров и земельный участок с кадастровым номером 23:51:0202009:1182 площадью 831 кв. метров;

- указать, что данное решение суда является основанием для прекращения межмуниципальным отделом по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю права собственности кооператива в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:51:0202009:1182 площадью 165 кв. метров и 23:51:0202009:1182 площадью 831 кв. метров;

- указать, что решение суда является основанием для межмуниципального отдела по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать в собственность администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района земельные участки с кадастровыми номерами 23:51:0202009:1182 площадью 165 кв. метров и 23:51:0202009:1182 площадью 831 кв. метров.

Исковые требования мотивированы тем, что в 15.09.2017 по результатам аукциона были заключены договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 23:51:0202009:1182 площадью 172 кв. метра и 23:51:0202009:1181 площадью 165 кв. метров, для целей, не связанных со строительством (благоустройство территории). Из письма контрольно-счетной палаты Краснодарского края администрацией установлено неправильное определение цены земельных участков, в связи с чем, администрация направила в адрес кооператива досудебные претензии с соглашениями о расторжении договоров купли-продажи. Ответчик соглашения о расторжении договоров купли-продажи земельных участков не подписал. Земельные участки расположены в территориальной зоне застройки индивидуальными и малоэтажными жилыми домами, для которой предусмотрены вида разрешенного использования, предусматривающие возможность строительства зданий, сооружений. В нарушение требований пункта 7 статьи 39.11 и пункта 2 статьи 39.1 земельного кодекса администрация предоставила в собственность для благоустройства земельные участки, расположенные в территориальных зонах, для которых градостроительным регламентом установлены основные виды разрешенного использования, предусматривающие возможность строительства зданий, сооружений. В 2017 – 2018 годах ответчиком произведена оплата по договорам купли-продажи земельных участков в полном объеме, денежные средства зачислены в муниципальный бюджет.

Определением от 03.07.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен Межмуниципальный отдел по г. Горячий ключ и Туапсинскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В судебном заседании, состоявшемся 11.06.2021, представитель администрации исковые требования поддержал в полном объёме. Ответчик в судебное заседание не явился. Управление Росреестра по Краснодарскому краю, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, направило отзыв от 20.07.2020.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя администрации, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 13.02.2017 №191 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202009:1181, расположенного по адресу: <...> (в районе участка №9 «г») вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202009:1181 был изменен с «для целей, не связанных со строительством (благоустройство территории)» на испрашиваемый вид разрешенного использования «для размещения жилых домов блокированной застройки, для размещения многоквартирных жилых домов не выше 5 этажей». Постановление подлежало публикации в газете «Черноморье сегодня» и размещению на официальном сайте администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района в сети «Интернет», с внесением изменений в сведения государственного кадастра недвижимости.

Постановлением администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 13.02.2017 №184 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202009:1182, расположенного по адресу: <...> (в районе участка №9 «г») изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202009:1182 с «для целей, не связанных со строительством (благоустройство территории)» на испрашиваемый вид разрешенного использования «для размещения жилых домов блокированной застройки, для размещения многоквартирных жилых домов не выше 5 этажей». Постановление также подлежало публикации в газете «Черноморье сегодня» и размещению на официальном сайте администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района в сети «Интернет», с внесением изменений в сведения государственного кадастра недвижимости.

Согласно карте градостроительного зонирования, утвержденной в составе Правил землепользования и застройки Туапсинского городского поселения Туапсинского района решением Совета Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 24.09.2015 №43.2, земельные участки с кадастровыми номерами 23:51:0202009:1182, 23:51:0202009:1181 расположены в зоне застройки индивидуальными жилыми домами. Согласно генеральному плану Туапсинского городского поселения Туапсинского района, утвержденному решением Совета Туапсинского городского поселения Туапсинского района от 14.12.2010 №43.2, земельные участки с кадастровыми номерами 23651:0202009:1182, 23:51:0202009:1181, расположены в зоне индивидуальной жилой застройки (письмо начальника отдела архитектуры и градостроительства администрации Туапсинского городского поседения Туапсинского района от 01.02.2021 №27/12-08 на имя начальника отдела имущественных и земельных отношений администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района).

В газете «Черноморье сегодня» от 03.08.2017 была опубликована информация о проведении аукциона на право заключения договоров аренды (купли-продажи) земельных участков, среди которых (лот №4) указан земельный участок с кадастровым номером 23:51:0202009:1182, с видом разрешенного использования «для целей, не связанных со строительством (благоустройство территории)», также указано «в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство».

Аукцион по данному лоту признан не состоявшимся, с заключением договора с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона (выписка от 05.09.2017 из протокола №24/1 о подведении итогов аукциона на право заключения договоров аренды, купли-продажи).

Администрацией и кооперативом заключен договор от 15.09.2017 №206 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23651:0202009:1182 с видом разрешенного использования «для целей, не связанных со строительством (благоустройство территории)». Цена выкупа земельного участка определена по итогам аукциона в размере 157 000 рублей.

Также в газете «Черноморье сегодня» от 03.08.2017 была размещена информация о выставлении на торги (лот №5) на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202009:1181 с указанием разрешенного использования «для целей, не связанных со строительством (благоустройство территории)», также в публикации указано, что «в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство».

По данному земельному участку аукцион признан не состоявшимся, с заключением договора с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона (выписка из протокола от 05.09.2017 №24/1 о подведении итогов аукциона на право заключения договоров аренды, купли-продажи).

Администрацией и кооперативом заключен договор от 15.09.2017 №207 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202009:1181, с разрешенным использованием «для целей, не связанных со строительством (благоустройство территории)».

Право собственности кооператива на земельные участки зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 11.10.2017, при этом вид разрешенного использования в выписках из ЕГРН указан для земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202009:1181 «для эксплуатации и обслуживания существующих многоквартирных жилых домов, для многоквартирной застройки», для земельного участка с кадастровым номером 23:51:0202009:1182 вид разрешенного использования земельного участка указан «для эксплуатации и обслуживания существующих многоквартирных жилых домов, для объектов жилой застройки» (выписки из ЕГРН от 15.01.2021 №КУВИ-001/2021-2173307, от 15.01.2021 №КУВИ-001/2021-2167238).

Таким образом, кооператив в результате заключения договоров купли-продажи земельных участков, содержащих указание вида разрешенного использования «для целей, не связанных со строительством (благоустройство территории)», стал собственником земельных участков, допускающих в составе разрешенного использования многоквартирную застройку, жилую застройку.

Суд отмечает, что по состоянию на момент публикаций в газете информации о проведении аукциона на право заключения договоров купли-продажи земельных участков 03.08.2017, подведения итогов аукциона 05.09.2017, и заключения договоров купли-продажи земельных участков 15.09.2017 действовали Правила землепользования и застройки Туапсинского городского поселения, утвержденные 24.09.2015, и генеральный план Туапсинского городского поселения, утвержденный 14.12.2010, согласно которым земельные участки с кадастровыми номерами 23:51:0202009:1182, 23:51:0202009:1181 располагались в зоне индивидуальной жилой застройки. В соответствии с актуальной информацией, отраженной в письме начальника отдела архитектуры и градостроительства администрации Туапсинского городского поселения от 01.02.2021 №27/12-08, земельный участки расположены в зоне индивидуальной жилой застройки и на момент рассмотрения настоящего спора.

Постановлениями администрации Туапсинского городского поселения от 13.02.2017 №184 и от 13.02.2017 №191, упомянутыми выше, вид разрешенного использования земельных участков был изменен на «для размещения жилых домов блокированной застройки, для размещения многоквартирных жилых домов не выше 5 этажей».

Таким образом, земельные участки на момент проведения торгов и заключения договоров купли-продажи предназначались по сведениям градостроительной документации для индивидуального жилищного строительства, согласно постановлениям администрации от 13.02.2017 №184 и от 13.02.2017 №191 – для размещения жилых домов блокированной застройки, для размещения многоквартирных жилых домов не выше 5 этажей, однако в публикациях о проведении торгов от 03.08.2017 и в договорах купли-продажи от 15.09.2017 вид разрешенного использования земельных участков был указан как «для целей, не связанных со строительством «благоустройство территории)».

То есть кооперативу в собственность администрацией были предоставлены предназначенные для строительства жилых домов земельные участки под видом разрешенного использования, не предусматривающего строительство. Находящиеся в публичной собственности земельные участки были выставлены администрацией на продажу с видом разрешенного использования, не соответствующим назначению участков по генеральному плану и правилам землепользования и застройки муниципального образования и не учитывающим виды разрешенного использования, установленные постановлениями администрации от 13.02.2017 и предусматривающие многоквартирное жилищное строительство.

Отчуждение администрацией в собственность кооператива земельных участков, предназначенных для застройки, под видом разрешенного использования, не предполагающего строительство (благоустройство территории), не может быть признано законным и допустимым, поскольку торги проводились на основании недостоверной информации о виде разрешенного использования земельных участков, которые были выставлена на аукцион как не предназначенные для застройки, тогда как в действительности их вид разрешенного использования был изменен на многоквартирное жилищное строительство, по информации генерального плана и правил землепользования и застройки участки относились к индивидуальному жилищному строительству.

В результате приобретения на аукционе земельных участков, выставленных на аукцион как не предусматривающие какое бы то ни было строительство, кооператив стал собственником земельных участков, сведения ЕГРН о которых предусматривают многоквартирное жилищное строительство в качестве одного из видов разрешенного использования.

При таких обстоятельствах администрация вправе ставить вопрос о признании недействительными аукциона и заключенных по его результатам договоров купли-продажи земельных участков, как отчуждённых в частную собственность на аукционе, проведённом с предоставлением недостоверной информации о видах разрешенного использования земельных участков.

В то же время, приведенные в иске администрацией обстоятельства не могут выступать основанием для расторжения договоров купли-продажи земельных участков, поскольку продажа земельных участков с указанием недостоверного вида разрешенного использования подлежит оспариванию по правилам о признании сделок недействительными, а не расторжению по причине допущенных самой администрацией процедуры предоставления земельных участков в частную собственность. Недействительный договор расторгнут быть не может. Администрация не должна обходить вопросы, связанные с недействительностью организованных ею торгов и заключенных на таких торгах договоров купли-продажи земельных участков, посредством предъявления иска о расторжении таких договоров, ссылаясь на допущенные ею же при их заключении нарушения. Нарушения законодательства, допущенные администрацией как продавцом земельных участков, могут выступать основанием для признания аукциона и заключенных по его результатам договоров купли-продажи земельных участков недействительными сделками, но не для расторжения таких договоров, тем более что свои обязательства по оплате земельных участков кооператив выполнил.

Поскольку при рассмотрения иска о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными сделками подлежат исследованию вопросы о владении земельными участками и о необходимости восстановления такого владения администрацией, о возможности применения реституции земельных участков (в случае если участки не застроены и не используются для строительства многоквартирных жилых домов), а также о том, не будут ли требованиями администрации затронуты интересы граждан – потенциальных участников строительства, в случае ведения строительства за счет средств граждан, - в целях недопущения нарушения интересов прав и законных интересов третьих лиц, суд считает необходимым вопросы, связанные с возможностью возврата земельных участков и погашением регистрационных записей о праве собственности кооператива на земельные участки, рассматривать и разрешать в рамках исковых требований администрации о признании недействительными аукциона и заключенных по его результатам договоров купли-продажи, в отношении которых ответчиком может быть также заявлено и об исковой давности и приведены соответствующие пояснения о возможности применения реституции в виде возврата земельных участков.

Суд приходит к выводу о том, что основания для расторжения договоров купли-продажи земельных участков по приведенным администрацией основаниям отсутствуют, поскольку со стороны кооператива нарушения договоров купли-продажи земельных участков не допущены, кооператив оплатил полностью установленную ему администрацией цену и исходил из информации о видах разрешенного использования земельных участков, которую предоставила администрация при проведении торгов.

Администрация не должна использовать допущенные ею же нарушения в качестве основания для расторжения договоров купли-продажи земельных участков, заключённых по результатам организованных и проведенных той же администрацией торгов, если эти договоры полностью исполнены покупателем земельных участков, опиравшимся на опубликованную администрацией информацию и заключившим договоры продажи земельных участков в предложенной администрацией редакции.

При наличии соответствующей воли администрация не лишена возможности обратиться с иском о признании недействительными аукциона и заключенных по итогам аукциона договоров купли-продажи земельных участков, и применении последствий недействительности таких сделок, включая также и возврат администрацией уплаченных кооперативом денежных средств в порядке применения двусторонней реституции (статьи 166 – 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При наличии признаков недействительности сделки иск о её расторжении с применением последствий расторжения договора купли-продажи земельного участка не может быть удовлетворен, поскольку недействительная сделка не подлежит расторжению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков