Решение от 31 июля 2017 г. по делу № А74-5465/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А74-5465/2017
31 июля 2017 года
г. Абакан


Резолютивная часть решения объявлена 24.07.2017

Полный текст решения изготовлен 31.07.2017

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи А.А. Федулкиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «АЖФ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о понуждении к исполнению обязательства по передаче нежилого помещения № 208Н, общей площадью 273,8 кв.м., расположенного на первом этаже, по адресу: <...> и необходимой документации,

о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение № 208Н, общей площадью 273,8 кв.м., расположенное на первом этаже, по адресу: <...>.,

при участии представителей:

истца - ФИО3 по доверенности от 27.01.2017,

ответчика – ФИО4 по доверенности от 24.04.2017.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АЖФ» с требованием о понуждении к исполнению обязательства по передаче нежилого помещения № 208Н, общей площадью 273,8 кв.м., расположенного на первом этаже, по адресу: <...> и необходимой документации, о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение № 208Н, общей площадью 273,8 кв.м., расположенное на первом этаже, по адресу: <...>.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, ссылаясь на то, что из-за возникшего конфликта ответчик не передает ключи от помещения, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве.

Представитель ответчика против исковых требований возражал, указал, что неоднократно, начиная с июня 2016 года путём почтовой и телефонной связи ответчик уведомлял истца о необходимости принять объект долевого участия в строительстве по договору от 01.12.2015. Истец отказывался принимать объект, ссылаясь на наличие недостатков. Ответчиком почтовой связью в адрес истца направлен акт приёма-передачи в трёх экземплярах, получение которых не отрицает и сам истец, указывая в своем исковом заявлении, что 31.08.2016 указанные акты истцом получены. В настоящее время акты приема-передачи находятся у истца, что не лишает его возможности подписать их со своей стороны и обратиться в регистрирующий орган для регистрации права собственности на объект долевого участия в строительстве. Доводы истца о том, что акты датированы 01.06.2016, что помещение имеет недостатки, не имеют юридического значения при рассмотрении данного дела. Истец вправе подписать акты датой, когда фактически их получил, и указать в акте то, что он считает недостатками, закон о долевом участии в строительстве этого не запрещает.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

01.12.2015 между ФИО2 (участник долевого строительства) и ООО «АЖФ» (застройщик) заключён договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой многоквартирный дом со встроенными нежилыми помещениями и после получения разрешения на вод дома в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства.

В соответствии с пунктом 2.2. договора участник передает в размерах, порядке и на условиях, предусмотренных договором, застройщику средства для строительства (создания) объекта долевого строительства: торгово-выставочный зал № 101, общей площадью 274,77 кв.м, расположенного на первом этаже, по строительному адресу: Республика Хакасия, город Абакан, перекресток ул.Некрасова - ул.Кирова (III очередь строительства).

В соответствии с пунктом 2.3. договора при исполнении участником всех обязательств по договору, застройщик, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию пристройки, передает, а участник принимает объект долевого строительства на условиях и в порядке, определенных договором.

В соответствии с пунктами 6.1., 6.2. договора срок окончания строительства объекта, при условии выполнения участником обязательств по своевременной оплате строительства III квартал 2016 года. Застройщик обязан передать участнику объект не позднее 01.06.2016. Участник, получивший от застройщика сообщение о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан принять его по акту в семидневный срок со дня получения от застройщика названного сообщения.

В соответствии с пунктом 6.7. договора участник несёт в полном объёме все расходы, связанные с регистрацией договора и права собственности на объект долевого строительства в органах государственной регистрации.

Истцом обязательства по договору исполнены в полном объёме.

Многоквартирный жилой дом, участником долевого строительства которого в рамках договора от 01.12.2015 является истец, сдан в эксплуатацию 26.08.2016, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №19RU193010002006001-035-2016 от 26.08.2016.

31.08.2016 истцом получен акт приема-передачи объекта долевого строительства, датированный 01.06.2016. С учётом наличия претензий, а также в связи указанием неверной даты, истцом указанный акт не подписан. Объект долевого строительства в предусмотренный договором срок истцу не передан, что послужило основанием для направления в адрес ответчика претензии с требованием о передаче объекта.

18.10.2016 в адрес истца поступило приглашение на приём помещения по акту. 19.10.2016 акт приема-передачи сторонами не подписан в связи с наличием претензий у участника и отказом застройщика составить акт несоответствия объекта условиям договора.

21.02.2017 истец направил в адрес ответчика телеграмму с требованием предоставить возможность для осмотра помещения и передать его по договору участия в долевом строительстве.

15.03.2017 истцом повторно направлено требование о передаче объекта. Указанное требование оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив доводы искового заявления, а также представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Отношения сторон, вытекающие из договора участия в долевом строительстве от 01.12.2015, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим.

Согласно части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Пунктом 1 статьи 8 Закона N 214-ФЗ установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Истцом обязательства по своевременной оплате строительства выполнены в полном объёме, что сторонами не оспаривается.

Пунктом 6.2. установлен срок передачи объекта не позднее 01.06.2016.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №19RU193010002006001-035-2016 выдано застройщику 26.08.2016.

Следовательно, с учетом положений Закона N 214-ФЗ и условий договора, срок исполнения застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства построенного объекта наступил. Однако на момент рассмотрения спора объект недвижимости, являющийся предметом договора участия в долевом строительстве от 01.12.2015, не передан, акт приёма-передачи объекта между сторонами не подписан.

Довод ответчика о том, что ответчиком выполнены обязательства по передаче объекта долевого строительства путём направления подписанного им акта приёма-передачи от 01.06.2016, который истец вправе подписать датой, когда фактически его получил, и указать в акте выявленные недостатки, признан судом несостоятельным ввиду следующего.

В статье 8 (части 5) Закона N 214-ФЗ указано, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Таким образом, истец, отказавшись от подписания акта приема-передачи и предложив застройщику составить акт несоответствия объекта долевого строительства, воспользовался предоставленным ему правом.

Кроме того, передача помещения участнику долевого строительства предполагает передачу ключей от этого помещения. Ответчик не опроверг утверждение истца о том, что ключи от помещения ему не переданы. При этом, доказательств необоснованного уклонения истца от подписания акта либо допущенного злоупотребления правом со стороны предпринимателя ФИО2 ответчиком не представлено.

При изложенных обстоятельствах суд на основании статей 8, 307, 309, 310, Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Закона N 214-ФЗ и условий заключённого сторонами договора удовлетворяет требование истца об обязании ответчика передать объект долевого строительства по акту приема-передачи и подписать с истцом акт приёма-передачи к договору участия в долевом строительстве и передать ключи от объекта.

Исходя из статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд полагает, что пятидневный срок со дня вступления в законную силу судебного решения для исполнения ответчиком решения суда в данной части учитывает возможности ответчика и все иные заслуживающие внимание обстоятельства.

Рассмотрев требование истца о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение № 208Н, общей площадью 273,8 кв.м., расположенное на первом этаже, по адресу: <...>, арбитражный суд не находит правовых оснований для его удовлетворения.

Иск о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при установлении факта уклонения второй стороны сделки от государственной регистрации права и невозможности истца зарегистрировать переход права самостоятельно.

В соответствии с частью 11 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы:

1) разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, полученное органом регистрации прав в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона. В случае, если органом регистрации прав не получено в указанном порядке такое разрешение на ввод в эксплуатацию, застройщик по собственной инициативе вправе передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в орган регистрации прав для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения этого разрешения;

2) договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, если такой договор об уступке прав требований заключен (на государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства представляется подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации права возвращается правообладателю);

3) передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Из указанной нормы следует, что переход права собственности в установленном законом порядке на объект долевого строительства регистрируется участником долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве и акта приема-передачи помещения самостоятельно.

В соответствии с пунктом 6.7. договора участник несёт в полном объёме все расходы, связанные с регистрацией договора и права собственности на объект долевого строительства в органах государственной регистрации. Учитывая изложенное, в удовлетворении исковых требований в указанной части следует отказать.

Государственная пошлина по делу составляет 12 000 руб., которая в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на стороны пропорционально удовлетворённым требованиям: на истца – 6000 руб. и на ответчика – 6000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить иск частично: обязать общество с ограниченной ответственностью «АЖФ» передать индивидуальному предпринимателю ФИО2 объект долевого строительства, предусмотренный договором от 01.12.2015 путём подписания двустороннего акта приёма-передачи к договору участия в долевом строительстве и ключей от объекта в течение пяти рабочих дней с момента вступления в силу настоящего решения.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АЖФ» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6000 (шесть тысяч) руб. расходов по уплате государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.


СудьяА.А. Федулкина