Постановление от 6 октября 2025 г. по делу № А33-35376/2024

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А33-35376/2024
г. Красноярск
07 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена «23» сентября 2025 года. Полный текст постановления изготовлен «07» октября 2025 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иванцовой О.А., судей: Бабенко А.Н., Барыкина М.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щекотуровой Я.С.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Максимум»: ФИО1, представителя на основании доверенности от 13.01.2025 (диплом о высшем юридическом образовании), паспорта,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение Арбитражного суда Красноярского края от «25» июня 2025 года по делу № А33-35376/2024,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Максимум» (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – заявитель, ООО «Максимум», общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее – ответчик, Департамент, ДМИЗО) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, выраженного в письме от 16.08.2024 № 13803-ги.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от «25» июня 2025 года по делу № А33-35376/2024 заявление удовлетворено. Признан незаконным отказ Департамента от 16.08.2024 № 13803-ги об отказе в реализации преимущественного права на приобретение объекта. На Департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, а именно: повторно рассмотреть обращение от 03.06.2024 № 03/00/045, при соблюдении иных условий преимущественного выкупа объекта произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». С Департамента в пользу ООО «Максимум» взыскано 50 000 рублей судебных расходов на оплату государственной пошлины.

Не согласившись с данным судебным актом, Департамент обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить

решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления. В апелляционной жалобе ДМИЗО указывает, что поскольку обществом «Максимум» не исполняются обязательства по договору аренды от 26.04.2022 № 13264, отсутствуют доказательства непрерывности владения и пользования нежилыми помещениями № 2, № 3, расположенными по адресу <...>, Департаментом принято законное и обоснованное решение об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, выраженное в письме от 16.08.2024 № 13803-ги.

ООО «Максимум» представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых заявитель не соглашается с доводами апелляционной жалобы, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель общества возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы.

Департамент, уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (посредством размещения текста определения о принятии апелляционной жалобы к производству, а также публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в Картотеке арбитражных дел на официальном сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации в сети «Интернет» http://kad.arbitr.ru), в судебное заседание своего уполномоченного представителя не направил. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителя Департамента.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между Департаментом (арендодатель) и ООО «Максимум» (арендатор) заключен договор аренды от 26.04.2022 № 14168 на нежилые помещения № 2 общей площадью 32,2 кв.м., № 3 общей площадью 188,3 кв.м., расположенные по адресу: <...>, на срок с 26.04.2022 по 25.04.2025.

Указанный договор заключен на бесконкурсной основе в соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» на основании протокола заседания комиссии по рассмотрению заявлений о передаче в аренду объектов нежилого фонда от 12.04.2022 № 8.

03.06.2024 ООО «Максимум» обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества – помещений № 2, 3, расположенных в <...>.

Департаментом принято решение, изложенное в письме от 16.08.2024 № 13803-ги, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного объекта, поскольку в ходе осмотра помещений № 2 и № 3, проведенного 05.05.2023, установлено, что помещения находят в неудовлетворительном состоянии, арендатором по назначению не используются, захламлены бытовым мусором, ремонтные работы в помещениях не проводятся. Доказательств непрерывного владения и пользования арендатором ООО «Максимум» спорным объектом в целях, предусмотренных договором аренды, на протяжении срока, предусмотренного пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ). Следовательно, ООО «Максимум» не соответствует требованиям пункта 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ.

Не согласившись с отказом Департамента, изложенным в письме от 16.08.2024 № 13803-ги, ООО «Максимум» обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

Из положений статей 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с частью 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены Федеральным законом № 159-ФЗ.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации такого имущества регулируются Федеральным законом № 159-ФЗ (часть 1 статьи 1).

В силу положений статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества

по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В названной статье также закреплены следующие условия, при которых может быть реализовано такое преимущественное право.

- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ;

- отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Частью 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо № 134) отражено, что при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

При рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в

договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Отказывая обществу «Максимум» в реализации преимущественного права выкупа помещений № 2, № 3 в <...> в г. Красноярске, Департамент указал на отсутствие доказательств непрерывного владения и пользования арендатором объектом аренды в целях, предусмотренных договором аренды на протяжении срока, указанного в пункте 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

Действительно, одним из условий реализации преимущественного права на приобретение объектов недвижимости в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, является нахождение имущества на день подачи заявления в непрерывном владении и пользовании арендатора в течение не менее 1 года.

Как следует из материалов настоящего дела, между Департаментом (арендодатель) и ООО «Максимум» (арендатор) заключен договор аренды от 26.04.2022 № 14168 в отношении нежилых помещений № 2 общей площадью 32,2 кв.м., № 3 общей площадью 188,3 кв.м., расположенные по адресу: <...>, на срок с 26.04.2022 по 25.04.2025.

Из положений статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 4.4.4, 4.4.6 договора аренды от 26.04.2022 № 14168 следует, что на арендатора возложена обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии и осуществлению за свой счет текущего ремонта в отношении объекта аренды. В пункте 4.4.8 договора предусмотрена обязанность арендатора производить капитальный ремонт объекта аренды.

05.05.2023 главным специалистом отдела управления имуществом казны департамента при проведении осмотра встроенных нежилых помещений № 2, № 3, расположенных по адресу: <...>, установлено, что нежилые помещения визуально находятся в неудовлетворительном состоянии, арендатором по назначению не используются, захламлены бытовым мусором, ремонтные работы в помещениях не проводятся. В комнатах №№ 7, 8, 11 нежилого помещения № 3 демонтировано шесть приборов отопления, в комнате № 11 нежилого помещения № 3 произошло частичное обрушение потолочной отделки, обусловленное попаданием осадков через поврежденную кровлю крыши, в углу комнаты № 11 нежилого помещения № 3 частично демонтировано покрытие пола, имеется отверстие в полу. В подтверждение указанных обстоятельств приложены фотоматериалы.

Вместе с тем, с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорных помещений общество обратилось 03.06.2024, то есть спустя более чем год с даты проведения осмотра должностным лицом Департамента (05.05.2023). При этом из акта осмотра от 04.06.2024 № 56, составленного гласным специалистом отдела управления имуществом казны ДМИЗО, следует, что помещения находятся удовлетворительном состоянии, используются арендатором в соответствии с целевым назначением.

Обществом «Максимум» в подтверждение факта использования помещений представлены договоры об оказании образовательных услуг от 29.08.2022, от 01.09.2022, от 20.12.2024, от 01.07.2024 с заказчиками соответствующих услуг, в которых отражено место проведения занятий: <...>. Также к названным договорам приложены приходные кассовые ордеры, подтверждающие оплату образовательных услуг.

Кроме того, ООО «Максимум» представило договоры страхования спорных помещений от 24.07.2023, от 15.05.2024; договор теплоснабжения и поставки горячей воды от 15.09.2022 № 16504 в отношении спорных объектов, договор холодного водоснабжения и водоотведения от 15.09.2022 № 11/14482, согласованные технические

условия для присоединения к электрическим сетям от 07.12.2022, являющиеся приложением к условиям договора от 07.12.2022 № 12119.

При этом из пояснений общества следует, что по состоянию на дату проведения осмотра 05.05.2023 и составления акта осмотра от указанной даты в арендуемых помещениях производился текущий ремонт, в подтверждение чего заявителем представлены платежные документы, подтверждающие приобретение строительных материалов (т. 1 л.д. 180-183).

Указанные обществом обстоятельства и представленные доказательства не опровергнуты Департаментом.

Также судом первой инстанции верно установлено, что Департаментом в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих, что спорные помещения переданы арендатору в лучшем состоянии, чем было зафиксировано в ходе осмотра 05.05.2023. Указание в акте приема-передачи, являющегося приложением № 1 к договору аренды, заключенному между заявителем и ответчиком, о передаче помещений в удовлетворительном состоянии, не является подробной характеристикой передаваемых помещений и не позволяет сделать вывод о том, что спорным помещениям не требовался ремонт, который в последствии осуществлялся заявителем, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, подтверждающими приобретение строительных материалов.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Департаментом не доказано несоответствие заявителя требованиям, указанным в пункте 1 статьи 3 Федерального законам № 159-ФЗ по состоянию на даты обращения с заявлением о реализации преимущественного права и принятия Департаментом решения об отказе, оформленного письмом от 16.08.2024 № 13803-ги. Доводы Департамента о неисполнении обществом, принятых по договору аренды обязательств, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами (договорами об оказании образовательных услуг в спорных помещениях с приложенными к ним документами об оплате, договорами об оказании коммунальных услуг в отношении спорных помещений, договорами страхования, платежными документами, подтверждающими факт приобретения материалов в целях выполнения ремонтных работ).

Иных оснований для отказа обществу в реализации преимущественного права Департаментом не приведено.

Избранная судом первой инстанции восстановительная мера соответствует предмету заявленного требования и обеспечивает защиту нарушенных прав и законных интересов заявителя

Положенные в основу апелляционной жалобы ответчика доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

При указанных обстоятельствах, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют. Согласно статье 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины. Следовательно, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не понесены, в связи с чем не подлежат распределению.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «25» июня 2025 года по делу № А33-35376/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий О.А. Иванцова Судьи: А.Н. Бабенко

М.Ю. Барыкин