Решение от 14 октября 2021 г. по делу № А45-373/2009

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-373/2009
г. Новосибирск
14 октября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 октября 2021 года

Полный текст решения изготовлен 14 октября 2021 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску открытого акционерного общества «Передвижная механизированная колонна № 1», г. Новосибирск

к 1) открытому акционерному обществу «Микас», <...>) мэрии города Новосибирска

о признании договора недействительным в части,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2, по доверенности от 01.06.2020, паспорт, ФИО3 по доверенности от 13.07.2021, паспорт,

от ответчиков: 1) не явился, извещен, 2) не явился, извещен,

у с т а н о в и л:

открытое акционерное общество «Передвижная механизированная колонна № 1» (ОАО «ПМК № 1, настоящее время – АО «ПМК № 1) обратилось в арбитражный суд Новосибирской области с исками к открытому акционерному обществу «Микас» и мэрии города Новосибирска о признании договора от 15.06.2008 № 3587 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:051125:0114, общей площадью 8761 кв.м. недействительным в части - в отношении площади данного участка, занятой трансформаторной подстанцией истца и необходимой для ее использования, а также о признании договора от 15.06.2008 № 3587 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:051125:0114, общей площадью 8761 кв.м. недействительным в полном объеме.

Вступившими в законную силу решениями по делам №А45-373/2009 и №А45-12519/2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

По итогам рассмотрения заявлений АО «ПМК № 1» о пересмотре судебных актов по новым и вновь открывшимся обстоятельствам арбитражный суд отменил решения по делам №А45-373/2009 и №А45-12519/2009, перешел к рассмотрению дел в общем порядке.

Определением от 23.08.2021 арбитражный суд объединил дела №А45-373/2009 и №А45-12519/2009 в одно производство, с момента объединения дел в одно дело за указанным делом сохранился номер А45-373/2009.

В ходе судебного разбирательства по объединенному делу АО «ПМК № 1» уточнило предмет исковых требований – просит признать недействительным договор № 3587 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:051125:0114, общей площадью 8761 кв.м., заключенный 15.06.2008, полностью.

От ОАО «Микас» в лице конкурсного управляющего ФИО4 в материалы дела поступил отзыв по предъявленным АО «ПМК № 1» исковым требованиям, из которого следует, что возражений по существу спора конкурсный управляющий не заявляет, принятие решения оставляет на усмотрение суда.

От мэрии города Новосибирска отзыва по существу предъявленных АО «ПМК № 1» требований не поступило, о времени и месте судебного разбирательства мэрия города Новосибирск извещена надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, проверив обстоятельства дела, заслушав пояснения представителей АО «ПМК № 1», проверив обстоятельства дела в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Истцом заявлены требования о признании недействительным договора от 15.06.2008 № 3587 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:051125:0114, общей площадью 8761 кв.м. полностью или в части в связи с тем, что на земельном участке ответчика, переданного по договору купли-продажи земельного участка от 15.05.2008 № 3587, расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий истцу, однако, указанное обстоятельство не было учтено при заключении договора купли-продажи, что нарушает требования ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи.

Арбитражный суд усматривает наличие по делу правовых оснований недействительности оспариваемого договора купли-продажи, при этом принимает во внимание следующие обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу А45-8667/2020, являющиеся для настоящего дела преюдициальными и не подлежащими повторному доказыванию.

Так, согласно пунктам 1.1, 3.2.2 оспариваемого договора купли-продажи и передаточному акту от 26.06.2008 ОАО «Микас» был передан в собственность земельный участок из земель населенных пунктов площадью 8 761 кв. м, с кадастровым номером 54:35:051125:114.

В соответствии с пунктом 1.2 договора купли-продажи на земельном участке из земель населенных пунктов площадью 8 761 кв. м, с кадастровым номером 54:35:051125:114, расположен объект недвижимости: незавершенный строительством объект (сооружение – кран козловой), находящийся по адресу: г. Новосибирск, Кировский р-н, ул. Петухова, 27/2.

При рассмотрении дела № А45-8667/20120 по иску мэрии города Новосибирска к ОАО «Микас» о признании отсутствующим права собственности, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и истребовании земельного участка в пользу мэрии города Новосибирска была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой в заключении № ТЭ-2571-2020 от 31.07.2020 экспертом был сделан вывод о том, что по своим физическим свойствам объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:051125:166 (кран козловой), расположенный по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051125:114, не является объектом недвижимости, но является движимым имуществом - грузоподъемной машиной цикличного действия, предназначенной для подъема и перемещения в пространстве грузов, также как и подкрановый путь, являющийся временным сооружением при грузоподъемной машине (козловом кране), обеспечивающий возможность эксплуатации установленного на нем козлового крана и не являющийся самостоятельным объектом.

Поскольку объект, расположенный на земельном участке не является объектом недвижимого имущества и никогда таковым не являлся, арбитражный суд сделал вывод, что земельный участок не мог быть предоставлен ОАО «Микас» на основании статьи 36 ЗК РФ по льготной цене, в связи с чем, договор купли-продажи земельного участка от 15.05.2008 является ничтожной сделкой в силу статьи 10, 168 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения данного договора.

В решении по делу № А45-8667/2020 судом также было установлено злоупотребление ОАО «Микас» своими правами при приобретении земельного участка в 2008 году.

Так, суды признали, что действия ОАО «Микас» при выкупе земельного участка не соответствуют принципам добросовестного поведения, предъявляемого к участникам гражданского оборота, поскольку в целях заключения оспариваемого в настоящем деле договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:051125:0114, в мэрию были представлены документы, свидетельствующие о нахождении на данном земельном участке недвижимого имущества – незавершенного строительством объекта (сооружение – кран козловой), право на которое возникло у общества в результате приватизации и было зарегистрировано 11.12.2007. Технические документы на кран козловой, как на незавершенный строительством объект недвижимости были представлены в обоснование права ОАО «Микас» на приобретение земельного участка по льготной цене в соответствии со статьей 36 ЗК РФ (2,5 % от кадастровой стоимости).

Пунктом 2.1 договора купли-продажи установлена льготная цена земельного участка – 585 640 рублей, которая составляет 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка – 23 425 599,85 рублей. Полагаясь на добросовестность общества, мэрией заключен договор купли-продажи от 15.05.2008 земельного участка по цене 585 640 рублей, при этом реальная рыночная цена указанного земельного участка составляла более 23 000 000 рублей.

Предоставляя сведения о нахождении на земельном участке объекта недвижимого имущества (крана козлового), общество как собственник объекта не могло не осознавать, что указанный объект не обладает неразрывной связью с землей, не имеет фундамента, иных капитальных конструкций, а также не обладает техническими характеристиками объекта недвижимого имущества, следовательно, общество представило мэрии города Новосибирска недостоверные сведения о нахождении на территории земельного участка объекта недвижимости, таковым изначально не являющегося.

Вместе с тем, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в пределах земельного участка с кадастровым номером 54:35:051125:114 расположен еще один объект - здание с кадастровым номером 54:35:051125:258, 1970 года постройки, принадлежащий на праве собственности ЗАО «Передвижная механизированная колонна №1», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.03.2020 № 99/2020/322027185.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно абзацу 2 названного пункта 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи) исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Указанным разъяснениям также соответствует правовая позиция, изложенная в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, согласно которой статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта, поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

В силу статьи 168 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Так как оспариваемый договор купли-продажи земельного участка заключен в нарушение статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи и на момент обращения с настоящим иском) в обход прав других собственников, путем приобретения в собственность земельного участка только одним из собственников объекта на нем расположенном, который не является объектам недвижимости, указанный договор является ничтожным.

Ничтожная сделка является недействительной с момента ее совершения независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166, пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В этой связи требования АО «ПМК № 1» о признании договора № 3587 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу <...>, общей площадью 8761 кв.м (кадастровый номер 54:35:051125:114), заключенного между мэрией города Новосибирска и ОАО Микас» недействительным, являются обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы по уплаченной по объединенному делу государственной пошлине в общем размере 7 000 рублей (по делу А45-373/2009: госпошлина по иску – 2 000,00 рублей, по апелляционной жалобе – 1 000,00 рублей, по делу А45-12519/2008: госпошлина по иску – 2 000,00 рублей, по апелляционной жалобе – 1 000,00 рублей, по кассационной жалобе – 1 000,00 рублей), подлежат отнесению на ОАО «Микас», как на лицо, злоупотребившее своими правами при заключении оспариваемого договора купли-продажи.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать договор от 15.06.2008 №3587 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 8761 кв.м., кадастровый номер 54:35:051125:114, заключенный между мэрией города Новосибирска и открытым акционерным обществом «Микас» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) недействительным.

Взыскать с открытого акционерного общества «Микас» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу открытого акционерного общества «Передвижная механизированная колонна № 1» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 7 000 рублей 00 копеек расходов по государственной пошлине по иску.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области на счет открытого акционерного общества «Передвижная механизированная колонна № 1» 65 000 рублей денежных средств, уплаченных платежным поручением №199 от 20.08.2021 по заявлению о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья И.В. Лузарева