Решение от 26 сентября 2022 г. по делу № А32-53444/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-53444/2021

г. Краснодар «26» сентября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2022 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 26 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-53444/2021

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304650131700039 ИНН <***>)

о признании незаконным решения департамента имущественных отношений Краснодарского края об отказе в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - администрации муниципального образования Ейский район,


при участии в судебном заседании 27 – 29 апреля 2022 года представителя ИП ФИО1 – ФИО2 (по доверенности от 11.06.2021), представителя департамента – ФИО3 (по доверенности от 21.04.2022),



УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ФИО1, предприниматель) обратилась в арбитражный суд с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) со следующими требованиями:

- признать незаконным отказ департамента имущественных отношений Краснодарского края в предоставлении в аренду земельного участка, изложенный в письме от 28.10.2021 №52-33-21-50000/21;

- обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края в месячный срок со дня вступления решения в законную силу подготовить и направить в адрес ФИО1 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:42:0201001:44.

Заявление предпринимателя мотивировано необходимостью возобновления аренды земельного участка, на котором расположены принадлежащие ей на праве собственности здания и сооружения.

ФИО1 уточнила заявленные требования в ходатайстве от 24.01.2022 и просила:

- признать незаконным отказ департамента в предоставлении в аренду земельного участка, изложенный в письме от 28.10.2021 №52-33-21-50000/21;

- обязать департамент в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу подготовить, подписать и направить в адрес предпринимателя проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:42:0201001:44.

Определением от 25.01.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Ейский район.

Тем же определением от 25.01.2022 удовлетворено ходатайство об изменении исковых требований от 24.01.2022.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 27 по 29 апреля 2022 года, представитель предпринимателя заявленные требования поддержал, представитель департамента возражал против заявленных требований по приведённым в отзыве доводам. Администрация муниципального образования Ейский район, надлежаще извещённая о времени и месте судебного заседания (почтовое отправление №35099167613020 к судебному заседанию 14.03.2022), явки представителя не обеспечила, отзыв не направила. Судебное заседание проведено в отсутствие представителя администрации в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришёл к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ФИО1 обратилась в департамент с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 48 лет земельного участка с кадастровым номером 23:42:0201001:44, для эксплуатации гостиницы, кафе и детской площадки, на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. В качестве объектов недвижимости, расположенных на участке, были указаны нежилые здания с кадастровыми номерами 23:42:0201001:115, 23:42:0201001:116, летние веранды с кадастровыми номерами 23:42:0201001:216, 23:42:0201001:217.

В письме от 28.10.2021 №52-33-21-50000/21 департамент отказал в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:42:0201001:44 в аренду, поскольку земельный участок расположен в функциональной зоне «Зелень общего пользования» согласно генеральному плану Ейского городского поселения Ейского района, утвержденному решением Совета Ейского городского поселения от 28.12.2011 №35/2; площадь земельного участка составляет 2595 кв. метров, тогда как площадь принадлежащих заявителю объектов недвижимости на данном земельном участке составляет 1777,2 кв. метра, при этом информация о соответствии предельной площади земельного участка, занятой объектами недвижимого имущества и необходимой для их использования, утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель для конкретных видов деятельности или правилам землепользования и застройки, градостроительной и проектной документации, отсутствует.

Не согласившись с данным решением департамента, предприниматель обратилась с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд исходил из следующего.

Земельный участок с кадастровым номером 23:42:0201001:44 находится в собственности Краснодарского края (дата регистрации: 28.11.2012), зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ФИО1 на основании договора аренды №4200007134 от 30.12.2011 (дата регистрации: 27.02.2012); земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительство гостиницы, кафе и детской площадки. В пределах земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:42:0201001:101, 23:42:0201001:115, 23:42:0201001:116, 23:42:0201001:216, 23:42:0201001:217, 23:42:0201001:73 (выписка из ЕГРН от 08.12.2021 №КУВИ-002/2021-160825121).

Земельный участок с кадастровым номером 23:42:0201001:44 площадью 2595 кв. м был предоставлен управлением муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район на основании постановления администрации муниципального образования Ейский район от 02.12.2011 №1057 в аренду ФИО1 с видом разрешенного использования – строительство гостиницы, кафе и детского кафе, сроком на 10 лет, до 30.12.2021, на основании договора аренды от 30.12.2011 №4200007134.

Как следует из постановления администрации муниципального образования Ейский район от 02.12.2011 №1057, земельный участок с кадастровым номером 23:42:0201001:44 площадью 2595 кв. м был предоставлен в аренду на новый срок – 10 лет, с видом разрешенного использования – строительство гостиницы, кафе и детского кафе, по заявлению ФИО1, на основании свидетельств о государственной регистрации права от 02.10.2010 серия 23-АИ №281899 и от 23.10.2010 серия 23-АИ №281899 и положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Расположенные на данном земельном участке здание с кадастровым номером 23:42:0201001:115 площадью 1386,4 кв. м, здание с кадастровым номером 23:42:0201001:116 площадью 259,5 кв. м, а также летняя веранда с кадастровым номером 23:42:0201001:217 площадью 57,8 кв. м и летняя веранда с кадастровым номером 23:42:0201001:216 площадью 73,5 кв. м, принадлежат на праве собственности ФИО1, право собственности которой зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 15.07.2013, 06.08.2013 на указанные здания соответственно и 20.04.2017 на летние веранды (выписки из ЕГРН от 16.02.2022 №КУВИ-001/2022-21771046, №КУВИ-001/2022-21772378, №КУВИ-001/2022-21773458, №КУВИ-001/2022-21774917).

Как следует из акта обследования от 20.04.2022 №269 земельного участка КН 23:42:0201001:44, проведённого ГКУ Краснодарского края «Кубаньземконтроль», земельный участок КН 23:42:0201001:44 используется под строениями и сооружениями гостиницы «Ассоль», участок полностью огорожен, подведены коммуникации (воды, канализация, электричество, телефон). Земельный участок используется ФИО1 На земельном участке расположены: гостиница, кадастровый номер 23:42:0201001:115, лит. А, этажность 3; кафе, кадастровый номер 23:42:0201001:116, лит. Б; летняя веранда, кадастровый номер 23:42:0201001:216, лит. Г; летняя веранда, кадастровый номер 23:42:0201001:217, лит. Г1. Также на земельном участке расположены: навес с мангалом, лит. Г2, уборная лит. Г3, навес лит. Г4, павильон лит. Г5, навес лит. Г6, навес лит. Г7, детская площадка лит. Г8, фонтан лит. V, являющиеся объектами вспомогательного назначения по отношению к основному строению, объектами капитального строительства не являются.

Из фототаблицы к акту обследования от 20.04.2022 №269 видно, что на земельном участке КН 23:42:0201001:44 расположены трёхэтажное здание гостиницы «Ассоль», здание кафе, две летние веранды, одна из которых представляет собой столовую, а также навес с мангалом лит. Г2, уборная лит. Г3, навес лит. Г4, павильон лит. Г5, навес лит. Г6, навес лит. Г7, детская площадка лит. Г8.

Из фототаблицы к акту обследования от 20.04.2022 №269 следует, что территория земельного участка практически полностью занята принадлежащими ФИО1 объектами недвижимости, вспомогательными строениями, и представляет собой, по сути, внутреннюю территорию гостиничного комплекса. Все указанные объекты, как недвижимые, так и некапитальные строения, образуют гостиничный комплекс и предназначены для организации отдыха и создание условий для комфортного пребывания на территории гостиницы. Объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, на земельном участке КН 23:42:0201001:44 – не установлено.

В материалы дела предпринимателем приобщена справка Ейского отделения Южного филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 18.10.2021 №40, согласно которой навес с мангалом лит. Г2, уборная лит. Г3, навес лит. Г4, павильон лит. Г5, навес лит. Г6, навес лит. Г7, детская площадка лит. Г8, фонтан лит. V – являются объектами вспомогательного назначения по отношению к основному строению, расположенному на земельном участке по адресу: <...>, не являются объектами капитального строительства и не подлежат кадастровому учету.

Из представленного с данной справкой ситуационного плана земельного участка, составленного по состоянию на 18.10.2021, видно, что земельный участок практически полностью занят капитальными объектами и объектами вспомогательного назначения, а имеющиеся на участке незастроенные территории предназначены для доступа к указанным объектам, прохода между ними и для проезда непосредственно на земельный участок.

В соответствии с представленным разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №RU 23509111-041 от 29.04.2013 площадь гостиницы составила фактически 1386,4 кв. м, площадь кафе – 259,5 кв. м.

Суд отмечает, что ФИО1 было выдано разрешение на строительство от 09.03.2011 №RU23509111-070 объекта капитального строительства, обозначенного как «Гостиница, кафе, детская площадка по ул. Шмидта, 20 в г. Ейске», на земельном участке площадью 2595 кв. м, при общей площади здания – 1218,3 кв. м, по адресу: <...> №20, и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, также обозначенного как «Гостиница, кафе, детская площадка по ул. Шмидта, 20 в г. Ейске», из чего следует, что как гостиница, так и кафе и детская площадка рассматривались как один объект капитального строительства, расположенный на земельном участке площадью 2595 кв. м.

В разрешении на строительство от 15.09.2016 №23-RU 23509111-172-2016 указана площадь застройки гостиницы – 1298,9 кв. м.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание разрешительную документацию на строительство и на ввод в эксплуатацию, технические паспорта гостиницы и кафе, схему расположения на земельном участке объектов недвижимости и относящихся к ним вспомогательных некапитальных объектов, ранее заключенный договор аренды земельного участка КН 23:42:0201001:44 от 30.12.2011 №4200007134, а также материалы обследования земельного участка, - суд считает формальным заключение департамента в оспариваемом решении об отсутствии обоснования площади земельного участка для целей размещения и эксплуатации расположенных на нём объектов недвижимости.

Департаментом, при наличии приведённых предпринимателем доказательств, не доказано в процессе рассмотрения настоящего дела обратное, а именно, что площадь земельного участка превышает площадь, необходимую для размещения и эксплуатации объектов недвижимости с учётом назначения таких объектов и вида разрешенного использования земельного участка.

Между тем, как следует из письменных пояснений ФИО1 от 25.04.2022, при площади застройки гостиницы КН 23:42:0201001:115, которая составила 1298,9 кв. метров согласно разрешению на строительство от 15.09.2016 №23-RU 23509111-172-2016, и информации Правил землепользования и застройки в отношении земельного участка КН 23:42:0201001:44, согласно которым максимальный процент застройки земельного участка «Гостиничное обслуживание 4.7» составляет 50%, для эксплуатации гостиницы необходим земельный участок площадью 2597,8 кв. м (1298,9 кв. м х 2 = 2597,8 кв. м). При площади земельного участка КН 23:42:0201001:44, составляющей 2595 кв. м, наличие лишь одной только гостиницы опровергает довод департамента о необоснованности площади земельного участка.

В материалы дела представлено письмо управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Ейский район от 05.03.2022 №24.169/22.02.03, согласно которому градостроительный регламент территориальной зоны «Р2. Зона отдыха» применительно к земельному участку КН 23:42:0201001:44 предусматривает, в том числе, такой вид разрешенного использования как «гостиничное обслуживание (4.7)», для которого предусмотрено размещение гостиниц, максимальный процент застройки – 50%.

В соответствии с письмом заместителя главы муниципального образования Ейский район от 12.10.2021 №01-5097/21-17, которое было изначально направлено первому заместителя руководителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, максимальный процент застройки для зданий гостиниц, туристических комплексов в территориальной зоне расположения земельного участка КН 23:42:0201001:44 – 60%.

При таких обстоятельствах, суд не может признать состоятельным довод департамента об отсутствии обоснования площади испрашиваемого земельного участка и о недоказанности данной площади для использования и эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке и принадлежащих предпринимателю.

Относительно утверждения департамента о нахождении земельного участка на территории земель общего пользования, следует отметить, что данная информация была представлена в упомянутом письме заместителя главы муниципального образования Ейский район от 12.10.2021 №01-5097/21-17, согласно которому в соответствии с генеральным планом развития Ейского городского поселения Ейского района земельный участок КН 23:42:0201001:44 расположен в функциональной зоне «Зелень общего пользования».

Вместе с тем, как следует из представленных предпринимателем пояснений, смежные со спорным земельные участки КН:46, КН:51, КН:62 были предоставлены в аренду собственникам расположенных на них объектов. Так, например, в отношении земельного участка КН 23:42:0201001:46, находящегося в собственности Краснодарского края, зарегистрирована аренда в пользу ООО «СиЛайф-Юг» на основании договора аренды от 13.09.2016 №0000004269 (выписка из ЕГРН от 15.03.2022 №КУВИ-001/2022-35324583).

Суд исходит из того, что отнесение земельного участка КН 23:42:0201001:44 к зоне «зелень общего пользования» по генеральному плану поселения не может служить основанием для отказа в реализации собственником расположенных на таком участке объектов, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН и не оспорено, его исключительного права на предоставление данного земельного участка в аренду для целей эксплуатации уже построенных и введённых в эксплуатацию объектов недвижимости. Разрешённое использование земельного участка предусматривает строительство гостиницы, кафе и детской площадки. О выделении под строительство территории общего пользования в данном случае вопрос не ставится, поскольку объекты недвижимости на участке уже построены и право собственности на эти объекты зарегистрировано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В этой связи, отнесение по генеральному плану поселения территориальной зоны, в которой расположен земельный участок КН 23:42:0201001:44, к зелени общего пользования, не может быть признано основанием для отказа в реализации исключительного права на оформление арендных отношений с собственником расположенных на таком участке объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о незаконности принятого департаментом решения и об удовлетворении заявленных предпринимателем требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

признать незаконным, не соответствующим Земельному кодексу Российской Федерации, отказ департамента имущественных отношений Краснодарского края, изложенный в письме от 28.10.2021 №52-33-21-50000/21, в предоставлении в аренду на новый срок без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:42:0201001:44.

Обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края в течение десяти дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу подготовить и направить в адрес индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП 304650131700039) подписанный департаментом имущественных отношений Краснодарского края и содержащий все существенные условия договора проект договора аренды на новый срок без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:42:0201001:44, площадью 2595 кв. м, расположенного по адресу: <...>, для эксплуатации гостиницы, кафе и детской площадки.

Взыскать с департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП 304650131700039) возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины по заявлению в размере 300 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


Судья А.Л. Назыков