Решение от 29 ноября 2019 г. по делу № А40-167815/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-167815/19-41-1512

Резолютивная часть решения объявлена 23.10.2019

Решение в полном объеме изготовлено 29.11.2019

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 09.01.2019 № 108, ФИО3 по доверенности от 29.01.2019 № 97 и ответчика ФИО4 по доверенности от 07.09.2018 № 150, дело по иску АО «Столичные аптеки» (ОГРН <***>) к АО «Тандер» (ОГРН <***>) о взыскании 41 857 514 руб. 97 коп., установил:

Истец просит суд взыскать с ответчика 41 857 514 руб. 97 коп., в том числе 13 620 571 руб. арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2017 № МсФ_в/12134/17/4-104-1Н, начисленной за период с августа 2018 года по 21.06.2019, и 28 236 943 руб. 70 коп. неустойки, начисленной по состоянию на 21.06.2019.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что в нарушение договора аренды нежилого помещения от 01.03.2017 № МсФ_в/12134/17/4-104-1Н за период с августа 2018 года по 21.06.2019 ответчик не уплатил арендную плату, что повлекло начисление неустойки.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что уведомлением от 25.05.2018 № 20 проинформировал истца об одностороннем отказе от договора аренды на основании п. 13.7 договора и просил явиться для передачи объекта из аренды 20.11.2018. Письмом от 07.06.2018 № 589 истец подтвердил получение уведомления об одностороннем отказе от договора, выразил готовность принять арендуемые ответчиком помещения 01.12.2018. Письмом от 28.11.2018 № 1297 истец предложил ответчику возвратить помещения из аренды 30.11.2018 на основании акта приема-передачи помещения с учетом произведенных неотделимых улучшений.

30.11.2018 представитель истца осмотрел помещения и составил акт осмотра, в котором истец зафиксировал удовлетворительное состояние стен, пола, потолка, окон, дверей, отсутствие необходимости в проведении капитального ремонта в передаваемых помещениях, показания приборов учета. Вместе с тем акт приема-передачи помещения из аренды истец не подписал, сославшись на самовольную перепланировку помещения, произведенную ответчиком.

В связи с отказом истца от подписания акта ответчик на основании п. 7.10 договора составил односторонний акт приема-передачи помещения вместе с ключами, 06.12.2018 направил его в адрес истца, который получил акт 07.12.2018, что подтверждается накладной DIMEX 37629065, письмом о доставке корреспонденции по накладной, претензией истца от 17.12.2018 № 1362.

Таким образом, ответчик считает, что 30.11.2018 договор аренды прекратил свое действие, помещение ответчик возвратил из аренды 30.11.2018, в связи с чем после указанной даты начисление арендной платы не соответствует закону и договору, а задолженность за ноябрь 2018 года уплачена по платежному поручению от 27.09.2019 № 412128.

Кроме того, ответчик сослался на то, что неустойка, начисленная истцом, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем просил суд применить ст. 333 ГК Российской Федерации и уменьшить неустойку.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения их представителей, суд установил, что 01.03.2017 истец в качестве арендодателя и ответчик в качестве арендатора заключили договор аренды нежилого помещения № МсФ_в/12134/17/4-104-1Н, по которому арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование недвижимое имущество - нежилое помещение площадью 678, 9 кв. м в здании по адресу: <...>.

Согласно п. 2.5 договор заключается на срок 10 лет с момента подписания акта приема-передачи помещения.

В соответствии с п. 4.2.2 договора арендатор обязуется своевременно и надлежащим образом вносить арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором.

П. 4.2.9 договора возлагает на арендатора обязанность по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении или отказе от исполнения, не позднее даты прекращения договора передать помещение арендодателю по акту приема-передачи (возврата) в том состоянии, в котором арендатор его принял, с учетом нормального износа и произведенными неотделимыми улучшениями, согласованными сторонами.

П. 4.2.12 договора устанавливает, что арендатор обязуется не проводить реконструкции, переустройства, перепланировки помещения, переоборудования сантехники без письменного согласия арендодателя, а в случае обнаружения арендодателем несогласованных самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид помещения, ликвидировать их, а помещение привести в прежний вид за свой счет в установленный арендодателем разумный срок.

В соответствии с разделом 5 договора за владение и пользование помещением арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату, состоящую из минимальной ставки арендной платы, процентной ставки арендной платы и переменной ставки арендной платы, с уплатой минимальной ставки арендной платы не позднее 25-го числа месяца, предшествующего расчетному.

Разделом 7 договора сторонами согласован порядок передачи и возврата помещения. В частности, сторонами установлено, что в последний день срока аренды или в течение 5-ти рабочих дней с момента досрочного расторжения договора арендатор обязуется вернуть арендодателю помещение по акту приема-передачи (возврата) с учетом нормального износа, а также произведенными арендатором неотделимыми улучшениями. Арендатор возвращает помещение арендодателю свободным от имущества арендатора и его сотрудников. Арендатор уведомляет арендодателя не менее чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты возврата помещения о дате и времени передачи помещения путем направления письменного уведомления или посредством электронной почты по адресу, указанному в договоре, либо путем вручения уведомления лично арендодателю или уполномоченному представителю арендодателя. Арендодатель обязуется в указанную дату и время явиться лично либо направить уполномоченного представителя для приемки помещения и подписания акта приема-передачи. В случае, если арендодатель не явится в указанную дату и время для получения помещения либо откажется от подписания акта приема-передачи, арендатор вправе в одностороннем порядке составить акт возврата помещения, в течение 3-х дней с даты составления акта направить 3 его экземпляра арендодателю заказным письмом, копию данного акта - посредством электронной почты по адресу, указанному в договоре. 2 подписанных экземпляра акта арендодатель обязан направить арендатору в течение 3-х дней с момента получения, при этом неподписание арендодателем акта не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату помещения. В этом случае с момента фактического прекращения пользования арендатором помещением и составления арендатором в одностороннем порядке акта возврата помещения обязательства арендатора по уплате арендной платы прекращаются.

П. 7.11 договора предусматривает, что в случае, если при приемке помещений будет установлено, что помещения возвращаются арендодателю в состоянии, не соответствующем условиям договора, восстановительные работы производятся за счет арендатора.

Согласно п. 13.7 договора арендатор вправе в любой момент в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендодателя не менее чем за 6 месяцев, при этом авансовый платеж остается у арендодателя в качестве штрафа за досрочное расторжение договора со стороны арендатора.

По акту приема-передачи от 03.03.2017, подписанному обеими сторонами и заверенному оттисками их печатей, недвижимое имущество передано ответчику.

Уведомлением от 25.05.2018 № 20 ответчик со ссылкой на п. 13.7 договора отказался от исполнения договора и предложил истцу явиться для приема имущества, составления акта приема-передачи 20.11.2018.

Письмом от 07.06.2018 № 589 истец подтвердил получение уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора 01.06.2018 и выразил готовность принять арендуемые ответчиком помещения 01.12.2018 – через 6 месяцев с момента получения уведомления.

В письме от 28.11.2018 № 1297 истец предложил ответчику передать арендодателю помещения 30.11.2018 в 13 часов 00 минут.

Из объяснений представителей сторон следует, что 30.11.2018 представитель истца явился в арендованное ответчиком помещение, осмотрел его с составлением акта осмотра помещения до подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, который подписали представителя обеих сторон. Из акта следует, что стены, пол, потолок, окна, двери находятся в удовлетворительном состоянии. Вместе с тем в помещении арендатором произведена перепланировка, не согласованная с арендодателем, что явилось основанием для отказа последнего в приеме помещения из аренды и подписания акта приема-передачи (возврата).

На основании п. 7.10 договора ответчик составил односторонний акт приема-передачи (возврата) от 30.11.2018, который вместе с ключами от помещения 06.12.2018 направил в адрес истца. Последний получил акт и ключи 07.12.2018, что подтверждается накладной DIMEX 37629065, письмом о доставке корреспонденции по накладной.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 329-330 ГК Российской Федерацией исполнение обязательства может обеспечиваться различными способами, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 310 Кодекса одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Ст. 450.1 Кодекса устанавливает, что предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии со ст. 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что договор аренды досрочно прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендатора от исполнения договора аренды на основании п. 13.7 договора, при этом арендатор в полном соответствии с условиями договора, а именно за 6 месяцев, направил арендодателю уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и обеспечил присутствие своих представителей в дату и время, указанные истцом в письме от 28.11.2018 № 1297.

Истцом не отрицается тот факт, что фактически от имущества и сотрудников помещение ответчик освободил 30.11.2018.

Таким образом, судом установлено, что с 01.12.2018, во-первых, договор аренды помещения не действовал, во-вторых, помещение ответчик не использовал, что исключает начисление арендной платы.

Оценивая довод истца о том, что в нарушение условий договора ответчик не привел помещение в состояние, в котором оно передавалось в аренду, суд исходит из того, что п. 4.2.12 договора устанавливает, что арендатор обязуется не проводить перепланировки помещения без письменного согласия арендодателя, а в случае обнаружения арендодателем несогласованных перепланировок ликвидировать их, а помещение привести в прежний вид за свой счет в установленный арендодателем разумный срок. Вместе с тем из письма от 01.03.2017 № 243 следует, что истец дает согласие на проведение строительно-монтажных работ, реконструкции, перепланировки и переоборудования в помещении, о чем свидетельствует и наличие подписи арендодателя на плане помещения после ремонтных работ.

Кроме того, из определения Верховного Суда Российской Федерации от 05.06.2017 № 309-ЭС17-5746 следует, что наличие недостатков арендованного имущества не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества; несвоевременный возврат арендованного имущества, вызванный уклонением арендодателя от его приемки, не дает арендодателю право требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества.

При этом суд отмечает, что если ответчик, по мнению истца, все-таки нарушил условия договора аренды, произведя перепланировку помещения без согласия на то арендодателя, истец не лишен возможности самостоятельно привести помещение в прежний вид и потребовать от арендатора возместить свои расходы ан приведение помещения в прежний вид. На этот случай имеется ст. 393 ГК Российской Федерации, которая устанавливает, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ основным видом деятельности истца является торговля розничная лекарственными средствами в специализированных магазинах (аптеках), одним из дополнительных видов деятельности является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом.

Согласно п. 5 ст. 10 ГК Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Суд считает, что разумными действиями для арендодателя в данном случае могли быть действия по приведению помещения в прежний вид в целях передачи его в аренду иным арендаторам, или по сдаче помещения в аренду иным арендаторам в том состоянии, в котором помещение находится после освобождения его ответчиком, или даже по организации розничной торговли в этом помещении лекарственными средствами.

Однако в данном случае истец предпочел ограничиться начислением арендной платы за период, в течение которого ответчик помещением не пользовался.

В п. 1 ст. 10 Кодекса вводится запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). П. 2 ст. 10 Кодекса устанавливает, что в случае несоблюдения этих требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Установленные судом обстоятельства свидетельствуют о злоупотреблении истцом своим правом, направленным на неосновательное обогащение, а потому в иске в части требования о взыскании арендной платы, начисленной за период с декабря 20128 года по май 2019 года, и неустойки, начисленной за нарушение сроков ее уплаты, суд отказывает.

Требование о взыскании неустойки, начисленной за нарушение срока уплаты арендной платы за ноябрь 2018 года, суд удовлетворяет частично.

Из представленного платежного поручения от 27.09.2019 № 412128 следует, что ответчик уплатил арендную плату за ноябрь 2018 года позднее установленного договором срока, в связи с чем истец начислил неустойку в размере 3 778 695 руб. 75 коп.

П. 1 ст. 333 Кодекса предусматривает, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, при этом если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Согласно п. 2 ст. 333 Кодекса уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Суд считает, что неустойка, начисленная истцом за нарушение срока уплаты арендной платы за ноябрь 2018 года, явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательства, в связи с чем уменьшает неустойку до 394 887 руб. 75 коп. – суммы, исчисленной по ставке 0, 1 % за каждый день просрочки.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются судом с ответчика в пользу истца в соответствии со ст. 110-112 АПК Российской Федерации пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 10, 309, 310, 329, 330, 333, 450.1, 614 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично;

взыскать с АО «Тандер» в пользу АО «Столичные аптеки» неустойку в размере 394 887 руб. 75 коп., а также 18 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А. Березова