Постановление от 2 февраля 2025 г. по делу № А32-19427/2023

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-19427/2023
г. Краснодар
03 февраля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика – управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 25.12.2024), в отсутствие истца – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 31423-118900329), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – ФИО3, ФИО4, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2024 по делу № А32-19427/2023, установил следующее.

ИП ФИО2 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) об изменении договора от 11.03.2012 № 3700004515 аренды земельного участка, дополнив его следующим условием: «Размер арендной платы за земельный участок в период с 24.07.2021 по 04.08.2023 составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок, то есть 0,3% от кадастровой стоимости. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582)» (с учетом изменения предмета иска – т. 1, л. д. 121 – 123).

Решением от 10.04.2024 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции не усмотрел оснований для изменения договора аренды земельного участка от 11.03.2012 № 3700004515 в части размера годовой арендной платы, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), разъяснениями, приведенными в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73), арендная плата за публичный земельный участок является регулируемой и независимо от условий договора подлежит определению исходя из действующего в спорный период законодательства, нормативного правового акта, принятого уполномоченным органом; при этом новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта.

Постановлением апелляционного суда от 16.10.2024 решение от 10.04.2024 отменено с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований: договор аренды земельного участка от 11.03.2012 № 3700004515 дополнен пунктом 2.7.1. следующего содержания: «Размер арендной платы за земельный участок в период с 24.07.2021 по 04.08.2023 составляет сумму, равную земельному налогу за земельный участок – 0,3% от кадастровой стоимости. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582» (дословная редакция резолютивной части постановления); распределены судебные расходы. Апелляционный суд руководствовался положениями статьей 424, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), пунктом 5 статьи 27, статьями 39.7, 96 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), постановлением № 582 (в редакции постановления № 531), разъяснениями, приведенными в Обзорах судебной практики Верховного Суда Российской Федерации: № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7) и № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, указав, что рассматриваемый спор связан с возможностью применения (не применения) постановления № 582 (в ред. от 07.09.2020) в соотношении с решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 08.07.2021 № 164 «О внесении изменений в решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2017 № 181 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов"» (далее – постановления № 164, 181). То есть стороны не достигли соглашения относительно размера арендной платы в части конкретного периода. С учетом разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления № 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Вместе с тем, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 указано, что стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Таким образом, требование предпринимателя направлено на создание правовой определенности во взаимоотношениях сторон в условиях имеющихся разногласий. В силу пункта 3 статьи 96 Земельного кодекса использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 22.09.1994 № 1954 «О федеральном курортном регионе Анапа» городу Анапе присвоен статус курорта федерального значения в границах, определенных постановлением Совета Министров РСФСР от 30.01.1985 № 45 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае». Между сторонами отсутствует спор относительно отнесения спорного земельного участка к земельным участкам, ограниченным в обороте (2-я зоны санитарной (горно-санитарной) охраны курорта). По условиям договора аренды от 11.03.2012 № 3700004515 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107002:1630 площадь 3200 кв. м предназначался для «комплексной жилой застройки». До окончания срока действия данного договора предпринимателем завершено строительство гостиницы и нежилого дома с кадастровыми номерами 23:37:0107002:8414, 23:37:0107002:8162; произведена регистрация права собственности на данные объекты 06.12.2017 и 21.03.2019, соответственно. Арендодатель производит расчет арендной платы в спорный период (с 24.07.2021) в соответствии с решением № 181 (в редакции решения № 164), исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы 5% – в случае невведения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка. При этом, постановлением № 531 Основные принципы дополнены принципом № 7 – учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, применяемым с 12.08.2017 (размер арендной платы в таком случае не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют). В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа. С учетом приведенных норм размер арендной платы за земельный участок с 24.07.2021 по 04.08.2023 (в пределах исковых требований) равен земельному налогу за этот участок. Таким образом, размер арендной платы за земельный участок для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости должен определяться в соответствии с принципом № 7.

В кассационной жалобе управление просит постановление апелляционного суда от 16.10.2024 отменить, решение от 10.04.2024 – оставить в силе, подчеркнув, что действующим законодательством установлена совокупность условий для применения льготной ставки налогообложения, согласно которым фактическое использование земельного участка должно соответствовать виду разрешенного использования земельного участка, внесенному в Единый государственный реестр недвижимости(далее – ЕГРН). Применение в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:1630 ставки в размере земельного налога является неправомерным. Действующие арендные ставки применяются на основании решения № 164. Пунктом 1 приложения № 2 к решению № 164 установлено, что для земельных участков, предназначенных для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки утверждена ставка 5% от кадастровой стоимости земельного участка. Внесение изменений необходимо в целях наиболее эффективного распоряжения муниципальным имуществом, в связи со значительным снижением кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов, утвержденной приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.10.2020 № 1882 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края», снижением арендной платы, соответственно, снижением поступлений в бюджет города доходов от аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа. Арендная плата за земельные участки является одним из основных источников доходов бюджета муниципального образования, за счет которых выполняются социальные обязательства перед населением. Актом контрольного мероприятия «Проверка деятельности администрации муниципального образования город-курорт Анапа по использованию земель, государственная собственность на которые не разграничена, в 2018 – 2019 годах» Контрольно-счетной палаты Краснодарского края от 23.06.2020 установлено, что ставки арендной платы, утвержденные решением № 181, значительно ниже ставок арендной платы, утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» (далее – постановление № 121). Также в жалобе отмечено, что с 04.08.2023 вступили в силу положения части 11 статьи 16 Федерального закона от 04.08.2023 № 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Закон № 469-ФЗ), согласно которым лечебно-оздоровительные местности, курорты, курортные регионы, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"» (далее – Закон № 406-ФЗ), а также округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов, установленные до указанной даты, не являются особо охраняемыми природными территориями.

Предприниматель в отзыве просит оставить апелляционное постановление от 16.10.2024 без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, указывая, что земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, имеет ограничения по приобретению в собственность, следовательно, в силу принципа № 7 размер арендной платы за такой участок не может превышать размер земельного налога; просит рассмотреть кассационную жалобу управления в его отсутствие.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы кассационной жалобы. Иные лица явку представителей не обеспечили, извещены в порядке статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что апелляционное постановление подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд второй инстанции, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, муниципальному образованию город-курорт Анапа на праве собственности принадлежит земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:37:0107002:1630 площадью 3200 кв. м, по адресу: <...>, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации от 18.05.2011 № 23-23-26/093/2011-099, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 24.12.2022 № КУВИ-999/2022-1567355 (т. 1, л. д. 83 – 88).

Согласно протоколу от 31.01.2012 № 5/4 о результатах аукциона на право заключения договора аренды (т. 1, л. д. 73) между управлением и ФИО5 заключен договор аренды от 11.03.2012 № 3700004515 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:37:0107002:1630 площадью 3200 кв. м, расположенного по адресу: <...>, предназначенного для комплексной жилой застройки (т. 1, л. д. 65 – 68).

Общая сумма ежегодной платы за арендуемый земельный участок составляет 22 124 рубля 84 копейки (пункт 2.5 договора).

В силу пункта 2.6 размер арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, а также в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации, Краснодарского края, муниципального образования город-курорт Анапа, либо в связи с изменением арендатором цели использования земельного участка, указанной в пункте 1.1 договора. Изменение ставок арендной платы производится решением компетентного органа государственной власти или местного самоуправления. С момента публикации в средствах массовой информации измененных ставок арендной платы настоящий договор считается соответственно измененным в части размера арендной платы.

По договору от 29.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.03.2012 № 3700004515 права и обязанности арендатора переданы ФИО6 (т. 1, л. <...>).

По договору от 27.05.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.03.2012 № 3700004515 права и обязанности арендатора переданы предпринимателю (т. 1, л. <...>).

13 марта 2019 года предприниматель, ФИО4 и ФИО3 заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.03.2012 № 3700004515, по которому предприниматель переуступает часть своих имущественных прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.03.2012 № 3700004515, а ФИО4 и ФИО3 принимают переданные права арендатора (по 1/3 доли в праве аренды). Оставшаяся часть имущественных прав в размере 1/3 доли в праве аренды участка остается за предпринимателем (т. 1, л. <...>).

ФИО2, ФИО3 и ФИО4 на праве общей долевой собственности принадлежат 2 объекта недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107002:1630 площадью 3200 кв. м, для комплексной жилой застройки, находящемся по адресу: <...>.

В собственности ФИО3 и ФИО4 находится гостиница с кадастровым номером 23:37:0107002:8414 площадью 1018,7 кв. м, назначение – нежилое, (регистрационные записи в ЕГРН от 21.03.2019 № 23:37:0107002:8414-23/026/2019-4 и 23:37:0107002:8414-23/026/2019-3); в собственности предпринимателя находится объект капитального строительства – нежилое здание с кадастровым номером 23:37:0107002:8162 площадью 56,1 кв. м, назначение – нежилое (регистрационная запись в ЕГРН от 06.12.2017 № 23:37:0107002:8162-23/026/2017-1).

Позиция предпринимателя сводится к тому, что с 24.07.2021 управление более чем в 16 раз увеличило размер арендной платы за землю, которая составила 917 232 рубля в год вместо 55 033 рублей 92 копеек (в соответствии с решением № 164 ставка арендной платы с 0,3% увеличилась до 5% от кадастровой стоимости).

Наличие неурегулированных между сторонами разногласий по вопросу исчисления арендной платы по договору аренды от 11.03.2012 № 3700004515 послужило основанием обращения предпринимателя в арбитражный суд с исковым заявлением.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 606, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 данного кодекса).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Вместе с тем стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, в редакции, действующей с 01.03.2015, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункты 16, 19 постановления № 73). Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, и не вправе применять другой ее размер, независимо от воли на то сторон договора аренды и внесения в текст договора соответствующих изменений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11).

Статья 27 Земельного кодекса устанавливает виды земель, на которые распространяются ограничения оборотоспособности земельных участков. Перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков определен пунктом 5 данной статьи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. На основании принципа № 7 Основных принципов (введен постановлением № 531) при наличии предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения арендная плата не должна превышать размер земельного налога, установленный в отношении земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение их в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582. Как рекомендовано пунктом 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций, в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки следует исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В этом случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога (исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется), используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд указал, что арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107002:1630 площадью 3200 кв. м, находящийся в муниципальной собственности, является регулируемой. Данный участок, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю на праве собственности, находится во 2-й зоне округа горно-санитарной охраны курорта, следовательно, является ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса). В этой связи при расчете арендной платы применяется принцип № 7. В целях достижения правовой определенности в конкретный период (с 24.07.2021 по 04.08.2023) в договор аренды от 11.03.2012 № 3700004515 надлежит внести испрашиваемые изменения в части размера ставки арендной платы (0,3%).

Кассационный суд полагает, что апелляционное постановление состоялось без учета следующего.

Как видно из материалов дела, по договору аренды от 11.03.2012 № 3700004515 в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107002:1630 площадью 3200 кв. м для комплексной жилой застройки. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 12.01.2023 № КУВИ-999/2023-026198 предпринимателю на праве собственности принадлежит один объект – нежилое здание площадью 56,1 кв. м. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 12.01.2023 № КУВИ-999/2023-026199 ФИО3 и ФИО4 принадлежит на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли) здание гостиницы площадью 1018 кв. м. Вопрос, мог ли предприниматель выкупить весь земельный участок (3200 кв. м) при наличии на участке объектов иных лиц, суд второй инстанции не исследовал.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. В соответствии с правовым подходом, изложенным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Апелляционный суд не учел, что, исходя из содержания принципа № 7, его смысла и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации по его применению, содержащихся в решении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 № АКПИ18-667, апелляционном определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 № АПЛ18-523, данный принцип предусматривает дополнительные гарантии при установлении арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте. Данный принцип распространяется лишь в отношении тех земельных участков, которые сформированы и предоставлены в аренду с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно условиям договора аренды от 11.03.2012 № № 3700004515 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107002:1630 площадью 3200 кв. м, по адресу: <...>, предоставлен для комплексной жилой застройки.

При этом, как следует из материалов дела и подтверждено истцом в исковом заявлении, до окончания срока действия договора аренды предпринимателем завершено строительство гостиницы и нежилого дома с кадастровыми номерами 23:37:0107002:8414, 23:37:0107002:8162; произведена государственная регистрация права собственности на данные объекты 21.03.2019, 06.12.2017.

В приложении № 2 к решению № 164 в подпункте 2 пункта 1 (земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки) указана ставка 0,3%. В подпункте 4 пункта 1 приложения № 2 к решению № 164 (в случае не введения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка) указана ставка 5%.

Применяя льготную ставку арендной платы, суд апелляционной инстанции не проверил целевое использование предпринимателем земельного участка под объектом недвижимости, принадлежащим ему на праве собственности; не исследовал вопрос о соразмерности земельного участка площади принадлежащего предпринимателю на праве собственности нежилого здания (56,1 кв. м). Кроме того, суд не проверил возможность выкупа ограниченного в обороте земельного участка (3200 кв. м) под объектом истца площадью всего лишь 56,1 кв. м, учитывая, что на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости иных собственников. Более того, согласно договору от 13.03.2019 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.03.2012 № 370000451 предпринимателю принадлежит только 1/3 доли в праве аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107002:1630 площадь 3200 кв. м (т. 1, л. <...>).

При этом необходимо учитывать, что принцип № 7 применяется в случаях, когда публичный земельный участок, на котором расположены здания (сооружения), принадлежащие арендатору на праве собственности, ограничен в обороте на основании исключительно пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса. Аналогичный правовой подход приведен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2022 № 310-ЭС22-15910 по делу № А84-4272/2019.

Об этом кассационный суд неоднократно указывал судам нижестоящих инстанций в своих постановлениях (в частности, постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.03.2023 по делу № А32-26916/2022, от 20.09.2023 по делу № А32-52724/2022, от 31.01.2024 по делу № А32-26916/2022).

Таким образом, кассационная коллегия еще раз обращает внимание судов на то, что если приватизации земельного участка препятствуют иные ограничения (не только предусмотренные пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса), то принцип № 7 не действует.

В то же время, в целях достижения правовой определенности при разрешении подобных споров судам надлежит правильно определить ставку арендной платы, подлежащей применению в заявленный период.

Основаниями для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Выводы судов по существу заявленных требований сделаны без исследования и оценки совокупности представленных в дело доказательств. Поскольку для принятия законного и обоснованного судебного акта требуются исследование и оценка доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, обжалуемое постановление следует отменить в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса, а дело – направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении апелляционному суду необходимо устранить отмеченные недостатки, исследовать представленные сторонами доказательства с учетом положений статьи 71 Кодекса, правильно определить размер платы (ставку арендной платы) за земельный участок, с учетом фактического использования участка; дать оценку доводам управления об отсутствии оснований для применения ставки арендной платы в размере земельного налога, а также о нецелевом использовании участка; изучить вопрос о соразмерности земельного участка объекту предпринимателя, после чего вынести законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2024 по делу № А32-19427/2023 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин