Решение от 7 февраля 2026 г. АС Тюменской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ФИО1 д.77, <...>,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-27274/2025
г. Тюмень
08 февраля 2026 года
Резолютивная часть решения оглашена 26 января 2026 года

Решение изготовлено в полном объеме 08 февраля 2026 года


Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Цыпушевой А.С., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная фирма «Зодчий» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Администрации Московского сельского поселения Тюменского муниципального района Тюменской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории от 09.10.2014,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Тюмень-Инжиниринг» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тулиной А.В.,

при участии в заседании представителей:

от истца: ФИО2, на основании доверенности от 02.12.2025, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен документ об образовании;

от ответчика: н/я, извещен,

от третьего лица: н/я, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная фирма «Зодчий» (далее – истец, Общество, ООО «ПСФ «Зодчий») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Администрации Московского сельского поселения Тюменского муниципального района Тюменской области (далее – ответчик, Администрация) о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории от 09.10.2014:

1) в части п. 3.1.5 договора, изложив его в следующей редакции:

«Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории. Срок выполнения данного обязательства до 31.12.2027 года»;

2) в части п.8.1 договора, изложив его в следующей редакции:

«Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 31.12.2027 года. Исполнение сторонами обязательств и условий договора оформляется соответствующим актом».

Исковые требования со ссылкой на статьи 450, 451, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 18 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий», мотивированы необходимостью внесения изменений договор о развитии застроенной территории от 09.10.2014 № 1.

Определением суда от 15.12.2025 исковое заявление принято к рассмотрению по общим правилам искового производства. Указанным определением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Тюмень-Инжиниринг» (далее – ООО «Тюмень-Инжиниринг»).

26.12.2025 («Мой арбитр») от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, против иска не возражает, просит суд удовлетворить исковые требования в полном объеме, судебные расходы по уплате государственной пошлины возложить на истца.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, озвучил доводы, изложенные в исковом заявлении и правовую позицию.

ООО «Тюмень-Инжиниринг», явку представителя в суд не обеспечило. О дате и месте судебного заседания третье лицо уведомлено в соответствии с требованиями части 1 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исходя из того, что истец и ответчик извещены надлежащим образом о дате и времени заседания, при этом определением от 15.12.2025 сторонам разъяснена возможность рассмотрения дела по существу сразу после завершения предварительного заседания, учитывая отсутствие возражений, суд в порядке части 4 статьи 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседания для рассмотрения дела по существу.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, заслушав представителей лиц, присутствовавших в судебном заседании, суд считает, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 09.10.2014. между Администрацией Московского муниципального образования Тюменского района Тюменской области (Администрация, ответчик) и ООО «Тюмень-Инжиниринг» заключен договор о развитии застроенной территории (далее – договор).

Согласно п. 1 договора, Администрация предоставляет, а застройщик приобретает право на развитие застроенной территории, указанной в п. 1.1 договора, путем строительства новых объектов.

Постановлением «О развитии застроенной территории в границах улиц Новая, Южная, Плодовая, Молодежная поселка Московского от 06.02.2014 № 48 принято решение о развитии застроенной территории в границах, обозначенных в приложении № 1 к указанному постановлению.

Судом установлено, что 25.01.2019 между ООО «Тюмень-Инжиниринг» (цедент) и ООО «Проектно-строительная фирма «Зодчий» (цессионарий, застройщик) заключен договор передачи прав и обязанностей застройщика по договору развития застроенной территории, согласно которого цедент передал цессионарию свои права и обязанности по договору в полном объеме.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 01.04.2019 по делу № А70-2148/2019 внесены следующие изменения в договор о развитии застроенной территории от 09.10.2014:

1) в части п.1.1 Договора, изложив его в следующей редакции:

«Застройщик» приобретает право на развитие территории ориентировочной площадью 3,59 га, расположенной в границах улиц Новая, Южная, Плодовая, Молодежная, поселка Московского, на которой расположены следующие здания и сооружения, подлежащие сносу:

1) Жилой дом, расположенный по адресу: п. Московский, ул. Новая, дом №5;

2) Жилой дом, расположенный по адресу: п. Московский, ул. Новая, дом №7;

3) Жилой дом, расположенный по адресу: п. Московский, ул. Новая, дом №9;

4) Жилой дом, расположенный по адресу: п. Московский, ул. Новая, дом №11;

5) Жилой дом, расположенный по адресу: п. Московский, ул. Новая, дом №13;

6) Жилой дом, расположенный по адресу: п. Московский, ул. Новая, дом №15.

2) в части п.1.2 Договора, изложив его в следующей редакции:

На территории указанной в п.1.1 договора находятся следующие здания и сооружения, не соответствующие действующему градостроительному регламенту:

1) Жилой дом, расположенный по адресу: п. Московский, ул. Новая, дом №5;

2) Жилой дом, расположенный по адресу: п. Московский, ул. Новая, дом №7;

3) Жилой дом, расположенный по адресу: п. Московский, ул. Новая, дом №9;

4) Жилой дом, расположенный по адресу: п. Московский, ул. Новая, дом №11;

5) Жилой дом, расположенный по адресу: п. Московский, ул. Новая, дом №13;

6) Жилой дом, расположенный по адресу: п. Московский, ул. Новая, дом №15.

3) в части п. 3.1.3 Договора, изложив его в следующей редакции:

«Создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства до 31.12.2026 года»

4) в части п.3.1.4 Договора, изложив его в следующей редакции:

«Уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, включенных в Муниципальную адресную программу сноса и реконструкции многоквартирных домов на отдельных застроенных территориях Московского МО (утвержденной Решением Думы Московского МО от 20.06.2013г. № 34), в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома по результатам независимой оценки; за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности Российской Федерации, Тюменской области, Тюменского муниципального района, Московского МО, в случае если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 3.1.3. настоящего договора. Максимальные сроки выполнения указанного обязательства в срок до 31.12.2026 года»

5) в части п. 3.1.9 Договора, изложив его в следующей редакции:

«Осуществить за свой счет снос многоквартирных домов, иных объектов капитального строительства, перечисленных в пунктах 1.1. и 1.2. настоящего Договора, расположенных на «застроенной территории», в соответствии с очередями освоения. Максимальные сроки выполнения указанного обязательства до 31.12.2026 года»

6) в части п.8.1 Договора, изложив его в следующей редакции:

«Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 31.12.2026 года. Исполнение Сторонами обязательств и условий Договора оформляется соответствующим актом».

Судом установлено, что в рамках договора развития застроенной территории ООО «ПСФ «Зодчий» исполнены следующие обязательства:

1) Построен многоквартирный дом по адресу: Российская Федерация, Тюменская область, Тюменский муниципальный район, Московское сельское поселение, <...>. Ввод в эксплуатацию: 28.12.2022, № разрешения на ввод: 72-17-78-2022.

2) Построен многоквартирный дом по адресу: Российская Федерация, Тюменская область, Тюменский муниципальный район, Московское сельское поселение, <...>. Ввод в эксплуатацию: 22.04.2024, № разрешения на ввод: 72-17-22-2024

3) Осуществлено строительство многоквартирного дома по адресу: Российская Федерация, Тюменская область, Тюменский муниципальный район, Московское сельское поселение, <...>. Срок ввода в эксплуатацию до 11.01.2026 (разрешение на строительство № 72-17-39-2023).

4) Отселение и снос жилого дома № 15 по ул. Новая, п. Московский выполнено в 2015 году.

5) Отселение и снос жилых домов по ул. Новая, д.11, ул. Новая, д.13 в п. Московский – выполнено до 30.06.2023.

6) Отселение и снос многоквартирного дома №9 по ул. Новая, п. Московский выполнено в 2024 году.

7) Отселение и снос многоквартирного дома № 7 по ул. Новая, п. Московский выполнено до 31.01.2025.

8) Отселение и снос многоквартирного дома № 5, по ул. Новая, п. Московский — выполнено до 01.08.2025.

9) Срок строительства объектов инженерной, коммунально-бытовой инфраструктуры до 31.12.2026. Строительство указанных объектов инженерной, коммунально-бытовой инфраструктуры выполнено на текущий момент полностью и включает в себя строительство: инженерных сетей водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, электроснабжения (выполнено на текущую дату 100%) для всего объекта строительства по РЗТ.

В настоящее время остаются не исполненными следующие обязательства истца:

1. Осуществить строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: Российская Федерация, Тюменская область, Тюменский муниципальный район, Московское сельское поселение, <...>. Срок ввода в эксплуатацию до 13.12.2026 (разрешение на строительство № 72-17-55-2024, выданное Администрацией Тюменского муниципального района 13.08.2024).

2. Осуществить строительство и ввод в эксплуатацию объектов социальной инфраструктуры (объект торговли, плоскостные спортивные сооружения) до 31.12.2026.

Из материалов дела следует, что общество письмом от 18.11.2025 № 219 обратилось к Администрации по вопросу о продлении сроков освоения застроенной территории в рамках исполнения Договора о развитии застроенной территории от 09.10.2014 № 1, в частности, истец просил ответчика продлить срок действия договора о развитии застроенной территории в срок до 31.12.2027 в соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ. В связи с нестабильной экономической ситуацией в стране, а также рассмотрением в Тюменском районном суде Тюменской области гражданского дела № 2-968/2025.

Письмом от 24.11.2025 № 3093 Администрация отказало обществу в продлении срока договора в связи с неприменением в данном случае положений пункта 1 статьи 450 ГК РФ, поскольку данный договор заключен по результатам аукциона, изменение его существенных условий возможно только по решению суда.

Из пояснений истца следует, что в связи с нестабильной экономической ситуацией в стране, отменой льготной ипотеки на новостройки по программе «Господдержка», существенным изменением условий программы семейной ипотеки под 6%, в связи с чем сократилось количество потенциальных покупателей на покупку недвижимости. А также высокой ключевой ставкой Центрального Банка РФ, что привело к высоким ставкам по кредитам для остальных граждан, не подпадающих под семейную ипотеку, и как следствие покупка недвижимости стала менее доступной.

Кроме того, в Тюменском районном суде Тюменской области рассматривается гражданское дело № 2-968/2025 по иску ООО СЗ «ПСФ «Зодчий» к ФИО3, ФИО4 об установлении границ земельного участка и признании выписки из похозяйственной книги недействительной. В связи с чем, истец не может использовать часть земельного участка для полного исполнения своих обязательств по договору о развитии застроенной территории.

Учитывая изложенное, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 453 ГК РФ, при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Согласно пункту 18 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее – Закон № 494-ФЗ), глава 5.1 признана утратившей силу.

В соответствии с пунктом 5 статьи 18 Закона № 494-ФЗ договоры о развитии застроенных территорий, договоры о комплексном освоении территории, договоры о комплексном развитии территории, договоры об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоры о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, заключенные в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), а также договоры, предусматривающие предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров о комплексном развитии территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, сохраняют свое действие в соответствии с условиями таких договоров с учетом особенностей, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. При этом изменение и расторжение указанных в настоящей части договоров осуществляется в порядке, действовавшем на день заключения таких договоров. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях реализации указанных договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, договоров о комплексном развитии территории, договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договоров о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья осуществляется в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

В силу части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 ст.46.3 настоящего Кодекса (часть 2 статьи 46.2 ГрК РФ).

Частью 3 статьи 46.2 ГрК РФ предусмотрены существенные условия договора о развитии застроенной территории, в том числе срок договора (пункт10).

В соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда изменение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как следует из материалов дела, спорным договором развития застроенной территории установлены существенные условия договора, в том числе окончательный срок его исполнения.

Как следует из материалов дела, спорный договор заключен по результатам аукциона.

В соответствии с частью 26 статьи 46.3. ГрК РФ (ранее действующая редакция) договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Из указанной нормы права следует, что невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям обусловлена необходимостью исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, однако суд считает, что необходимость таких изменений не исключает возможность применения статей 450, 451 ГК РФ в процессе исполнения ранее заключенного договора.

На основании вышеизложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимной связи, принимая во внимание отсутствие возражений со стороны Администрации применительно к продлению срока исполнения обязательств по спорному договору, суд приходит к выводу, что требования истца являются обоснованными и правомерными, в связи с чем подлежат удовлетворению судом в полном объеме.

При подаче искового заявления в суд истец платежным поручением от 08.12.2025 № 1731 уплатил в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 50 000 руб.

Общество ходатайствовало об отнесении судебных издержек по уплате государственной пошлины на истца. Ответчик в отзыве указывал не необходимость возложить данные расходы на истца.

Согласно части 4 статьи 110 АПК РФ, при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением.

С учетом заявления истца об отнесении судебных расходов на него, уплаченная при подаче иска государственная пошлина в сумме 50 000 руб., относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Внести изменения в договор о развитии застроенной территории от 09.10.2014:

1) в части п. 3.1.5 договора, изложив его в следующей редакции:

«Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории. Срок выполнения данного обязательства до 31.12.2027 года»;

2) в части п.8.1 договора, изложив его в следующей редакции:

«Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 31.12.2027 года. Исполнение сторонами обязательств и условий договора оформляется соответствующим актом».

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.


Судья


Цыпушева А.С.