Решение от 12 декабря 2019 г. по делу № А62-7301/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

город Смоленск

12.12.2019 Дело № А62-7301/2019

Резолютивная часть решения оглашена 05.12.2019

Полный текст решения изготовлен 12.12.2019

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Бажановой Е.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Безруковой И.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ЛогистикТранс" (ОГРН <***>; ИНН <***>)

об обязании освободить арендуемое нежилое помещение

и по встречному исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "ЛогистикТранс" (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>)

о понуждении заключить договор аренды нежилого помещения на условиях ранее заключенного договора аренды № 3739/18 от 01.09.2018 сроком на пять лет,

при участии:

от Администрации: ФИО1– юрисконсульт отдела правового обеспечения;

от Общества: ФИО2 – директор; ФИО3 – представитель по доверенности;

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Смоленска (далее – истец, Администрация, арендодатель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЛогистикТранс» (далее – ответчик, общество, арендатор) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.09.2018 № 3739/18, об обязании освободить арендуемое нежилое помещение.

Ответчиком представлен отзыв на иск, в котором в удовлетворении заявленных требований просит отказать, поскольку им выполняются все предусмотренные договором аренды обязательства, а также указывает на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Определением суда от 28.10.2019 принято к производству встречное исковое заявление общества о понуждении заключить договор аренды нежилого помещения на условиях ранее заключенного договора аренды № 3739/18 от 01.09.2018 сроком на пять лет.

Оценив доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, определив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела 01.08.2018 между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения от 01.09.2018 № 3739/18 (далее–договор аренды), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение общей площадью 868,9 кв.м. (помещения на поэтажном плане № 1, 2, 3, 4-18, 46-54, 56, 62, 64, 67, расположенные на 1-м этаже, № 2, 2, 3-18, 35 – в подвале), являющиеся муниципальной собственностью (реестровый номер 673064620000), расположенное по адресу: <...> (далее – нежилое помещение), для использования под кафе (ресторан).

Пунктом 1.2 договора аренды установлен срок аренды с 01.09.2018 по 26.08.2019.

Во исполнение своих обязательств арендодатель передал по акту приемки-передачи нежилого помещения от 01.09.2018 во временное владение и пользование арендатору указанное в разделе 1 договора аренды имущество (л.д. 10).

Согласно пункту 2.2.1 договора аренды арендатор обязуется использовать арендуемое помещение исключительно по прямому назначению – для использования под кафе (ресторан).

В силу пункта 5.2 договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор выселению, в том числе, при использовании нежилого помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды, а также при нарушении условий, предусмотренных пунктом 2.2.1 договора аренды.

Согласно акту проверки соблюдения условий договора аренды от 11.06.2019 арендуемое нежилое помещение по прямому назначению не используется, кафе-ресторан не работает.

В связи с изложенным Администрацией в адрес общества направлено уведомление от 19.06.2019 № 24/08616-исх о досрочном расторжении договора аренды с предложением освободить нежилое помещение по истечению 30-дневного срока с момента получения указанного уведомления и передать его Администрации по акту сдачи-приемки.

03.07.2019 в адрес Администрации поступило письмо от ответчика с отказом освободить и передать нежилое помещение, в связи с чем Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Также в указанном письме общество указало, что им начаты работы по текущему ремонту нежилого помещения и приспособлению его под предприятие питания.

25.06.2019 арендатором подано заявление на заключение нового договора аренды на новый срок, однако письмом от 01.07.2019 № 24/9205-исх. Администрация в удовлетворении такого заявления отказала, в связи с чем общество обратилось в арбитражный суд со встречными требованиями о понуждении заключить договор аренды нежилого помещения на условиях ранее заключенного договора аренды № 3739/18 от 01.09.2018 сроком на пять лет.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 619 и пункта 3 статьи 615 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с частью 1 статья 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ) предусмотрен порядок заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества.

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо названных в статье.

По истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора (часть 9 статьи 17.1 Закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ).

Согласно части 10 статьи 17.1 Закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 указанной статьи, за исключением следующих случаев: принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Из материалов дела усматривается, что обязательства по своевременному внесению арендной платы в течение срока действия спорного договора аренды исполнялись обществом надлежащим образом; по истечении срока действия договора аренды арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить договор аренды на новый в срок.

Арендодатель, отказывая в заключении договора аренды на новый срок, ссылается на наличие установленного факта о нецелевом использовании нежилого помещения и направление уведомления о досрочном расторжении договора аренды.

Из пояснений общества относительно экономически разумных действий, сориентированных во времени, предпринятых (планируемых) в целях использования арендованного имущества по целевому назначению, следует, что в период действия договора ООО «ЛогистикТранс» вело переговоры, в том числе, с ООО «Рестораны нудлс», которое предложило франшизу бренда «Траттория Лимочелло», однако, оценивая возможность открытия ресторана под брендом «Траттория Лимочелло», ООО «Рестораны нудлс» с учетом специфики реализации такого бизнес-проекта указало на рекомендуемый срок аренды – 5 лет. Кроме того, переданное нежилое помещение имеет износ 36%, что также препятствует открытию кафе (ресторана) без дополнительных финансовых затрат. Из акта проверки соблюдения условий договора аренды муниципального нежилого помещения также следует, что в помещении находятся пеноблоки, мешки со штукатуркой и иные стройматериалы, готовится проектно-сметная документация на ремонт помещения.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о добросовестности на стороне арендатора и подтверждаются материалами дела.

В связи с изложенным суд соглашается с доводами общества об отсутствии реальной возможности организовать свой бизнес-проект при отсутствии договора долгосрочной аренды.

Доказательства наличия на стороне арендатора нарушений условия договора аренды, являющегося существенным для арендодателя, а также возражения относительно срока заключения договора аренды на 5 лет, Администрацией не представлены.

При таких обстоятельствах в удовлетворении требований Администрации об обязании освободить арендуемое нежилое помещение надлежит отказать, а встречные требования общества о понуждении заключить договор аренды нежилого помещения на условиях ранее заключенного договора аренды № 3739/18 от 01.09.2018 сроком на пять лет подлежат удовлетворению.

С учетом положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб. подлежат взысканию с Администрации.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) отказать.

Обязать Администрацию города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) в течение 1 месяца с даты вступления решения суда в законную силу заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "ЛогистикТранс" (ОГРН <***>; ИНН <***>) в порядке части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" договор аренды нежилого помещения общей площадью 868,9 кв.м. (помещения на поэтажном плане: № 1, 2, 3, 4–18, 46-54, 56, 62, 64, 67 на первом этаже; № 2, 2`, 3-18, 35 в подвале), расположенное по адресу: <...>, для использования под кафе (ресторан), сроком на 5 лет на условиях ранее заключенного договора аренды № 3739/18 от 01.09.2018 с определением размера арендной платы в соответствии с пунктом 1 части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Взыскать с Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ЛогистикТранс" (ОГРН <***>; ИНН <***>) 6000 руб. в возмещение судебных расходов.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В соответствии с частью 3 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по письменному ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья Е.Г. Бажанова