Решение от 15 мая 2019 г. по делу № А20-5221/2018

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-5221/2018
г. Нальчик
15 мая 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 14.05.2019.

полный текст решения изготовлен 15.05.2019.


Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в составе судьи Ф.А.Цыраевой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.А.Кульчаевым,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального казенного учреждения «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 306070126200012, ИНН <***>)

о взыскании 253 369 руб. и расторжении договора аренды,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 16.08.2018 № 1,

У С Т А Н О В И Л:

муниципальное казенное учреждение «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» (далее – учреждение) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель):

1. о взыскании 253 369 руб. задолженности по арендной плате по договорам аренды от 05.10.2005 № 33 и от 19.10.2017 № 33/33;

2. о расторжении договора аренды от 05.10.2005 № 33.

Ответчик надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в предварительное судебное заседание не явился, отзыв на исковое заявление не представил.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования и просил их удовлетворить.

Изучив материалы дела, и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации г. Баксан от 05.08.2005, между Комитетом имущественных и земельных отношений г. Баксан (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договоры аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 05.10.2005 № 33 (т.1, л.д. 29-41), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель, расположенных по адресу: КБР, г. Баксан (контур № 868, 870) для сельскохозяйственного использования. Общая площадь передаваемого в аренду земельного участка составляет 44 га, в том числе 8 га – под прудом накопителем, 36 га – пашня (пункт 1.2 договора). Согласно пункту 1.3 договора срок аренды – с 05.08.2005 по 05.08.2012 .

Как указано в пункте 3.1.3 договора сумма ежегодной арендной платы составляет 35 200 руб.

В соответствии с пунктом 3.2 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке досрочно в случаях введения коэффициента Индексации и других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Кабардино-Балкарской Республики. Арендная плата может пересматриваться не более одного раза в год. Уведомление о перерасчете арендной платы направляется арендодателем арендатору и является обязательным для арендатора. Если арендатор в течение одного месяца с даты отправки уведомления об изменении размера арендной платы не представил свои возражения, то, начиная со следующего месяца, он обязан производить оплату аренды в соответствии с прилагаемым к уведомлению расчетом, то есть по новым ставкам.

Пунктом 3.3 договора аренды предусмотрено, что оплата должна производиться не реже одного раза в квартал до 15 числа первого месяца квартала. Срок внесения арендной платы по договору аренды земель для сельскохозяйственных организаций устанавливается до 15 августа и до 15 октября текущего года. Окончательный расчет годовой арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения производится не позднее 15 ноября текущего года.

В приложении № 1 к договору приведен план земельного участка (т.1, л.д. 34). В приложении № 4 к договору согласован расчет арендной платы (т.1, л.д. 37).

По акту приема-передачи арендодатель передал арендатору земельный участок (т.1, л.д. 41).

Постановлением местной администрации городского округа Баксан от 27.08.2012 № 379 срок аренды № 33 от 05.10.2005 площадью 36 га (контур 870, кадастровый номер 07:01:2900000:329) и 8 га пруд-накопитель (контур № 868, кадастровый номер 07:01:2900000:331), заключенный между сторонами продлен на 7 лет с 05.10.2012 по 04.10.2019 (т.1, л.д. 43).

На основании данного постановления между Управлением имущественных и земельных отношений г.о. Баксан (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 27.08.2012, которым срок действия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 33 от 05.10.2005 продлен на семь лет – с 05.10.2012 до 04.10.2019 (т.1, л.д. 42). В пункте 2 договора стороны предусмотрели, что во всем остальном условия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения остаются неизменными.

В соответствии с распоряжением главы местной администрации городского округа Баксан от 08.05.2015 № 54 произведен перерасчет арендной платы по договору. На основании отчета независимого оценщика № ОЦ/81/8-03/2015 и ОЦ/81/34-2015 годовая арендная плата на земельный участок площадью 36 га и пруд площадью 8 га установлен в размере 89 716 руб. и 24 544 руб. соответственно. О данном увеличении арендной платы ответчик уведомлен истцом в письме от 15.05.2015 за №90/28 (л.д. 94-96).

В соответствии с распоряжением главы местной администрации городского округа Баксан произведен перерасчет арендной платы по договору. На основании отчета независимого оценщика № 12/02/2016 годовая арендная плата на земельный участок площадью 36 га и пруд площадью 8 га установлена в размере 107 100 руб. и 23 936 руб. соответственно. О данном изменении размера арендной платы ответчик уведомлен истцом в письме от 15.05.2015 за №90/28 (л.д. 97-99).

19.10.2017 на основании постановления Главы местной администрации г.о Баксан № 957 от 19.10.2017 между Управлением имущественных и земельных отношений г.о. Баксан (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности г. Баксана за № 33/33 (т.1, л.д.44-51).

Пунктом 1.1 договора аренды предусмотрено, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: КБР, г. Баксан, с. Дыгулыбгей, контуры 870, 868 (бывшие земли ЗАОр НП «Тамбиево») для сельскохозяйственного использования. Контур № 870 – 360 000 кв.м с разрешенным использованием «садоводство». Кадастровый номер земельного участка 07:01:2900000:329. Контур № 868 – площадь 80 000 кв.м для использования под пруд накопитель. Кадастровый номер земельного участка 07:01:2900000:331 (пункт 1.2 договора).

В пункте 1.3 договора срок аренды установлен с 19.10.2017 по 18.10.2042.

Согласно пункту 3.1 договора сумма ежегодной арендной платы за арендуемый земельный участок общей площадью 360 000 кв.м с разрешенным использованием «садоводство» составляет 126 000 руб. Сумма ежеквартальной арендной платы – 31 500 руб. Сумма ежегодной арендной платы за арендуемый земельный участок площадью 80 000 кв. м с разрешенным видом использования под пруд накопитель составляет 25 600 руб., сумма ежеквартальной арендной платы составляет 6 400 руб.

Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке досрочно в случаях введения коэффициента Индексации и других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Кабардино-Балкарской Республики. Арендная плата может пересматриваться не более одного раза в год. Уведомление о перерасчете арендной платы направляется арендодателем арендатору и является обязательным для арендатора.

Если арендатор в течение одного месяца с даты отправки уведомления об изменении размера арендной платы не представил свои возражения, то, начиная со следующего месяца, он обязан производить оплату аренды в соответствии с прилагаемым к уведомлению расчетом, то есть по новым ставкам (пункт 3.3 договора аренды).

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата вносится арендатором с момента подписания договора ежеквартально, в течение первых трех кварталов – не позднее 15 числа первого месяца квартала, а в четвертом – не позднее 15 ноября текущего года.

По акту приема-передачи земельный участок 19.10.2017 арендодателем передан арендатору (т.1, л.д. 51).

Договор аренды от 19.10.2017 № 33/33 в установлен прошел государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из ЕГРИП (л.д. 79-84).

В результате нарушения ответчиком обязательств по своевременной оплате арендных платежей за период с III квартала 2016 года по 3 квартал 2018 года включительно за ответчиком образовалась задолженность в общей сумме 253 463 руб. 20 коп., в том числе по договору № 33 от 05.10.2005 за III-IV кварталы 2016 год и по 19.10.2017 года – в сумме 109 690 руб. 40 коп.; по договору № 33/33 от 19.10.2017 за IV квартал 2017 года и I-III кварталы 2018 года – в сумме 143 772 руб. 80 коп.

18.07.2018 за исх. № 47-1-19/1661 местная администрация городского округа Баксан направила в адрес ответчика претензию с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в размере 253 369 руб.(т.1, л.д. 52,53). Указанная претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, 310 Гражданского кодекса).

Судом установлено, что договор аренды от 05.10.2005 № 33 в установленном порядке не прошел государственную регистрацию.

В пункте 14 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено следующее. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

С учетом изложенных разъяснений, договор аренды от 05.10.2005 № 33 не может признан недействительными ввиду отсутствия государственной регистрации права аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Из материалов дела следует и ответчиком не оспорено, что арендная плата им оплачивается несвоевременно, задолженность ответчика по внесению арендной платы по состоянию на III квартал 2018 года включительно составляет в размере 235 369 руб.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.

Ответчик не представил доказательств исполнения обязательств по оплате арендных платежей, несмотря на неоднократное откладывание рассмотрение дела.

В связи с чем, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в указанном размере подлежат удовлетворению.

Истец также просит расторгнуть договор аренды № 33/33 от 19.10.2017, заключенный между сторонами.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пункт 2 статьи 607 Гражданского кодекса допускает возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей передачи в аренду земельных участков.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 6/8) содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В данном случае истец не направил в адрес ответчика предложение о расторжение договора.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суд установил наличие на стороне арендатора задолженности по арендной плате по договорам аренды от 05.10.2005 № 33 и от 19.10.2017 № 33/33, не погашенной в порядке досудебного урегулирования спора. Материалами дела подтверждается невнесение арендатором арендных платежей более двух раз подряд.

Доводов и документов, опровергающих наличие у ответчика задолженности по арендной плате материалы дела не содержат.

Вместе в направленной в адрес арендатора досудебной претензии от 18.07.2018 за № 47-1-19/1661 истец предлагает ответчику рассмотреть вопрос о расторжении договора от 05.10.2005 № 33, в настоящем иске заявлены требования о расторжении договора аренды от 19.10.2017 № 33/33. Таким образом, в досудебном порядке спор о расторжении договора аренды от 19.10.2017 № 33/33 не разрешен.

Частью 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, в связи с тем, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора аренды, исковые требования о расторжении договора аренды от 19.10.2017 № 33/33 следует оставить без рассмотрения.

Расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчика от удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 306070126200012, ИНН <***>) в пользу муниципального казенного учреждения «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате в сумме 253 369 (двести пятьдесят три тысячи триста шестьдесят девять) руб.

В части расторжения договора аренды от 19.10.2017 № 33/33 исковые требования оставить без рассмотрения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 306070126200012, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 8 067 (восемь тысяч шестьдесят семь) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Судья Ф.А. Цыраева