Решение от 9 апреля 2019 г. по делу № А82-22131/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-22131/2018
г. Ярославль
09 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена 04 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Захаровой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Лесовик" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению муниципальной собственности Администрации г. Переславля-Залесского (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании договора аренды недействительным и взыскании 500 0091 руб.

при участии:

от истца – ФИО2 – представитель по доверенности от 15.10.2018;

от ответчика – ФИО3 – представитель по доверенности от 21.01.2019;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Лесовик" (далее – истец, арендатор) обратилось с иском к Управлению муниципальной собственности Администрации г. Переславля-Залесского (далее – ответчик, УМС) о признании недействительным договор аренды муниципального имущества №591 от 26.06.2015 и взыскании 500 091 руб. стоимости фактически понесенных расходов на проведение ремонтных работ арендуемых помещений.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал, заявил о проведении строительно-технической экспертизы для установления причин затопления помещений.

Ответчик возражает.

Ходатайство судом рассмотрено, отклонено, поскольку поставленный истцом перед экспертом вопрос не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в письменном отзыве: арендатор требований о расторжении договора в связи с невозможностью его использования арендодателю не предъявлял, ввиду неоднократных нарушений условий договора по перечислению арендных платежей судом расторгнут договор аренды муниципального имущества от 26.06.2015 №591, арендодатель никогда не отказывался возместить затраты истца по ремонту имущества при соблюдении последним порядка предоставления документов в соответствии с положением о порядке и условиях возмещения затрат арендатор, произведенных на улучшение арендованного имущества, являющегося муниципальной собственностью г.Переславля-Залесского, однако данные условия в период действия договора ООО "Лесовик" не выполнены, сведения об обоснованных затратах на улучшение арендованного имущества ничем не подтверждены, следовательно оснований для возмещения понесенных затрат у арендатора не имеется; требование о признании договора аренды недействительным удовлетворению не подлежит ввиду пропуска срока исковой давности.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

26.06.2015 между Управлением муниципальной собственности Администрации города Переславля-Залесского (арендодатель) и победителем аукциона ООО «Лесовик» (арендатор) был заключён договор № 591 на аренду нежилого помещения общей площадью 169,4 кв.м, расположенного в жилом доме по ул. 50 лет Комсомола, д. 2 г.Переславль-Залесский, для использования в административных целей (размещение офисов), на срок с 26.06.2015 по 25.06.2020 (пункты 1.1, 1.2 договора).

По условиям договора арендатор имеет право при письменном отказе арендодателя от проведения капитального ремонта произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором аренды или вызванный неотложной необходимостью, с зачетом стоимости ремонта в счет арендной платы в соответствии с установленным порядком (пункт 3.1.3 договора).

В силу пунктом 3.2.4 и 3.2.5 арендатор обязан проводить текущий ремонт арендуемого имущества, предварительно согласовав необходимую документацию с соответствующими службами; проводить за счет собственных средств капитальный ремонт арендуемого имущества в порядке и на условиях, предусмотренных нормативными правовыми актами органов местного самоуправления г.Переславля-Залесского.

01.10.2015 арендатор обратился к арендодателю за получением разрешения на проведение капитального ремонта помещения с последующим зачетом стоимости ремонта в счет арендной платы: в проведение ремонта входит: сооружение дренажной системы с установкой насоса, полная замена полов, частичная замена оконных рам, установка отсутствующих решеток на окна, ремонт фасада при входе в помещение.

23.10.2015 комиссией арендодателя с участием арендатора было проведено обследование арендуемых помещений, по результатам которой комиссия посчитала, что в нежилых помещениях необходимо проведение работ, относящихся к капитальному ремонту.

Письмом от 27.10.2015 за №344/1 УМС согласовало проведение капитального ремонта арендуемых ООО "Лесовик" по договору аренды от 26.06.2015 №591 нежилых помещений за счет собственных средств арендатора. Контроль за выполнением и приемкой выполненных арендатором работ по проектно-сметной документации осуществляет отдел капитального строительства управления архитектуры и градостроительства Администрации г.Переславля-Залесского.

Обществом с ограниченной ответственностью "Архитектура" составлена смета на ремонтные работы арендуемого помещения по адресу: <...> Комсомола, д.2.

Согласно акту выполненных работ за декабрь 2016 ООО "Лесовик" предъявлены к приемке работы на сумму 335206 руб., которые были проверены Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г.Переславля-Залесского.

Согласно акту о приемке выполненных работ №1 от 30.06.2017 итоговая стоимость ремонтных работ составила 500091 руб. Объем выполненных работ, расценки на начисления проверены Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г.Переславля-Залесского.

Поскольку в добровольном порядке арендодатель стоимость ремонтных работ не возместил и не произвел зачет указанных расходов в счет арендной платы, истец обратился с настоящим иском в суд.

Кроме того, истец просит признать договор аренды недействительным как заключенный под влиянием заблуждения, поскольку при передаче нежилых помещений и подписания акта приема-передачи невозможно было установить при должной степени осмотрительности о наличии грунтовых вод, которые в осенне-зимний период начинают подходить и затапливать подвальное помещение. Указанный факт арендодатель умолчал.

Оценивая материалы дела, суд считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанность получения согласия арендодателя на проведение работ капитального характера установлена пунктом 3.1.3, 3.2.5 договора.

Пунктом 3.1.3 договора аренды прямо предусмотрено право арендатора на возмещение затрат на проведение капитального ремонта с зачетом стоимости ремонта в счет арендной плате.

Доказательства согласования с арендодателем проведение капитального ремонта арендуемых помещений представлены в материалы дела.

По смыслу вышеназванных норм и условий договора аренды от 26.06.2015 №591, поскольку в проведение капитального вызвано неотложной необходимостью, то арендатор в силу абзаца 4 пункта 1 статьи 616 ГК РФ вправе был произвести капитальный ремонт и зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы.

Арендодатель не произвел зачет понесенных арендатор расходов на проведение капитального ремонта помещений в счет арендной платы, что следует из решения Арбитражного суда Ярославской области от 01.06.2017 по делу №А82-5235/2017, согласно которому с Общества с ограниченной ответственностью "Лесовик" в пользу Управления муниципальной собственности Администрации г.Переславля-Залесского взыскано 411036,94 руб., в т.ч. 269322,83 руб. задолженности по арендной плате за период с 20.09.2015 по 31.03.2017, 141714,11 руб. пени за период с 13.10.2015 по 10.04.2017.

Факт проведения истцом работ капитального характера после заключения договора аренды, а равно их объём и стоимость, подтверждены материалами дела и проверены уполномоченным арендодателем органом - Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г.Переславля-Залесского.

В статье 65 АПК РФ закреплено императивное правило, в силу которого каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку материалами дела подтвержден факт получения согласия арендодателя на выполнение капитального ремонта арендуемых помещений, а также факт осуществления таких работ в арендуемых помещениях, размер расходов, понесённых в связи с этим арендатором, отсутствие зачета в счет арендной платы, суд приходит к выводу о наличии совокупности обстоятельств, необходимых для возложения на арендодателя обязанности по возмещению арендатору стоимости таких работ в силу абзаца 4 пункта 1 статьи 616 ГК РФ.

Требование истца о признании договора аренды недействительным удовлетворению не подлежит в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ответчик заявил о пропуске исковой давности по требованию о признании сделки недействительной.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пунктом 2 статьи 181 ГК РФ предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Об обстоятельствах, положенных арендатором в основу для признания договора аренды недействительным, истец узнал в августе 2015, с иском обратился в суд в октябре 2018, т.е. с нарушением годичного срока для признания сделки недействительной.

В соответствии с частью 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Суд признает доводы ответчика о пропуске срока исковой давности обоснованными. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Расходы по оплате госпошлине относятся на истца в той части, в которой истцу было отказано в удовлетворении требований.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Управления муниципальной собственности Администрации г.Переславля-Залесского (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Лесовик" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 500091 руб. - стоимость капитального ремонта.

В остальной части иска отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Лесовик" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Захарова М.А.