Решение от 8 февраля 2026 г. АС Алтайского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: <***>

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Барнаул Дело № А03-15177/2024

Резолютивная часть решения объявлена 26 января 2026 года

Решение в полном объеме изготовлено 09 февраля 2026 года

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Янушкевич С.В., при ведении протокола секретарем Осокиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Квантум-Фарм», г. Барнаул, к Администрации города Барнаула Алтайского края, г. Барнаул, к обществу с ограниченной ответственностью «ДЕЗ-2 Ленинского района», г. Барнаул,

о признании за обществом с ограниченной ответственностью «Квантум-Фарм» права собственности на нежилое помещение пожарного выхода общей площадью 15,4 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по ул. ФИО4, 202/угол улицы Островского, 34 в городе Барнауле, о сохранении в реконструированном и переустроенном состоянии нежилого помещения Н-11 общей площадью 54,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>/угол улицы Островского, 34, кадастровый номер 22:63:010528:1089, на дату составления техпаспорта 29 мая 2024 года, о признании за обществом с ограниченной ответственностью «Квантум-Фарм» права собственности на реконструированное и переустроенное нежилое помещение Н-11 общей площадью 54,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>/угол улицы Островского, 34, кадастровый номер 22:63:010528:1089,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, г. Барнаул, Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула, г. Барнаул, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, г. Барнаул,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца: ФИО1, по доверенности от 04.09.2025, диплом от 02.07.1983, паспорт; ФИО2, паспорт; ФИО3, паспорт,

от ответчиков: не явились, извещены,

от третьих лиц: не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Квантум-Фарм» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Администрации города Барнаула Алтайского края (далее – ответчик 1) и к обществу с ограниченной ответственностью «ДЕЗ-2 Ленинского района» (далее – ответчик 2) о признании за обществом с ограниченной ответственностью «Квантум-Фарм» права собственности на нежилое помещение пожарного выхода общей площадью 15,4 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по ул. ФИО4, 202/угол улицы Островского, 34 в городе Барнауле, о сохранении в реконструированном и переустроенном состоянии нежилого помещения Н-11 общей площадью 54,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>/угол улицы Островского, 34, кадастровый номер 22:63:010528:1089, на дату составления техпаспорта 29 мая 2024 года, о признании за обществом с ограниченной ответственностью «Квантум-Фарм» права собственности на реконструированное и переустроенное нежилое помещение Н-11 общей площадью 54,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>/угол улицы Островского, 34, кадастровый номер 22:63:010528:1089.

При рассмотрении спора от общества с ограниченной ответственностью «ДЕЗ-2 Ленинского района» в суд поступил отзыв на иск, в котором ответчик оставил разрешение исковых требований на усмотрение суда. При этом, ответчик указал, что им обслуживается дом по ул. ФИО4, 202 с 01.01.2011 на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, За период управления домом собственники помещений многоквартирного дома по вопросам использования общедомового имущества общей площадью 15,4 кв.м, на первом этаже дома, самими собственниками либо иными лицами, в ООО «ДЕЗ-2 Ленинского района» не обращались. Каких-либо прав на данное помещение не заявляли. Начисления коммунальных и иных платежей ООО «Квантум - Фарм» производятся управляющей организацией на площадь 54, 8 кв.м., то есть с учетом спорного, нежилого помещения. В виду того, что собственники помещений многоквартирного дома по ФИО4. 202 приняли решение об использовании общедомового имущества- пожарного выхода ООО «Квантум-Фарм» еще в декабре 2008 года и на протяжении 15 лет непрерывно используют его как собственное имущество, то представить доводы и доказательства, указывающие на неправомерно заявленный иск, управляющая организация не может.

В представленном в суд отзыве второй ответчик - Администрации города Барнаула Алтайского края - указал, что для удовлетворения требований о сохранении помещения в реконструированном и переустроенном состоянии, а также признания права собственности истцу необходимо доказать соответствие спорного помещения площадью 54.8 кв.м, всем предусмотренным требованиям, отсутствие угрозы жизни и здоровью, а также отсутствие нарушения прав третьих лиц. В качестве доказательств истцом приложено заключение эксперта ППК «Роскадастр» №35/21062024 о соблюдении противопожарных требований, техническое заключение ППК «Роскадастр» №2263/210624/02/0229, которое не подписано специалистом.

Судебное заседание, с учетом мнения представителя истца, в соответствии со ст. 156 АПК РФ проведено в отсутствие ответчиков и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца на иске настаивал, привел пояснения.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд пришёл к следующим выводам.

В обоснование исковых требований истец указал, что с 1998 года Общество с ограниченной ответственностью «Квантум-Фарм» занимало нежилое помещение в многоквартирном доме по ул.ФИО4, 202 в городе Барнауле для использования его под размещение аптечного пункта. Указанное нежилое помещение общей площадью 15,4 кв.м, располагалось на первом этаже дома, имело отдельный вход в дом ( не со стороны подъезда) и соответственно отдельный выход на прилегающую территорию, согласно техпаспорта на многоквартирный дом нежилое помещение являлось пожарным выходом. Однако, данное нежилое помещение фактически по назначению никогда не использовалось, в течение длительного времени функционировало как самостоятельный объект недвижимости, которое находилось в ведении муниципалитета, в связи с чем с 1998 года по 2008 год ООО «Квантум-Фарм» ежегодно заключало договор аренды указанного нежилого помещения с Комитетом по управлению имуществом города Барнаула.

До 2005 года аптечный пункт истца занимал только данное нежилое помещение. Но с 2004 года изменились нормативные требования к площади аптечных пунктов, в связи с чем, получив соответствующие разрешения от администрации города Барнаула. Комитета по архитектуре и развитию города Барнаула, истцом к многоквартирному дому по ул. ФИО4,202 (непосредственно к нежилому помещению пожарного выхода) была возведена пристройка из газобетонных блоков общей площадью ( по проекту) 42,4 кв.м.,

литер А2, которая была принята в эксплуатацию актом государственной приемочной комиссии от 19 декабря 2005 года.

На основании акта государственной приемочной комиссии от 19 декабря 2005 года за ООО «Квантум-Фарм» произведена государственная регистрация права собственности на здание пристроя литер А2 общей площадью 39,4 кв.м, по адресу: <...>

Земельный участок, на котором находится пристрой литер А2, общей площадью 193 кв.м., также находится в собственности истца на основании договора купли-продажи земельного участка №1531 от 06.07.2009 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.09.2009 года, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю.

После возведения пристроя литер А2 площадью 39,4 кв.м. ООО «Квантум-Фарм» продолжало арендовать нежилое помещение площадью 15,4 кв.м. у Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула, последний раз договор аренды был заключен 14.01.2008 года сроком до ЗОЛ 1.2008 года.

В последующем Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула отказался от прав на данное нежилое помещение, поскольку в соответствии с действующими законодательными актами и Жилищным Кодексом РФ такого рода помещения должны входить в состав общедомового имущества и сформировалась судебная практика по аналогичным объектам, согласно которой суды признавали отсутствующим право муниципальной собственности на такие нежилые помещения, возвращая их в общедолевую собственность собственников помещений многоквартирного дома.

С учетом данного обстоятельства собственники помещений МКД по ул.ФИО4,202, проведя в декабре 2008 года общее собрание, приняли решение об исключении из состава общего имущества дома пожарного выхода общей площадью 15.4 кв.м. , расположенного на 1 этаже дома по ул.ФИО4,202 и передаче данного помещения в собственность ООО «Квантум-Фарм».

Фактически нежилое помещение в многоквартирном доме площадью 15,4 кв.м, и здание пристроя литер А2 были изначально объединены в одно нежилое помещение общей площадью 54,8 кв.м., в связи с чем с 2012 года осуществлена постановка на кадастровый учет этого помещения и до настоящего времени на кадастровом учете по адресу: <...>/ул.Островского.34, стоит нежилое помещение аптеки пом.Н-П с кадастровым номером 22:63:010528:1089 общей площадью 54.8 кв.м.

С декабря 2008 года истец не производит оплату арендных платежей Комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула, и в соответствии с решением общего собрания собственников помещений МКД по ул.ФИО4,202 как собственник нежилого помещения общей площадью 54,8 кв.м, несет расходы по содержанию общедомового имущества в многоквартирном доме по ул.ФИО4,202, исходя из площади помещения в 54,8 кв.м. Данное обстоятельство подтверждается договором управления многоквартирным домом, заключенным истцом с управляющей организацией ООО «ДЕЗ- 2 Ленинского района», в котором площадь помещения истца, согласно которой производятся все начисления, обозначена как 54,8 кв.м.: копией финансового лицевого счета. на нежилое помещение, принадлежащее истцу, в котором также указана общая площадь нежилого помещения в 54,8 кв.м, исходя из которой определяется доля участия истца в содержании общедомового имущества МКД; копиями платежных документов, предъявляемых управляющей организацией к оплате, в которых также указана общая площадь нежилого помещения истца в 54,8 кв.м.; платежными поручениями, подтверждающими факт несения истцом расходов по содержанию общедомового имущества исходя из площади помещения в 54.8 кв.м.

Таким образом, истец с декабря 2008 года владеет как своим собственным нежилым помещением площадью 15,4 кв.м., являющимся составной частью всего нежилого помещения аптеки пом.Н-11 с кадастровым номером 22:63:010528:1089 общей площадью 54,8 кв.м, которое стоит на кадастровом учете.

Ссылаясь на невозможность осуществления государственной регистрации права собственности на объект недвижимости – помещение пожарного выхода общей площадью 15.4 кв.м. расположенного на 1 этаже дома по ул.ФИО4,202 ввиду отсутствия необходимых документов, истец обратился в арбитражный суд с требованиями о признании права собственности в силу приобретательной давности на указанный объект.

Кроме того, полагая, что и полагая, что произведенная реконструкция и переустройство нежилого помещения соответствует строительным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью, пригодно для дальнейшей безопасной эксплуатации, истец обратился в арбитражный суд с требованиями о сохранении в реконструированном и переустроенном состоянии нежилого помещения Н-11 общей площадью 54,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>/угол улицы Островского, 34, кадастровый номер 22:63:010528:1089, на дату составления техпаспорта 29 мая 2024 года, о признании за истцом права собственности на реконструированное и переустроенное нежилое помещение Н-11 общей площадью 54,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Барнаул,

улица ФИО4, 202/угол улицы Островского, 34, кадастровый номер 22:63:010528:1089.

В силу ст.36 Жилищного Кодекса РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением правительства РФ №491 от 13.08.2006 года, в состав общедомового имущества входят помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме.

Согласно ст.44 Жилищного Кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и вправе принимать решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

Согласно п.п.3 и 4 ст.36 Жилищного Кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 15. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. При этом приобретение права собственности в силу приобретательной давности может быть признано судом добросовестным, если вступление во владение не

было противоправным и совершено внешне правомерными действиями даже в том случае, когда владелец понимает отсутствие у него оснований для получения имущества в собственность (Определение Конституционного Суда РФ от 8 июня 2023 г. N 1409-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки ФИО5 на нарушение ее конституционных прав пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации";

- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

По смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Таким образом, закон допускает признание права собственности в силу приобретательной давности не только на бесхозяйное имущество, но также и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.

Признание права собственности на имущество по основаниям приобретательной давности осуществляется только в судебном порядке в рамках в статьях 11 и 12 Гражданского кодекса, устанавливающих, что защита гражданских прав осуществляется через судебное признание прав. Другие пути легализации такого права гражданским законодательством не предусмотрены.

В связи с тем, что нежилое помещение пожарного выхода площадью 15,4 кв.м., на которое заявляет права истец по основаниям приобретательной давности, в настоящее время является частью нежилого помещения общей площадью 54,8 кв.м., стоящего на кадастровом учете, в котором вторая его часть площадью 39,4 кв.м, принадлежит истцу на праве собственности, истец заявляет также требование о сохранении принадлежащего истцу на праве собственности нежилого помещения в реконструированном и

переустроенном состоянии.

При этом истец исходит из того, реконструкция (увеличение площади) принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения общей площадью 39.4 кв.м, произошла за счет присоединения нежилого помещения пожарного выхода.

Судом установлено, что реконструированное помещение эксплуатируется истцом в течение более 15 лет. Указанное помещение, с учетом его реконструкции (объединения помещений) общей площадью 54,8 кв.м, состоит на кадастровом учете.

Гражданское законодательство исходит из принципа, что надлежащим владельцем имущества является лицо, у которого это имущество находится.

Установленные судом обстоятельства по делу, свидетельствуют о том, что спорное имущество открыто, непрерывно и добросовестно используется истцом более пятнадцати лет.

Таким образом, истец приобрел право собственности в отношении спорного имущества, однако по причине отсутствия первичных документов не может зарегистрировать свое право собственности в установленном законом порядке.

Поскольку судом не установлены притязания со стороны третьих лиц на находящийся у истца объект недвижимости, суд удовлетворяет заявленные исковые требования в части признания за обществом с ограниченной ответственностью «Квантум-Фарм» права собственности на нежилое помещение пожарного выхода общей площадью 15,4 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по ул. ФИО4, 202/угол улицы Островского, 34 в городе Барнауле.

Легализовать данное реконструированное помещением иным путем, кроме судебного, не представляется возможным, поскольку на часть помещения возможно признание права собственности исключительно в судебном порядке.

В соответствии с техническим заключением №2263/210624/02/0229, выполненным специалистами филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю, выполненная реконструкция нежилого помещения НИ в жилом доме по ул. ФИО4,202/ ул.Островского,34 в г. Барнауле не снижает несущей способности здания в целом, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозы их жизни или здоровью, не противоречит нормам эксплуатации жилых зданий и может быть признана допустимой.

Согласно заключения эксперта №35/21062024 филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю, нежилое помещение НИ по адресу: <...> по конструктивным , объемно-планировочным и инженерно-техническим решениям соответствует обязательным противопожарным нормам и

требованиям Федерального Закона №123-Ф3 Технический Регламент «О требованиях пожарной безопасности (по степени огнестойкости несущих строительных конструкций, безопасной эвакуации людей, системе оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, внутренним электроустановкам). Угроза для жизни и здоровья граждан отсутствует.

Определением суда от 28 января 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено федерального бюджетного учреждения Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, г. Барнаул.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствуют ли реконструированное и переустроенное нежилое помещение Н-11 общей площадью 54,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>/угол улицы Островского, 34, кадастровый номер 22:63:010528:1089, градостроительным, противопожарным, санитарным, экологическим, строительным нормам, в частности обеспечения необходимой несущей способности конструктивных элементов? Если нет, то возможно ли их сохранение при приведении их в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом?

2. Нарушают ли эти постройка права и охраняемые интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан и возможна ли дальнейшая эксплуатация объекта по назначению?

В соответствии с поступившим в суд заключением эксперта, экспертом сделаны следующие выводы:

Реконструированное и переустроенное нежилое помещение Н11 (литер «А») с пристроем (литер «А2») общей площадью 54,8 кв.м., расположенное по адресу: <...> / угол ул. Островского, д. 34, с кадастровым номером 22:63:010528:1089, градостроительным, противопожарным, санитарным, экологическим, строительным нормам и правилам соответствует.

Работы по реконструкции и переустройству нежилого помещения HI 1 (литер А») с пристроем (литер А2»), расположенного по адресу: <...> / угол ул. Островского, д. 34 выполнены в соответствии с Рабочим проектом «Аптека (пристройка) по угловому адресу: ул. ФИО4, 202 / ул. Островского, 34», разработанным специалистами НПФ «РОСТ-ПРОЕКТ» в 2005 году.

На дату проведения экспертного осмотра установлено, что строительные конструкции нежилого помещения Н И (литер «А») с пристроем (литер «А2»), расположенного по адресу: <...> / угол ул. Островского, д. 34 находятся в работоспособном состоянии.

Решение вопросов связанных с нарушением прав и охраняемых законом интересов других лиц не входит в компетенцию судебного эксперта-строителя и является прерогативой суда.

При нормальной эксплуатации реконструированное и переустроенное нежилое помещение H 11 (литер «А») с пристроем (литер «А2») общей площадью 54,8 м2, расположенное по адресу: <...> / угол ул. Островского, д. 34, с кадастровым номером 22:63:010528:1089, угрозу жизни и здоровью граждан не создают. Дальнейшая эксплуатация объекта по назначению возможна.

Суд считает верным при разрешении настоящего спора руководствовать заключением, полученным по результатам судебной экспертизы.

В соответствии с положениями статей 8, 9 АПК РФ арбитражное судопроизводство осуществляется на принципах состязательности и равноправия сторон. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

При этом бремя доказывания наличия оснований для сохранения нежилого помещения в реконструированном и переустроенном состоянии в соответствии со статьей 65 АПК РФ возложено на лицо, обращающегося с такими требованиями.

Из материалов дела следует, что установленные законом условия для сохранения нежилого помещения в реконструированном и переустроенном виде полностью соблюдены.

В связи с вышеизложенным, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, в связи с чем, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска суд относит на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Квантум-Фарм», г. Барнаул (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) право собственности на нежилое помещение пожарного выхода общей площадью 15,4 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по ул. ФИО4, 202/угол улицы Островского, 34 в городе Барнауле.

Сохранить в реконструированном и переустроенном состоянии нежилое помещение Н-11 общей площадью 54,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>/угол улицы Островского, 34, кадастровый номер 22:63:010528:1089, на дату составления техпаспорта 29 мая 2024 года.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Квантум-Фарм», г. Барнаул (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) право собственности на реконструированное и переустроенное нежилое помещение Н-11 общей площадью54,8 кв.м., расположенное по адресу: <...>/угол улицы Островского, 34, кадастровый номер 22:63:010528:1089.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения.

Судья С.В. Янушкевич