Решение от 31 октября 2025 г. по делу № А44-4295/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Большая Московская улица, дом 73, Великий Новгород, 173020 http://novgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Великий Новгород Дело № А44-4295/2025

01 ноября 2025 года

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 29 октября 2025 года, полный текст изготовлен 01 ноября 2025 года.

Арбитражный суд Новгородской области в составе:

судьи Куземы А.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Барташевич Э.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Солид» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации Великого Новгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора и взыскании неосновательного обогащения,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Тепловая компания Новгородская» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии: от истца – представитель ФИО1;

от ответчика – главный специалист отдела судебной работы комитета правового обеспечения ФИО2;

от третьего лица – ведущий юрисконсульт юридического отдела ФИО3,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Солид» (далее по тексту - Общество) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с исковым заявлением к администрации Великого Новгорода (далее по тексту – Администрация) о расторжении договора аренды земельного участка от 20.11.2023 № 2023.76311 и взыскании неосновательного обогащения в размере 1 200 592 руб. 07 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Тепловая компания Новгородская» (далее по тексту - Компания).

В судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель Администрации заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица в судебном заседании пояснил, что Компания не отказывала Обществу в выдаче технических условий подключения объекта капитального

строительства к системе теплоснабжения и централизованной системе горячего водоснабжения, а также не препятствовала строительству многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 53:23:7911400:2050. В переписке с истцом Компания неоднократно указывала, что необходимо провести работы по перекладке сетей теплоснабжения и горячего водоснабжения, расположенных на земельном участке.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, между Обществом (арендатор) и комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами Великого Новгорода (арендодатель) по результатам проведения торгов на основании протокола рассмотрения заявок и о признании претендентов участниками аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 08.11.2023 № U22000126900000000061-1 заключен договор аренды земельного участка от 20.11.2023 № 2023.76311 (далее по тексту – договор, л.д. 48-50, 66-67).

Согласно условиям договора арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 1 593 кв.м. с кадастровым номером 53:23:7911400:2050, категория земель: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка, расположенный по адресу: Великий Новгород, ул. Локомотивная, земельный участок 4 (далее по тексту - земельный участок), а арендатор обязался принять земельный участок по акту приема-передачи.

Земельный участок передан арендатору 20.11.2023 по акту приема-передачи (л.д. 51).

Договор заключен сроком на 4 года 10 месяцев (пункт 9.1 договора).

Пунктом 2.2 договора установлена ежегодная арендная плата за право пользования земельным участком в размере 1 071 000 руб. 00 коп.

12 августа 2024 года Общество обратилось в Компанию с заявкой о предоставлении технических условий подключения к системе теплоснабжения и централизованным сетям горячего водоснабжения (л.д. 107-108).

В письме от 15.08.2024 за № 1322/1-РВН Компания сообщила, что в нарушение требований Правил подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 30.11.2021 № 2115, и Правил подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к централизованным системам горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 30.11.2021 № 2130, сведения в запросе предоставлены не в полном объеме, не приложены необходимые документы. Кроме того, Компания указала, что в нарушение требований СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» многоквартирный дом проектируется в санитарно-защитной зоне котельной № 29. В нарушение требований Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденных приказом Минстроя России от 17.08.1992 № 197 (далее по тексту – Типовые правила № 197), размещение парковочных мест для автомобилей и детской площадки запланировано в охранной зоне тепловой сети, расположенной между тепловыми камерами ТК-11 и ТК-2. Парковочные места для автомобилей и детская (спортивная) площадка попадают в зону крепления растяжек дымовой трубы котельной № 29. Проезд на придомовую территорию многоквартирного дома запланирован через выступающую над поверхностью земли тепловую камеру ТК-11 (л.д. 109-111).

09 сентября 2024 года Общество повторно обратилось в Компанию с запросом о предоставлении технических условий подключения к системе теплоснабжения и централизованным сетям горячего водоснабжения (л.д. 118-119).

В письме от 12.09.2024 № 1449-РВН Компания дала ответ аналогичного

содержания (л.д. 120-122).

15 октября 2024 года Общество вновь обратилось с запросом о предоставлении технических условий подключения к системе теплоснабжения и централизованным сетям горячего водоснабжения (л.д. 125-126).

Компания в письмах от 21.10.2024 № 1649/2-РВН, от 18.11.2024 № 1771-РВН предложила истцу два варианта подключения многоквартирного дома к сетям теплоснабжения и горячего водоснабжения, а также указала на то, что многоквартирный дом проектируется в санитарно-защитной зоне котельной № 29, в границах земельного участка расположены магистральные тепловые сети, тепловые камеры, растяжки дымовой трубы котельной (л.д. 127-132).

Как указало Общество в иске, указанные недостатки не были оговорены Администрацией при заключении договора, не были заранее известны истцу и не могли быть им обнаружены во время осмотра земельного участка при заключении договора и его передаче.

13 декабря 2024 года Общество направило в адрес комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами Великого Новгорода письмо за № 752 о расторжении договора, ввиду невозможности использования арендатором земельного участка по согласованному сторонами в договоре разрешенному виду использования «среднеэтажная жилая застройка» с требованием возвратить уплаченную арендную плату в размере 1 071 000 руб. 00 коп. (л.д. 11).

Ответчик соглашение о расторжении договора не подписал, денежные средства не возвратил.

Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом денежных обязательств по внесению арендной платы по договору, 02.04.2025 обратилась в Арбитражный суд Новгородской области с иском о взыскании с Общества задолженности в общей сумме 1 115 232 руб. 30 коп., в том числе 1 071 000 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате за период с 20.12.2024 по 19.12.2025 по договору; 44 232 руб. 30 коп. неустойки.

Определением арбитражного суда от 15.07.2025 по делу № А44-1677/2025 производство по делу прекращено в связи с отказом Администрации от иска, поскольку Обществом погашена задолженность в общей сумме 1 200 592 руб. 07 коп., в том числе 1 071 000 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате за период с 20.12.2024 по 19.12.2025; 44 232 руб. 30 коп. неустойки, начисленной за период с 21.12.2024 по 17.02.2025 и 85 359 руб. 77 коп. неустойки, начисленной за период с 18.02.2025 по 11.06.2025.

Учитывая изложенные обстоятельства, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности регулируются статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 39.11 ЗК РФ (в редакции, действующей на дату проведения аукциона) порядок подготовки к аукциону включает в себя, в том числе, получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.

Согласно подпункту 4 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям

инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.

В силу подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно требованиям статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Как следует из статьи 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны

арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2).

При этом для осуществления арендатором прав, предусмотренных статьей 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вместе с тем, в рамках настоящего дела истцом не представлено доказательств того, что на момент заключения договора использование земельного участка было невозможно в связи с имеющимися недостатками по вине арендодателя.

Договор заключен по результатам проведения аукциона в электронной форме, следовательно, в распоряжении истца на момент заключения договора имелась вся аукционная документация, участие Общества в аукционе было добровольным.

Изучив материалы дела, суд установил, что извещение о проведении аукциона содержало необходимые сведения об охранной зоне теплосети, технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Как следует из аукционной документации, извещение о проведении аукциона в электронной форме содержит следующую информацию об ограничении прав на земельный участок: обеспечение охранной зоны тепловой сети, проходящей по земельному участку, с соблюдением Типовых правил № 197; на земельном участке расположены растяжки дымовой трубы котельной, необходимо обеспечить сохранность данных конструкций (л.д. 81-84).

Таким образом, данные сведения были известны Обществу на момент выставления земельного участка на торги и при заключении договора, поскольку при передаче спорного земельного участка арендодателем были оговорены вышеуказанные ограничения.

Доказательств того, что аукцион на право заключения договора аренды оспорен в установленном законом порядке и признан недействительным, в том числе в связи с нарушением требований подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, истцом в материалы дела не представлены (статья 9, 65 АПК РФ).

Истец, принимая в аренду спорный земельный участок, знал или должен был знать о расположении на его территории растяжек дымовой трубы котельной и тепловых сетей.

Проведенным совместным осмотром стороны подтвердили тот факт, что в границах земельного участка расположены подземные канальные тепловые сети и 2 бетонных якоря растяжек дымовой трубы котельной № 29, о чем составлен акт от 24.10.2025.

Следовательно на момент проведения аукциона и заключения договора при должной степени заботливости и осмотрительности истец имел возможность и должен был знать о всех соответствующих ограничениях, связанных с использованием спорного земельного участка.

Из подписанного Обществом акта приема-передачи (приложение к договору) следует, что на момент передачи во временное владение и пользование земельный участок находился в состоянии, удовлетворяющим арендатора, претензий к арендодателю у арендатора не имелось (л.д. 51).

Таким образом, тот факт, что передаваемый в аренду земельный участок на момент заключения договора имел указанные выше ограничения, был известен истцу, как лицу, принимающему во владение и пользование соответствующий земельный участок.

Подписание акта приема-передачи земельного участка и договора без проведения

осмотра земельного участка или без указания замечаний относительно предмета аренды являются рисками арендатора, который не проявил должную степень осмотрительности при заключении договора.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что арендодатель не несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, так как эти недостатки были им оговорены при заключении договора и заранее были известны (должны были быть известны) арендатору, что соответствует пункту 2 статьи 612 ГК РФ.

Кроме того, суд считает недоказанным истцом наличие у земельного участка недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им по назначению согласно условиям договора.

Доводы Общества о том, что земельный участок не пригоден для строительства ввиду прохождения подземной тепловой сети, являются необоснованными, поскольку истцом не указаны критерии, в силу которых он считает участок не пригодным для строительства жилого дома.

Пунктом 4 Типовых правил № 197 предусмотрено, что охранные зоны тепловых сетей устанавливаются вдоль трасс прокладки тепловых сетей в виде земельных участков шириной, определяемой углом естественного откоса грунта, но не менее 3 метров в каждую сторону, считая от края строительных конструкций тепловых сетей или от наружной поверхности изолированного теплопровода бесканальной прокладки.

В пределах охранных зон тепловых сетей не допускается производить действия, которые могут повлечь нарушения в нормальной работе тепловых сетей, их повреждение, несчастные случаи или препятствующие ремонту, в частности устраивать спортивные и игровые площадки, неорганизованные рынки, остановочные пункты общественного транспорта, стоянки всех видов машин и механизмов, гаражи, огороды и т.п. (пункт 5 Типовых правил № 197).

Вместе с тем доказательств отказа третьим лицом в осуществлении строительства, истцом в материалы дела не представлено. Имеющаяся в материалах дела переписка между Обществом и Компанией таким доказательством не является, отказа в согласовании строительства предполагаемого истцом объекта не содержит.

Также в материалах дела отсутствуют доказательства обращения Общества в уполномоченный орган с надлежащим пакетом документов для получения разрешения на строительство, доказательств обратного истцом не представлено.

Договор аренды земельного участка на дату рассмотрения спора является действующим, доказательств освобождения арендатором земельного участка и его неиспользования, не представлено. При наличии действующего договора, в силу статьи 614 ГК РФ, у арендатора имеется обязательство по внесению арендных платежей.

Согласно пункту 2 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Исходя из установленных по делу фактических обстоятельств, поскольку истцом не представлены доказательства того, что использование арендованного земельного участка было невозможно по вине Администрации, а также, что невозможность

использования земельного участка возникла до момента заключения договора, совершения ответчиком каких-либо противоправных действий при предоставлении земельного участка в аренду для строительства дома, отсутствия доказательств, указывающих на невозможность использования по назначению арендуемого земельного участка ввиду его непригодности, суд отказывает в удовлетворении требования о расторжении договора.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 1 071 000 руб. 00 коп. в виде уплаченной арендной платы по договору за период с 20.12.2024 по 19.12.2025 и неустойки в размере 129 592 руб. 07 коп., начисленной за период с 21.12.2024 по 11.06.2025.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Между тем, поскольку установленными по делу обстоятельствами не подтверждено наличие в действиях ответчика каких-либо признаков противоправности, Обществом не представлены доказательства того, что использование арендованного земельного участка было невозможно по вине Администрации, а также, что невозможность использования земельного участка возникла до момента заключения договора, совершения ответчиком каких-либо противоправных действий при предоставлении земельного участка в аренду для строительства, суд отказывает в удовлетворении данного требования.

При указанных обстоятельствах в удовлетворении иска следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Солид» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации Великого Новгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Новгородской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья А.Н. Кузема