Решение от 9 декабря 2019 г. по делу № А40-221903/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115191, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-221903/19-41-1829

Резолютивная часть решения объявлена 03.10.2019 Решение в полном объеме изготовлено 10.12.2019

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 01.01.2019 № 1 и ответчика ФИО3 по доверенности от 09.01.2019 № ЮУ-01-19, дело по иску АО «Эникарго» (ОГРН <***>) к ООО «ГСП-Лизинг» (ОГРН <***>) о взыскании 1 398 655 руб. 03 коп., установил:

Истец просит суд взыскать с ответчика 1 398 655 руб. 03 коп., в том числе 1 359 798 руб. 33 коп. аванса, перечисленного по договору аренды нежилых помещений (строений) от 30.05.2018 № 06-18, и 38 856 руб. 70 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (со взысканием до момента фактического исполнения обязательства).

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что 30.05.2018 сторонами заключен договор аренды нежилых помещений (строений) № 06-18 со сроком действия по 14.06.2019, в период действия договора по платежному поручению от 03.06.2019 № 1633 истец перечислил ответчику арендную плату за июнь 2019 года, а по платежному поручению от 05.06.2018 № 6616 - аванс (гарантийную сумму) в размере 886 825 руб., который в соответствии с п. 7.5 договора в случае прекращения его действия подлежит возврату.

Письмом от 11.06.2019 № АГ-0027 ответчик уведомил истца об отказе от пролонгации договора, потребовал освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи. 14.06.2019 истец освободил арендуемые помещения, однако ответчик возврат аванса и переплаты, образовавшейся за июнь 2019 года, не произвел.

Ответчик иск в части основного долга в сумме 562 505 руб. признал, в остальной части против иска возразил, сослался на то, что согласно акту обследования

(осмотра) помещения от 14.06.2019, составленному комиссией ответчика, в помещении выявлены недостатки (стекла окрашены небрежно, нарушено заводское покрытие офисных панелей (перегородок), нарушено однородное алюминиевое покрытие соединительных профилей, отсутствуют плинтусы, на потолке отсутствуют панели типа «Армстронг», на полу небрежно уложен ковролин, который местами загрязнен, ободраны стеклообои, часть офисных перегородок перемещена на другие места, две межкомнатные двери демонтированы и перемещены с первоначальных мест установки). Для устранения недостатков помещений и приведения их в состояние, в котором они передавались истцу в аренду, необходимо выполнить ремонтно- восстановительные работы, стоимость которых составляет 324 320 руб.

03.07.2019 ответчик направил истцу уведомление-претензию № АГ-0033 с предложением подписать акт приема-передачи (возврата) помещений, в котором сообщил об удержании 324 320 руб. из состава аванса (гарантийной суммы) и о своем намерении возвратить оставшуюся сумму аванса (гарантийной суммы) и излишне уплаченной арендной платы за июнь 2019 года в размере 562 505 руб. после подписания акта приема-передачи (возврата) помещений.

Таким образом, по расчету ответчика истец вправе требовать возврат только аванса в размере 89 531 руб. 67 коп. и сумму, уплаченную 03.06.2019 в части, превышающей сумму арендной платы за период с 01.06.2019 по 14.06.2019, что составляет 472 973 руб. 33 коп., всего 562 505 руб. (иск на указанную сумму признан ответчиком).

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения их представителей, суд установил, что 30.05.2018 истцом в качестве арендатора и ответчиком в качестве арендодателя заключен договор аренды нежилых помещений (строений) № 06-18, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (владение и пользование) нежилое помещение по адресу: <...>/2, стр. 1, - площадью 373, 4 кв. м.

Согласно п. 1.4 договора срок аренды нежилого помещения устанавливается с 15.07.2018 по 14.06.2019.

Согласно разделу 2 договора арендатор обязуется вносить арендную плату, а также осуществлять иные платежи по договору; размер ежемесячной арендной платы за помещение составляет 886 825 руб., в том числе НДС.

Согласно п. 3.2.6 договора арендатор обязан по истечении срока действия договора или при досрочном прекращении его действия передать безвозмездно все строительные улучшения, неотделимые без причинения вреда помещению, в собственность арендодателя. К отделимым улучшениям не могут быть отнесены:

любые улучшения помещения, равно как и его замена в целом или в частях, произведенные в ходе текущих и капитальных ремонтов или реконструкции;

любые улучшения, которые требуют применения слесарных, столярных или иных специальных инструментов для их отделения.

Стороны признают отделимыми улучшениями помещенияустановленные арендатором за его счет кондиционеры и легкие мобильные перегородки.

В случае демонтажа указанных улучшений при прекращении (досрочном расторжении) договора аренды арендатор обязан привести помещение, а также фасад здания (в случае демонтажа кондиционеров) в первоначальное состояние.

В соответствии с п. 3.2.9 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещения не позднее чем за 60 дней до предполагаемой даты фактического освобождения помещения.

П. 3.2.12 договора устанавливает, что по истечении срока договора, а также при его досрочном прекращении арендатор передает арендодателю помещение по акту приема-передачи, а также безвозмездно передает все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимые без вреда от конструкции помещения. Согласно п. 3.2.16 договора после окончания пользования помещением и до момента возврата помещения арендодателю по акту приема-передачи арендатор обязан обеспечить осуществление текущего ремонта помещения, а в случае неисполнения этого обязательства арендатор оплачивает арендодателю стоимость такого ремонта.

В соответствии с разделом 7 договора в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения арендатор вносит аванс в размере 886 825 руб.; арендодатель вправе удержать из суммы аванса арендную плату и другие суммы (в том числе штрафные санкции, стоимость не произведенного ремонта по п. 3.2.17), срок оплаты по которым наступил по условиям договора, но фактического перечисления средств со стороны арендатора не произошло. В случае надлежащего исполнения арендатором всех платежных обязательств по договору арендодатель удерживает из суммы аванса арендную плату за последний месяц срока действия договора. В случае прекращения договора сумма аванса за вычетом удержаний подлежит возврату арендатору в течение 5-ти рабочих дней от даты подписания акта приема-передачи помещений и акта сверки взаиморасчетов.

По акту приема-передачи от 15.07.2018, подписанному обеими сторонами и заверенному оттисками их печатей, арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение в соответствии с поэтажным планом (приложение № 1) и экспликацией в технически исправном состоянии.

По платежному поручению от 05.06.2018 № 6616 истец перечислил ответчику в качестве аванса 886 825 руб., а по платежному поручению от 03.06.2019 № 1633 истец перечислил ответчику арендную плату за июнь 2019 года в размере 886 825 руб.

В письме от 11.06.2019 № АГ-0027 ответчик потребовал от истца в связи с истечением срока аренды 14.06.2019 освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи (возврата) арендодателю и указал, что с 15.06.2019 доступ работников истца и его автотранспорта на территорию и в арендуемые вами помещения будет прекращен.

В письме от 13.06.20129 № АГ-0028 ответчик потребовал в срок до 17 часов 00 минут 14.06.2019 обеспечить явку представителя арендатора для проведения осмотра помещений, составления описи имущества, находящегося в помещениях, фиксации состояния помещений (соответствие его уровню нормального износа), наличия (отсутствия) отделимых и неотделимых улучшений, возврата ключей и подписания акта приема-передачи (возврата) помещений.

Из объяснений представителей сторон следует, что 14.06.2019 осмотр помещения состоялся, при осмотре присутствовали представители как истца, так и ответчика, истцом составлен акт приема-передачи (возврата) от 14.06.2019, от подписания которого ответчик отказался, что зафиксировано истцом в акте об отказе от подписи. Подписанные истцом акт приема-передачи (возврата) и акт об отказе ответчика от подписи акта приема-передачи (возврата) направлены в адрес ответчика по почте письмом от 17.06.2019 № 17062019/1.

При этом 14.06.2019 истцом проведена видеосъемка освобождаемого помещения, которая обозревалась судом в судебном заседании (электронный носитель приобщен к делу).

Факт освобождения истцом помещения 14.06.2019 ответчиком не оспаривается.

В адрес ответчика истец направил претензию о возврате переплаты по арендной плате за июнь 2019 года в размере 472 973 руб. 33 коп. и аванса (гарантийной суммы) в размере 886 825 руб.

Согласно ст. 329 ГК Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором, при этом прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Ст. 381.1 ГК Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) устанавливает, что денежное обязательство, в том числе

обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, а в случае ненаступления в предусмотренный договором срок указанных обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Ст. 395 ГК Российской Федерации предусматривает, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате на сумму этих средств уплачиваются проценты. В период до 01.06.2015 размер процентов определялся существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, с 01.06.2015 размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц, а с 01.08.2016 – ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно п. 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам ст. 395, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства. При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов. Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения,

осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами. Размер процентов определяется по средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц, имевшим место в соответствующие периоды после вынесения решения. В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что по истечении срока аренды, согласованного сторонами, ответчик возразил против использования помещения истцом, в связи с чем в последний день действия договора (14.06.2019) истец освободил помещения, составил акт приема-передачи (возврата) помещения с видеофиксацией помещений и их состояния.

Основания для удержания аванса (гарантийной суммы) в счет оплаты ремонтно- восстановительных работ в помещениях с целью приведения их в состояние, в котором помещения находились на момент передачи их в аренду истцу, судом не установлены, а доводы, на которые ответчик сослался в обоснование правомерности удержания из аванса (гарантийной суммы) стоимости ремонтно-восстановительных работ, суд отклоняет.

Представитель истца в судебном заседании заявил о том, что все перегородки в арендованном им помещении устанавливал ответчик, истец перегородки не перемещал. Доказательства обратного ответчик суду не представил, при этом суд отмечает, что поэтажный план и экспликация помещения (приложения № 1 и 2 к договору аренды) полностью идентичны поэтажному плану и экспликации, прилагаемым к акту приема- передачи (возврата) от 30.06.2019, составленному ответчиком.

В п. 3.2.6 договора стороны согласовали, что к отделимым улучшениям помещения не могут быть отнесены любые улучшения, которые требуют применения слесарных, столярных или иных специальных инструментов для их отделения.

Представитель истца сослался на то, что демонтаж ковролина требует применения специальных инструментов для его отделения (снятие плинтусов с последующей их установкой), в связи с чем в силу п. 3.2.6 договора не может быть признан отделимым улучшением, а потому истец не обязан его демонтировать.

Кроме того, в акте осмотра помещения от 14.06.2019, составленном ответчиком, наличие ковролина в качестве недостатка не указано, в акте указано лишь, что ковролин уложен небрежно и загрязнен. Однако этот недостаток, как и такие

недостатки, как «окрашены стекла небрежно», «нарушено заводское покрытие офисных панелей (перегородок)», носят оценочный характер и, кроме того, опровергаются просмотренной судом видеозаписью освобождаемого истцом 14.06.2019 помещения.

При указанных обстоятельствах иск судом удовлетворяется в полном объеме.

Судебные расходы в виде государственной пошлины взыскиваются с ответчика в соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации в пользу истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 329, 381.1, 395 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить;

взыскать с ООО «ГСП-Лизинг» в пользу АО «Эникарго» 1 398 655 руб. 03 коп., в том числе 1 359 798 руб. 33 коп. основного долга и 38 856 руб. 70 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (со взысканием до момента фактического исполнения обязательства), а также 26 987 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А. Березова