Решение от 18 марта 2024 г. по делу № А27-10376/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Дело №А27-10376/2023



Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации


18 марта 2024 г. г. Кемерово


Резолютивная часть решения объявлена 5 марта 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 18 марта 2024 г.


Арбитражный суд Кемеровской области в составе


судьи

Изотовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем

ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, город Кемерово (ОГРНИП 317420500042200, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Ассута-Лизинг», город Мариинск, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 4 914 250 руб., об обращении взыскания на предмет залога,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (истец, ИП ФИО2) обратился в арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ассута-Лизинг» (ответчик, ООО «Ассута-Лизинг») о взыскании 4 914 250 руб. задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.12.2022 (4 000 000 руб. - основного долга, 552 000 руб. – неустойки, начисленной за период с 01.04.2023 по 05.06.2023 с дальнейшим начислением по дату фактического исполнения обязательства, 362 250 руб. – арендная плата за период с 01.01.2023 по 31.05.2023).

Кроме того, истец просит суд обратить взыскание на денежную сумму в размере 4 914 250 руб., 53 571 руб. расходов по оплате государственной пошлины, а также неустойки, начисленной с 06.06.2023 по дату фактического исполнения обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.12.2022 в размере 0,2% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки на имущество, являющееся залогом в силу закона по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.12.2022, заключенному между ИП ФИО2 и ООО «Ассута-Лизинг» – объект – встроенное помещение (офис), назначение: нежилое помещение, площадь 207 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождения): <...> Октября, д.7, кадастровый (или условный) номер: 42:07:0101001:847.

От истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит взыскать с ответчика сумму задолженности в размере 4 914 250,0 руб., из которых: 4 000 000,0 руб. – сумма основного долга, 552 000,0 руб. – неустойка за период с 01.04.2023 по 05.06.2023, 362 250,0 руб. – арендная плата за период с 01.01.2023 по 31.05.2023; а также неустойку за период с 06.06.2023 по дату фактического исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.12.2022 в размере 0,2 % от не оплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Дополнительно истец просит обратить взыскание денежной суммы в размере 4 914 250,0 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 53 571,0 руб., неустойки за период с 06.06.2023 по дату фактического исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.12.2022 в размере 0,2 % от не оплаченной в срок суммы за каждый день просрочки на имущество, являющееся залогом в силу закона по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.12.2022, а именно на: Объект – встроенное помещение (офис), назначение: нежилое помещение, площадь 207 кв.м., этаж: 2, адрес (местонахождение) объекта: <...> Октября, д.7, кадастровый (или условный) номер 42:07:0101001:847, путем его продажи на публичных торгах, установив начальную продажную стоимости в размере 7 864 000,0 руб.

Ходатайство судом принято к рассмотрению.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства (л.д. 34) явку представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыв на иск в порядке ст. 131 АПК РФ не представил, заявлений, ходатайств не направил.

Стороны, извещенные о месте и времени проведения судебного заседания в порядке статей 121 и 123 АПК РФ явку полномочных представителей не обеспечили.

В порядке статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон.

Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

16 декабря 2022 г. между ИП ФИО2 (продавец) и ООО «Ассута-Лизинг» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя недвижимое имущество (объект), а покупатель обязуется принять в собственность объект недвижимого имущества и уплатить продавцу за него денежную сумму (цену) (п. 1.1). Предметом настоящего договора является встроенное помещение (офис), назначение: нежилое помещение, площадью 207 кв.м., этаж 2, адрес: <...> Октября, д. 7, кадастровый (или условный) номер 42:07:0101001:847. Объект недвижимости принадлежит истцу на праве собственности (п. 1.2).

Согласно п. 3.1. стороны определили, что продавец передает объект недвижимости покупателю в момент подписания договора. При этом договор имеет силу акта приема-передачи. С момента подписания договора продавец считается исполнившим обязанность по передаче объекта.

В соответствии п. 2.1. по соглашению сторон продавец продает, а покупатель покупает объект за 8 000 000,0 руб. НДС не предусмотрен. Оплата за объект осуществляется следующим образом:

- сумма в размере 1 000 000,0 руб. НДС не предусмотрен (обеспечительный платеж) оплачен покупателем до подписания настоящего договора, на основании заключенного между продавцом и покупателем предварительного договора от 30.11.2022;

- оставшаяся часть стоимости объекта недвижимости в сумме 7 000 000,0 руб. НДС не предусмотрен, оплачивается покупателем в срок до 31.03.2023.

Ответчиком частично осуществлена оплата по договору представленными в материалы дела платежными поручениями.

01.12.2022 покупатель оплатил продавцу обеспечительный платеж в размере 1 000 000,0 руб. по платежному поручению №54 от 01.12.2022.

03.04.2023 покупатель оплатил продавцу 3 000 000,0 руб. по платежному поручению №118 от 03.04.2023.

Из представленного истцом расчета следует, что у ответчика образовалась задолженность по оплате стоимости недвижимого имущества в размере 4 000 000,0 руб.

В претензии от 05.05.2023 истец просил сумму долга и неустойки. Претензия направлена ответчику 05.05.2023. Требования претензии оставлены ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате недвижимого имущества в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 16.12.2022, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Как следует из материалов дела и установлено судом, заключенный между сторонами от 16.12.2022 является договором купли-продажи недвижимого имущества, отношения по которому регулируются параграфами 1, 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 3.1. договора стороны установили, что данный договор имеет силу передаточного акта.

Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с пунктом 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В силу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 488 ГК РФ).

В соответствии п. 2.1. по соглашению сторон продавец продает, а покупатель покупает объект за 8 000 000,0 руб., НДС не предусмотрен. Оплата за объект осуществляется следующим образом:

- сумма в размере 1 000 000,0 руб. НДС не предусмотрен (обеспечительный платеж) оплачен покупателем до подписания настоящего договора, на основании заключенного между продавцом и покупателем предварительного договора от 30.11.2022;

- оставшаяся часть стоимости объекта недвижимости в сумме 7 000 000,0 руб. НДС не предусмотрен, оплачивается покупателем в срок до 31.03.2023.

Согласно расчету истца, с учетом осуществленных оплат ответчика по договору, задолженность ответчика составила 4 000 000,0 руб. Срок исполнения обязательства по оплате на дату обращения в суд с иском истек.

Ответчик требование о взыскании долга в сумме 4 000 000,0 руб. не оспорил.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что истцом требование о взыскании задолженности в заявленном размере документально подтверждено, обоснованно, а потому подлежит удовлетворению, в том числе с учетом положений, предусмотренных в статьях 9, 65, части 3.1. статьи 70 АПК РФ.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки в размере 552 000,0 руб. за период с 01.04.2023 по 05.06.2023 в соответствии с пунктом 4.2. договора, согласно которого в случае просрочки внесения сроков оплаты продавец имеет право потребовать от покупателя уплаты неустойки в размере 0,2% в день.

Дополнительно истец просит взыскать неустойку за период с 06.06.2023 по дату фактического исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.12.2022 в размере 0,2 % от не оплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ответчиком требование о взыскании неустойки, представленный истцом расчет также не оспорены.

В силу пункта 65 Постановления № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Расчет неустойки проверен, судом, принят.

Дополнительно п. 4.3. договора предусмотрено, что в случае нарушения сроков оплаты, установленных п. 2.1. договора, покупатель уплачивает продавцу плату за пользование объектами недвижимости в размере 72 450,0 руб. в месяц, начиная с 01.01.2023 и до полной оплаты по договору.

За период с 01.01.2023 по 31.05.2023 размер арендной платы в соответствии с п. 4.32. договора составил 362 250,0 руб. (72 450,0 х 5 мес. = 362 250,0 руб.).

Расчет проверен судом, признан соответствующим фактическим обстоятельствам дела и условиям договора.

Помимо этого, истец в рамках настоящего дела заявил требование об обращении взыскания в счет погашения сформировавшейся по договору задолженности.

Согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которое он отвечает.

Пунктом 1 статьи 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1 статьи 348 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. В силу пункта 3 указанной статьи, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В соответствии с п.8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 наличие соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество не лишает залогодержателя права обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке. При этом судам следует учитывать, что залогодержатель, являющийся стороной соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, может по своему выбору обратиться в суд с требованием к залогодателю об обращении взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о залоге для реализации имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, или о передаче ему заложенной движимой вещи для ее последующей реализации в соответствии с условиями соглашения, заключенного с залогодателем.

В силу пункта 1 статьи 350 ГК РФ (в редакции ФЗ от 21.12.2013 № 367-ФЗ) реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 ГК РФ.

Определение судом начальной продажной цены заложенного недвижимого имущество предусмотрено статьей 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 названного Закона.

Согласно подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Сибирский межрегиональный центр «Судебных экспертиз» заключению эксперта от 02.02.2024 № 67/2024 рыночная стоимость встроенного помещения (офис), назначение: нежилое помещение, площадью 207 кв.м., этаж 2, адрес: <...> Октября, д. 7, кадастровый (или условный) номер 42:07:0101001:847, на дату оценки 30.01.2024 составляет 9 830 000,0 руб.

В соответствии с положениями статей 8, 9 АПК РФ арбитражное судопроизводство осуществляется на принципах состязательности и равноправия сторон. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений по делу (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Исследовав обстоятельства дела и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, принимая во внимание, отсутствие со стороны ответчика возражений по определению рыночной стоимости спорного имущества, неисполнение обязательства по договору, арбитражный суд пришел к выводу, что исковые требования, в том числе об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167 - 171, 176, 180 и 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ассута-Лизинг» (ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) 4 914 250,0 руб. задолженности, из них: 4 000 000 руб. – сумма основного долга по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.12.2022, 552 000,0 руб. неустойку за период с 01.04.2023 по 05.06.2023, 362 250,0 руб. – задолженность по арендной плате за период с 01.01.2023 по 31.05.2023, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 53 571,0 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ассута-Лизинг» (ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>) неустойку на сумму основного долга в размере 4 000 000 руб. из расчета 0,2% в день, начиная с 06.06.2023 по день фактической уплаты долга.

Обратить взыскание на заложенное по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.12.2022, принадлежащее на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Ассута-Лизинг» (ОГРН <***>) недвижимое имущество: - встроенное помещение, назначение: нежилое, площадь: 207 кв.м., этаж: 2, адрес (местоположение): <...> Октября, дом 7, кадастровый (или условный) номер: 42:07:0101001:847, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета залога в сумме 7 864 000 руб.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья Е.В. Изотова