Решение от 19 июля 2022 г. по делу № А45-8221/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-8221/2022
г. Новосибирск
19 июля 2022 года
резолютивная часть решения объявлена 12 июля 2022 года

решение в полном объеме изготовлено 19 июля 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Метрострой», г. Новосибирск (ИНН <***>)

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, истребовании из чужого незаконного владения земельного участка

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН <***>)


при участии в судебном заседании представителей

истца: не явился, уведомлен

ответчика: ФИО2, доверенность от 30.12.2021, паспорт, диплом, ФИО3, доверенность от 31.12.2021, паспорт, диплом

третьих лиц: не явился, уведомлено

установил:

мэрия города Новосибирска обратилась (далее - истец, мэрия) в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Метрострой» (далее - ответчик, общество) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № 15971 от 03.08.2015, заключенного мэрией и обществом с ограниченной ответственностью «Феррум» (ИНН <***>), применении последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка № 15971 от 03.08.2015 путём: признания недействительным образование земельного участка площадью 44824 кв.м, с кадастровым номером 54:35:062190:519, восстановления в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельном участке площадью 22283 кв.м, с кадастровым номером 54:35:062190:455, об истребовании из чужого незаконного владения общества земельного участка с кадастровым номером 54:35:062190:455, площадью 22283 кв.м, путём возврата его в распоряжение мэрии и сноса (демонтажа) объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 54:35:062190:548.

Указать в решении суда, что оно является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о характеристиках и правах в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:062190:519.

Указать в решении суда, что оно является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о характеристиках и правах в отношении объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 54:35:062190:548.

Определением от 31.03.2022 суд, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Требования истца мотивированы тем, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:062190:455 на нем отсутствовал объект недвижимости, указанный покупателем. Указывает, что договор купли-продажи земельного участка № 15971 от 03.08.2015 заключен под влиянием обмана, что является основанием для признания договора недействительным и применении последствий недействительности договора.

Истец заявил о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Ответчик иск не признал, указывая, что земельный участок продан истцом под фактически существующим объектом недвижимости, истцом пропущены сроки исковой давности, как предусмотренный статей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации специальный срок, установленный по недействительным сделкам, так и общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, ответчик указал, что в настоящее время на образованном земельном участке с кадастровым номером 54:35:062190:519 расположено нежилое здание - производственный склад, общей площадью 20832,8 кв.м, соответствующее всем строительным нормам и требованиям, предъявляемым к объектам капитального строительства. Право собственности на объект недвижимости признано за обществом на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 20.01.2022 по делу А45-27086/2021. Кроме того, в процессе строительства указанного объекта недвижимого имущества право собственности общества было оформлено как на объект незавершенного строительства на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 05.05.2018 по делу № А45-19366/2018, ответчиком по которому являлась мэрия. Во вступивших в законную силу решениях указано, что нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062190:519.

Мэрия по делам № № А45-19366/2018, А45-27086/2021 выступая ответчиком, не возражала против признания права собственности общества, как на объект незавершенного строительства, так и на объект недвижимого имущества после завершения строительства. Мэрия знала о судьбе спорного земельного участка, на котором осуществлено силами общества строительство нежилого здания.

Представители ответчика в судебном заседании поддержали возражения против иска.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области о времени и месте рассмотрения дела уведомлено надлежащим образом, отзыв не представило, представителя в судебное заседание не направило.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

03.08.2015 между мэрией и обществом с ограниченной ответственностью «Феррум» (далее – ООО «Феррум») был заключён договор № 15971 купли-продажи земельного участка (далее по тексту - договор).

Согласно пунктам 1.1, 3.2.2 договора и передаточному акту от 06.08.2015 ООО «Феррум» был передан в собственность земельный участок из земель населённых пунктов площадью 22283 кв.м, с кадастровым номером 54:35:062190:455.

Указанный земельный участок был предоставлен в собственность ООО «Феррум» в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации для эксплуатации здания площадью 8757,1 кв. м, с кадастровым номером 54:35:062190:447, расположенного по адресу: <...>.

К заявлению ООО «Феррум» о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:062190:455, в числе прочего, прилагались сообщение о нахождении на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062190:455 объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 54:35:062190:447, копии свидетельства о государственной регистрации права от 06.04.2015 54-54/001-54/001/836/2015-331/2 и выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которым 06.04.2015 за ООО «Феррум» зарегистрировано право собственности на здание с кадастровым номером 54:35:062190:447.

В целях повышения эффективности контроля за предоставлением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, сооружения в рамках исполнения распоряжения мэрии от 06.12.2018 № 903-р (в редакции распоряжений мэрии от 05.02.2019 № 38-р, от 24.07.2019 № 610-р, от 27.12.2019 № 1431-р) для анализа информации о ранее заключённых в соответствии со статьёй 39. 20 Земельного кодекса Российской Федерации договоров купли-продажи земельных участков на предмет фактического наличия на них на момент отчуждения зданий, сооружении, соответствующих признакам недвижимости, заявленным покупателем, а также целевому назначению и характеристикам, содержащимся в документах, представленных покупателем на момент обращения с заявлением о предоставлении земельного участка, департаментом земельных и имущественных отношений мэрии (далее - департамент), являющимся в соответствии с пунктом 1.1 Положения, утверждённого решением Совета депутатов города Новосибирска от 09.10.2007 № 708, структурным подразделением мэрии и от его имени осуществляющим полномочия в сфере земельных и имущественных отношении на территории города Новосибирска, был направлен запрос в Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос» (далее - Роскосмос) о предоставлении космических снимков земельного участка с кадастровым номером 54:35:062190:455 на дату съёмки, ближайшую к 03.08.2015.

Как указывает мэрия, в ходе осуществления мероприятий по проверке фактического наличия на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062190:455 на дату его продажи объектов, было выявлено, что нежилое здание с кадастровым номером 54:35:062190:447 снято с кадастрового учета 14.10.2015, а земельный участок с кадастровым номером 54:35:062190:455 снят с кадастрового учёта 27.07.2017.

Земельный участок был отчужден ООО «Феррум» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Металл-НСК» (ИНН <***>) (далее – ООО «Металл-НСК»), у которого общество на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.11.2015 приобрело земельный участок с кадастровым номером 54:35:062190:455.

В последующем 27.07.2017 обществом принято решение об объединении земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:062190:455, 54:35:062190:481, 54:35:062190:517, в результате чего образован земельный участок с кадастровым номером 54:35:062190:519 площадью 44824 кв.м.

Согласно представленным Роскосмос материалам космической съёмки на 15.05.2015 и на 18.07.2015 на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062190:455 какого-либо объекта недвижимости не усматривается.

В связи с чем, мэрия полагает, что на момент заключения договора, объект недвижимости, указанный ООО «Феррум», на земельном участке отсутствовал.

Мэрия указывает, что между ней и ООО «Феррум» сделка заключена под влиянием обмана, договор нарушает права и охраняемые законом интересы мэрии, как распорядителя земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, и повлёк для неё неблагоприятные последствия в виде незаконного его выбытия из распоряжения истца, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Изучив и проверив представленные доказательства и доводы сторон, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Как установлено судом спорный договор заключен между мэрией и ООО «Феррум» (ИНН <***>), впоследствии ООО «Феррум» продало земельный участок с кадастровым номером 54:35:062190:455 ООО «Металл-НСК» (ИНН <***>), которое, в свою очередь, заключило договор купли-продажи земельного участка с обществом.

ООО «Феррум» и ООО «Металл-НСК» не привлекались судом к участию в деле, так как в ходе судебного разбирательства установлено, что деятельность обществ прекращена.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно части 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права. Указанный способ защиты права на землю предусмотрен также статьей 60 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из положений статьи 209 ГК РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании норм статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктами 32 и 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск) характеризуют такие признаки как наличие у истца права собственности на истребуемую вещь или иного правового основания для владения ею, утрата фактического владения вещью, возможность выделить вещь при помощи индивидуальных признаков из однородных вещей, фактическое нахождение вещи в незаконном владении ответчика на момент рассмотрения спора. Виндикационный иск не подлежит удовлетворению при отсутствии хотя бы одного из перечисленных признаков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Мэрия города Новосибирска в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 27 Устава города Новосибирска, принятого решением городского Совета Новосибирска от 27.06.2007 № 616, входит в структуру органов местного самоуправления города Новосибирска и согласно части 1 статьи 40 Устава является исполнительно-распорядительным органом муниципального образования города Новосибирска, наделенным полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями по осуществлению отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления города Новосибирска федеральными законами и законами Новосибирской области.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Возможность признания лица добросовестным приобретателем обусловлена соблюдением совокупности условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 302 ГК РФ, а именно: отсутствием осведомленности приобретателя о приобретении имущества у лица, которое не вправе было его отчуждать; возмездным приобретением имущества; наличием воли собственника либо лица, которому имущество было передано собственником во владение, на отчуждение имущества.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо его воли; недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Судом установлено, что спорный земельный участок выбыл из обладания истца на основании договора, заключенного между мэрией и ООО «Феррум» на основании статьи 33.20 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей исключительное право на приобретение земельного участка собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Обосновывая заключение сделки под влиянием обмана, мэрия ссылается на то, что при заключении договора ООО «Феррум» был скрыт факт отсутствия на земельном участке законно возведенных объектов недвижимости, в связи с чем, мэрия распорядилась указанным земельным участком в нарушение статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, заключив с ООО «Феррум» договор купли-продажи, как с собственником расположенного на нем объекта недвижимости.

Суд полагает, что в данном случае мэрией не доказан факт отсутствия на момент заключения договора, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062190:455, объекта недвижимости.

Согласно пункту 1.2. договора на земельном участке, указанном в пункте 1.1 договора, расположены следующие объекты недвижимости: здание по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Хинганская.

Согласно пункту 2 передаточного акта от 06.08.2015 на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062190:455 расположены следующие объекты недвижимости: здание по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Хинганская.

В пункте 3 указанного выше передаточного акта указано, что оплата произведена в полном объеме, взаимных претензий стороны друг к другу не имеют.

В качестве доказательств отсутствия объекта недвижимости, мэрией представлены материалы космической съемки, произведенной 15.05.2015, 18.07.2015.

Суд не может признать, что данные материалы космической съемки со всей очевидностью свидетельствуют об отсутствии на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062190:455 объекта недвижимости. Напротив, по мнению суда, из представленных снимков усматривается, что на земельном участке расположены объекты.

Также мэрией представлен акт осмотра от 02.03.2021 территории кадастрового квартала 54:35:062190, согласно которому в пределах кадастрового квартала 54:35:062190 расположен земельный участок с кадастровым номером 54:35:062190:519 в границах которого расположен незавершенный строительством объект. Данный акт не может служить доказательством того, что на 03.08.2015 на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062190:455 отсутствовал объект недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что согласно выписке из ЕГРН на объект недвижимости с кадастровым номером 54:35:062190:447 завершение строительства нежилого здания осуществлено в 2014 году, кадастровый номер присвоен в декабре 2014 года. Данное нежилое здание образовано из ранее существующего объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:062190:155, постановка на кадастровый учет которого осуществлена 16.11.2011. Дата снятия с учета нежилого здания - 14.10.2015.

В материалы дела не представлено доказательств отсутствия правомерности проведения кадастрового учета указанного объекта недвижимости.

Таким образом, из всей совокупности доказательств, представленных в материалы дела, следует, что на земельном участке на момент заключения договора был расположен объект недвижимости.

В виду изложенного, довод истца о заключении оспариваемой сделки под влиянием обмана относительно наличия объекта недвижимости на земельном участке не нашел своего подтверждения. Следовательно, оснований для признания сделки недействительной у суда не имеется.

В ходе рассмотрения дела, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. Истец возражений против довода ответчика о пропуске срока исковой давности не представил. Из искового заявления суд полагает, что об отсутствии объекта недвижимости на спорном земельном участке истцу стало известно после получения 11.01.2021 снимков из Роскосмоса.

Суд принимает довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд исходит из следующего.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Статьей 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Заключая договор с ООО «Феррум» мэрия, как продавец земельного участка полагалась на данные ЕГРН, в котором содержались записи о праве собственности покупателя на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке.

Однако впоследствии, мэрия выступала ответчиком по делам № А45-19366/2018, № А45-27086/2021, в рамках которых рассматривались вопросы признания права собственности общества, как на объект незавершенного строительства, так и на объект недвижимого имущества после завершения строительства, который расположен на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062190:519. Решение по делу № А45-19366/2018 принято 05.05.2018, в связи с чем, суд полагает, что мэрия, как минимум с указанной даты, знала о судьбе спорного земельного участка и могла предпринять своевременные меры, направленные на осуществление контроля за предоставлением земельных участков.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении иска следует отказать.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

арбитражный суд Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований отказать.

После вступления решения в законную силу, отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Новосибирской области от 31.03.2022.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


СудьяН.С. Галкина