Решение от 26 марта 2024 г. по делу № А57-24557/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-24557/2023
26 марта 2024 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 12.03.2024

Полный текст решения изготовлен 26.03.2024

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Михайловой Е.В., при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 318645100014758, ИНН <***>)

к Администрации Рукопольского муниципального образования Краснопартизанского муниципального района Саратовской области, п. Петровск Саратовской области (ОГРН <***>; ИНН <***>) о расторжении договора

при участии:

лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом,



УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением Администрации Рукопольского муниципального образования Краснопартизанского муниципального района Саратовской области, о расторжении договора купли-продажи муниципального имущества от «04» августа 2022 года, заключенный между Истцом и Ответчиком, о взыскании денежной суммы, внесенной истцом за приобретение недвижимого имущества в размере 44 100 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

Ходатайств в материалы дела не поступило.

Отводов нет.

Ответчик просил рассмотреть в отсутствие с учетом отзыва на иск.

Как следует из материалов дела, 04 августа 2022 года между Истцом и Ответчиком был заключен Договор купли-продажи муниципального имущества: нежилое помещение, общей площадью 58,1 кв.м, кадастровый номер 64:18:060201:703, расположенное по адресу: <...> (далее – Договор). По указанному Договору Ответчик обязуется передать в собственность, а Истец принять и оплатить по цене и на условиях Договора следующее муниципальное имущество: нежилое помещение, общей площадью 58,1 кв.м, кадастровый номер 64:18:060201:703, адрес объекта - Саратовская область, Краснопартизанский район, с. Корнеевка,

ул. Центральная, д. 30 (п. 1.1. Договора).

Истец в соответствии с п. 3.2.1. Договора осуществил оплату приобретаемого по договору имущество 01.07.2023 г., что подтверждается платежным поручением от 01.07.2022 г. № 50.

Во исполнение п. 3.2.4. Договора Истцом было подано заявление 23.08.2022 г о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав.

В связи с существенным нарушением Ответчика условий Договора, а именно п. 5.3. Договора, где указано, что право собственности на приобретенное муниципальное недвижимое имущество возникает у Покупателя (Истца) с момента государственной регистрации права, что подтверждается получением Истцом 02.05.2023 г. из ОП ГАУСО «МФЦ» в г. Балаково отказа от заявленных регистрационных действий в соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 15, ч. 1 ст. 27 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), в связи с чем, оформление перечисленного муниципального имущества является невозможным.

Истцом приложен к материалам дела отказ в государственной регистрации недвижимого имущества.

Суд в порядке ст. 65, 71 АПК РФ, рассмотрев указанные требования, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжение договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Письменное предложение Истца о расторжении Договора и возврате перечисленных денежных средств от 20.06.2023 № 179 осталось без ответа.

В нарушение норм действующего законодательства предметом торгов (лот № 1) являлось только нежилое здание общей площадью 58,1 кв.м с кадастровым номером 64:18:060201:703, расположенное по адресу: <...>.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом

Так, согласно сведениям в Едином государственном реестре недвижимости (далее -ЕГРН) муниципальное имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 64:18:060201:46. В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Порядок приватизации государственного и муниципального имущества установлен Федеральным законом Российской Федерации от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ).


Положениями статьи 217 Гражданского кодекса предусмотрена возможность передачи имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 13 Закона N 178-ФЗ приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется, в том числе путем продажи на аукционе.

Правовые основы для проведения аукциона установлены положениями статьи 217 Гражданского кодекса, Федеральным законом от 21.12.2001 от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ, постановлением Правительства Российской Федерации от 27.08.2012 N 860 "Об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме".

На аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество (статья 18 Закона N 178-ФЗ).

В силу статьи 447 Гражданского кодекса РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

Пунктом 1 статьи 522 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений. Сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплён принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, установленных законом.

В силу п. 1 ст. 28 Закона № 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, являются предметом регулирования Закона № 178-ФЗ (пп.1 п. 2 ст. 13 Закона № 178-ФЗ).

Статьей 12 закона № 178-ФЗ предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных названным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Кроме этого, в соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно ст. 209 ГК РФ только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 115 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора – при государственной регистрации договора или права, ограничения права или обременения недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Однако заявление Ответчика о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества в регистрирующий орган не поступало.

Судом оценен спорный договор купли-продажи.

В результате заключения указанного договора купли-продажи фактически произошел искусственный раздел единого объекта недвижимого имущества, принадлежащего продавцу на праве собственности, - здания и земельного участка, на котором оно расположено.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона ничтожна. Статьей 166 ГК РФ определено, что ничтожная сделка является недействительной, независимо от признания ее таковой судом. Возражение о недействительности ничтожной сделки может быть сделано любым заинтересованным лицом

Статьей 167 ГК РФ определено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением связанных с ее недействительностью. С учетом изложенного, недействительная сделка купли-продажи не может повлечь возникновение права собственности на имущество, проданное по такой сделке.

Как указывает Истец, Согласно абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Вместе с тем, рассмотрев требование о расторжении договора купли- продажи судом не установлено оснований для его удовлетворения, в силу оценки сделки купли-продажи, в качестве ничтожной.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является недействительной.

По смыслу ст.ст. 450 - 453 ГК РФ расторжение договора направлено на прекращение обязательств сторон по договору.

Поскольку согласно нормам статей 167, 168 Гражданского кодекса РФ сделка, признанная судом недействительной, не порождает для ее участников никаких правоотношений и последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью, расторжение такой сделки не порождает юридических последствий.

В удовлетворении исковых требований следует отказать в части расторжения.

Поскольку сделка является ничтожной, требования о взыскании денежных средств в размере 44100 руб., которые не оспариваются ответчиком, суд находит подлежащими удовлетворению, с учетом последствий недействительности сделки.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,



РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора купли-продажи.

Взыскать с Администрации Рукопольского муниципального образования Краснопартизанского муниципального района Саратовской области, п. Петровск Саратовской области (ОГРН <***>; ИНН <***>) денежные средства в размере 44100 руб., расходы по госпошлине в размере 2000 руб.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области http://www.saratov.arbitr.ru.


Судья Арбитражного суда

Саратовской области Е.В.Михайлова