Решение от 21 августа 2020 г. по делу № А65-17923/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-17923/2019

Дата принятия решения – 21 августа 2020 года.

Дата объявления резолютивной части – 14 августа 2020 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гиззятова Т.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Елесиной С.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования <...> (ОГРН <***>, ИНН <***>), к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>), о расторжении договора аренды с множественностью лиц со стороны Арендатора № 3463 от 16.12.2005, взыскании долга за период с 01.01.2016 по 31.03.2019 в размере 256 513 руб., неустойки (пени) за период с 16.10.2015 по 04.04.2019 в размере 161 567 руб. 66 коп.,

с участием:

от истца – представитель ФИО3 по доверенности от 16.09.2019,

от ответчика – ФИО2, лично, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования <...> (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Набережные Челны (далее – ответчик) о расторжении договора аренды с множественностью лиц со стороны Арендатора № 3463 от 16.12.2005, взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.03.2019 в размере 256 513 руб., неустойки (пени) за период с 16.10.2015 по 04.04.2019 в размере 161 567 руб. 66 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 сентября 2019 года по делу № А65-17923/2019 исковые требования удовлетворены частично.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2019 года решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 сентября 2019 года по делу № А65-17923/2019 - оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23 июня 2020 года решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 сентября 2019 года и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2019 года по делу № А65-17923/2019 отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Определением от 16 июля 2020 года арбитражный суд назначил дело к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 14 августа 2020 года на 14 час. 40 мин., одновременно разъяснив, что, согласно правилам части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неявка в предварительное судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения предварительного судебного заседания, и отсутствие с их стороны возражений против рассмотрения дела в их отсутствие, будут являться условием для завершения предварительного судебного заседания и открытия судебного заседания в первой инстанции в названное время.

С согласия сторон, в соответствии с пунктом 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в суде первой инстанции.

В судебном заседании представитель истца дал пояснения по существу иска, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика просил в удовлетворении исковых требований отказать в связи с полным погашением задолженности.

Как установлено материалами дела, 16.12.2005 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды с множественностью лиц со стороны арендатора № 3463 от 16.12.2005, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды совместно с другими собственниками (пользователями) части здания, сооружения, именуемыми в дальнейшем соарендаторами, расположенного на этом земельном участке, земельный участок с кадастровым номером 16:52:07 02 02:0025, площадью 4 247 кв.м, расположенный по адресу: <...> (28/08). Участок предоставляется под парикмахерскую.

Согласно пункту 3.1. договора, срок действия договора по 22 августа 2054 года.

По условиям пунктом 3.4., 3.8. договора, величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора устанавливается пропорционально доле арендатора в здании (сооружении) - 3,66% (155,5 кв.м), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в здании (сооружении) к общей площади здания (сооружения), и составляет 8 584 рубля. Арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал вперед не позднее пятнадцатого числа первого месяца текущего квартала.

В соответствии с пунктом 5.2. договора, в случае нарушения арендатором пунктов 3.4. и 3.8 договора начисляются пени в размере 0,1 % с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Поскольку ответчик обязательства по внесению арендной платы своевременно не исполнил, 08.04.2019 истец в адрес ответчика направил претензию № 06/294/п от 08.04.2019 с требованием о необходимости погашения образовавшейся задолженности по договору аренды с множественностью лиц со стороны арендатора № 3463 от 16.12.2005 в добровольном порядке.

Требования, изложенные в претензии, ответчиком оставлены без внимания и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд, с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований в силу следующего.

Суд установил, что договор по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 и статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

По имеющимся в деле доказательствам, помещения в здании, расположенном на спорном земельном участке с кадастровым номером 16:52:070202:0025, принадлежат различным собственникам, в том числе ответчику.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер обязательства по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на его стороне должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Как следует из подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Государственные органы, обладая необходимой дискрецией при определении размера арендной платы и порядка ее расчета, одновременно связаны требованиями федерального законодательства (статья 39.7 ЗК РФ и постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее – постановление № 582)).

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято постановление № 582.

Указанным постановлением утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности: экономической обоснованности, предсказуемости расчета размера арендной платы, предельно допустимой простоты расчета арендной платы, недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, запрета необоснованных предпочтений.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Из писем Министерства экономического развития России от 01.09.2011, от 16.05.2011 № Д23-2026 следует, что при установлении порядка определения размера арендной платы органы местного самоуправления обязаны руководствоваться, в том числе, Основными принципами.

Пунктом 2 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582, утвержденных приказом Министерством экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 (далее – Методические рекомендации), в целях применения названного принципа рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы.

Вышеназванным постановлением также утверждены «Правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением № 582, регулируют вопросы определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов правового регулирования земельных правоотношений является принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

Поскольку на федеральном уровне не установлена единая методика расчета арендной платы, из норм федерального законодательства, в том числе вышеперечисленного, следует, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъекта Российской Федерации; субъект Российской Федерации вправе в пределах своих полномочий установить способ определения арендной платы, имеющему большую юридическую силу.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанный выше земельный участок осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В рассматриваемом споре размер задолженности определялся судом согласно порядку определения размера арендной платы за земельные участки, утвержденного постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74, расчет арендной платы производился по формуле: А = Рс x Кф, где А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - ставка земельного налога; Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка под торговлю. С указанием, на Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан № 74 предусматривающий поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки со значением 10. Поэтому исполком произвел расчёт арендной платы с применением поправочного коэффициента 10.

Однако данный подход определения размера арендной платы не согласуется с основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые утверждены постановлением № 582.

При использовании земельного участка несколькими арендодателями не исключается применение различных методик либо коэффициентов исчисления платы в пределах их доли к каждому участнику арендных отношений, в том числе, по договору с множественностью лиц на стороне арендатора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.08.2019 № 309 ЭС19-1374).

Таким образом, при определении размера платы собственнику нежилых помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, имеющем несколько видов разрешенного использования, размер поправочных коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка, должен определяться для каждого участника по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом фактического использования, принадлежащих им объектов недвижимости.

Применение различных методик (повышающих коэффициентов), учитывающих фактическое использование объектов (помещений, зданий) к правообладателю земельного участка не свидетельствует и о создании дискриминационных условий необоснованных предпочтений и соответствует пункту 8 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Не учитывая дифференцированный подход при применении повышающих коэффициентов, связанных с видом и разрешительной деятельностью, к каждому собственнику помещения (здания), расположенного на едином земельном участке, нарушается и принцип экономической обоснованности, закрепленный в постановлении № 582, поскольку приводит к применению наибольшего по значению коэффициента либо иной методики исчисления к лицам, которые не используют помещения (здания) для этих целей.

Таким образом, применение различных методик (отдельных поправочных коэффициентов) определения регулируемой арендной платы за публичные земли к каждому собственнику нежилых помещений в размере их доли, учитывая функциональное использование, если такие помещения находятся в здании, расположенном на неделимом земельном участке.

Истцом в материалы дела представлен информационный расчет задолженности с учетом применения различных методик (отдельных поправочных коэффициентов) определения регулируемой арендной платы за публичные земли к каждому собственнику нежилых помещений в размере их доли, учитывая функциональное использование, если такие помещения находятся в здании, расположенном на неделимом земельном участке, согласно которому, задолженность у ответчика отсутствует.

При таких обстоятельствах, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяТ.Р. Гиззятов