Решение от 7 июля 2021 г. по делу № А40-88265/2021

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-88265/21-93-638
7 июля 2021 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 23 июня 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 7 июля 2021 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судьи Позднякова В.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

с использованием средств аудиозаписи в ходе судебного заседания

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по заявлению АО закрытого типа «Сити Сентер ФИО4»

к Управлению Росреестра по г. Москве (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>)

Третье лицо: ООО "ДЖИИ РУС" (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРЕСНЕНСКАЯ НАБЕРЕЖНАЯ, ДОМ 10, ПОМ\ЭТ\КОМ I\11\40, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 05.12.2003, ИНН: <***>)

об оспаривании отказа в осуществлении действий по государственной регистрации сделки: Дополнительное соглашение № 8 от 30 сентября 2019 г. и Дополнительное соглашение № 9 от 30 сентября 2019 г. к Договору аренды от 11 апреля 2014 г. и государственного кадастрового учета части площадью 5 746,8 кв.м. в составе офисного здания, включая:

-1727,0 кв.м. на 12-ом этаже (помещение III (комнаты 1, 3, 5-10, 14, 17-20)), в 59-этажной части Здания, и

-486,2 кв.м. на 8-ом этаже (помещение 1г (комнаты 1-18));

-988 кв.м. на 14-ом этаже (помещение 1а (комнаты 1-25) и помещение 16 (комнаты 1-16));

-965,6 кв.м. на 10-ом этаже (помещение I (комнаты 7-53),

-966,1 кв.м. на 11-ом этаже (помещение I (комнаты 7-58)), и

-613,90 кв.м. на 16-ом этаже (помещение 1а (комнаты 1-24))

в 17-этажной части здания с кадастровым номером 77:01:0004042:1018, расположенного по адресу: Россия, <...>, выраженное в форме Уведомления об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 30 марта 2021 г. № КУВД-001/2020-30007228/3.

при участии:

От заявителя – ФИО2 (дов. от 16.11.2020 № 77АГ4946898, диплом)

От ответчика – ФИО3 (дов. от 11.01.2021 № Д-10/2021, диплом)

от третьего лица – не явился, извещен

У С Т А Н О В И Л:

АО закрытого типа «Сити Сентер ФИО4» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением об оспаривании решения Управления Росреестра по Москве об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, выраженное в уведомлении от 30.03.2021 № КУВД-001/2020-30007228/3.

В обоснование заявленных требований общество ссылается на то, что представленные заявителем на государственную регистрацию дополнительные соглашения позволяют четко определить объект сделки, а, следовательно, предусматривают возможность внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о переданной по условиям сделки части объекта недвижимости.

Управлением Росреестра по Москве представлен отзыв на заявление, согласно доводам которого возражает против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что решение об отказе в проведении заявленных учетно-регистрационных действий было принято в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям и доводам, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям и доводам, изложенным в письменном отзыве на заявление.

ООО "ДЖИИ РУС", извещенное надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.kad.arbitr.ru, своих представителей в суд не направило. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ч. 5 ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы заявления и отзыва на него, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Установленный ч. 4 ст. 198 АПК РФ срок на обжалование оспариваемого решения заявителем не пропущен.

Как следует из материалов дела, 11.04.2014 между Сити Сентер ФИО4 (далее – Заявитель/Арендодатель) и ООО «ДжиИ Рус» (Арендатор) заключен Договор аренды офисного помещения, по условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору во временное владение и пользование (аренду) офисные помещения в здании, расположенном по адресу: <...>.

Договор аренды подписан сторонами и зарегистрирован за государственным регистрационным номером 77-77/005-77/005/003/2015-380/1 от 06 марта 2015 г.

В последующем предмет Договора аренды неоднократно менялся посредством заключения сторонами дополнительных соглашений, которые также проходили процедуру государственной регистрации.

30 сентября 2019 г. стороны Договора аренды подписали Дополнительное соглашение № 8 к Договору аренды от 11 апреля 2014 г., которым договорились о возврате части ранее переданных в аренду помещений (п. 3) и изменении с 01 октября 2019 г. второго абзаца преамбулы Договора аренды, изложении его в следующей редакции (п. 4):

«Поскольку Арендодатель передал Арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду), а Арендатор принял у Арендодателя определенные офисные помещения, отмеченные на поэтажном плане, который прилагается к настоящему Договору аренды в Приложении А, общей площадью 8 652, 6 кв.м. в соответствии с измерениями Бюро технической инвентаризации («БТИ») включая:

- 1228, 9 кв.м. на 2-ом этаже (помещение III (комнаты 1-4, 7, 9-15, 17, 19, 22, 23));

- 1676,9 кв.м. на 3-м этаже (помещение III (комнаты 1-4, 7, 9-15, 17, 19, 22, 23));

- 1727,0 кв.м. на 12-ом этаже (помещение III (комнаты 1, 3, 5-10, 14, 17-20)),

в 59-этажной части Здания, и

- 486,2 кв.м. на 8-ом этаже (помещение I г (комнаты 1-18));

- 988 кв.м. на 14-ом этаже (помещение I а (комнаты 1-25) и помещение I б (комнаты 1-16));

- 965,6 кв.м. на 10-ом этаже (помещение I (комнаты 7-53),

- 966,1 кв.м. на 11-ом этаже (помещение I (комнаты 7-58)), и

- 613,90 кв.м. на 16-ом этаже (помещение I а (комнаты 1-24))

в 17-этажной части Здания, расположенного по адресу: Россия, <...>».

В тот же день, 30 сентября 2019 г. сторонами Договора аренды было подписано Дополнительное соглашение № 9 к Договору аренды от 11 апреля 2014 г., которым предмет Договора аренды был вновь скорректирован. В п. 3 Дополнительного соглашения № 9 стороны определили перечень офисных помещений, подлежащих возврату Арендодателю.

В соответствии с п. 4 Дополнительного соглашения № 9 второй абзац преамбулы Договора аренды с 01 января 2020 г. подлежал очередной корректировке и был изложен в следующей редакции:

«Поскольку Арендодатель передал Арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду), а Арендатор принял у Арендодателя определенные офисные помещения, отмеченные на поэтажном плане, который прилагается к настоящему Договору аренды в Приложении А, общей площадью 5 746,8 кв.м. в соответствии с измерениями Бюро технической инвентаризации («БТИ») включая:

- 1727,0 кв.м. на 12-ом этаже (помещение III (комнаты 1, 3, 5-10, 14, 17-20)),

в 59-этажной части Здания, и

- 486,2 кв.м. на 8-ом этаже (помещение Iг (комнаты 1-18));

- 988 кв.м. на 14-ом этаже (помещение Iа (комнаты 1-25) и помещение Iб (комнаты 1-16));

- 965,6 кв.м. на 10-ом этаже (помещение I (комнаты 7-53),

- 966,1 кв.м. на 11-ом этаже (помещение I (комнаты 7-58)), и

- 613,90 кв.м. на 16-ом этаже (помещение Iа (комнаты 1-24))

в 17-этажной части Здания, расположенного по адресу: Россия, <...>».

Руководствуясь положениями Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Заявитель обратился в Управление Росреестра по г. Москве с заявлением № MFC-0558/2020-1015664-1 от 21 декабря 2020 г. для осуществления государственной регистрации приведенных выше Дополнительных соглашений и государственного кадастрового учета части в составе здания с кадастровым номером 77:01:0004042:1018, расположенного по адресу: <...> с приложением Технического плана.

30 декабря 2020 г. Уведомлением Управления Росреестра по Москве № КУВД-001/2020-30007228/1 (MFC-0558/2020-1015664) осуществление государственной регистрации Дополнительных соглашений № 8 и № 9 и государственного кадастрового учета было приостановлено сроком до 30 марта 2021 г. В качестве обоснования принятого решения Управление Росреестра по Москве ссылалось на то, что представленный на государственный кадастровый учет Технический план по форме либо по содержанию не соответствует требованиям Приказа Минэкономразвития РФ от 18.12.2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» (далее - Требования):

11 марта 2021 г. в целях устранения причин приостановления и возобновления осуществления учетно-регистрационных действий Заявитель обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о предоставлении дополнительных документов № MFC-0558/2021-407149-1 с приложением скорректированного Технического плана, в котором приведен в соответствие предмет Дополнительных соглашений и Технического плана, содержатся корректные сведения о контуре образованной части Здания, на планах этажей вынесены все необходимые условные обозначения в соответствии с Приложением к Требованиям.

30 марта 2021 г. Управлением Росреестра по Москве вынесено Уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости Управлением проводится правовая экспертиза документов, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие.

Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

Так же порядок осуществления правовой экспертизы документов, в том числе проверка законности сделки, установлен п.213-239 Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее - Административный регламент).

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно ч. 6 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

Как следует из пункта 2 части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу ст. 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом порядке.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный ст. 18 Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Согласно пункту 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона и требованиям принятых в соответствии с Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом или иными федеральными законами.

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации отказывается в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона.

Вместе с тем, ссылка Управления Росреестра по Москве на нарушения, которые ранее не были указаны в качестве оснований для приостановления государственной регистрации, нарушает ст. 27 Закона № 218-ФЗ и нарушает права заявителя, поскольку заявитель не был уведомлен о допущенных нарушениях, в связи с чем, как указано выше, был лишен возможности в установленный Уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 30 декабря 2020 г. срок исправить указанные нарушения.

При этом согласно пункту 6 статьи 29 Закона № 218-ФЗ уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать все причины, послужившие основанием для отказа с обязательной ссылкой на положения настоящего закона.

На государственную регистрацию были представлены Дополнительные соглашения № 8 и 9, в которых достаточно подробно описываются подлежащие передаче Заявителю помещения.

Сведения о части здания, подлежащей передаче согласно условиям Дополнительных соглашений, также приводятся в графической части Технического плана.

Неопределенности в индивидуализации объектов у сторон сделки не имеется, права на предоставленные в аренду объекты недвижимости зарегистрированы в установленном порядке.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в представленных на государственную регистрацию документах стороны указали все данные, позволяющие определенно установить часть здания, подлежащую передаче арендатору в качестве объекта аренды. План передаваемых в аренду помещений является неотъемлемой частью и Договора аренды и Дополнительного соглашения.

Таким образом, поданные Заявителем на государственную регистрацию документы содержат данные позволяющие индивидуализировать передаваемые в аренду объекты недвижимости.

В статье 44 Закона № 218-ФЗ о регистрации установлены особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости.

Частью 5 статьи 44 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Таким образом, исходя из положений ч. 5 ст. 44 Закона № 218-ФЗ (т.е. эти положения Закона являются особенными по отношению к общей части Закона, а именно к ст. 14 Закона) следует, что в рассматриваемом случае основанием для государственной регистрации и постановки на государственный кадастровый учет такой части является только договор аренды (Дополнительное соглашение к Договору аренды) и, в соответствии с ч. 5 ст. 44 Закона № 218-ФЗ, не требуется отдельного заявления и иных документов, кроме договора аренды (дополнительного соглашения к договору аренды) с приложением плана.

В соответствии с п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. При этом если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

Так п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018) разъясняется, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет Договора аренды согласован сторонами.

Таким образом, представленные Заявителем на государственную регистрацию Дополнительные соглашения позволяют четко определить объект сделки, а, следовательно, предусматривают возможность внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о переданной по условиям сделки части объекта недвижимости.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что решение Управления Росреестра по Москве об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, выраженное в уведомлении от 30.03.2021 № КУВД-001/2020-30007228/3, не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя и третьих лиц.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая, что решение по данному делу принято в пользу заявителя, в соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине взыскиваются с ответчика в пользу заявителя, поскольку законодательством не предусмотрено освобождение государственных или муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу (п.21 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 71, 75, 110, 167-170, 176, 198, 200, 201 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, выраженное в уведомлении от 30.03.2021 № КУВД-001/2020-30007228/3.

Обязать Управление Росреестра по Москве устранить в десятидневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации Дополнительного соглашения № 8 от 30 сентября 2019 г. и Дополнительного соглашения № 9 от 30 сентября 2019 г. к Договору аренды от 11 апреля 2014 г., а также государственного кадастрового учета части помещений площадью 5 746,8 кв.м., включая: 1727,0 кв.м. на 12-ом этаже (помещение III (комнаты 1, 3, 5-10, 14, 17-20)) в 59-этажной части здания, и 486,2 кв.м. на 8-ом этаже (помещение I г (комнаты 1-18)); 988 кв.м. на 14-ом этаже (помещение Iа (комнаты 1-25) и помещение Iб (комнаты 1-16)); 965,6 кв.м. на 10-ом этаже (помещение I (комнаты 7-53), 966,1 кв.м. на 11-ом этаже (помещение I (комнаты 7-58)), 613,90 кв.м. на 16-ом этаже (помещение Iа (комнаты 1-24)) в 17-этажной части здания с кадастровым номером 77:01:0004042:1018, расположенного по адресу: Россия, <...>

Проверено на соответствие ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ОГРН <***>) в пользу Представительства фирмы «Сити Сентер ФИО4» (ИНН <***>) расходы по оплате госпошлины в размере 3000 (три тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия (изготовления в полном объеме) в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

В.Д. Поздняков