Решение от 6 сентября 2018 г. по делу № А58-5720/2018

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, бокс 8, г. Якутск, Республика Саха (Якутия), 677980, www.yakutsk.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-5720/2018
06 сентября 2018 года
город Якутск



Резолютивная часть решения объявлена 05.09.2018

Мотивированное решение изготовлено 06.09.2018

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Кайдаш Н.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Прокуратуры Республики Саха (Якутия) к муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом» муниципального образования «Чурапчинский улус (район)» (ИНН <***>, ОГРН <***>), профессиональному образовательному учреждению Заречная межрайонная техническая школа Регионального отделения общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным пункт 3.2.13 договора аренды земельного участка от 05.03.2017 в части установления письменного разрешения арендодателя на передачу земельного участка в субаренду,

при участии:

от прокуратуры – ФИО2 по доверенности №8-15-2018 от 22.06.2018,

установил:

Прокуратура Республики Саха (Якутия) (далее – истец, прокурор) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом» муниципального образования «Чурапчинский улус (район)» (далее – комитет), профессиональному образовательному учреждению Заречная межрайонная техническая школа Регионального отделения общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» Республики Саха (Якутия) (далее – учреждение) о признании недействительным пункт 3.2.13 договора аренды земельного участка от 05.03.2017 в части установления письменного разрешения арендодателя на передачу земельного участка в субаренду.

Исковые требования нормативно обоснованы ссылками на положения статей 168, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и мотивированы нарушением условиями оспариваемой сделки публичных интересов.

Как следует из искового заявления, содержание пункта 3.2.13 указанного договора противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ, пунктам 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ в части ограничения права арендатора на передачу свих права и обязанностей по договору третьему лицу. Поскольку оспариваемый договор является типовым, его заключение на условиях противоречащих законодательству, может повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов. Тем самым, оспариваемый пункт договора нарушает права неопределенного круга лиц - потенциальных субарендаторов земельного участка.

Ответчики письменные отзывы на исковое заявление в материалы дела не представили.

Извещенные о времени и месте судебного заседания ответчики в судебное заседание своих представителей не направили, в связи с чем дело на основании части 5 статьи 156 АПК РФ рассмотрено в их отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.

Из материалов дела судом установлено следующее.

Между комитетом (арендодатель) и учреждением (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №46-А-17 от 05.03.2017, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с 05.03.2017 по 05.03.2022 площадью 9840 кв. м. с кадастровым номером 14:33:013008:2322, расположенный: РС (Я), Чурапчиский улус, <...> (категория земель: земли населенных пунктов). Разрешенное использование участка - спорт (пункт 1.2).

Сумма арендной платы за год составляет 934 333 руб., начисление арендной платы осуществляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка, и вносится арендатором 1 раз в год не позднее 15 октября.

Пунктом 3.2.13 договора установлено, что арендатор не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права аренды участка или его части в уставной капитал предприятия и др.), без письменного разрешения арендодателя.

Земельный участок передан в аренду по акту от 05.03.2017.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) 07.04.2017.

Ссылаясь на недействительность (ничтожность) договора и полагая, что договор в оспариваемой части нарушает публичные интересы, интересы неопределенного круга лиц - хозяйствующих субъектов, Прокуратура заявила требования о признании недействительным договора в части пункта 3.2.13.

Изучив материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, выслушав в судебном заседании представителя истца, суд приходит к следующему.

Части 1 и 3 статьи 52 АПК РФ предоставляют прокурору право обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и применении последствий недействительности таких сделок. Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.

Оспаривая сделку, совершенную указанными в части 1 статьи 52 АПК РФ лицами, прокурор должен не только обосновать ее противоправность (несоответствие закону или иному нормативному акту), но и доказать наличие нарушения прав неопределенного круга лиц либо иных публичных интересов (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Пунктом 6 указанной статьи предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Положения пунктов 5, 6 статьи 22 ЗК РФ являются общим правилом, применяемым к арендным правоотношениям земельных участков, в то время как в пункте 9 данной статьи установлено дополнение к нему, касающееся установления льготных правил для арендаторов земельных участков находящихся в публичной собственности (запрет на договорное ограничение прав арендаторов).

Согласно данному правилу для передачи арендатором земельного участка в субаренду, а также передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу достаточно уведомления об этом собственника.

В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» также разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Исходя из системного толкования пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ следует, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному на срок не менее пяти лет, не требуется обязательное получение согласия собственника земельного участка, а предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора.

Судом установлено, что оспариваемый договор заключен на 5 лет, следовательно, применительно к рассматриваемому случаю для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, а также передачи земельного участка в субаренду достаточно уведомления об этом арендодателя, в то время как по условиям оспариваемого пункта необходимо получить письменное разрешение арендодателя, что противоречит пункту 9 статьи 22 ЗК РФ.

В связи с указанным, учитывая, что содержащиеся в пункте 3.2.13 договора аренды земельного участка положения нарушают права неопределенного круга лиц - хозяйствующих субъектов, оспариваемый пункт по смыслу статей 168, 180 ГК РФ является недействительным (ничтожным).

Содержащиеся в пункте 3.2.13 договора аренды земельного участка положения нарушают права неопределенного круга лиц - хозяйствующих субъектов, намеревающихся заключить договор субаренды земельного участка. Суд также принимает во внимание, что оспариваемый договор по своему содержанию является типовым договором, разработанным в интересах арендодателя.

В связи с этим, применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов, субарендаторов, третьих лиц.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании незаконным в части договора аренды земельного участка, прокурор действует в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. В рассматриваемом случае включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих действующему законодательству, является нарушением публичных интересов.

С учетом изложенного суд удовлетворяет исковые требования.

Руководствуясь статьями 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Пункт 3.2.13 договора аренды земельного участка от 05.03.2017 №46-А-17, заключенного между муниципальным казенным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом» муниципального образования «Чурапчинский улус (район)» и профессиональным образовательным учреждением заречная межрайонная техническая школа регионального отделения общероссийской государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» Республики Саха (Якутия), признать недействительным.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня его принятия.


Судья Н.И.Кайдаш