Решение от 4 апреля 2019 г. по делу № А67-2367/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А67-2367/2019
г. Томск
05 апреля 2019 г.
– дата объявления резолютивной части решения

05 апреля 2019 г. – дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.О. Попилова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.А. Шестеровой

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску жилищно-строительного кооператива «Ясень-2010» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изменении условия договора

при участии:

от истца – ФИО1, представителя по доверенности от 01.11.2018,

от ответчика – ФИО2, представителя по доверенности от 09.04.2018 № 35,

установил:

Жилищно-строительный кооператив «Ясень-2010» (далее – ЖСК «Ясень-2010») обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – департамент недвижимости) об изменении условия договора, изложив пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 30.05.2016 № ТО-21-21382, заключенного между ЖСК «Ясень» и муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска в следующей редакции: «Срок действия договора устанавливается на 3 (три) года с 30.05.2016 по 30.05.2019».

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что договор аренды земельного участка № ТО-21-21382 считается заключенным датой указанного договора – 30.05.2016. Именно с этой даты следует исчислять трехгодичный срок его действия (л.д. 3-6).

В ходе производства по делу истец изменил исковые требования, просил признать недействительным условие договора аренды от 30.05.2016 № ТО-21-19246, изложенное в пункте 2.1, о сроке его действия, определенного календарной датой с 20.04.2016 по 19.04.2019 и установить срок действия договора аренды от 30.05.2016 № ТО-21-19246 три года до 30.05.2019 включительно (л.д. 82).

Изменение исковых требований принято судом протокольным определением от 04.04.2019, исходя из принципа эффективной судебной защиты, что соответствует толкованию правовых норм, содержащемуся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 161/10 по делу № А29-10718/2008.

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал (л.д. 70-71, 88).

В судебное заседание представитель истца представил заявление в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об отказе от исковых требований в части признания недействительным условия договора аренды от 30.05.2016 № ТО-21-19246, изложенного в пункте 2.1, о сроке его действия, определенного календарной датой с 20.04.2016 по 19.04.2019.

Рассмотрев заявление истца, суд считает, что оно не противоречит закону и не нарушает права других лиц, а поэтому может быть принято арбитражным судом. Производство по делу в части признания недействительным условия договора аренды от 30.05.2016 № ТО-21-19246, изложенного в пункте 2.1, о сроке его действия, определенного календарной датой с 20.04.2016 по 19.04.2019 подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении иска по основаниям, изложенным в исковом заявлении, с учетом отказа от иска в части признания условия договора недействительным.

Представитель ответчика требования истца не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Как следует из материалов дела, постановлением от 22.06.2011 № 1004-з администрации г. Томска ЖСК «Ясень-2010» предоставлен в аренду земельный участок по адресу: <...> - Красноармейская, 35, 37 для архитектурно-строительного проектирования и строительства многофункционального делового и обслуживающего здания.

23.06.2011 между МО «Город Томск» в лице департамента недвижимости и ЖСК «Ясень-2010» заключен договор аренды земельного участка для строительства № ТО-21-19246, со сроком действия до 02.08.2016 (л.д. 10-14).

Соглашением от 30.05.2016 указанный договор расторгнут с 19.04.2016 (л.д. 15).

В исковом заявлении истец указал, что в отношении названного земельного участка 23.03.2012 департаментом архитектуры и градостроительства администрации Города Томска утвержден ГПЗУ № RU70321000-0000000000002595. Проектная документация на объект - многофункциональное здание общественно-административного назначения со встроено-пристроенной автостоянкой по пр. Фрунзе – ул. Красноармейской, 35-37 в г. Томске была изготовлена в 2014 г. - 2015 г. На указанную проектную документацию выдано положительное заключение экспертизы ООО «СтройЭкспертБюро».

03.04.2015 департаментом архитектуры и градостроительства администрации Города Томска выдано разрешение на строительство объекта № RU 70301000-071-С/15 (л.д. 63).

На арендуемом земельном участке возведен объект незавершенного строительства, на который за ответчиком зарегистрировано право собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.04.2016 сделана запись регистрации № 70-70/001-70/001/019/2016-6755/1 (л.д. 17).

Письмом от 20.04.2016 истец обратился к ответчику с просьбой о заключении договора аренды земельного участка, на котором расположен указанный объект незавершенного строительства, сроком на три года (л.д. 74).

В соответствии со статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», учитывая государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, 30.05.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-21382 для завершения строительства многофункционального делового и обслуживающего здания (л.д. 18-23).

Пунктом 2.1 договора аренды от 30.05.2016 № ТО-21-21382 установлено, что срок его действия 3 (три года) с 20.04.2016 по 19.04.2019.

Земельный участок по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0200010:279, площадью 3539 кв.м передан ЖСК «Ясень» с 20.04.2016, о чем сторонами договора подписан акт от 30.05.2016 (л.д. 24).

Письмом от 11.02.2019 (л.д. 25-26) истец обратился к департаменту недвижимости с просьбой внести изменения в договор аренды, установив срок его действия с 30.05.2016 по 30.05.2019, сославшись на то, что при заключении договора сторонами неверно был определен срок его действия - с 20.04.2016 по 19.04.2016, поскольку срок, на который может быть заключен договор аренды, должен исчисляться с даты его заключения с арендатором, при этом распространение условий договора на правоотношения сторон, существовавшее до заключения договора, не изменяет установленные законом правила определения срока его действия (начала и окончания срока). В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) настоящий договор подлежал заключению однократно на срок 3 года.

Департамент недвижимости правовых оснований для внесения изменений в договор аренды земельного участка не усмотрел (письмо от 04.03.2019 № 2507, л.д. 27), что послужило поводом для обращения истца с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Указанная норма императивно в соответствии с положениями части 1 статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает 3-х летний срок действия аренды земельного участка, заключенного при указанных условиях.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям пунктов 1 и 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации срок аренды определяется договором, и не может превышать установленный законом предельный (максимальный) срок.

В соответствии с частью 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Порядок, сроки подготовки и направления оферты, а также сроки ее акцепта для случая заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов регламентированы статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, пунктом 5 названной статьи определено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки и осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю. Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 3.7.6, 3.8 административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление в собственность, в аренду земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений или помещений в них», утвержденного постановлением администрации города Томска от 16.05.2017 № 360 по результатам рассмотрения поданного заявления о предоставлении земельного участка в аренду заявителю выдается (направляется) проект договора аренды земельного участка, подписанный начальником департамента недвижимости, и письмо с предложением о его заключении.

Соответственно, подготовленный и подписанный со стороны департамента недвижимости проект договора является офертой.

Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров (часть 7 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации).

Дата предоставления заявителем в департамент недвижимости подписанных с его стороны проектов договора аренды является датой договора аренды, что соответствует требованиям Стандарта делопроизводства в администрации г. Томска, утвержденного распоряжением администрации г. Томска от 10.06.2014 № р535.

Таким образом, датой акцепта со стороны заявителя, направленной департаментом недвижимости оферты в виде проекта договора аренды земельного участка, является дата договора аренда, зафиксированная на нем.

Применительно к договору аренды земельного участка от 30.05.2016 № ТО-21-21382 датой получения акцепта является 30.05.2016, т.е. дата подписания договора сторонами.

Исходя из анализа указанных правовых норм, а также смысла положений статьи 191, части 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации срок действия договора, срок аренды, обязательства сторон, иные установленные договором сроки, возникают, исчисляются, изменяются, прекращаются не ранее, чем с даты его заключения.

Распространение условий договора на отношения сторон, предшествующие дате заключения, не определяет и не изменяет императивно установленный порядок исчисления начала и окончания срока действия договора, не свидетельствуют о возникновении, изменении и прекращении обязательств, вытекающих из договора.

Соответственно, указание в пункте 2.1 договора аренды земельного участка от 30.05.2016 № ТО-21-21382 на срок его действия с 20.04.2016 по 19.04.2019, период, предшествующий дате заключения договора, при условии указания на то, срок действия договора устанавливается на 3 (три) года, свидетельствует о несогласовании сторонами условия о сроке действия договора.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если срок аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. По смыслу пункта 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, заключенный на неопределенный срок, прекращается по истечении предельного (максимального) срока действия договора, установленного законом.

Применительно к договору аренды земельного участка № ТО-21-21382 от 30.05.2016 датой окончания срока действия договора, заключенного на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 192 Гражданского кодекса Российской Федерации является 30.05.2019.

Данный вывод корреспондирует с правовым подходом, закрепленным в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в соответствии с которым условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Более того, переданный в аренду по договору аренды от 23.06.2011 № ТО-21-19246 земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200010:279, до 30.05.2016 арендатором арендодателю не возвращался, что следует из соглашения сторон от 30.05.2016 о расторжении договора аренды земельного участка от 23.06.2011 № ТО-21-19246 (л.д. 15).

Соответственно указанный участок мог быть передан арендодателем арендатору по спорному договору аренды не ранее 30.05.2016 – даты заключения договора № ТО-21-21382 и даты возврата земельного участка по договору аренды от 23.06.2011 № ТО-21-19246. Установленный законом предельный (максимальный) срок аренды земельного участка не мог начать исчисляться ранее даты фактической передачи земельного участка.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с заявлением истца о распределении судебных расходов (л.д. 87), пунктом 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины отнесены на ЖСК «Ясень-2010».

На основании изложенного и, руководствуясь частью 4 статьи 110, пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Производство по делу в части признания условия договора аренды от 30.05.2016 № ТО-21-19246, изложенного в пункте 2.1, о сроке его действия, определенного календарной датой с 20.04.2016 по 19.04.2019, прекратить в связи с отказом истца от требования.

Признать срок действия договора аренды от 30.05.2016 № ТО-21-19246, заключенного между муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска и жилищно-строительным кооперативом «Ясень-2010», до 30.05.2019 включительно.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции (Седьмой арбитражный апелляционный суд) в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья М.О. Попилов