Решение от 25 января 2024 г. по делу № А63-20299/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-20299/2023
г. Ставрополь
25 января 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 января 2024 года

Решение изготовлено в полном объеме 25 января 2024 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Русановой В.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Матвиенко Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Блеск», г. Невинномысск, ОГРН <***>, к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края, г. Невинномысск, ОГРН <***>, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Проектное ремонтно-реставрационное объединение», г. Ставрополь, ОГРН <***>, администрация города Невинномысска Ставропольского края, г. Невинномысск, о внесении изменений в пункт 2.1 договора аренды № 62 земельного участка в границах земель муниципального образования города Невинномысска Ставропольского края от 22.04.2021 в части продления срока аренды земельного участка до 21.01.2026 года, при участии генерального директора ФИО1,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Блеск», г. Невинномысск (далее – общество, истец), обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края, г. Невинномысск (далее – комитет, ответчик), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Проектное ремонтно-реставрационное объединение», г. Ставрополь (далее – ООО «ПРРО»), администрация города Невинномысска Ставропольского края (далее – администрация), о внесении изменений в пункт 2.1 договора аренды № 62 земельного участка в границах земель муниципального образования города Невинномысска Ставропольского края от 22.04.2021 в части продления срока аренды земельного участка до 21.01.2026 года.

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований, мотивируя законность своих требований на основании статей 450, 451, частей 2, 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

ООО «ПРРО» в отзыве на исковое заявление поддерживал законность заявленных требований, просил удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчик, администрация в судебное заседание представителей не направляли, мотивированных возражений на иск не представляли, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, ходатайств об отложении судебного заседания на другой срок, возражений о рассмотрении дела в отсутствие представителей не заявляли.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ) считает возможным рассмотреть данный спор в отсутствие лиц, участвующих в деле по имеющимся доказательствам.

Выслушав пояснения истца, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в их совокупности, с учетом относимости, допустимости и достаточности, суд счел необходимым удовлетворить исковые требования истца по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.04.2021 между обществом (арендатор) и комитетом (далее – арендодатель) заключен договор аренды № 62 земельною участка в границах земель муниципального образования города Невинномысска Ставропольского края (далее – договор аренды).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 26:16:060130:105, с адресом: Российская Федерация, край Ставропольский, городской округ - город Невинномысск, <...> (далее – земельный участок), с видом разрешенного использования - среднеэтажиая жилая застройка, многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), общей площадью 3 216 кв. м.

Как следует из пункта 1.2 договора аренды «Параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства» - для зоны Ж-З-зона застройки среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами определены Правилами землепользования и застройки муниципального образования городского округа, утвержденными решением Думы города Невинномысска от 27.04.2017 № 112-11.

В силу пункта 2.1 договора аренды срок аренды устанавливается с 22.04.2021 до 21.10.2023.

Пунктом 3.2 договора аренды срок освоения земельного участка установлен в 2 года 6 месяцев. Под освоением земельного участка понимаются действия арендатора по реализации требований градостроительного законодательства Российской Федерации по оформлению разрешительной строительной документации, по проведению строительных работ и по регистрации права собственности на законченный строительством объект недвижимости.

Как видно из содержания предмета договора аренды и пункта 3.2 договора аренды, существенным условием договора аренды является строительство на переданном в аренду земельном участке среднеэтажных или многоэтажных жилых домов, земельный участок передан для реализации конкретных целей, а именно строительство жилого дома.

19 мая 2021 года администрацией г. Невинномысска обществу выдан градостроительный план земельного участка, предусматривающий согласование строительства 16-ти этажного многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземным паркингом по ул. Энгельса/пер. Театральный в г. Невинномысске без наличия каких-либо обременений.

13 июля 2021 года управлением Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия издан приказ № 596 «Об утверждении границ зон охраны, особых режимов использования земель и земельных участков, требований к градостроительным регламентам в границах зон охраны объекта культурного наследия регионального значения «Здание, в котором в 1918 году размещался штаб Красной гвардии Северного Кавказа», 1910 год, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с пунктом 6 которого он вступает в силу на следующий день после дня его официального опубликования.

В соответствии с пунктом 2 названного приказа отделу но сохранению, использованию и популяризации объектов культурного наследия указано на необходимость обеспечить направление данного приказа: в управление но информационной политике аппарата Правительства Ставропольского края для его официального опубликования на www.pravo.stavrcgion.ru; в Главное управление Министерства юстиции Российской Федерации но Ставропольскому краю для включения в федеральный регистр нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации; в прокуратуру Ставропольского края; в территориальный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости; в администрацию города Невинномысска Ставропольского края.

Арендатор о наличии обременений на земельном участке не уведомлен.

08 октября 2021 года обществом заключен договор № 235 на выполнение работ по разработке проектной документации 16-ти этажного многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземным паркингом по ул. Энгельса/пер. Театральный в г. Невинномысске.

Арендатор приступил к освоению земельного участка, намереваясь в установленный договором аренды срок возвести 16-ти этажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и подземным паркингом.

Проектная документация разработана, после чего специализированный застройщик обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения па строительство, однако в выдаче разрешения было отказано.

20 декабря 2022 года администрацией выдан новый градостроительный план земельного участка, предусматривающий обременения при строительстве 16 этажного жилого дома, так как он находится в границе зоны охраны объекта культурного наследия регионального значения «Здание, в котором в 1918 году размещался штаб Красной гвардии Северного Кавказа», 1910 год, расположенного по адресу: <...>.

В связи с тем, что с 13.07.2021 по 20.12.2022 истец не был надлежащим образом уведомлен ответчиком о существенном условии договора аренды, а именно о том, что арендатор не имеет возможности использовать земельный участок в соответствии с предметом договора аренды, 12.10.2023 общество обратилось в комитет с предложениемпродлить договор аренды, получив отказ в изменении условий договора.

Наличие не урегулированных после заключении договора аренды условий послужило основанием для обращения с исковым заявлением.

Оценивая правомерность заявленных требований, суд первой инстанции исходит из следующего.

Часть 1 статьи 420 ГК РФ устанавливает, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ определено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу части 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой данным Кодексом, другими законами или договором предоставлено право па одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатсль) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция, согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, по и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора. В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его расторжении или изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства).

Судом установлено, что расторжение договора аренды земельного участка повлечет для общества ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, так как арендатор уже понес значительные затраты на реализацию планов по строительству 16-ти этажного дома, а кроме того понесет убытки в виде упущенной выгоды, выразившиеся в невозможности строительства 16-ти этажного дома, последующей реализации жилых и нежилых помещений.

Из материалов дела, в том числе отзыва и доказательств, представленных истцом и ООО «ПРРО», на основании заключенного 08.10.2021 договора № 235 ООО «ПРРО» и ООО «Строй Ставрополье» проводятся проектные работы но разработке проектной документации 16-ти этажного многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроеннными помещениями и подземным паркингом по ул. Энгельса/пер. Театральный в г. Невинномысске на земельном участке ограниченном границами градостроительного плана земельного участка № РФ 26-2-16-000-2021 выданным администрацией.

Градостроительный план земельного участка является документом, регламентирующим основные параметры использования земельного участка, оказывающие непосредственное влияние на параметры проектируемого объекта.

Согласно договорным отношениям ООО «ПРРО» завершило разработку проектной документации с получением положительного заключения Негосударственной экспертизы проектной документации №26-2-1-3-0647662022 от 08.09.2022. Данное заключение давало право заказчику па получение разрешения па проведение работ.

В рамках разработки проектной документации в период с октября 2021 года по сентябрь 2022 года в отделах (градостроительных и коммунальных администрации) неоднократно рассматривались вопросы, связанные с проектированием и планируемым строительством вышеуказанного объекта.

В октябре 2022 года заказчик ООО «Строй Ставрополье» проинформировало ООО «ПРРО» о выдаче ему нового градостроительного плана земельного участка и отказе в выдаче разрешения для проведения работ.

Основанием для отказа послужил приказ от 13.07.2021 № 596 управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия, существенно изменивший регламент используемой территории в границах которой расположен проектируемый объект.

При этом, несмотря на прямое указание в приказе (пункт 4) администрации внести необходимые изменения в правила землепользования и застройки, с июля 2021 года по декабрь 2022 года в адрес заказчика ООО «Строй Ставрополье» документы на введение ограничений не получено.

В адрес генерального проектировщика информации не поступало.

Администрация об обстоятельствах, влияющих на правила использования земельного участка при проведении согласований и консультаций стороны не информировала.

Согласно «ГОСТ Р 59124-2020 Сохранение объектов культурного наследия. Состав и содержание научно проектной документации проекта зон охраны. Общие требования» указана необходимость прогнозной оценки возможных размеров возмещения убытков уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, исходя из понесенных собственниками объектов расходов, связанных с приведением параметров зданий и сооружений в соответствие с ограничениями использования земельных участков в зонах охраны, предусмотренных статьей 57.1 Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствует о важности своевременного информирования арендатора земельного участка о изменений условий аренды участка влияющих на его дальнейшее использование.

В связи с изложенным выше, суд находит необходимым предоставить обществу возможность исполнения целей строительства, предоставленных ему договором аренды с учетом увеличения срока действия договора аренды, внеся изменения в пункт 2.1 договора аренды № 62 земельного участка в границах земель муниципального образования города Невинномысска Ставропольского края от 22.04.2021, изложив его в следующей редакции: «Срок аренды Участка устанавливается с 22.04.2021 до 21.01.2026».

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в обоснование доводов документы, исходя из предмета и основания заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, сложившейся судебно-арбитражной практикой по рассматриваемому вопросу, суд удовлетворяет заявленные исковые требования в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины полностью относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Внести изменения в пункт 2.1 договора аренды № 62 земельного участка в границах земель муниципального образования города Невинномысска Ставропольского края от 22.04.2021, изложив его в следующей редакции: «Срок аренды Участка устанавливается с 22.04.2021 до 21.01.2026».

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края, г. Невинномысск, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Блеск», г. Невинномысск, ОГРН <***>, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Г. Русанова