Решение от 16 февраля 2023 г. по делу № А40-185377/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-185377/22-133-1015
16 февраля 2023 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 06 февраля 2023 года Решение в полном объеме изготовлено 16 февраля 2023 года

Арбитражный суд в составе:

судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по первоначальному иску

истца - ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ответчику - ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РН-ТРЕЙД" (190005, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ ГОРОД, ИЗМАЙЛОВСКИЙ ПРОСПЕКТ, ДОМ 29, ЛИТЕР И, ПОМЕЩЕНИЕ 25 Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.08.2004, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № М-01-513557 от 11.07.2006г. за период с 01.10.2021 по 31.03.2022 в размере 45 213 464,76 руб., пени за период с 06.10.2021 по 31.03.2022 в размере 1 102 601,94 руб.

при участии:

от истца: ФИО2, дов. № 33-Д-1624/22 от 28.12.2022, пред. паспорт, коп. диплома от ответчика: ФИО3, дов. № 30511-18/2022 от 18.11.2022 г., пред. паспорт, ориг. диплома

У С Т А Н О В И Л:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РН-ТРЕЙД" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № М-01-513557 от 11.07.2006г. за период с 01.10.2021 по 31.03.2022 в размере 45 213 464,76 руб., пени за период с 06.10.2021 по 31.03.2022 в размере 1 102 601,94 руб.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.


Представитель ответчика требования не признал согласно доводам, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопреемник -Департамент городского имущества города Москвы, арендодатель, истец) и ООО «Дубининское» (правопреемник - ООО «РН-ТРЕЙД», ответчик, арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 11.07.2006 № М-01-513557 (в ред. Дополнительных соглашений от 20.06.2012 и от 06.08.2014).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельного участка от 11.07.2006 № М-01-513557 предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 77:01:0006016:41, площадью 10 467 кв.м, имеющий адресные ориентиры: <...>, предоставляемый на условиях аренды для строительства открытого многоэтажного гаража-стоянки.

Договор заключен сроком до 31 марта 2007 года, что подтверждается пунктами 2.1 указанного договора.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 4.3 договору от 11.07.2006 № М-01-513557 (в редакции Дополнительного соглашения от 06.08.2014) арендатор обязуется завершить строительство открытого многоэтажного гаража-стоянки по адресу: <...> влд. 37 до 01.07.2016 в соответствии с проектом организации строительства.

На заседании Градостроитель-земельной комиссии от 19.04.2018 № 9 пункт 9 принято решение о продлении срока исполнения обязательств ООО "Дубининское" по строительству открытого многоэтажного гаража-стоянки по адресу: Дубининская ул., влд. 37 до 01.05.2020 с применением к арендатору земельного участка штрафных санкций без внесения изменений в условия договора аренды земельного участка от 11.07.2006 № М-01-513557.

Между тем, в срок, установленный условиями договора, арендатором не было осуществлено строительство открытого многоэтажного гаража-стоянки.

В соответствии с разделом 5 договора на ответчика возложена обязанность надлежащим образом исполнять все условия договора.

В разделе 5 договора указано, что Арендатор обязуется: использовать Участок в соответствии с целями и условиями его предоставления; надлежащим образом исполнять все условия договора; исполнять обязанности, предусмотренные законодательством РФ и городскими нормативными актами.

Пунктом п. 4.4 раздела 4 «Особые условия договора» в редакции Дополнительного соглашения от 20.06.2012 стороны установили, что за нарушение сроков проектирования и строительства объекта размер арендной платы увеличивается в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке (постановление Правительства Москвы от 11.09.2007 № 793-ПП).

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 11.09.2007 № 793- ПП дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в городе Москве» «действующее на момент заключения договора аренды на Департамент земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник истца) возложена обязанность предусматривать в договорах аренды земельных участков условие об увеличении арендной платы в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока


проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке. В силу п. 1, п. 2 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В Разделе 3 договора предусмотрено, что расчетным периодом по Договору является квартал. Арендная плата вноситься Арендатором ежеквартально равными частями, считанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5- го числа первого месяца отчетного квартала.

Размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении 1 к Договору. Приложение 1 является составной и неотъемлемой частью Договора.

Согласно п. 1.4.1 Приложения к Дополнительному соглашению от 06.08.2014 годовая арендная плата с 01.07.2016 и далее (в случае нарушения сроков ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с п. 4.4 договора аренды) определяется арендатором самостоятельно в соответствии с актуальной кадастровой стоимостью земельного участка на 01.01.2016.

Как на то ссылается истец, содержание условий договора и дополнительного соглашения к нему, свидетельствует о том, что стороны согласовали обязанности арендатора осуществить строительство (реконструкцию) и ввод объекта в эксплуатацию в определенный срок. В данном случае, с учетом решения Градостроитель-земельной комиссии от 19.04.2018 № 9 пункт 9, до 01.05.2020.

Учитывая изложенное, расчет арендной платы по договору произведен с учетом п. 4.4 Договора.

Обращаясь в суд с настоящим требованием, истец указывает, что в нарушение условий договора ответчиком не внесена арендная плата в размере 45 213 464,76 руб. за период с 01.10.2021 по 31.03.2022.

В порядке досудебного урегулирования ответчику была направлена претензия от 12.04.2022 № 33-6-148193/22-(0)-1.

В соответствии с условиями Договора аренды, в случае невнесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (пени) в размере 1 300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Кроме того, ответчику за просрочку платежа по арендной плате начислены пени за период с 06.10.2021 по 31.03.2022 в размере 1 102 601,94 руб.

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, указывает на то, что Постановление № 793-ПП как нормативный акт, регулировавший порядок внесения платы за аренду участка, утратило силу с 05.11.2019 в связи с принятием Правительством Москвы Постановления № 1439-ПП от 05.11.2019.

Таким образом, с 05.11.2019 п.4.4 Договора устанавливает отличный от регулируемого порядок определения размера арендной платы в нарушение п. 3 ст. 65 ЗК РФ, п. 10 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, ч.ч. 1-3 ст. 20 Закона № 48 и п. 3 приложения № 1 к Постановлению № 273-ПП.

Также ответчик указывает на то, что требования Истца об оплате арендных платежей, увеличивающихся дважды в год в геометрической прогрессии, нарушает баланс интересов сторон Договора и существенно нарушает права и законные интересы Ответчика. Истец в таком случае приобретает необоснованные преимущества в виде возможности получения арендной платы в большем размере, чем предусмотрено нормативными актами, что не допускается в силу п. 4 ст. 1 и ст. 10 ГК РФ.


Поскольку п. 4.4. Договора противоречит вышеуказанным нормативным актам и существу законодательного регулирования договора аренды земельного участка, предусматривающего нормативный порядок определения размера платы, он является ничтожным в силу п. 1 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (абзац первый пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (абзац второй пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Пунктами 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса установлено, что формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", утратившего силу с 01.03.2015.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13; далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата),


даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Исходя из позиции пункта 19 постановления Пленума N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункту 66 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, является недопустимым.

Спорный договор аренды был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому арендная плата по данному договору является регулируемой, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии со статьей 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков устанавливаются Правительством Москвы.

Ставки арендной платы за землю в городе Москве, утверждены постановлением Правительства города Москвы N 273-ПП от 25.04.2006 "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" (далее - постановление Правительства Москвы N 273-ПП).

Постановлением Правительства Москвы N 793-ПП на департамент земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник истца) была возложена обязанность предусматривать в договорах аренды земельных участков условие об увеличении арендной платы в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке.

Постановлением Правительства города Москвы от 05.11.2019 N 1439-ПП (пункт 1) постановление Правительства Москвы N 793-ПП признано утратившим силу.

Поскольку размер арендной платы по договору регулируется нормативными актами Правительства города Москвы, после вступления в силу постановления от 05.11.2019 N 1439-ПП условие пункта 4.4 договора при расчете арендной платы по спорному договору применению не подлежит.

Исходя из того, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Таким образом, после утраты законной силы постановления Правительства Москвы N 793-ПП в силу нормативного характера регулирования арендной платы размер арендной платы за спорный период подлежал исчислению следующим образом.

В соответствии с п. 3.1. Договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не


позднее 5 числа первого месяца квартала.

Величина арендной платы за IV квартал 2021 и I квартала 2022 рассчитывалась Обществом в соответствии с указанным Постановлением Правительства Москвы по ставке 1,5% от кадастровой стоимости, которая с 01.01.2019 по 31.12.2021 составляла 422 477 846,28 руб., с 01.01.2022 по настоящее время составляет 457 240 637 руб. 34 коп., что подтверждается выписками из ЕГРН от 06.12.2021 и от 08.02.2022.

Расчет размера годовой и ежеквартальной арендной платы по Договору, определенный с учетом кадастровой стоимости Участка, является следующим:

Кадастровая

стоимость

участка (руб)

Период расчета


Ставка

Формула

Размер

арендной

платы за квартал

(руб.)



с

по

(%)



422 477 846,28

01.10.2021

31.12.2021

1.5

422 477 846,28 х 1,5%/4

1 584 291,92


457 240 637,34

01.01.2022

31.03.2022

1.5

457 240 637,34 х 1,5%/4

1 714 652,39


Таким образом, представленный Истцом расчет задолженности является

некорректным, поскольку в нем указана неверная сумма арендной платы, подлежащая уплате Обществом в соответствии с Договором.

За период с 01.10.2021 по 31.03.2022 арендная плата была уплачена ООО «РН- Трейд» своевременно и в полном объеме, что подтверждается соответствующими платежными поручениями (прил. № 6):

- № 42533 от 29.09.2021 - за четвертый квартал 2021 года (до наступления срока внесения арендной платы - до 05.10.2021) в размере 1 584 291,91 руб.;

- № 42806 от 27.12.2021 - за первый квартал 2022 года (до наступления срока внесения арендной платы - до 05.01.2022) в размере 1 584 291,93 руб.

- № 43003 от 25.02.2022 - остаток арендной платы за первый квартал 2022 в размере 130 360,46 руб., уплаченный после изменения кадастровой стоимости Участка с 01.01.2022.

Поскольку арендная плата за спорный период уплачена ООО «РН-Трейд» в полном объеме, принимая во внимании, что срок действия разрешения на строительства был продлён до 02.03.2024 г., основания для удовлетворения требований отсутствуют.

Поскольку в удовлетворении требований о взыскании задолженности судом отказано, то и акцессорное требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 421, 424, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ Е.В. Михайлова