Решение от 4 декабря 2017 г. по делу № А50-26113/2017

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А50-26113/2017
05 декабря 2017 года
город Пермь


Резолютивная часть решения принята 28 ноября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 05 декабря 2017 года.


Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Г.В. Лядовой

при ведении протокола помощником судьи Е.И. Таянковой

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники (618417, <...>;                  ОГРН <***> / ИНН <***>)

к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «СФЕРА БИЗНЕСА» (614010, <...>; ОГРН <***> / ИНН <***>) 

о взыскании денежных средств,


при участии:

от истца: ФИО1, паспорт, дов-ть № 18-01-15/109 от 29.12.2016;

от ответчика: ФИО2, паспорт, дов-ть от 19.09.2017.



Управление имущественных и земельных отношений администрации города Березники, далее истец, обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СФЕРА БИЗНЕСА», далее ответчик, о взыскании 568 750 руб. 00 коп. задолженности по                            договору № 10947 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 06.06.2007 г. за период с 01.05.2016 по 31.05.2017,                     37 086 руб. 14 коп. пени за период с 16.06.2016 по 31.12.2016.

Протокольным определением от 08.11.2017 года судом в порядке                     ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) приняты уточнения исковых требований по аналогии, соответствующий период взыскания пени считать с 17.05.2016 по 31.05.2017.

Истец настаивает на исковых требованиях по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик не признает в полном объеме исковые требования; суду сообщил, что не будет возражать, если исковые требования будут удовлетворены исходя из кадастровой стоимости.

Судом исследованы материалы дела в соответствии со                                 ст. ст. 65, 71, 162 АПК РФ, установлено:

06.06.2007 года между истцом (арендодатель) и ООО «Стройбизнес»

(арендатор) заключен договор № 10947 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения (далее договор), по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять в пользование на условиях аренды земельный участок площадью                          8847 кв.м., кадастровый номер 59:03:0300005:0074. Договор заключен на период с 01.02.2007 по 01.02.2056 (п. 2.1. договора).

По акту приема-передачи земельного участка от 06.06.2007 г. спорное имущество передано ООО «Стройбизнес».

Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 31.03.2008 года ООО «Стройбизнес» передало за плату  ООО «Профи» права и обязанности по договору.

По акту приема-передачи от 31.03.2008 года  спорное имущество передано ООО «Профи».

Из решения суда от 24.09.2014 по делу № А50-15413/2014 следует, что ООО «Профи» прекратило деятельность, в связи с реорганизацией в форме присоединения к ООО «Техпром».

Согласно выписке из ЕГРП от 18.04.2016 зарегистрирован переход права собственности объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке к ООО «Сфера бизнеса».

В соответствии с п. 3.1. договора арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату. Базовый размер годовой арендной платы на 2007 год установлен в размере 525 000 руб. 00 коп.

Из искового заявления следует, что ответчиком не вносилась арендная плата, в связи с чем, за период с 01.05.2016 по 31.05.2017 образовалась задолженность в размере  568 750 руб. 00 коп.

Досудебным предупреждением истец известил ответчика о наличии задолженности и необходимости оплаты.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с данным иском в арбитражный суд.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее                    ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований                                         (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

Ответчик исковые требования не признает, считает необходимым при расчете долга применить 4 % от кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, ответчик указывает на то, что он не мог использовать земельный участок, так как со стороны истца не исполнена обязанность по обеспечению определения технических условий (п.п. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ в ред. до 21.01.2007; п. 9 ст. 48 ГрК РФ в ред. 29.12.2006), в связи с чем, ответчик лишился возможности произвести проектно- изыскательские работы, строительство и эксплуатацию объекта недвижимости.

Судом отклоняются доводы ответчика по следующим основаниям.

Спорный земельный участок был предоставлен в аренду путем проведения торгов, о чем свидетельствует протокол заседания комиссии от 29.01.2007 г. размер арендной платы составляет 525 000 руб. 00 коп.

Законодательством, действующим на момент рассмотрения спора, предусмотрено, что в силу ч. 1 ст. 39.6. ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу ч. 2 ст. 39.7. ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

В спорной ситуации, ООО «Строй-бизнес» было не единственным участником аукциона.

Из п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что  судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Таким образом, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно положениям статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 6 статьи 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Участники аукциона свободны в своем праве, соответственно, могут участвовать в торгах на предложенных условиях либо не принимать в них участие.

Суд пришел к выводу о том, что заключая договор аренды земельного участка, заявитель выразил свою волю на заключение договора аренды на предложенных условиях.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13 выражена правовая позиция, согласно которой арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

В спорном договоре предусмотрено положение об изменении арендной платы в одностороннем порядке. Доказательств того, что условия договора подлежали изменению не представлено.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условием договора.

Судом также отклоняются доводы ответчика об отсутствии оснований начисления арендной платы по причине того, что орган местного самоуправления не определены технические условия присоединения в отношении спорного земельного участка.

Из договора усматривается, что земельный участок предоставлен  для проектно – изыскательских работ, строительства и эксплуатации объекта недвижимости (пункт 1.1 договора).

В силу пункта 2.1 статьи 30 ЗК РФ орган местного самоуправления, в том числе определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка.

Согласно статье 48 ГрК РФ орган местного самоуправления не позднее, чем за тридцать дней до дня проведения соответствующих торгов, либо до дня принятия решения о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства, либо до дня принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информацию о плате за подключение, а также о плате за технологическое присоединение к электрическим сетям (часть 9). Порядок определения и предоставления технических условий и определения платы за подключение, а также порядок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения может устанавливаться Правительством Российской Федерации (часть 10).

Порядок определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения установлен Правилами № 83, регулирующими отношения между организацией, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, органами местного самоуправления и правообладателями земельных участков, возникающие в процессе определения и предоставления технических условий подключения строящихся, реконструируемых или построенных, но не подключенных объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, включая порядок направления запроса, порядок определения и предоставления технических условий, а также критерии определения возможности подключения.

В силу пункта 2 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.2010                       № 341), под сетями инженерно-технического обеспечения следует понимать совокупность имущественных объектов, непосредственно используемых в процессе тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения.

Из п. 6 Постановления Правительства РФ от 13.02.2006 № 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения» следует, что  в случае если правообладатель земельного участка намерен осуществить реконструкцию объекта капитального строительства или подключение построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и если технические условия для его подключения отсутствовали либо истек срок их действия, а также если истек срок действия технических условий, выданных органом местного самоуправления в составе документов о предоставлении земельного участка, правообладатель в целях определения необходимой ему подключаемой нагрузки обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение реконструированного (построенного) объекта капитального строительства, для получения технических условий.

Если правообладатель земельного участка не имеет сведений об организации, выдающей технические условия, он обращается в орган местного самоуправления с запросом о представлении сведений о такой организации, а орган местного самоуправления представляет в течение 2 рабочих дней с даты обращения сведения о соответствующей организации, включая наименование, юридический и фактический адреса.

Доказательств обращения ответчика в адрес истца по данному вопросу не представлено. Как и не представлено доказательств того, что отсутствие технических условий препятствовало ответчику получению разрешительных документов на строительство. Кроме того, ответчиком не оспаривается тот факт, что на спорном земельном участке расположено свайное поле, таким образом, суд приходит к выводу, что ответчиком или его предшественником были получены соответствующие разрешения на основании которых начато строительство. Иного со стороны ответчика суду не доказано. Суд принимает во внимание и тот факт, что представитель ответчика в судебном заседании указал, что данный земельный участок им был не нужен, они были заинтересованы в приобретении соседнего участка на котором расположен объект недвижимости, а спорный земельный участок были вынуждены приобрести, так как таким были условия уступки права.

Таким образом, с учетом того, что договор был заключен на торгах, проведенных на предмет повышения годовой арендной платы, исходя из того, что арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере на известных ему условиях, поскольку из содержания протокола об итогах торгов и договора аренды не следует возможность перехода от установленного на торгах размера арендной платы к возможности применения норм законодательства о регулируемой арендной плате, суд считает незаконным применение в данном случае иного размера арендной платы, нежели определен по результатам торгов. В связи с данными обстоятельствами, суд считает возможным удовлетворить требования истца о взыскании с ответчика 568 750 руб. 00 коп. задолженности по договору № 10947 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 06.06.2007 г. за период с 01.05.2016 по 31.05.2017

Истцом на сумму долга, в соответствии с п. 3.4. договора (1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России от просроченной суммы за каждый день просрочки) за период с 17.05.2016 по 31.05.2017 начислена неустойка в сумме 37 086 руб. 14 коп.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

По мнению суда, заявленная сумма неустойки, с учетом суммы долга и периода просрока платежей, является соразмерной, прав и законных интересов ответчика не нарушает.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в полной сумме подлежит отнесению на ответчика и подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Судом при изготовлении резолютивной части решения была допущена описка в виде указания взыскания суммы 37 086 руб. 14 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 31.05.2017, тогда как следовало указать на взыскание неустойки.

Указанная описка не влечет изменения содержания решения и подлежит исправлению в соответствии со ст. 179 АПК РФ, в связи с чем, резолютивную часть решения следует изложить как: «Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СФЕРА БИЗНЕСА» (614010, <...>; ОГРН <***> / ИНН <***>)  в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники (618417, <...>; ОГРН <***> / ИНН <***>) сумму 605 836 руб. 14 коп., в том числе 568 750 руб. 00 коп. основного долга и 37 086 руб. 14 коп. неустойки по состоянию на 31.05.2017.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СФЕРА БИЗНЕСА» (614010, <...>; ОГРН <***> / ИНН <***>)  в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 15 117 руб. 00 коп.».

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СФЕРА БИЗНЕСА» (614010, <...>; ОГРН <***> / ИНН <***>)  в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации города Березники (618417, <...>; ОГРН <***> / ИНН <***>) сумму 605 836 руб. 14 коп., в том числе 568 750 руб. 00 коп. основного долга и 37 086 руб. 14 коп. неустойки по состоянию на 31.05.2017.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СФЕРА БИЗНЕСА» (614010, <...>; ОГРН <***> / ИНН <***>)  в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 15 117 руб. 00 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства  в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме)  через Арбитражный суд Пермского края.


Судья                                                                                        Лядова Г.В.