Решение от 10 октября 2022 г. по делу № А40-6745/2022

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-6745/22-180-51
10 октября 2022 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 13 сентября 2022 г.

Решение в полном объеме изготовлено 10 октября 2022 г.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕПЛИЧНЫЙ КОМПЛЕКС "СОВХОЗ ЭЛЕКТРОСТАЛЬСКИЙ" (117303, РОССИЯ, Г. МОСКВА, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЗЮЗИНО ВН.ТЕР.Г., КАХОВКА УЛ., Д. 11, К. 1, ЭТАЖ 2, ПОМЕЩ. 10 КОМН. 5, ОГРН: 1135053000917, Дата присвоения ОГРН: 07.06.2013, ИНН: 5053034436)

ответчики:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СВЕЖЕВИКА" (144011, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ЭЛЕКТРОСТАЛЬ ГОРОД, СПОРТИВНАЯ УЛИЦА, ДОМ 49А, ПОМЕЩЕНИЕ 01, ПОЗИЦИЯ 100, ОГРН: 1185053043603, Дата присвоения ОГРН: 06.12.2018, ИНН: 5053057666)

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (143403, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, КРАСНОГОРСК ГОРОД, РЕЧНАЯ УЛИЦА, 8, ОГРН: 1047727043561, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2004, ИНН: 7727270299)

третье лицо:

Временный управляющий ООО «Совхоз Электростальский» Бабкина О.П. (ОГРНИП: 311385005900042, ИНН: 381207241042)

О признании договора незаключенным, об обязании аннулировать регистрационную запись

в судебное заседание явились:

от истца – неявка, извещен

от ответчиков – неявка, извещены.

от третьего лица – неявка, извещен

У С Т А Н О В И Л:

Иск заявлен о признании незаключенным договор аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения № 15/09/1-20 от 15.09.2020, об обязании Управление Росреестра по Московской области аннулировать регистрационную запись номер 50:16:0502056:445-50/706/2021-15 от 24.11.2021 об аренде земельного участка с кадастровым номером 50:16:0502056:445, площадью 494711 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, ЗАО «Электростальское», содержавшуюся в ЕГРН.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 156 АПК РФ.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Между ООО «Тепличный комплекс «Совхоз Электростальский» (Арендодатель) и ООО «Свежевика» (Арендатор) был заключен договор аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения № 15/09/1-20 от 15.09.2020.

В соответствии с п. 1.1. договора аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения № 15/09/1-20 от 15.09.2020 Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды часть земельного участка из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, площадь 123 678 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, ЗАО «Электростальское» (кад. номер: 50:16:0502056:445).

В соответствии с п. 1.6. договора аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения № 15/09/1-20 от 15.09.2020 часть земельного участка передается в аренду на неопределённый срок, начиная с 15 сентября 2020 года.

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 27.10.2020 к договору аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения № 15/09/1-20 от 15.09.2020 изменен пункт п. 1.6. договора, изложен в следующей редакции: «1.6 часть земельного участка передается в аренду на 47 (сорок семь) лет».

Государственная регистрация аренды осуществлена регистрирующим органом 24.11.2021 за гос. номером 50:16:0502056:445-50/706/2021-15.

ООО «Тепличный комплекс «Совхоз Электростальский» является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:16:0502056:445, площадью 494711 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, ЗАО «Электростальское», разрешенного использования: для сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства.

В свою очередь, ООО «Тепличный комплекс «Совхоз Электростальский» полагает, что договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 15/09/1-20 от 15.09.2020 нельзя считать заключенным ввиду следующего.

Из оспариваемого договора следует, что в нем указаны данные, не позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В соответствии с условиями Договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 15/09/1-20 от 15.09.2020, в пользование предоставляется часть земельного участка, границы и размеры части земельного участка обозначены на прилагаемом к настоящему Договору кадастровом паспорте.

Согласно Приложению № 2 к Договору аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения № 15/09/1-20 от 15.09.2020, невозможно однозначно и достоверно установить фактические границы передаваемой части земельного участка по Договору.

Согласно схемы части земельного участка, передаваемого в аренду, границы части земельного участка охватывают не только участок № 445, но и земельные участки .№ 362, № 363.

Кроме того, не указаны точные координаты части земельного участка, согласно которым возможно было бы идентифицировать данную часть земельного участка по Договору.

Таким образом, из оспариваемого договора следует, что в нем указаны данные, не позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Согласно выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 50:16:0502056:445 следует, что обременение в виде аренды зарегистрировано на весь земельный участок. В то время как согласно договора предоставлена в аренду только часть земельного участка.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Таким образом, существенными условиями Договора аренды земельного участка являются предмет и размер арендной платы.

Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрен отказ в государственной регистрации прав в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка (пункт 1 статьи 20).

При отсутствии в договоре аренды условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, в частности, данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, оно считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, множенными в пункте 1 Информационного письма Президиума от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", договор, являющийся незаключенным, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения и, следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

В связи с чем судом определением от 07.10.2022 было отказано в удовлетворении ходатайства ООО «Виктория Риэлти» о вступлении в дело третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, в порядке ст. 50 АПК РФ, с требованиями:

- о признании договора аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения №15/09/1-20 от 15.09.2020г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "ТЕПЛИЧНЫЙ КОМПЛЕКС "СОВХОЗ ЭЛЕКТРОСТАЛЬСКИЙ" и обществом с ограниченной ответственностью "СВЕЖЕВИКА" недействительным.

- об обязании ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СВЕЖЕВИКА" возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ТЕПЛИЧНЫЙ КОМПЛЕКС "СОВХОЗ ЭЛЕКТРОСТАЛЬСКИЙ" часть земельного участка с кадастровым номером 50:16:0502056:445, переданную по договору аренды части земельного участка с кадастровым номером 50:16:0502056:445, переданную по договору аренды части земельного участка сельскохозяйственного назначения №15/09/1-20 от 15.09.2020г.

Государственная регистрация аренды осуществлена регистрирующим органом 24.11.2021 за гос. номером 50:16:0502056:445-50706/2021-15.

Истец ссылается на то, что 09.11.2020 на внеочередном общем собрании участников ООО -Тепличный комплекс «Совхоз Электростальский» было принято решение о прекращении полномочий Генерального директора ООО «Тепличный комплекс «Совхоз Электростальский» Ростова Вениамина Владимировича и назначении на должность Генерального директора ООО Тепличный комплекс «Совхоз Электростальский» Клюшина Евгения Дмитриевича.

Указанные сведения о смене единоличного исполнительного органа ООО «Виктория Риэлти» были внесены в ЕГРЮЛ 18.11.2020 г.

Между тем, со стороны Ростова В.В. как бывшего руководителя ООО «Тепличный комплекс «Совхоз Электростальский», в обязанности которого входило хранение документов бухгалтерского учета, до настоящего времени Клюшину Евгению Дмитриевичу не передана документация в отношении общества.

Решением Арбитражного суда Московской области от 23.07.2021 по делу № А41-22920/21 суд обязал Ростова Вениамина Владимировича передать ООО «Тепличный комплекс «Совхоз Электростальский» в лице генерального директора Клюшина Е.Д. в отношении общества. Судебный акт ни кем не был обжалован и вступил в законную силу.

Однако, истец ссылается на то, что до настоящего времени бывшим руководителем обязанность по передаче документации не исполнена, таким образом, считает, что договор, по мнению истца, является незаключенным.

Суд не может признать довода истца обоснованными ввиду следующего.

В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

В случае, когда в соответствии с пунктом 2 статьи 433 ГК РФ договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (реальный договор), следует учитывать, что это обстоятельство не освобождает стороны от обязанности действовать добросовестно при ведении переговоров о заключении такого договора. К переговорам о заключении реального договора в том числе подлежат применению правила статьи 434.1 ГК РФ. В частности, если в результате переговоров реальный договор не был заключен, сторона, которая недобросовестно вела или прервала их, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки (пункт 3 статьи 434.1 ГК РФ).

По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ). (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Применительно к настоящему делу, из договора части аренды земельного участка № 15/09/1-20 от 15.09.2020 и акта приема – передачи от 15.09.2020 следует, что истцу передавалась часть земельного участка, которая идентифицирована на схеме в Приложении № 2 к договору. При этом при передаче имущества у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого имущества. Истцом не представлено доказательств о наличии между сторонами разногласий в процессе исполнения договора аренды по поводу объекта аренды. Использование спорной части земельного участка истцом также не оспаривается. При таких обстоятельствах условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным.

Таким образом, принимая во внимание, что имущество передано и у сторон сделки не возникло вопросов о месте нахождения передаваемой в аренду части земельного участка, как и не возникло вопросов у регистрирующего органа при осуществлении государственной регистрации. Кроме того, стороны сделки 27.10.2020 подписали дополнительное соглашение к договору от 27.10.2020г., что также подтверждает достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям сделки.

Действия регистрирующего органа истцом в установленном порядке оспорены не были.

Принимая во внимание, что информация о заключенном договоре аренды внесена в сведения Единого государственного реестра недвижимости, соответственно истец в лице его нового генерального директора не мог не знать о договоре.

В соответствии со ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно частям 1, 3, 5 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании доказательств, доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

С учетом изложенного, принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ суд относит на истца расходы по госпошлине.

Руководствуясь ст. ст. 8, 12, 432 ГК РФ, ст. ст. 9, 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья: Т.А. Ламонова