Решение от 10 сентября 2025 г. по делу № А57-36217/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ 410002, <...>; тел/ факс: <***>; http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-36217/2024
город Саратов
11 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения оглашена 28 августа 2025 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Бондаренко В.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нургалиевой А.С., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации МО «Город Саратов» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) к ООО «Автопроект» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов), третье лицо Управление Росреестра по Саратовской области, о признании отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности на объект недвижимости, признании самовольной постройкой одноэтажное нежилое здание, обязании осуществить снос самовольной постройки, взыскании судебной неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истец в исковом заявлении указал, что 25.10.2024 в результате осмотра земельного участка с кадастровым номером 64:48:010243:14, <...> з/у 69А, площадью 712 кв.м., с видом разрешенного использования «здание магазина «Караван», принадлежащего на праве собственности ООО «Автопроект» выявлено, по мнению истца,

самовольное увеличение одноэтажного объекта недвижимости, с кадастровым номером 64:48:050384:535, с информационной вывеской «Шины, диски, сервис», осуществляющего реализацию автомобильной продукции, фактической площадью - 504,5 кв. м., не соответствует сведением из ЕГРН - 419,1 кв. м. Превышение на — 85,4 кв. м. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с требованиями:

- о признании объекта самовольной постройкой и его сносе с присуждением судебной нестойки;

- о признании отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности на объект недвижимости;

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования.

Ответчик представил отзыв, пояснив, что владеет спорным объектом на основании договора купли продажи недвижимости от 14.03.2012 между ООО «Автопроект» (покупатель) и ИП ФИО1 (продавец): предмет – нежилое здание площадью 404,8 кв.м., условный номер 64:48:1:0:649:0:А:0, Литер А, на основании договора купли продажи от 19.04.2001, свидетельство о регистрации права от 64АА № 116446 от 28.04.2001 (п. 1.1); объект расположен на земельном участке …14 принадлежащем ответчику (покупателю) на основании договора купли продажи земельного участка с Администрацией (продавец) от 23.12.2022 № Н-22-575/Ю-1: предмет – участок …14, площадью 712 кв.м., занимаемый объектом капитального строительства, торговая площадь до 5000 кв.м. (п.1.1); цена – 611028,43 руб. (п.2.1); передача по акту (п. 3.1.2). Реконструкцию объекта не проводил, считает Администрацию ненадлежащим истцом.

Иные участники пояснений не представили, суд определил рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

Принимая во внимание основание, предмет иска, обстоятельства, изложенные в отзыве, спор надлежит разрешить с применением следующих норм закона и договора.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) в силу ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст. 1 ГрК РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Реконструкцией объекта в силу п. 14 ст. 1 ГрК РФ признается реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Для проведения работ, связанных с реконструкцией объекта, застройщику требуется получить разрешение (п. 2 ст. 51 ГрК РФ).

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на

нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ разъяснено, что самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Снос строений, сооружений при самовольном

занятии земельного участка осуществляется виновными в таких правонарушениях лицами.

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 53 АПК РФ).

Перечисленные нормы законов и обстоятельства, указанные в иске и отзыве позволили суду сформулировать юридически значимые обстоятельства: кто является правообладателем земельного участка, в отношении которого истец зафиксировал нарушения; каким земельным участком и на каком правовом основании пользуется ответчик; соответствует ли объект с кадастровым номером …535 сведениям из ЕГРН; соответствует ли размер судебной неустойки характеру нарушения.

В соответствии с распределенным бременем доказывания истцу надлежало подтвердить относимыми и допустимыми доказательствами, что объект был самовольно реконструирован, в связи с чем изменилась площадь застройки, не соответствующая сведениям из ЕГРН.

Для проверки пояснений истца и ответчика суд исследовал следующие доказательства:

- акта выездного обследования земельного участка от 29.10.2024, с фиксацией превышения документальной площади объекта – 85,4 кв.м.;

- протокол инструментального обследования участка с фиксацией самовольно занятого земельного участка – 85,4 кв.м.;

- протокол осмотра с фиксацией нахождения на земельном участке одноэтажного здания с информационной вывеской «Шины, диски, сервис», осуществляющего реализацию автомобильной продукции;

- выписку из ЕГРН на земельный участок …14 от 03.12.2024, принадлежащий ООО "Автопроект", регистрация перехода права 15.03.2023, вид разрешенного использования - здание магазина;

- выписку из ЕГРН на здание …535 от 03.12.2024, площадь 419,1 кв.м., 1 этаж, собственник ООО «Автопроект» с 21.04.2012.

- договор купли продажи недвижимости от 14.03.2012 между ООО «Автопроект» (покупатель) и ИП ФИО1 (продавец): предмет – нежилое здание площадью 404,8 кв.м., условный номер 64:48:1:0:649:0:А:0, Литер А, на основании договора купли продажи от 19.04.2001, свидетельство о регистрации права от 64АА № 116446 от 28.04.2001;

- договор купли продажи земельного участка от 23.12.2022 № Н-22-575/Ю-1: предмет – земельный участок …14, площадью 712 кв.м., занимаемый объектом капитального строительства, торговая площадь до 5000 кв.м. (п.1.1); цена – 611028,43 руб. (п.2.1); передача по акту (п. 3.1.2); распоряжение о присвоение кадастрового номера …535, площадь 419,1 кв.м., технический паспорт от 20.05.1999 – площадь 404,8 кв.м. технический паспорт от 16.02.2009 – площадь 404,8 кв.м.; технический паспорт от 31.08.2012 – площадь 419,1 кв.м.;

- заключение кадастрового инженера - площадь застройки – 470,6 кв.м., признаков реконструкции не имеется;

- технический план от 20.08.2025 с выявлением технической ошибки в техническом плане от 2012, указанием верной площади здания по состоянию на 31.08.2012 – 398,1 кв.м.

Для проверки соответствия спорного объекта сведениям из ЕГРН, тождественности объекта сведениям реестрового дела, суд назначил по делу судебную экспертизу.

Согласно экспертному заключению фактическая площадь объекта с кадастровым № …535 - 398,1 кв.м. – меньше указанной в выписке ЕГРН на 21 кв.м., не соответствует техническим параметрам, указанным в техническом паспорте 2012 года – разница 21кв.м., допущена арифметическая описка, в экспликации к поэтажному плану строения: помещение № 8(санузел) в техническом плане - 23,6 кв.м., фактическая площадь помещения 2,6 кв.м., площадь остальных помещений и их нумерация совпадают; объект …535 является капитальным, изменение параметров, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройки, и расширения объекта капитального строительства, а также замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, с 2012 года не проводилась; объект, не

противоречит требованиям строительных норм и правил, соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», соответствует санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам; находится в границах земельного участка …:14.

Замечаний не поступило, заключение полное и ясное, поэтому суд признает его допустимым и достоверным доказательством.

Сопоставив доказательства с юридически значимыми обстоятельствами и оценив их по правилам ст. 71 АПК РФ, суд признает установленными следующие факты:

- объект …:535 имеет фактическую площадь 398,1 кв.м.; расположен в границах земельного участка …:14; изменение параметров не проводилось; причиной разницы между фактической площадью 398,1 кв.м. и сведениями из выписки ЕГРН - 419,1 кв.м. явилось неверное указание площади санузла

(помещение № 8) – в технической документации по состоянию на 2012 площадь - 23,6 кв.м., фактическая площадь помещения 2,6 кв.м. Указанное несоответствие устранено; установленное обстоятельство не свидетельствует о самовольной реконструкции; земельный участок, на котором находится объект, является собственностью ответчика; объект находится в пределах земельного участка; нарушение прав истца не установлено. В связи с чем оснований для удовлетворения требований истца, не имеется.

Руководствуясь статьями 127, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В иске - отказать.

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в апелляционную и кассационную инстанции в порядке, предусмотренном статьями 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба подается через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом решения.

Судья В.Е. Бондаренко