Постановление от 6 октября 2025 г. по делу № А72-8214/2024

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, <...>, тел. <***>

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А72-8214/2024
г. Самара
07 октября 2025 года
11АП-9220/2025


Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 07 октября 2025 года


Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Копункина В.А., судей Кузнецова К.М., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Николаевой А.Ю.,

с участием в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности от 10.06.2024,

ФИО2 по доверенности от 10.06.2024,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 01.07.2024,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале №7, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БизнесФорвард-Ульяновск» на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 07 июля 2025 года по делу № А72-8214/2024 по иску заявлению общества с ограниченной ответственностью "БизнесФорвард-Ульяновск"

к обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику "СтройСити"

о взыскании денежных средств,

и по встречному исковому заявлению о признании недействительным и о расторжении договора о взыскании денежных средств,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства искусства и культурной политики Ульяновской области, Местной мусульманской религиозной организации "ВТОРАЯ СОБОРНАЯ МЕЧЕТЬ СИМБИРСКА-УЛЬЯНОВСКА" "МАХАЛЛЯ №2884" регионального духовного управления мусульман Ульяновской области в составе центрального духовного управления мусульман России, Правительства Ульяновской области в лице Управления по охране объектов культурного наследия администрации Губернатора Ульяновской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "БизнесФорвард-Ульяновск" (далее – истец, ООО "БизнесФорвард-Ульяновск") обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику "СтройСити" (далее – ответчик, ООО СЗ "СтройСити") о взыскании 10 000 000 руб. основного долга, 31 000 руб. неустойки за период с 16.05.2024 по 15.06.2024 и с 16.06.2024 по день фактического исполнения обязательств.

Определением от 03.07.2024 исковое заявление принято судом к производству.

В ходе рассмотрения дела истцом корректировались исковые требования, и, с учетом их последнего уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), требования истцом сформулированы следующим образом: Взыскать с ответчика 41 500 000 руб. основного долга, 3 253 456, 29 руб. неустойки за период с 16.05.2024 по 10.12.2024 и с 10.12.2024 по день фактического исполнения обязательств.

Определением от 23.08.2024 судом в порядке ст.132 АПК РФ принято к производству встречное исковое заявление ответчика о признании недействительным и о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 28.03.2024, о взыскании с истца убытков в размере 10 000 000 руб.,  штрафа в размере 500 000 руб.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство искусства и культурной политики Ульяновской области, Местная мусульманская религиозна организация "ВТОРАЯ СОБОРНАЯ МЕЧЕТЬ СИМБИРСКА-УЛЬЯНОВСКА" "МАХАЛЛЯ №2884" регионального духовного управления мусульман Ульяновской области в составе центрального духовного управления мусульман России, Правительство Ульяновской области в лице Управления по охране объектов культурного наследия администрации Губернатора Ульяновской области.

От ответчика поступил отказ от встречных исковых требований в части признания договора недействительным и взыскания штрафа, отказ судом принят, производство по делу в данной части прекращено.

Определением суда от 11.12.2024 ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы удовлетворено, по делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Центр археологических исследований "Симбирская старина", аттестованному эксперту (приказ Министерства культуры Российской Федерации от 12.09.2022 № 1603) ФИО4.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Имеются ли на земельном участке с кадастровым номером 73:24:040811:131 объекты археологического наследия – грунтовый могильник (места погребения умерших/захоронения останков)?

2. В случае положительного ответа указать почему эти выводы противоречат выводам, изложенным в Отчёте о научно-исследовательской работе по теме: "Археологические научно-изыскательские работы на предмет определения наличия (отсутствия) объектов культурного (археологического) наследия на земельном участке, предусмотренном под проектирование объекта: "Земельный участок, расположенный по адресу: <...>, проведённой ООО "Центр реставрации и сохранения памятников" в 2015 году ?

15.04.2025 в Арбитражный суд Ульяновской области от общества с ограниченной ответственностью "Центр археологических исследований "Симбирская старина" поступил Акт государственной историко-культурной экспертизы от 04.04.2025.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 07 июля 2025 года первоначальные исковые требования оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор купли-продажи земельного участка от 28.03.2024, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "БизнесФорвард-Ульяновск" и обществом с ограниченной ответственностью специализированным застройщиком "СтройСити". Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "БизнесФорвард-Ульяновск" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика "СтройСити" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) основной долг в сумме 10 000 000 руб. и расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 304 268,80 руб. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "БизнесФорвард-Ульяновск" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 279 000 руб.

Общество с ограниченной ответственностью «БизнесФорвард-Ульяновск» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 07.07.2025, по делу № А72-8214/2024.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 августа 2025 года апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 23 сентября 2025 года.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, который был приобщен к материалам дела в соответствии со ст. 262 АПК РФ.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Истец заявил ходатайство о привлечении к участию в качестве специалиста директора ГБУК «Наследие» ФИО5

В соответствии с частью 1 статьи 55.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации специалистом в арбитражном суде является лицо, обладающее необходимыми знаниями по соответствующей специальности, осуществляющее консультации по касающимся рассматриваемого дела вопросам.

Согласно части 1 статьи 87.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, арбитражный суд может привлекать специалиста.

Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства о вызове в судебное заседание в качестве специалиста директора ГБУК «Наследие» ФИО5, поскольку в материалы дела представлен анализ документации данного специалиста.

Представитель истца апелляционную жалобу поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика апелляционную жалобу не поддержал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО СЗ «СтройСити» (Покупатель) и ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» (Продавец) 28.03.2024 был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 5 907 кв.м., кадастровый номер 73:24:040811:131, расположенного по адресу: г. Ульяновск, р-н Ленинский, ул. Дзержинского, категория земель: земли населенных пунктов.

Договор был нотариально удостоверен ФИО6, нотариусом нотариального округа город Ульяновск, регистрационный номер 73/31-н/73-2024-1-706.

Право собственности за Покупателем зарегистрировано Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области 02.04.2024 за № 73:24:040811:131-73/049/2024-10.

Согласно п. п. 3.1., 3. 2., 3.4. договора объект продается по общей договорной цене в размере 51 500 00 руб., без НДС. Цена договора является окончательной и изменению   не подлежит.

Покупатель в целях исполнения своих обязательств по настоящему договору оплачивает стоимость Объекта, указанную в п. 3.1. Договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца  в следующем порядке:

- часть стоимости в размере 10 000 000 руб. Покупатель оплачивает после удостоверения настоящего договора нотариусом и до подачи в Управление Федеральной Службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ульяновской области заявления о переходе права собственности на Объект, в течение 2 (двух) рабочих дней    после удостоверения настоящего договора .

- часть стоимости Объекта в размере 10 000 000 рублей Покупатель оплачивает не позднее 15 мая 2024 года.

- остаток стоимости объекта в размере 31 500 000 руб. Покупатель оплачивает не позднее   31 июля 2024 года.

До момента полной оплаты стоимости Объекта, указанной в п. 3.1 Договора на объект сохраняется обременение - залог в пользу Продавца, в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Первый платеж по договору в сумме  10 000 000 руб. был  оплачен ООО «СЗ «СтройСити» надлежащим образом.

Обосновывая заявленные требования, истец указал, что оставшаяся сумма покупной цены в размере 41 500 000,00 руб. ответчиком истцу не выплачена.

В связи с тем, что ООО «СЗ «СтройСити» не исполнило  претензию ООО «Бизнес Форвард-Ульяновск» о перечислении оставшейся суммы за приобретенный земельный участок, ООО «Бизнес Форвард-Ульяновск» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском о взыскании 41 500 00,00 руб. – основного долга и пени с 16.05.2024 по день оплаты основного долга.

Ответчик не согласился с предъявленными требованиями, представил отзыв, в котором указал, что земельный участок приобретен ООО СЗ «СтройСити» для строительства многоквартирного жилого дома. После регистрации перехода права собственности на земельный участок, ООО СЗ «СтройСити» приступило к подготовительному периоду строительства многоквартирного дома - выполнение комплекса внутриплощадочных подготовительных работ, связанных с освоением строительной площадки (земельного участка), для обеспечения начала и развития основного периода строительства. В процессе выполнения подготовительных работ ООО СЗ «СтройСити» от имам-хатыба Второй Соборной мечети Симбирска (<...>) ФИО7 стало известно, что строительство на земельном участке невозможно, в связи с расположением на нем мест захоронения людей (исламское кладбище), о чем предыдущему собственнику (ООО «БизнесФорвард-Ульяновск») известно, так как предыдущий собственник участка начинал строительство дома и после обнаружения захоронений строительство было приостановлено.

По мнению ответчика, данные обстоятельства указывают на невозможность использования спорного земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, в связи с чем считает, что заключенный договор подлежит расторжению, а исковые требования – оставлению без удовлетворения.

Впоследствии ответчик предъявил встречное исковое заявление, в котором (с учётом уточнения) просит расторгнуть заключенный между ООО СЗ «СтройСити» и ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» договор купли-продажи земельного участка от  28.03.2024,  взыскать  с  истца денежные средства, уплаченные по договору,  в  размере  10 000 000 руб.

В качестве оснований встречных исковых требований ответчик указывает п.2 ст.450 ГК РФ, п.1 ст.451 ГК РФ, ст.37 Земельного кодекса РФ.

Отказывая в удовлетворении первоначально заявленных требований и удовлетворяя встречные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

ООО СЗ «СтройСити» (Покупатель) и ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» (Продавец) 28.03.2024 заключен Договор купли продажи земельного участка общей площадью 5 907 кв. м, кадастровый номер 73:24:040811:131, адрес (местоположение): Ульяновская обл., г. Ульяновск, р-н Ленинский, ул. Дзержинского, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома выше 6-ти этажей и жилые дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения.

Ответчик указал, что земельный участок приобретен ООО СЗ «СтройСити» для строительства многоквартирного жилого дома.

Перед заключением Договора купли-продажи Покупателем получена Выписка из ЕГРН «Сведение о характеристиках объекта недвижимости» от 26.03.2024 № КУВИ-001/2024-85298795 на земельный участок с кадастровым номером 73:24:040811:131.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности ООО СЗ «СтройСити» является «Строительство жилых и нежилых зданий». Это, в том числе, следует из полного наименования ответчика - общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "СтройСити".

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец, продавая спорный земельный участок, знал, что ответчик приобретает земельный участок для возведения на нем объектов недвижимости.

После приобретения спорного земельного участка и регистрации перехода права собственности ООО СЗ «СтройСити» приступило к подготовительному периоду строительства многоквартирного дома - выполнению комплекса внутриплощадочных подготовительных работ, связанных с освоением строительной площадки (земельного участка), для обеспечения начала и развития основного периода строительства.

К спорному земельному участку примыкает земельный участок, владельцем которого является  Местная мусульманская религиозная организация "ВТОРАЯ СОБОРНАЯ МЕЧЕТЬ СИМБИРСКА-УЛЬЯНОВСКА" "МАХАЛЛЯ №2884" регионального духовного управления мусульман Ульяновской области в составе центрального духовного управления мусульман России.

В процессе выполнения подготовительных строительных работ имам-хатыб Второй Соборной мечети Симбирска сообщил ответчику, что строительство на земельном участке невозможно, в связи с расположением на нем мест захоронения людей (исламское кладбище), о чем предыдущему собственнику (ООО «БизнесФорвард-Ульяновск») известно, так как предыдущий собственник участка начинал строительство дома и после обнаружения захоронений строительство было приостановлено.

Кроме того, имам-хатыб Второй Соборной мечети Симбирска категорически возражал против проведения строительных работ на спорном земельном участке.

Как указал ответчик, им была заказана архивная справка, согласно которой (справка от 27.06.2024 № 04-14/928) «Старое несуществующее ныне магометанское (татарское) кладбище находилось «на Северном городском выгоне при татарской мечети, между Кирпичными сараями и Казанской почтовой дорогой - рядом с нынешнем РСУ Ленинского района: ул. Дзержинского, 20А».

Данная справка подтвердила информацию о нахождении на этом земельном участке мусульманского кладбища.

Согласно п. 6 ст. 16 ФЗ от 12.01.1996 № 8-ФЗ «О погребении и похоронном деле» использование территории места погребения разрешается по истечении двадцати лет с момента его переноса. Территория места погребения в этих случаях может быть использована только под зеленые насаждения. Строительство зданий и сооружений на этой территории запрещается.

Согласно п. 61 СанПин 2.1.3684-21 «Санитарных правил и норм СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий», утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации № 3 от 28.01.2021г. использование территории места погребения разрешается по истечении двадцати лет с момента последнего захоронения. Территория места погребения по истечении двадцати лет с момента последнего захоронения может быть использована только под зеленые насаждения. Строительство зданий и сооружений на территории места погребения не допускается.

Суд первой инстанции указал, что в материалах дела имеются статьи средств массовой информации, в том числе интернет-изданий, датированных июлем 2015 года, из которых следует, что при строительстве дома по улице Буинской в г.Ульяновске использовалась земля с земельного участка по ул.Дзержинской. Оба объекта принадлежат ООО «БизнесФорфард-Ульяновск». При заборе земли стали обнаруживаться человеческие кости, в связи с чем сотрудниками Следственного комитета проводилась проверка. Представители мусульманских священнослужителей пояснили, что это останки со старинного татарского кладбища, расположенного на этом земельном участке. После данного случая строительные работы на спорном земельном участке были прекращены.

Как указано выше, судом в ходе рассмотрения дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена Местная мусульманская религиозная организация "ВТОРАЯ СОБОРНАЯ МЕЧЕТЬ СИМБИРСКА-УЛЬЯНОВСКА" "МАХАЛЛЯ №2884" регионального духовного управления мусульман Ульяновской области в составе центрального духовного управления мусульман России.

Данная организация представила пояснения по делу, в которых указала следующее.

Вторая соборная мечеть является памятником истории регионального значения, памятником градостроительства и архитектуры. Поставлена на учет как объект, подлежащий государственной охране, согласно Приказа Министерства искусства и культурной политики Ульяновской области «О включении выявленного объекта культурного наследия в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» №96 от 09.09.2015.

На участке рядом с Соборной мечетью находится старинное татарское кладбище. Подтверждение этого произошло в 2015 году, когда на участке приступили к строительству и вырыли котлован, в котором были обнаружены человеческие останки. В связи с тем, что об этой ситуации стало известно общественности, строительство было приостановлено.

Старое татарское кладбище имеет огромное значение для прихожан нашей мечети, обращение от которых поступают регулярно, с просьбой его сохранения, как уважение к памяти наших предков.

Задачами религиозных организаций, в том числе являются: сохранение и обогащение исторического и культурного наследия; свободный доступ к национальным и культурным ценностям; следование, возрождение и развитие национальных традиций и обычаев; сохранение исторической памяти; охрана мест захоронений.

Данные пояснения также подтверждают наличие на спорном земельном участке мусульманского кладбища.

Кроме того, ответчиком представлены в материалы дела документы, из которых следует, что после обращения истца с иском по настоящему делу начались обращения граждан об изменении территориальной зоны и вида разрешенного использования спорного земельного участка с целью запрета на проведение на данном земельном участке строительных работ.

Таким доказательством, в т.ч. является обращение ФИО8 в Администрацию г.Ульяновска с соответствующим заявлением и обжалование им в Ленинский районный суд г.Ульяновска отказа Администрации г.Ульяновска.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что при заключении Договора купли-продажи земельного участка Продавец скрыл от Покупателя существенную информацию, влияющую как на стоимость земельного участка, так и на принятие Покупателем решения о заключении сделки, с целью использования предмета договора для строительства многоквартирного жилого дома.

Согласно п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Суд первой инстанции указал, что выявленная информация о земельном участке является неустранимой и существенной, поскольку влечет невозможность использования участка по своему назначению. Продавец скрыл от покупателя достоверно известные ему сведения - места погребения людей, при этом данные сведения могли оказать влияние на решение покупателя о приобретении земельного участка.

Как пояснил представитель ответчика в ходе судебного разбирательства, спорный договор купли-продажи земельного участка не был бы заключен, если бы ответчик располагал информацией о наличии на этом земельном участке мусульманского кладбища.

Пунктами 3 и 4 ст.1 ГК РФ установлено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Статьей 10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. В обязанности продавца входит также сообщить покупателю иные исчерпывающие сведения о земельном участке. В случае, если он не выполнит этого требования, наступают последствия, которые предусмотрены в пункте 3 статьи 37.

Согласно пункта 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Таким образом, данные обстоятельства являются основанием для расторжения договора ввиду нарушения ответчиком существенного условия договора об отсутствии ограничений любого характера.

В ходе судебного разбирательства истец представил пояснения, в которых не согласился с ответчиком о наличии на спорном земельном участке мусульманского кладбища, указав, что в 2015 году ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» приняло решение о начале строительства нового объекта.

Для получения разрешения на строительство ООО «БизнесФорвард- Ульяновск» обратилось в Министерство искусства и культурной политики Ульяновской области с запросом о предоставлении информации о наличии ( отсутствии) объектов культурного наследия    на спорном земельном участке.

В ответ, письмом № 73-ИОГВ-04-04/1182исх от 04.08.2015, Министерство сообщило, что на земельном участке, расположенном по адресу: <...> недвижимых объектов культурного наследия (зданий, сооружений) не имеется.

По заявке ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» сотрудниками ООО «Центр реставрации и сохранения памятников» было проведено охранно-разведочное археологическое обследование земельного участка по ул. Дзержинского, 20А и подготовлен Отчет о научно исследовательской работе по теме: «Археологические научно- изыскательские работы на предмет определения наличия (отсутствия) объектов культурного (археологического; наследия   на земельном участке    по адресу: <...>».

Согласно заключению по результатам проведенных археологических, научно- изыскательских работ на предмет определения наличия (отсутствия) объектов культурного (археологического наследия) спорного земельного участка, археологические объекты не обнаружены.

Также в период с 26.10.2015 по 30.10.2015 была проведена государственная историко-культурная экспертиза документации о выполненных археологических    полевых работах.

Цель экспертизы: определение наличия или отсутствия объектов культурного наследия, включенных в реест, выявленных объектов культурного наследия либо объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия , на земельном участке, предусмотренном под проектирование объекта по адресу: <...>.

В соответствии с выводами Акта государственной историко-культурной экспертизы на земельной участке по ул. Дзержинского, 20А объекты культурного (археологического) наследия    не   обнаружены. Проведение      земляных, строительных, мелиоративных   хозяйственных и иных   работ возможно.

ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» 09 января 2018 года было получено разрешение на строительство жилого дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового обслуживания населения на земельном участке с кадастровым номером 73:24:040811 сроком действия до 10.12.2020г. В последующем, действие разрешения было продлено Администрацией г. Ульяновска до 26.04.2024г. Разрешение на строительство не было никем оспорено, не признано недействительным.

По мнению истца, вышеуказанные обстоятельства подтверждают отсутствие на спорном участке захоронений.

По ходатайству ответчика в ходе судебного разбирательства с целью установления существенного обстоятельства, имеющего значение при рассмотрении настоящего спора, а именно: наличие или отсутствие на спорном земельном участке мусульманского кладбища, проводилась судебная экспертиза по вопросам:

1. Имеются ли на земельном участке с кадастровым номером 73:24:040811:131 объекты археологического наследия – грунтовый могильник (места погребения умерших/захоронения останков) ?

2. В случае положительного ответа указать почему эти выводы противоречат выводам, изложенным в Отчёте о научно-исследовательской работе по теме: "Археологические научно-изыскательские работы на предмет определения наличия (отсутствия) объектов культурного (археологического) наследия на земельном участке, предусмотренном под проектирование объекта: "Земельный участок, расположенный по адресу: <...>, проведённой ООО "Центр реставрации и сохранения памятников" в 2015 году ?

По результатам судебной экспертизы был составлен Акт от 04.04.2025, в котором сделан следующий вывод:

На основании проведенного обследования земельного участка с кадастро¬вым номером 73:24:040811:131, расположенного по адресу: Ульяновская об¬ласть, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Дзержинского, а также предоставлен¬ной и собранной в процессе выполнения историко-культурной экспертизы до¬кументации о выполнении археологических работ (разведки) с целью определе¬ния наличия или отсутствия объектов археологического наследия либо объек¬тов, обладающих признаками объекта археологического наследия, на земельных участках, землях лесного фонда или в границах водных объектов или их частей, подлежащих воздействию земляных, строительных, мелиоративных, хозяй¬ственных работ, указанных в ст. 30 N73-03 от 25.06.2002 (ред. от 24.04.2020) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» работ по использованию лесов и иных работ, в случае, если указанные земельные участки, земли лесного фонда, водные объекты, их части расположены в границах территорий, утвержденных в соответствии с пунктом 34.2 пункта 1 статьи 9 указанного Федерального закона № 73-ФЗ, на зе¬мельных участках, подлежащих воздействию земляных, строительных, мелио¬ративных, хозяйственных работ, работ по использованию лесов (за исключе¬нием работ, указанных в пунктах 3,4 и 7 части 1 статьи 25 Лесного кодекса Рос¬сийской Федерации) и иных работ, выявлен объект культурного (археологи¬ческого) наследия «Грунтовый могильник - кладбище мусульманское второй половины XIX - первой четверти XX в.».

В соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации 73-ФЗ и в целях сохранения вышеуказанного объекта культурного (археологического) наследия необходимо разработать Раздел документации, обосновывающий меры по обеспечению сохранности выявленного объекта культурного (археологиче¬ского) наследия «Грунтовый могильник - кладбище мусульманское второй по¬ловины XIX - первой четверти XX в.».

Хозяйственное освоение земельного участка с кадастровым номером 73:24:040811:131, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Улья¬новск, Ленинский район, ул. Дзержинского, невозможно (отрицательное заключение).

Эксперт ФИО4, вызванная в судебное заседание, подтвердила информацию, содержащуюся в экспертном заключении.

Также эксперт пояснила, что выводы о наличии на земельном участке мусульманского кладбища, сделанные по результатам судебной экспертизы противоречат выводам, изложенным в Отчёте о научно-исследовательской работе по теме: "Археологические научно-изыскательские работы на предмет определения наличия (отсутствия) объектов культурного (археологического) наследия на земельном участке, предусмотренном под проектирование объекта: "Земельный участок, расположенный по адресу: <...>, проведённой ООО "Центр реставрации и сохранения памятников" в 2015 году, поскольку  ООО "Центр реставрации и сохранения памятников" сделало только один шурф (раскопку одного места), тогда как в ходе проведения судебной экспертизы были сделаны четыре шурфа по всему периметру участка, что позволило сделать однозначный вывод о наличии на земельном участке мусульманского кладбища.

В материалы дела представлено решение от 22.04.2025 Начальника управления по охране объектов культурного наследия администрации Губернатора Ульяновской области по результатам рассмотрения Акта государственной историко-культурной экспертизы документации, содержащей результаты исследований, в соответствии скоторыми определяется наличие или отсутствие объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, на земельном участке с кадастро¬вым номером 73:24:040811:131, расположенном по адресу: Ульяновская об¬ласть, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Дзержинского, подлежащем воздействию земляных, строительных, мелиоративных и (или) хозяйственных работ, в котором он соглашается с выводами, сделанными в экспертном заключении.

После проведения судебной экспертизы истец представил дополнительные пояснения, в которых указал, что земельный участок продавался СЗ «СтройСити» без какого - либо специального назначения.    Обязанности     обеспечить     на указанном участке возможность строительства какого-либо объекта ООО «БизнесФорвард- Ульяновск» на себя не принимало. Права на разрешение на строительство ООО «БизнесФорвард-Ульяновск» ООО «СЗ СтройСити» не продавало и не передавало каким-либо иным способом.

ООО «СЗ СтройСити» осуществляет строительство многоквартирного жилого дома на смежном со спорным земельном участке и могло приобрести землю у ООО «БизнесФорвард- Ульяновск» для   любых собственных целей.

ООО «БизнесФорвад - Ульяновск» не знало и не могло знать о нахождении на спорном земельном участке старого магометанского кладбища.

Суд первой инстанции отклонил данные доводы истца, так как вышеприведенные обстоятельства указывают, что в результате строительных работ истца в 2015 году на спорном земельном участке были вскрыты захоронения,  после чего строительные работы были прекращены. Эти обстоятельства истцом не опровергнуты.

Также истец не опроверг информации о том, что не сообщил ответчику об этих обстоятельствах при заключении договора купли-продажи земельного участка от 28.03.2024.

Кроме того, после проведения судебной экспертизы истец представил пояснения, что выявленное мусульманское кладбище является объектом культурного (археологического) наследия и земельные участки с такими объектами не исключается из оборота. ООО «СЗ Стройсити» не лишено возможности использовать земельный участок при условии соблюдения требований ст. 48 ФЗ 73-ФЗ от 25.06.2002 и оформлении охранного обязательства. При этом, возможные ограничения являются предпринимательским риском Стороны по договору и не влекут расторжение договора , либо изменения договорных условий.

Суд первой инстанции отклонил данные доводы истца, так как в силу п.1 ст.451 ГК РФ ответчик при заключении договора планировал начать строительство объекта недвижимости непосредственно после заключения договора купли продажи. Оформление же ответчиком охранного обязательства, на что указывает истец, повлекло было увеличение материальных и временных затрат на подготовку к освоению спорного земельного участка.

При этом, не разрешается ситуация с представителями мусульманской религиозной общины, возражающей против проведения строительных работ на этом земельном участке.

Также истец возражал против того, чтобы рассматривать экспертное заключение, полученное в результате проведения судебной экспертизы, в качестве допустимого доказательства. Как указал истец, при проведении судебной экспертизы были нарушены нормы арбитражного процессуального законодательства, что не позволяет принять в качестве доказательства выводы, сделанные экспертом.

В частности, истец указал, что проведение судебной экспертизы было поручено сотруднику ООО «ЦАИ «Симбирская Старина» ФИО4, однако ФИО4 сотрудником ООО «ЦАИ «Симбирская Старина» не является; открытый лист на проведение раскопок был получен на имя ФИО9, которая в качестве эксперта не была указана; в качестве заказчика работ указано ООО «АрхГеоЭксперт», которое судом в качестве экспертной организации не назначалось.

Кроме того, по мнению истца, экспертной организацией была необоснованно завышена стоимость проведения судебной экспертизы.

На запрос суда экспертная организация представила подробные пояснения. В частности, эксперты указали, что раскопки проводились сотрудниками ООО «ЦАИ «Симбирская Старина», результаты которых были переданы эксперту ФИО4 для изучения и составления соответствующих выводов; ООО «АрхГеоЭксперт» было привлечено для соответствия заявки на получение открытого листа Постановлению Правительства РФ №1893, которое утверждает правила выдачи, приостановления и прекращения действия разрешений (открытых листов) на проведение работ по выявлению и изучению объектов археологического наследия, включая поиск и изъятие археологических предметов; стоимость проведения судебной экспертизы увеличилась по сравнению с первоначальным ответом в связи с увеличением объема работ, связанным с увеличением шурфов и проведением работ в зимний период.

Приведенные доводы экспертной организации суд первой инстанции признал обоснованными.

При этом суд первой инстанции учитывал, что экспертное заключение является одним из доказательств, которое оценивается судом при вынесении решения по делу. Заранее установленной силы экспертное заключение не имеет (пункты 4 и 5  ст.71 АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства и проведения судебной экспертизы проводились земляные работы на спорном земельном участке. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются. При проведении земляных работ были выявлены человеческие захоронения, что так же сторонами не оспаривается.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что совокупностью доказательств, представленных в материалы дела, установлено, что на спорном земельном участке находится мусульманское кладбище, в связи с вышеизложенным встречные исковые требования о расторжении договора подлежат удовлетворению.

Согласно п.3 ст.451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

При таких обстоятельствах требование ответчика о взыскании с истца денежных средств в сумме 10 000 000,00 руб. является обоснованным.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны доводам приведенным в суде первой инстанции. Указанным доводам была дана надлежащая оценка судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции соглашается с вышеуказанными обоснованными выводами суда первой инстанции.

Истцом и ответчиком заключен договор купли продажи земельного участка, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома выше 6-ти этажей и жилые дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения.

Согласно выписке сведениям о характеристиках объекта недвижимости земельный участок с кадастровым номером 73:24:040811:131 относится к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: многоквартирные жилые дома выше 6-ти этажей и жилые дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения.

Покупателем по договору купли-продажи земельного участка является - общество с ограниченной ответственность специализированный застройщик «СтройСити», которое приобрело земельный участок с целью строительства на нем согласно вида разрешенного использования земельного участка многоквартирных жилых домов выше 6-ти этажей и жилых домов со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения.

Выявление на земельном участке объекта культурного наследия, означает фактическое существенное изменение предмета договора купли-продажи.

Постановлением Правительства Ульяновской области от 20 августа 2025 года № 423-П «О включении выявленных объектов археологического наследия в перечень выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории Ульяновской области, и утверждении границ их территорий» включен в перечень выявленных ОКС, расположенных на территории Ульяновской области - выявленный объект археологического наследия «Кладбище мусульманское второй половины XIX века -первой четверти XX века».

Таким образом, использование приобретенного по договору купли-продажи от 28.03.2024 земельного участка с кадастровым номером 73:24:040811:131 вследствие установления факта нахождения на участке объекта археологического наследия стало невозможным не вследствие действий Покупателя, за которые он несет ответственность, а по объективным, не зависящим от стороны договора обстоятельствам.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области по делу № А72-8214/2024 от 11.12.2024 суд поручил проведение экспертизы обществу с ограниченной ответственностью «Центр археологических исследований «Симбирская старина», аттестованному эксперту (приказ Министерства культуры Российской Федерации от 12.09.2022 № 1603) ФИО4.

Историко-культурная экспертиза включает в себя проведение археологических полевых работ и анализ полученных в результате этих работ сведений.

Согласно ст. 49 ФЗ от 25.06.2002г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» объекты археологического наследия и все археологические предметы, залегающие на поверхности земли, в земле и под водой, находятся в государственной собственности. Приступить к полевым археологических изыскания, в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1893 от 24.10.2022. можно только после получения разрешения на право производства археологических исследований (раскопок, разведок и наблюдений) в России - открытого листа, который выдается федеральным органом охраны объектов культурного наследия, в настоящее время это Министерство культуры РФ.

До начала производства полевых работ назначенное Судом экспертное учреждение - общество с ограниченной ответственностью «Центр археологических исследований «Симбирская старина» предоставляет в суд открытый лист на имя ФИО9, являющейся археологом ООО «ЦАИ «Симбирская Старина».

Согласно Акту государственной историко-культурной экспертизы документации, содержащей результаты исследований, в соответствии с которыми определяется наличие или отсутствие объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия, на земельном участке с кадастровым номером 73:24:040811:131 по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Дзержинского, подлежащем воздействию земляных, строительных, мелиоративных и (или) хозяйственных работ от 04.04.2025: хозяйственное освоение земельного участка с кадастровым номером 73:24:040811:131, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, Ленинский район, ул. Дзержинского, невозможно (отрицательное заключение).

Кроме того, суд первой инстанции учитывал, что экспертное заключение является одним из доказательств, которое оценивается судом при вынесении решения по делу. Заранее установленной силы экспертное заключение не имеет (пункты 4 и 5  ст.71 АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства и проведения судебной экспертизы проводились земляные работы на спорном земельном участке. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются. При проведении земляных работ были выявлены человеческие захоронения, что так же сторонами не оспаривается.

Стоимость проведения судебной экспертизы увеличилась по сравнению с первоначальным ответом в связи с увеличением объема работ, связанным с увеличением шурфов и проведением работ в зимний период, на что также указывало экспертное учреждение в письме от 28.11.2024 (т.3 л.д. 68).

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявителем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводов суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона, не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают нарушений судом норм права, в связи с чем не имеется оснований для отмены судебного акта.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора в данном конкретном случае исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены судебного акта по приведенным доводам жалобы и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 07 июля 2025 года по делу №А72-8214/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий                                                                               В.А. Копункин


Судьи                                                                                                             К.М. Кузнецов


Л.Л. Ястремский