Решение от 28 ноября 2017 г. по делу № А43-31536/2015

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-31536/2015

г. Нижний Новгород «28» ноября 2017 года

резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2017 года,

в полном объеме решение изготовлено 28 ноября 2017 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Бодровой Натальи Владимировны (шифр дела 14-413)

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Калагановой Е.Г.,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области по управлению муниципальным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчику: государственному предприятию Нижегородской области «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс», город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 3 652 798 руб. 94 коп.,

при участии третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Правительства Нижегородской области,

и по встречному исковому заявлению

государственного предприятия Нижегородской области «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс», город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчикам:

Комитету администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области по управлению муниципальным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>),

Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

Правительству Нижегородской области,

о взыскании суммы уплаченной арендной платы и изменении условий договора,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от государственного предприятия Нижегородской области «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» - ФИО1 (доверенность от 20.09.2017),

от комитета администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области по управлению муниципальным имуществом - ФИО2 (доверенность от 27.07.2017),

от Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области - ФИО3 (доверенность от 07.01.2017),

установил:

комитет администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области по управлению муниципальным имуществом (далее - Комитет) обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к государственному предприятию Нижегородской области «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» (далее - Предприятие) о взыскании 3 652 798 руб. 94 коп., в том числе: задолженность по арендной плате по договору аренды земельных участков от 02.04.2014 № 14-22 с января по декабрь 2015 года в сумме 3 207 624 руб. 07 коп. и 445 174 коп. 87 коп. пени, начисленные с 21.01.2015 по 31.12.2015.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Нижегородской области.

В порядке статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (далее - Министерство).

Министерство просит взыскать с Предприятия 3 652 798 руб. 94 коп., в том числе: задолженность по арендной плате по договору аренды земельных участков от 02.04.2014 № 14-22 за период с января по декабрь 2015 года в сумме 3 207 624 руб. 07 коп. и 445 174 коп. 87 коп. пени, начисленные с 21.01.2015 по 31.12.2015.

В обоснование самостоятельных требований Министерство указывает, что в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 2, статей 3, 4 Закона Нижегородской области от 23.12.2014 № 197-З «О перераспределении отдельных полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области и органами государственной власти Нижегородской области», постановлением Правительства Нижегородской области от 10.02.2016 № 31, Законом Нижегородской области от 13.12.2005 № 192-З «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области», Указом Губернатора Нижегородской области от 22.06.2015 № 78 «О реорганизации некоторых органов исполнительной власти Нижегородской области», постановлением Правительства Нижегородской области от 16.10.2015 № 666 «Об утверждении Положения о Министерстве инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области», полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется Министерством инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области.

Ответчик иск отклонил, указывая на его незаконность и необоснованность; ссылаясь на частичную оплату задолженности; в части неустойки просил применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации .

Определением от 27.05.2016 принято встречное исковое заявление Предприятия к Комитету, Правительству Нижегородской области и Министерству о взыскании перечисленной истцом арендной платы за пользование пятью участками в размере 4 253 694 руб. 23 коп. и изменении условий договора аренды земельных участков от 02.04.2014 № 14-22, исключив из пункта 1.1 указанные в просительной части встречного иска земельные участки.

В обоснование встречного иска Предприятие указывает, что оно не имело возможности исполнить условия договора в установленный в нем срок, так как Правительство Нижегородской области только 30.11.2015 постановлением № 771 утвердило программу развития строительства наемных домов социального и коммерческого использования.

Кроме того, под частью предоставленных по договору аренды земельных участков проходит магистральный трубопровод, в связи с чем указанные участки не могут использоваться под строительство жилых домов.

По ходатайству Предприятия суд определением от 16.08.2016 назначил экспертизу, перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) возможно ли проведение работ по строительству многоквартирных жилых домов в рамах договора аренды № 14-22 от 02.04.2015 при отсутствии выполнения выноса магистрального водопровода с территории строительства на следующих земельных участках:

- земельный участок с кадастровым номером 52:15:0080203:538 площадью 3883 кв. м. по адресу: <...> участок № 62;

- земельный участок с кадастровым номером 52:15:0080203:537 площадью 2932 кв. м. по адресу: <...> участок № 63?

2) проведено ли в полном объеме переключение водовода, проходящего по указанным выше земельным участкам, к вновь построенному?

3) возможно ли выполнение выноса магистрального водопровода с территории строительства на другой земельный участок силами застройщика - Предприятия, либо это возможно только силами специализированной организации?

В суд поступило заключение общества с ограниченной ответственностью «Бюро строительной экспертизы» от 17.08.2017, согласно которому:

1) не возможно проведение работ по строительству многоквартирных жилых домов в рамах договора аренды № 14-22 от 02.04.2015 при отсутствии выполнения выноса магистрального водопровода с территории строительства на следующих земельных участках:

- земельный участок с кадастровым номером 52:15:0080203:538 площадью 3883 кв. м. по адресу: <...> участок № 62;

- земельный участок с кадастровым номером 52:15:0080203:537 площадью 2932 кв. м. по адресу: <...> участок № 63,

2) переключение водовода, проходящего по указанным выше земельным участкам, к вновь построенному не выполнено,

3) выполнение выноса магистрального водопровода с территории строительства на другой земельный участок силами Предприятия технически возможно при условии привлечения подрядной организации, имеющей соответствующее свидетельство.

С учетом указанного заключения, Предприятия направило в суд уточненный исковые требования в которых просит суд:

- признать недействительным пункт 1.1 договора аренды земельных участков от 02.04.2014 № 14-22, в части передачи в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 52:15:0080203:540, 52:15:0080203:539, 52:15:0080203:538, 52:15:0080203:537 и 52:15:0080203:700, с видом разрешенного использования - для строительства трехэтажного жилого дома, по участку с кадастровым номером 52:15:0080203:700 - для строительства детского сада,

- признать недействительным приложение № 3 к договору аренды земельных участков от 02.04.2014 № 14-22 в части указания в части передачи в наем (аренду) земельных участков с кадастровыми номерами 52:15:0080203:540, 52:15:0080203:539, 52:15:0080203:538, 52:15:0080203:537 и 52:15:0080203:700, с видом разрешенного использования - для строительства трехэтажного жилого дома, по участку с кадастровым номером 52:15:0080203:700 - для строительства детского сада,

- признать недействительным абзац 9 приложения приложение № 3 к договору аренды земельных участков от 02.04.2014 № 14-22, в части содержания: "На момент подписания акта сдаваемые в аренду земельные участки находятся в состоянии пригодном для использования по целевому назначению соответствии с видом разрешенного использования".

В силу пункта 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику, основанием иска - обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение своих требований к ответчику.

Под изменением основания иска понимается замена фактов, указанных истцом первоначально в обоснование своего требования, новыми фактами либо приведение дополнительных фактов; возможно также исключение некоторых фактов из числа ранее указанных. Под изменением предмета иска подразумевается замена одного требования, указанного истцом, на другое, основанием которого являются первоначально указанные факты.

При изменении предмета или основания иска иск не должен меняться, он должен преследовать один и тот же интерес, тождество иска должно сохраниться, поэтому закон не допускает одновременного изменения истцом и предмета, и основания иска, так как в этом случае был бы предъявлен новый иск.

Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае предметом первоначально заявленного встречного иска явилось требование о взыскании перечисленной истцом арендной платы за пользование пятью участками в размере 4 253 694 руб. 23 коп. и изменении условий договора аренды земельных участков от 02.04.2014 № 14-22, исключив из пункта 1.1 указанные в просительной части встречного иска земельные участки. Заявив ходатайство об уточнении иска, Предприятие просит также признать недействительным указанный договор в части, по основаниям, предусмотренным статьями 10, 167, 168, 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, что является по своему предмету и основаниям новыми требованием.

Учитывая изложенное, суд отклоняет ходатайство ответчика об уточнении встречного иска.

Представители Министерства и Комитета встречный иск оспорили, указывая на его необоснованность и просили отказать в удовлетворении встречных исковых требований.

В судебном заседании 16.11.2017 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 17.11.2017 до 09 часов 00 минут. В указанное время судебное заседание продолжено.

Как следует из материалов дела, 02.04.2014 состоялся открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельных участков:

- кадастровый номер (52:15:0080203:540), площадью 2965 квадратных метров, участок № 60, категория земель: земли населенных пунктов;

- кадастровый номер (52:15:0080203:539), площадью 2635 квадратных метров, участок № 61, категория земель: земли населенных пунктов;

- кадастровый номер (52:15:0080203:538), площадью 3883 квадратных метров, участок № 62, категория земель: земли населенных пунктов;

- кадастровый номер (52:15:0080203:537), площадью 2932 квадратных метров, участок № 63, категория земель: земли населенных пунктов;

- кадастровый номер (52:15:0080203:536), площадью 3004 квадратных метров, участок № 64, категория земель: земли населенных пунктов;

- кадастровый номер (52:15:0080203:700), площадью 8071 квадратных метров, участок № 65, категория земель: земли населенных пунктов, расположенных по адресу: Нижегородская область, Городецкий район, город Городец, микрорайон «Галанино», - для строительства трехэтажных жилых домов и детского сада.

Победителем аукциона стало Предприятие.

Комитет (арендодатель) и Предприятие (арендатор) заключили договор от 02.04.2014 № 14-22, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду указанные земельные участки.

Срок договора аренды установлен в пункте 1.3 до 02.04.2017.

Арендатор вносит арендную плату в соответствии с расчетом арендной платы, установленном в приложении № 2. Арендная плат вносится арендатором ежемесячно без выставления арендодателем платежного требования (счета) не позднее 20-го числа текущего месяца (пункт 2.3 договора).

Размер арендной платы составляет 4 496 144 рубля в год (374 678 рублей 67 копеек - в месяц (приложение № 2 к договору).

Уведомлением от 06.04.2015 № 732 размер арендной платы увеличен до 393 787 рублей 28 копеек в месяц.

Характеристика земельных участков указана в приложении № 1 к договору.

Согласно пункту 3.1 договора арендатор за свой счет разрабатывает проектную и иную сметную документацию в соответствии с проектом планировки территории малоэтажного жилищного строительства в микрорайоне Галанино города Городца, утвержденным постановление администрации города Городца от 23.08.2012 № 193, в срок до 01.07.2014 (пункт 3.1 договора).

В случае неуплаты арендной платы пунктом 6.3 договора предусмотрена ответственности в виде пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Земельные участки переданы арендатора по акту приема-передачи 02.04.2014 (приложение № 3 к договору).

Договор прошел государственную регистрацию.

Поскольку Предприятие ненадлежащим образом исполнило обязанности по внесению арендных платежей, Комитет претензией от 03.07.2015 потребовал оплатить сумму задолженности.

Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполняет принятые на себя обязательства по внесению арендной платы, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт передачи ответчику во временное пользование земельных участков подтверждается материалами дела.

При этом в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме. Частично произведенные Предприятием платежи Комитет учел при расчете размера задолженности.

Поскольку ответчик доказательств уплаты истцу арендных платежей вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у Предприятия задолженности с января по декабрь 2015 года в размере 3 207 624 руб. 07 коп.

Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.

Взимание с должника неустойки предусмотрено пунктом 6.3 договора.

Суд, руководствуясь статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из суммы долга, считает законным взыскание с ответчика 445 174 рубля 87 копеек пени за период с 21.01.2015 по 31.12.2015.

Оснований для уменьшения неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усмотрел, поскольку размер неустойки составляет 0,1% от размера задолженности за каждый день просрочки, что, в отсутствие доказательств обратного, соответствует последствиям нарушения обязательства ответчиком и обычаям делового оборота.

На основании статьи 3 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам перераспределения полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации» в Земельный кодекс Российской Федерации внесено изменение и Кодекс дополнен статьей 10.1, согласно которой полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Закон № 131-ФЗ).

В силу подпункта «б» пункта 5 статьи 2 Закона Нижегородской области от 23.12.2014 № 197-3 «О перераспределении отдельных полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области и органами государственной власти Нижегородской области» Правительство Нижегородской области осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории муниципальных образований - в целях строительства зданий, сооружений, за исключением случаев предоставления земельных участков гражданам для целей индивидуального жилищного строительства.

В подпункте «б» пункта 5 статьи 2 Закона № 197-З (в редакции от 28.12.2016 № 180-З) определено, что Правительство Нижегородской области осуществляет полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением случаев предоставления земельных участков гражданам для целей размещения объектов индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства, размещения индивидуальных гаражей, крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, гражданам для размещения зданий и сооружений, используемых для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, содержания и разведения сельскохозяйственных животных, а также обеспечения сельскохозяйственного производства, включая размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники.

Таким образом, полномочия по распоряжению земельными участками, являющимися предметом договора аренды от 02.04.2014 № 14-22 с 01.01.2015 осуществляет Министерство, которое являясь законным арендодателем, вправе предъявлять требование о взыскании задолженности и пени.

При таких обстоятельствах, суд удовлетворяет требования Министерства и отказывает Комитету в удовлетворении иска.

Правовых оснований для удовлетворения встречного искового заявления суд не усматривает.

Договор аренды от 02.04.2014 № 14-22 заключен по результатам проведения открытого аукциона. Стороны не вправе изменить существенные условия (в том числе о предмете договора) прошедшего государственную регистрацию и заключенного по итогам торгов договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 23.11.2017 по делу № А43-29550/2017 Предприятию отказано в удовлетворении иска к Комитету и Министерству о признании недействительным открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков в городе Городец, мкр. «Галанино», предназначенных для строительства комплекса многоквартирных трехэтажных жилых домов в целях развития арендного жилищного фонда, предназначенного для передачи в наем (аренду) и строительства детского сада на 243 места от 02.04.2014 в части передачи в наем (аренду) земельных участков с кадастровыми номерами 52:15:0080203:538, 52:15:0080203:537.

Из представленного Министерством в материалы дела соглашения от 17.11.2016 следует, что договор аренды земельных участков от 02.04.2014 № 14-22 расторгнут сторонами с 31.08.2016.

При указанных обстоятельствах суд не усматривает правовых оснований для внесения изменений в договор от 02.04.2014 № 14-22.

Суд также полагает не подлежащим удовлетворению встречное исковое требований Предприятия в части взыскания 4 253 694 руб. 23 коп. переплаты по договору аренды.

Взыскание указанной суммы понесенных расходов по арендной плате Предприятие связывает с невозможностью использования арендованных под строительство жилых домов земельных участков.

Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что при передаче имущества в аренду стороны согласовали все существенные условия сделки, договор подписан контрагентами без разногласий и дополнений, по акту приема-передачи от 02.04.2014 земельные участки переданы арендатору в надлежащем состоянии и пригодными для использования в целях предусмотренных договором аренды от 02.04.2014 № 14-22.

В процессе исполнения сделки от Предприятия в адрес арендодателя в разумный срок не поступало претензий по состоянию переданных участков. Принятие имущества во владение и пользование свидетельствует о том, что это имущество соответствует согласованным сторонами условиям сделки и требованиям арендатора.

Суд полагает, что у Предприятия на стадии подачи заявки на участие в аукционе была возможность ознакомиться с условиями проводимых торгов, техническими характеристиками земельных участков и самостоятельно получить общедоступные сведения об испрашиваемом земельном участке.

Из представленного заключения общества с ограниченной ответственностью «Бюро строительной экспертизы» от 17.08.2017 следует, что использование земельного участка возможно при выполнение выноса магистрального водопровода с территории строительства на другой земельный участок силами Предприятия, при условии привлечения подрядной организации.

На основании изложенного суд удовлетворяет исковые требования Министерства и отказывает в удовлетворении иска Комитета и встречного иска Предприятия.

Расходы по делу в виде государственной пошлины и оплаты услуг экспертной организации в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на Предприятие.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

отказать государственному предприятию Нижегородской области «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс», город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>) в принятии уточнения встречных исковых требований.

Отказать Комитету администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области по управлению муниципальным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>) в удовлетворении иска.

Взыскать с государственного предприятия Нижегородской области «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс», город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3 207 624 рубля 07 копеек - долга, 445 174 рубля 87 копеек - пени.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с государственного предприятия Нижегородской области «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс», город Нижний Новгород (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 41 264 рубля государственной пошлины.

Бухгалтерии Арбитражного суда Нижегородской области перечислить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Бюро строительной экспертизы» 38 000 рублей за проведение судебной экспертизы.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.В. Бодрова