Решение от 13 марта 2024 г. по делу № А21-5275/2023

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


город Калининград Дело № А21-5275/2023

« 13 » марта 2024 года


Резолютивная часть решения оглашена « 05 » марта 2024 года.

Решение изготовлено в полном объеме « 13 » марта 2024 года.


Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области

к Обществу с ограниченной ответственностью «СтройКом» и Обществу с ограниченной ответственностью «Цирцея»

третье лицо: Федеральное государственное бюджетное учреждение «Национальный парк «Куршская коса»

о признании недействительным соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора и прекращении договора аренды



при участии в судебном заседании: согласно протоколу




установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (ОГРН <***>, адрес регистрации: 236016, <...>) (далее – Территориальное управление, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «СтройКом» (ОГРН <***>, адрес регистрации: 111020, г. Москва, вн.тер.г. Муниципальный округ Лефортово, Солдатский пер., д. 10, помещ. XXXV) и к ООО «Цирцея» (ОГРН <***>, адрес регистрации: 236010, <...>, пом. №XL, II, пом. № 2) о признании недействительным соглашения от 10.04.2023, заключенного между ООО «СтройКом» и ООО «Цирцея» о переуступке прав и обязанностей по договору № ФС-2008/03-09 от 04.03.2008 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:146.

Кроме этого, Территориальное управление просило суд признать прекращенным договор № ФС-2008/03-09 от 04.03.2008 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:146.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Национальный парк «Куршская коса».

Представитель истца в судебном заседании требования, с учетом уточнения, поддержал в полном объеме.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения искового заявления, указав на то, что истцом не представлены доказательства существенного нарушения арендаторами (настоящим и прежним) условий договора аренды. Кроме этого, ООО «Цирцея» указывает на то, что им с момента вступления в арендные отношения предпринимаются действия для освоения земельного участка.

Третье лицо в заседание не явилось, о времени и месте судебного разбирательства извещалось надлежащим образом, позиции по иску не высказало.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд установил.

Как следует из материалов дела, ООО «Стройком» с 09.07.2021, по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 21.04.2021, заключенного с ООО «Эдельвейс», является собственником объекта незавершенного строительства общей площадью 801,7 кв.м. с кадастровым номером 39:05:020301:691 по адресу: Калининградская обл., <...>, степень строительной готовности 15% (далее по тексту – объект). Объект был поставлен на кадастровый учет 03.07.2014 на основании разрешения на строительство, выданного Администрацией МО «Зеленоградский район» 30.12.2004 срок действия на 10 лет.

Указанный объект расположен на земельном участке из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: для строительства спортивно-оздоровительного комплекса, площадью 2000,0 кв.м., находящемся по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский район, Куршское с/п, <...>, примерно в 25 метрах по направлению на северо-запад от ориентира. Жилое здание, расположенное за пределами участка, с кадастровым номером 39:05:020301:0146. Земельный участок принадлежал ООО «Эдельвейс» на праве аренды по Договору № ФС-2008/03-09 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от 04.03.2008, сроком по 03.03.2057 (далее – договор аренды).

21.04.2020 между ООО «Эдельвейс» и ООО «СтройКом» заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по Договору № ФС-2008/03-09 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации (перенайма земельного участка).

В связи с ликвидацией ООО «Эдельвейс» ООО «СтройКом» обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением о переводе на него прав арендатора земельного участка по договору аренды, расположенного по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский район, п. Лесной.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 27.12.2021 по делу № А21-10442/2021 требования ООО «СтройКом» удовлетворены в полном объеме.

Калининградский межрайонный природоохранный прокурор в интересах Российской Федерации в лице Территориального управления обратился в Зеленоградский районный суд Калининградской области с исковым заявлением о признании отсутствующим право собственности ООО «СтройКом» на объект и снятии его с кадастрового учета.

Основанием для предъявления прокурором указанного иска послужило то, проверкой установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 39:05:020301:0146 отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, в том числе и объекты незавершенного строительства, отвечающие требованиям, предъявляемым к объектам капитального строительства, а сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), являются недостоверными. Более того, проверочными мероприятиями установлено, что в нарушение подпунктом Д пункта 2 статьи 15 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» а также пунктом 18 Положения о Национальном парке «Куршская коса», утвержденного приказом Министерства природных ресурсов и экологии РФ № 380 от 09.11.2012, разрешение на строительство указанного объекта Министерством природных ресурсов и экологии РФ не выдавалось.

Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 19.05.2022 по делу № 2-398/2022 требования прокурора удовлетворены в полном объеме.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 39:05:020301: 691 снят с кадастрового учета 06.04.2023.

10 апреля 2023 года между ООО «Стройком» и ООО «Цирцея» было заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:146, которое зарегистрировано 20.04.2023.

Территориальное управление, ссылаясь на наличие формальных арендных отношений в связи с отсутствием целевого использования спорного земельного участка, обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, как того требует статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В силу положений статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Кроме указанных в пункте 1 названной статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подпункт 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 3 Договора аренды арендатор обязуется использовать земельный участок исключительно для целей, обозначенных в пункте 1.3. договора.

Пункт 1.3. указанного договора содержит описание характеристик земельного участка: категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства спортивно-оздоровительного комплекса.

Основанием для предоставления указанного земельного участка в аренду послужило решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.05.2006 по делу № А2-1256/2006С2 об обязании Территориального управления поставить спорный земельный участок на кадастровый учет и о понуждении Территориального управления к заключению договора аренды с ООО «Эдельвейс».

В ходе действия договора аренды Объект был возведен и поставлен на кадастровый учет 03.07.2014 со степенью готовности 15%.

Однако, в настоящее время незавершенный строительством объект как физический объект не существует. Данное обстоятельство установлено в рамках дела № 2-398/2022.

Таким образом, законных оснований как для сохранения за Ответчиком права собственности на несуществующий объект, так и для сохранения права аренды земельного участка, предоставленного для размещения и обслуживания этого объекта, не имеется.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В рассматриваемом случае заявленное Территориального управления требование направлено на прекращение формальных арендных отношений в связи с отсутствием целевого землепользования, в связи с чем является обоснованным.

При этом прекращение Договора аренды является следствием прекращения права собственности на объект недвижимого имущества, ранее находившийся на земельном участке, в связи с чем соблюдение Истцом административных процедур в данном случае не направлено на обеспечение гарантий прав землепользователя по причине фактического отсутствия объекта, являвшегося основанием для оформления арендных правоотношений.

Таким образом, предъявление иска о признании договора прекращенным не противоречит нормам ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 166, пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой.

Статьей 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Как разъяснено в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 и 2 статьи 168 ГК РФ).

Исходя из содержания пункта 1 статьи 10 ГК РФ под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лиц, связанное с нарушением пределов осуществления гражданских прав, направленное исключительно на причинение вреда третьим лицам.

Согласно правовой позиции, сформированной в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации», для квалификации спорной сделки в качестве недействительной, совершенной с намерением причинить вред другому лицу, суду необходимо установить обстоятельства, неопровержимо свидетельствующие о наличии факта злоупотребления правом со стороны контрагента, выразившегося в заключении спорной сделки.

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

О злоупотреблении сторонами правом при заключении договора может свидетельствовать совершение спорной сделки не в соответствии с ее обычным предназначением, а с целью избежания возможного обращения взыскания на отчужденное имущество должника.

В силу статьи 22 ЗК РФ арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет.

Между тем, судом принято во внимание, что заключение между ответчиками соглашения от 10.04.2023 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды, при наличии вступившего в законную силу решения Зеленоградского районного суда от 19.05.2022, является злоупотреблением права.

В рамках дела № 2-398/2022 Зеленоградским районным судом Калининградской области установлено, что ООО «СтройКом» не представлено доказательств того, что в 2014 году было возведено нежилое здание, с процентом готовности 15% в <...>, как не представлено доказательств, что данное здание имелось при его покупке в 2020 году.

При этом как ООО «Эдельвейс», так и ООО «СтройКом» в течение длительного времени не предпринимали никаких действий по достройке спорного объекта, разрешения на строительство объектов капитального объекта, градостроительного плана не получало.

В связи с чем, сохранение за арендатором права на земельный участок в случае уничтожения объекта не предусмотрено договором.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд




Р Е Ш И Л:

Признать недействительным соглашение от 10.04.2023, заключенное между Обществом с ограниченной ответственностью «СтройКом» и Обществом с ограниченной ответственностью «Цирцея» о переуступке прав и обязанностей по договору № ФС-2008/03-09 от 04.03.2008 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:146.

Признать прекращенным договор № ФС-2008/03-09 от 04.03.2008 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:146.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «СтройКом» и Общества с ограниченной ответственностью «Цирцея» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 руб. (по 6 000 руб.) с каждого.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья С.Ю. Любимова