Решение от 18 мая 2020 г. по делу № А41-95751/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-95751/19
18 мая 2020 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 18 февраля 2020г.

Решение в полном объеме изготовлено 18 мая 2020г.

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мяжитовой Г.Р.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (143904, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.01.2016, ИНН: <***>, КПП: 500101001)

к ООО "ГС-САВВИНО" - СПЕЦЗАСТРОЙЩИК" (143985, Московская область, город Балашиха, улица Калинина (Саввино мкр.), дом 8, пом/эт/рм I/1/А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.08.2013, ИНН: <***>, КПП: 501201001, генеральный директор: ФИО1)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

с участием лиц согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха обратился в суд с иском ООО "ГС-САВВИНО" - СПЕЦЗАСТРОЙЩИК" со следующими требованиями (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ):

- Взыскать с ООО «Главстрой-Саввино» - специализированный застройщик» в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации Городского округа Балашиха задолженность по арендной плате за 3 квартал 2019 г. в размере 491 210, 15 рублей и пени за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 18 052,30 рублей за период с 16.06.2019г. по 27.11.2019г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Через систему «Мой Арбитр» от истца поступило ходатайство об уточнении требований. Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнения.

Суд в порядке ч.4 ст.137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие истца.

От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, требования поддерживают в полном объеме.

Представитель ответчика представил суду отзыв, в удовлетворении требований возражал в полном объеме.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха и ООО "Аврора" заключен договор аренды от 09.12.2010г. № 4101 земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:53. Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:53 общей площадью 5500 кв.м., под комплексную многоэтажную жилую застройку.

Срок договора согласно пункту 2.1 договора установлен с 01.12.2010г. по 26.04.2050г. (т.1, л.д.13).

Соглашением от 25.04.2019г. № 4101 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.12.2010г. № 4101 ООО «Аврора» передало, а ООО "Главстрой-Саввино"-специализированный застройщик" приняло в полном объеме права и обязанности по договору аренды от 09.12.2010г. № 4101 земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:53.

В соответствии с п. 3.1. договора аренды размер арендной платы определяется в соответствии с приложением 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены ответчиком в полном объеме. В связи с этим истец обратился в адрес ответчика с претензией. Оставление претензии без реагирования послужило основанием для обращения истца в суд.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору ООО "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" за 3 квартал 2019 года составляет 490 854, 14 руб.

Вместе с тем, истцом не учтено следующее.

Ответчик стал арендатором земельного участка по договору аренды № 4101 от 09.10.2010 г. па основании Соглашения о об уступке прав и обязанностей от 25.04.2019г. (далее - Соглашение) по вышеуказанному договору аренды земельного участка (кадастровый номер 50:50:0020601:53), заключенного между ООО «Аврора»(Арендатор) и ООО «ГС-Саввино»-спецзастройщик» (Новый Арендатор).

Пунктом 8.1. Соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка предусмотрено, что соглашение об уступке прав и обязанностей вступает в силу с момента его государственной регистрации. Дата регистрации Соглашения — 18 июня 2019 года.

Пунктом 3.1. Договора аренды земельного участка предусмотрен расчета арендной платы для ООО «Аврора», исходя из базовой ставки арендной платы, установленной для загрязнённых земель. Пересчёт арендной платы будет произведён после утверждения приёмки земельного участка после проведённой рекультивации. Рекультивация земельного участка не проведена, акты о проведении рекультивации отсутствуют.

Законом Московской области № 103/2018-03 от 03.07.2018 года «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2019 год» в ст. 10 Базовый размер арендной платы за нарушенные земли составляет 2,92 руб. за кв.м. при наличии утверждённого проекта рекультивации таких земель.

ООО «ЦентрСтройПроект»по заказу ООО «Аврора» был разработан Рабочий проект Рекультивации загрязнённых земель» по адрес)': Московская область, г. Железнодорожный (новое название: г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Автозаводская).

Проект рекультивации загрязнённых земель по адресу: Московская область, г. Железнодорожный (новое название: г. Балашиха, мкр. Железнодорожный, ул. Автозаводская) Земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:0024 утверждён Постановлением Главы городского округа Железнодорожный Московской области № 3833 от 21.12.2008. Постановлением Администрации городского округа Балашиха №1014-ПА от 09.10.2017 в Постановление от 31.12.2008 за №3833 «Об утверждении проекта рекультивации загрязнённых земель по Адресу: Московская область, город Железнодорожный, ул. Автозаводская» внесены изменения о выполнении рекультивации поэтапно в срок до 30.09.2022 года.

Кроме того, имеется утверждённое Мособлгосэкспертизой Положительное заключения государственной экспертизы № 50-1-5-1208-01 от 30.12.2008, объект капитального строительства, «Рекультивация загрязнённых земель по адресу: <...> микрорайон «Центр-2».

ООО «ГС-Саввино» -спецзастройщик» в Администрацию городского округа Балашиха 26 декабря 2019 года направлено письмо за № ГСС-ИСх-19-218 для установления сроков завершения рекультивации с приложением рабочего проекта рекультивации загрязнённых земель.

Согласно уведомлению Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха № 1036/2 от 02.02.2018 ООО «Аврора» с 01.01.2018 была установлена арендная плата в квартал 22 259,16 рублей, исходя из базовой ставки арендной платы 2,92 руб. за кв.м. установленный для загрязненных земель. На дату заключения Соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды и его регистрации рекультивация указанных земельных участков ООО «Аврора» не была произведена, что подтверждается письмом ООО «Аврора» № 134 от 24.09.2019 и письмом Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха № 6669/2 от 05.07.2019 года.

В силу изложенного, Ответчик за третий квартал 2019 года оплатил арендную плату в размере 22 259,16 рублей (по ставке для земель подлежащих рекультивации) по платёжному поручению № 600 от 13.09.2019, в соответствии с уведомлением № 1036/2 от 02.02.2018 к договору аренды № 4101 от 09.10.2010 г., что не отрицается Истцом.

При уступке права аренды земельного участка все права и обязанности по договору аренды земельного участка переходят от Арендатором к Новому Арендатору.

Комитет по управлению имуществом городского округа Балашиха не представил надлежащих доказательств, подтверждающих, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие (расторгнут в установленном законом порядке).

В соответствии с пунктом 35 Постановления Правительства Российской Федерации от 10.07.2018 № 800 «О проведении рекультивации и консервации земель», базовая ставка арендной платы составляет 2,92 руб. за кв.м. для загрязнённых земель.

Следовательно, расчет иска по базовой ставке арендной платы в размере 67,31руб. за кв.м. для земель пригодных к использованию под комплексную многоэтажную жилую застройку суд считает неверным.

Кроме того, судом учтено следующее.

Земельный участок, с кадастровым номером 50:540:020601:53 предоставлен в аренду для использования под комплексную многоэтажную жилую застройку.

27 августа 2007 года между ООО «Аврора» и Администрацией городского округа Железнодорожный (в настоящее время городского округа Балашиха) Московской области был заключён Инвестиционный контракт на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: <...> микрорайон «Центр-2».

В соответствии с указанным контрактом Инвестор застройщик обязан построить школы - 4 шт., детские сады - 6 шт., поликлинику для взрослых, поликлинику для детей, здание администрации, пожарное депо, подстанцию скорой помощи, осуществить финансирование проектирования строительства и ввода в эксплуатацию многофункционального торгового центра, инженерных сооружений, необходимых для жизнедеятельности застраиваемой территории, а также передать администрации квартиры для улучшения жилищных условий жителей муниципального образования.

Следовательно, указанный договор аренды заключён в рамках Инвестиционного контракта на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный (теперь Балашиха), ул. Автозаводская (Центр 2) от 27 августа 2007.

Таким образом, к данным отношениям аренды земельного участка могут быть-применены нормы Градостроительного кодекса о развитии застроенной территории (ст. 46.1,46.2 и 46.3).

Поскольку инвестиционный контракт был заключён в 2007 году, договор аренды земельного участка в декабре 2010 года.

В соответствии со ст. 46.2. Градостроительного кодекса российской Федерации Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

Существенными условиями договора являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3)обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления,подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроеннойтерритории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документамитерриториального планирования, правилами землепользования и застройки, а такжеутверждёнными органом местного самоуправления расчётными показателями минимальнодопустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной,социальной инфраструктур и расчётными показателями максимально допустимого уровнятерриториальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6)обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления,осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утверждённым проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утверждёнными органом местного самоуправления расчётными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчётными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9)обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 – 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжениетакими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам;

максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части;

10)срок договора;

11)ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Таким образом, инвестиционный контракт содержит все параметры договора о развитии застроенной территории.

Поскольку по условиям Инвестиционного контракта от 27.08.2007 г. Инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а Администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки, суд приходит к выводу, что Инвестиционный контракт от 27.08.2007 г. соответствует условиям договора о развитии застроенной территории.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена

В соответствии с п.2 ч.5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключён договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию.

Согласно подп.5.1 п.5 Решения Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 10 июня 2015 года № 02/03 «Об установлении земельного налога на территории городского округа Балашиха», установлена налоговая ставка 0,3% в отношении земельных участков для многоэтажной жилой застройки.

Исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:540:020601: 53 его кадастровая стоимость по состоянию на 29 июня 2019 года составляет 44 568 425,00руб.

Следовательно, стоимость арендной платы в год составит 133 705,28 рубля в год или 33 426, 32 руб. в квартал.

В связи с состоявшейся переуступкой по договору аренды в рамках Инвестиционного контракта от 27.08.2007 года было заключено Дополнительное соглашение № 8/331-ДА-9 от 15.09.2019 между Администрацией Городского округа Балашиха Московской области, ООО «Аврора», ООО «Авеста-Строй», ООО «ГС-Саввино»-спецзастройщик» (Новый застройщик), ООО «Специализированный спецзастройщик «Лидер Подмосковья» и АО «Монолитное Строительное управление №1».

Кроме того, пунктом 1.2. Дополнительного соглашения № 8/331-ДА-9 от 15.09.2019 к Инвестиционному контракту №б/н от 27.08.2007, заключенному между Администрацией Городского округа Балашиха Молсковской области, ООО «Аврора»,ООО «Авеста-Строй», ООО «ГС-Саввино»-спецзастройщик» (Новый застройщик), ООО «Специализированный спецзастройщик «Лидер Подмосковья» и АО «Монолитное Строительное управление №1»на Новом застройщике лежит обязанность по проведению рекультивации земельных участков по которым произошла уступка прав и обязанностей.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется и соответствии со следующей формулой:

Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S, где:

Апл - арендная плата;

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешённого использования

земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на

территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

В соответствии с п.10 Закон Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" (принят постановлением Мособлдумы от 21.06.2018 N 4/56-П), при предоставлении в аренду земельных участков из земель населённых пунктов базовый размер арендной платы за нарушенные земли при наличии утверждённого проекта рекультивации таких земель устанавливается в размере 2,92 рубля за квадратный метр.

Для целей настоящего Закона под нарушенными землями понимаются земли, утратившие свою хозяйственную ценность или являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидрологического режима и образования техногенного рельефа в результате производственной деятельности.

Следовательно, у Истца нет оснований требовать уплаты арендной платы в заявленном размере.

В этой связи арендная плата по договору аренды от 09.12.2010г. № 4101 подлежит определению по формуле: 2,92 (Аб) x 4,2(Кд) x 1(Пкд) x 1,32 (Км) x 5500 (S) = 89036,64 руб. в год, 22259,16 руб. в квартал.

Арендная плата в размере 22 259,16 рублей, которая была установлена прежнему Арендатору в соответствии с уведомлением № 1036/2 от 02.02.2018 в соответствии с законом Московской области от 18.07.2017 № 126/2017-03 « Об установлении базового размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2018 год», оплачена Ответчиком в срок предусмотренный Договором аренды.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку в сумме 18 034,61 руб. за период с 16.06.2019 по 27.11.2019.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством.

Поскольку ответчиком своевременно произведена оплата по договору, оснований для начисления пени не имеется.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья О.А. Кузьмина