Решение от 11 апреля 2019 г. по делу № А45-43440/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-43440/2018
г. Новосибирск
12 апреля 2019 года
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Галухиной Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН 5406285846) к обществу с ограниченной ответственностью "Голос Сибири", г. Новосибирск (ИНН 5404505824) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.11.2017 № 129383р в размере 944 000 рублей за период с ноября 2017 по сентябрь 2018 года, неустойки в размере 57 171 рублей, расторжении договора аренды от 01.11.2017 № 129383р, освобождении земельного участка с кадастровым номером 54:35:062190:516,

с участием представителей:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: ФИО2, директор на основании выписки из ЕГРЮЛ, паспорт,

установил:

Мэрия города Новосибирска (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Голос Сибири" (далее – ответчик) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.11.2017 № 129383р в размере 944 000 рублей за период с ноября 2017 по сентябрь 2018 года, неустойки в размере 57 171 рублей за период с 10.01.2018 по 12.10.2018, расторжении договора аренды от 01.11.2017 № 129383р, освобождении земельного участка с кадастровым номером 54:35:062190:516, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Олимпийская.

Ответчик отзыва на исковое заявление не представил, возражал против удовлетворения исковых требований, представил документы об оплате задолженности и пени в полном объеме. Требования о расторжении договора и освобождении земельного участка полагал не подлежащими удовлетворению, поскольку на спорном земельном участке расположены принадлежащие ответчику на праве собственности объекты недвижимости.

Истец представителя в судебное заседание не направил, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Суд в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Согласно доводам истца, между сторонами был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 01.11.2017 № 129383р (далее – договор аренды), в соответствии с которым истец передал ответчику в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:062190:516, расположенный в пределах <...> площадью 21056 кв.м., для строительства склада по ул. Олимпийской. Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы послужило основанием обращения в суд с настоящим иском.

Проанализировав обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, регулируемые главами 21, 22, 29, параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22, главой X Земельного кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Судом установлено, что 01.11.2017 между Мэрией города Новосибирска (арендодатель) и ООО «Голос Сибири» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:062190:516, расположенный в пределах Ленинского района г. Новосибирска, площадью 21056 кв.м., для строительства склада по ул. Олимпийской.

Согласно п. 1.3 договора срок действия договора установлен с 01.11.2017 по 01.11.2027.

В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора аренды установлен размер арендной платы, который составляет 1 096 000 рублей в год, или 91 333,33 рублей в месяц.

Согласно пункту 2.3.2 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно пункту 2.3.3 договора в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено право арендодателя изменять размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, г. Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции – ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор.

Согласно п. 4.2.8 договора аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей у него образовалась задолженность по арендной плате за период с ноября 2017 года по сентябрь 2018 года в размере 944 000 рублей.

На основании пункта 2.3.3 договора истец начислил ответчику неустойку за период с 10.01.2018 по 12.10.2018 в размере 51 171 рублей.

Истец направил в адрес ответчика уведомление от 22.08.2018 № 31/20-4767 о необходимости погасить задолженность по арендной плате и уплатить неустойку в срок до 20.09.2018.

Полагая, что ответчик нарушает условия договора, а также требования земельного законодательства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Ответчиком представлены платежные поручения № 54 от 13.03.2019 на сумму 100 000 рублей, № 75 от 08.04.2019 на сумму 700 000 рублей, согласно которым часть задолженности в общем размере 800 000 рублей ответчиком погашена. Истец указанный факт подтвердил в представленном акте сверки расчетов. Также в судебном заседании ответчиком представлены платежные поручения № 82 от 11.04.2019, № 83 от 11.04.2019, согласно которым произведена оплата в общем размере 970 000 рублей (задолженности по апрель 2019 года включительно и всей начисленной истцом неустойки).

При изложенных обстоятельствах, поскольку ответчиком представлены доказательства оплаты задолженности и неустойки полностью, суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 01.11.2017 № 129383р.

Разделом 6 указанного договора предусмотрены основания расторжения договора, в том числе в случае невыполнения обязанности по своевременному внесению арендной платы (п. 6.3).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенными признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Ответчик с ноября 2017 года не исполнял обязанности по внесению арендной платы.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 22.08.2018 № 31/20-4767 с требованием погасить задолженность по арендной плате, уплатить неустойку в срок до 20.09.2018, а в случае невыполнения этих требований досрочно расторгнуть вышеуказанный договор аренды в срок до 21.09.2018.

В добровольном порядке ответчик требования Мэрии города Новосибирска не исполнил.

Как установлено судом, в настоящее время у ответчика не имеется задолженности по внесению арендной платы.

В этой связи суд приходит к выводу, что основания для досрочного расторжения договора, связанные с наличием задолженности по уплате арендной платы, отсутствуют.

По общему правилу, закрепленному в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Из материалов дела следует, что задолженность ответчика по арендной плате погашена.

Суд полагает, что согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В силу долговременного срока действия договора аренды, а также по причине оплаты задолженности в добровольном порядке, расторжение договора по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, в полной мере могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций. Кроме того, суд обращает внимание на длительный срок действия заключенного договора (10 лет) и на то, что задолженность сформировалась за период с ноября 2017 года по сентябрь 2018 года (менее года).

Поскольку ответчик в разумный срок погасил задолженность по арендной плате, иных нарушений обязательств по договору аренды им не допущено (материалы дела соответствующих доказательств не содержат), суд приходит к заключению, что избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) явно несоразмерна степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

В связи с этим сохранение арендных правоотношений между сторонами не противоречит закону.

В такой ситуации удовлетворение судом требования о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка возлагало бы на арендатора ответственность, несоразмерную допущенным нарушениям, а также привело бы к нарушению баланса интересов сторон договора.

Кроме того, судом установлено, что решением Арбитражного суда Новосибирской области от 10.12.2018 по делу № А45-17999/2018 признано право собственности за обществом с ограниченной ответственностью «Голос Сибири» на следующие объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062190:516: нежилое здание площадью 220,9 кв.м., нежилое здание площадью 220,9 кв.м., нежилое здание площадью 737,8 кв.м. Указанное решение сторонами не обжаловалось и вступило в законную силу. Факт нахождения на спорном земельном участке нежилых зданий с кадастровыми номерами 54:35:062190:554, 54:35:062190:555, 54:35:062190:556 подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 25.01.2019

Таким образом, истцом заявлено требование о расторжении договора и освобождении земельного участка, на котором расположены принадлежащие ответчику на праве собственности объекты недвижимости.

В силу закрепленного в ст. 1, 35 Земельного кодекса РФ принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости у ответчика имеется право на предоставление ему в собственность или в аренду без торгов земельного участка, занятого соответствующими объектами (ст. 39.3, 39.6, 39.20 Земельного кодекса РФ). При таких обстоятельствах отсутствуют правовые основания для расторжения спорного договора аренды и освобождения земельного участка. Суд отмечает, что удовлетворение этих требований по существу будет означать снос объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, тогда как названным решением арбитражного суда по делу № А45-17999/2018 признано право собственности ответчика на данные объекты.

Данный вывод соответствует правовой позиции, отраженной в постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2018 по делу № А45-9339/2017.

На основании изложенного требования истца о расторжении договора и освобождении земельного участка удовлетворению не подлежат.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, вопрос о ее распределении судом не разрешается.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Е.И. Бутенко