Решение от 29 ноября 2017 г. по делу № А67-7991/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail:

tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А67-7991/2017
г. Томск
30 ноября 2017 г.
– дата объявления резолютивной части решения

30 ноября 2017 г. – дата изготовления решения в полном объеме Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.О. Попилова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1- ко,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления му- ниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Кристалл» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 3 739 059,07 руб. без участия сторон, установил:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муни- ципальной собственностью администрации Города Томска (далее – департамент недвижимости) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Кристалл» (далее – ООО «ТД «Кристалл») о взыскании 3 739 059,07 руб., из которых 3 691 986,25 руб. – задолженность по договору аренды земельного участка от 12.02.2014 № ТО-21-20331 за период с 01.07.2017 по 30.09.2017, 47 072,82 руб. – пеня на основании пункта 3.9 договора за период с 16.08.2017 по 05.10.2017.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ответчиком обязательства по договору аренды земельного участка от 12.02.2014 № ТО-21-20331 исполнены ненадлежащим образом. Задолженность по арендной плате за период с 01.07.2017 по 30.09.2017 составила 3 691 986,25 руб., на сумму задолженности подлежит начислению пеня на основании пункта 3.9 договора (л.д. 3-4).

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, сославшись на то, что часть участка не использовалась ответчиком в спорный период в связи с фактически осуществленным на нем строительством многоквартирных жилых домов и ввода их в эксплуатацию, поэтому необходим перерасчет арендной платы за спорный период, исходя из площади участка, фактическое пользование которым осуществлял ответчик (л.д. 30-34).

Стороны, извещенные надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассматривается по имеющимся в нем материалам в отсутствие сторон (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав материалы дела, суд полагает заявленные требования подлежащими удо- влетворению частично в сумме 2 590 039,97 руб.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодателем) и ООО ТД «Кристалл» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона от 12.02.2014 № ТО-21-20331, по усло- виям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владе- ние и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 23433 кв.м. с кадастровым номером 70:21:0101002:485, местоположение: Томская область, г. Томск, пр. Академический, 43 для строительства блокированного жилого дома в 2-4 этажа (л.д. 8-10).

Данным договором предусмотрено, что срок действия последнего установлен с 12.02.2014 по 11.08.2018 (пункт 2.1); арендная плата за землю взимается с 12.02.2014 (пункт 3.1); размер арендной платы в соответствии с протоколом № 3 от 24.01.2014 года составляет 14 767 945 руб. в год (пункт 3.2); сумма, указанная в пункте 3.2. договора, вносится арендатором авансом за один календарный год вперед, в 15-дневный срок после подписания насто- ящего договора. В последующие годы плата за пользование земельным участком вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (пункт 3.3); последующие платежи вносятся арендатором ежеквартально, не позднее 15 чис- ла второго месяца каждого квартала (пункт 3.6); в случае нарушения сроков внесения аренд- ных платежей арендатору начисляется пеня. Размер пени устанавливается равной 1/360 дей- ствующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (пункт 3.9).

Арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 12.02.2014 земельный участок, расположенный по адресу: <...> (л.д. 11).

Из материалов дела следует, что ответчик свою обязанность по своевременной оплате аренды земельного участка не выполнял, претензию от 30.08.2017 № 10465 с требованием оплаты задолженности оставил без удовлетворения (л.д. 13).

На день подачи иска задолженность за период с 01.07.2017 по 30.09.2017 по расчету истца составила 3 691 986,25 руб., в связи с чем, департамент недвижимости обратился с ис- ком в суд.

Возражая против иска, ответчик указал, что ООО ТД «Кристалл» с учетом целей договора аренды земельного участка (строительства жилых домов блокированного типа) одно- временно осуществлял строительство на арендуемом участке группы жилых домов в количе- стве 10 домов блокированного типа.

На основании разрешения от 14.10.2016 № 70-301000-087-2016С введены в эксплуатацию четыре жилых дома блокированного типа №№ 1, 1а, 2, 3, которым в связи с окончани- ем строительства и вводом в эксплуатацию присвоены адреса: <...>, 47, 53 соответственно (л.д. 41).

На основании разрешения от 15.11.2016 № 70-301000-099-2016С введен в эксплуатацию жилой дом блокированного типа № 5, которому в связи с окончанием строительства и вводом его в эксплуатацию присвоен адрес: <...> (л.д. 42).

Согласно доводам ответчика после ввода указанных объектов в эксплуатацию он фактически перестал пользоваться частью арендуемого по договору земельного участка, а именно той частью участка, которая оказалась занята построенными и введенными в эксплуатацию жилыми домами и предназначена именно для эксплуатации указанных жилых домов.

По мнению ответчика, общая облагаемая арендная плата по договору должна была быть уменьшена на общую площадь в 5 747 кв.м с 15.10.2016 (после ввода в эксплуатацию блокированных жилых домов №№ 1, 1а, 2, 3) и еще на 1 454 кв.м с 15.11.2016 (после ввода в эксплуатацию блокированного жилого дома № 5).

Ответчик представил выписки из Единого государственного реестра недвижимости о регистрации права собственности на квартиры ООО «ТД «Кристалл» во введенных в эксплуатацию жилых домов по адресам: <...>, 47, 53, дата государственной регистрации права собственности – 17.11.2016 (л.д. 53-56), по адресу: <...> – 29.12.2016 (л.д. 57).

Учитывая указанные обстоятельства, ответчик обратился к истцу с просьбой исклю- чить из облагаемой арендной платы общей площади земельного участка площадь участка под введенными в эксплуатацию жилыми домами (письма от 25.10.2016, от 23.11.2016 № 120, л.д. 58-59).

В ответе на письма ответчика департамент недвижимости указал на отсутствие осно- ваний для перерасчета арендной платы, сославшись на то, что введенные в эксплуатацию дома не являются многоквартирными (л.д. 60, 63).

С учетом даты ввода в эксплуатацию жилых домов – 14.10.2015 и 15.11.2016, даты регистрации права собственности на квартиры – 17.11.2016 и 29.11.2016, ответчик произвел расчет подлежащей взысканию арендной платы за период с 01.07.2017 по 30.09.2017, которая составила 2 559 124,93 руб. (л.д. 35-36).

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную пла- ту).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляе- мыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установ- лен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе зе- мельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором рас- положены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижи- мого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 вводного Закона земельный участок под многоквартир- ным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно пункту 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума от 25.01.2013 № 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в доле- вую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Фе-

дерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился передан- ный в аренду земельный участок.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лест- ничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические эта- жи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и по- добных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находяще- еся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустрой- ства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, исходя из указанных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона № 122-ФЗ, Федерального закона № 189-ФЗ, а также разъясне- ний, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости о регистрации права собственности ООО «ТД «Кристалл» на квартиры в домах по адресам: <...>, 47, 53, 55 на спорном участке.

С учетом изложенного принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых помещений домах общей долевой собственности на земельный участок для эксплуатации такого до- ма, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и публичным собственником, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и пере- ход к собственникам помещений права аренды земельного участка (пункт 2 Обзора право- вых позиций Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам частного права. Март 2012 г.).

Таким образом, площадь земельного участка, используемого ответчиком по договору аренды, подлежит уменьшению с момента возникновения права собственности на помещения в домах, так как земельный участок, на котором находится построенные и сданные в эксплуатацию жилые дома, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирных домах с момента государственной регистрации права первого лица на любое из помещений в каждом доме.

Ответчик не может пользоваться частями спорного участка с момента государственной регистрации права первого лица на любое из помещений в каждом доме. Поэтому ответчик обязан оплачивать аренду лишь фактически используемого участка (под незавершенным строительством).

Согласно проекту межевания (л.д. 64-86) площадь земельного участка, сформирован- ного для строительства блокированных жилых домов № 1 составляет 1 300 кв.м, № 1а – 1 309 кв.м, № 2- 1 588 кв.м, № 3 – 1 550 кв.м, № 5 – 1 454 кв.м, что не оспаривается истцом.

Начисление арендной платы на указанную часть земельного участка является необос- нованным.

По расчету суда размер арендной платы за спорный период составляет 2 557 432,71 руб. (3 691 986,25 руб. /23 433 кв.м * 16 232 кв.м, где 16 232 кв.м – площадь земельного участка, уменьшенного на 7 201 кв.м (1300+1309+1588+1550+1454)).

Ответчик доказательства оплаты долга в сумме 2 557 432,71 руб. не представил.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика задолженности в сумме 2 557 432,71 руб. является обоснованным, в остальной части заявленное требование удовле- творению не подлежит.

В связи с просрочкой внесения арендных платежей истец в соответствии с пунктом 3.9 договора начислил пеню в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования Цен- трального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки за период с 16.08.2017 по 05.10.2017 в размере 47 072,82 руб.

С учетом того, что требования истца в части основного долга подлежат удовлетворе- нию частично, суд произвел перерасчет суммы неустойки за период с 16.08.2017 по 05.10.2017, согласно которому сумма неустойки составила 32 607,26 руб.

Ответчик об уменьшении неустойки не заявил, доказательства возможного получения истцом необоснованной выгоды в материалы дела не представил, в связи с чем, основания для уменьшения размера пени в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Ответчик доказательства уплаты пени в сумме 32 607,26 руб. не представил.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика пени в размере 32 607,26 руб. является обоснованным, в остальной части данное требование удовлетворе- нию не подлежит.

Государственная пошлина по делу в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика пропорциональ- но размеру удовлетворенных требований.

На основании изложенного, статей 307, 309, 330, 333, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и, руководствуясь частью 3 статьи 110, статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Кристалл» в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муни- ципальной собственностью администрации Города Томска 2 557 432 руб. 71 коп. основного долга, 32 607 руб. 26 коп. пени, а всего 2 590 039 руб. 97 коп.

В остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Кристалл» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 25 418 руб. 57 коп.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апел- ляционной инстанции (Седьмой арбитражный апелляционный суд) в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме.

Судья М.О. Попилов