Решение от 6 июня 2024 г. по делу № А07-8744/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru



Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-8744/2024
г. Уфа
07 июня 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена  28 мая 2024 года

Полный текст решения изготовлен 07 июня 2024 года


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе

судьи Кузнецова Д.П.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Зайнуллиной А.Р.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Централизованной религиозной организации Духовное управление мусульман Республики Башкортостан (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об обязании в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу внести изменения в договор о развитии застроенной территории №49-РТ от 16 января 2015 года путем заключения дополнительного соглашения к договору о развитии застроенной территории №49-РТ от 16 января 2015 года

при участии в судебном заседании:

От истца – ФИО1 представитель по доверенности от 21.03.2024 г., представлен диплом, паспорт.

От ответчика – ФИО2 представитель по доверенности № 01-05-00439/13 от 09.02.2024 г., представлен диплом, удостоверение;

установил:

Централизованная религиозная организация Духовное управление мусульман Республики Башкортостан (ОГРН <***>, ИНН <***>) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу внести изменения в договор о развитии застроенной территории №49-РТ от 16 января 2015 года путем заключения дополнительного соглашения к договору о развитии застроенной территории №49-РТ от 16 января 2015 года в следующей редакции:

изложить п. 3.1.3 договора в следующей редакции: «Подготовить проект планировки и проект межевания застроенной территории квартала, ограниченного улицами Коммунистической, ФИО3, проспектом Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ориентировочной площадью 8,2 га, и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Максимальный срок исполнения - не позднее 18-ти месяцев с момента заключения настоящего Соглашения».

изложить п. 3.1.7 договора в следующей редакции: «В течение 3 (трех) лет с момента заключения настоящего Соглашения, после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и исполнения п. 3.1.1, 3.1.5, 3.1.6. настоящего договора приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии».

изложить п. 3.1.16 договора в следующей редакции: «Осуществить строительство объектов на застроенной территории, указанной в п. 1.1. настоящего договора в сроки, установленные в проектной и разрешительной документации».

изложить п. 5.4 договора в следующей редакции: «Настоящий договор заключается до 31.12.2029 года».

От ответчика через канцелярию суда посредством Сервиса подачи документов в электронном виде http://my.arbitr.ru. поступил отзыв на исковое заявление, в котором указано, что в соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с п. 3-6 ч. 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п. 7-9 ч. 3 данной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 данной статьи.

Согласно части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Из анализа приведенных норм права усматривается, что срок является одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории и его изменение сторонами законодательством не допускается.

Администрация полагает, что все обязательные условия предусмотренные ГрК РФ при заключении договора № 49-РТ были соблюдены (имеется ввиду, что согласно ст. 46.3 ГрК РФ указание информации об объектах ОКН не является существенным условием договора РТ).

Подав заявку для участия в аукционе, Истец выразил согласие на заключение договора о развитии застроенной территории на условиях, указанных в договоре, с учетом установленных в отношении данной территории режима использования земель и градостроительного регламента.

Неблагоприятные условия, возникающее в процессе исполнения договоров о развитии застроенной территории, являются предпринимательским риском и не могут служить основанием для освобождения лица от исполнения обязательств, предусмотренных законом и договором (определение Верховного суда Российской Федерации от 25.01.2019 №305-ЭС 18-23651).

Кроме того, истец мог узнать о территории, подлежащей развитию, ознакомившись с градостроительной документацией.

Таким образом, на основании изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется. Истцом в заявлении не указано, в чём именно заключалось бездействие Администрации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве на исковое заявление, указав, что срок является одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории и его изменении сторонами законодательством не допускается. Указал, что продление срока договора возможно при установлении виновного неисполнения Администрацией обязательств обусловленных договором и не более чем на период, в который Администрация препятствовала (бездействовала) исполнению обязательств обществу. В исковом заявлении истец не указывает конкретные сроки бездействия Администрации. Считает, что оснований для продления договора №49-РТ от 16.01.2015 г. не имеется.

          Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд 



УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 16.02.2015 г. между Администрацией городского округа город Уфа (далее - Ответчик) и Централизованной религиозной организацией Духовное управление мусульман Республики Башкортостан (далее - Истец) был заключен Договор о развитии застроенной территории квартала, ограниченной улицами Коммунистической, ФИО3, проспектом Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа горд Уфа Республики Башкортостан № 49-РТ (далее - Договор).

Согласно п. 1.1  указанного Договора Истец обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и пунктами 3.1.1-3.1.19 Договора, связанные с развитием застроенной территории квартала, ограниченной улицами Коммунистической, ФИО3, проспектом Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа горд Уфа Республики Башкортостан, а Ответчик обязуется создать необходимые условия для исполнения обязательств  в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и пунктами 3.3.1-3.3.4 Договора.

В пункте 2.7.4 Договора указано, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки ГО г. Уфа РБ, утвержденными решением Совета ГО г. Уфа РБ от 22.08.2008 г. №7/4,  в границах территории, подлежащей развитию, расположен жилой дом №143 по ул. Коммунистической, который включен в перечень объектов культурного наследия.

В соответствии с пунктом 4.5 договора в случае задержки сроков выполнения отдельных этапов работ не по вине Истца сроки по договору по соглашению сторон могут быть пересмотрены в сторону увеличения пропорционально периоду задержки. Указанное увеличение сроков оформляется дополнительным соглашением к договору.

Ранее решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17 августа 2020 года по делу №А07-512/2020 в договор о развитии застроенной территории были внесены изменения – срок строительства по договору был продлен до 16.01.2025 года, о чем между сторонами было заключено соответствующее дополнительное соглашение 30.09.2021 г.

Письмом от 15.05.2023 г. № У02-07-2101 Управление по государственной охране объектов культурного наследия Республики Башкортостан уведомило Истца о том, что на территории земельного участка, ограниченного улицами Коммунистической, ФИО3, проспектом Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, располагаются «Дом железнодорожного рабочего Васильева, (<...>); «Дом-завод Максимова» (<...>);  «Усадьба Разумовых с кирпичными воротами: Главный дом с кирпичными воротами» (Уфа, ул. Коммунистическая, 160);  «Усадьба Разумовых с кирпичными воротами: II-ой дом» (<...>); «Дом Ерофеевых» (<...>); «Дом Палатина И.К.» (<...>).

Считая, что указанное обстоятельство не позволит Истцу в установленные сроки исполнить свои обязательства по Договору, Истец обратился к Ответчику с предложением о заключении дополнительного соглашения к Договору о продлении срока Договора и исполнения обязательств по нему. Письмом №01-02-02343/11 от 11 марта 2024 г. Ответчик отказал в подписании дополнительного соглашения, считая его противоречащим действующему законодательству, что послужило основанием для обращения Истца в арбитражный суд с исковым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 названной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи. Существенные условия договора о развитии застроенной территории определены в части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Оценивая договор №49-РТ, суд приходит к выводу о том, что все существенные условия, предусмотренные указанной нормой в редакции, действовавшей на момент заключения договора сторонами согласованы, соответственно данный договор является заключенным в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ 6 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства. Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

В соответствии с частью 1 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения правоотношений) развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. Согласно части 3 этой статьи решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: 1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; 2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. Таким образом, согласно данной статье, решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

В границах застроенной территории могут находиться как многоквартирные дома, подлежащие сносу, которые признаны аварийными, так и многоквартирные дома, которые не признаны аварийными, но подлежат сносу в рамках муниципальных программ, утвержденных органом местного самоуправления. Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса.

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора. В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) – оплатить право на заключение договора, подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суда считает, что заявленные требования являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

 Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса (ч. 2 ст. 46.2 ГрК РФ). Одним из существенных условий договора о развитии застроенной территории является срок договора (п. 10 ч. 3 ст. 46.2. ГрК РФ).

Частью 26 ст. 46.3. ГрК РФ предусмотрено, что договор о развитии застроенной территории заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается. Нормы ст. 46.2. ГрК РФ предусматривают закрытый перечень существенных условий, которые должны быть включены в договор о развитии застроенной территории, в том числе условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков исполнения обязательств сторон и срока действия самого договора.

Исходя из положений ч. 26 ст. 46.3 ГрК РФ, запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен только на момент его заключения. Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории. Указанная норма устанавливает невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключает возможность применения ст. ст. 450, 451 Гражданского кодекса РФ в процессе исполнения ранее заключенного договора. Данный вывод подтверждается позицией ВС РФ, изложенной в определении от 11.01.2019 № 305-КГ18-22746, определении от 11.03.2019 № 305-ЭС19-1406 по делу № А40-231567/2017.

Истец указал, что в процессе исполнения обязательств по указанному Договору возникли новые обстоятельства, препятствующие их исполнению. В частности, в противоречии с информацией, содержащейся в п. 2.7.4. Договора, на территории, подлежащей комплексному развитию, расположен не один объект культурного наследия по адресу: <...>, а несколько, как это указано в письме Управления по государственной охране объектов культурного наследия РБ.

Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации являются предметом регулирования Закона N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Согласно пункту 1 статьи 33 Закона N 73-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В силу пункта 2 статьи 33 Закона N 73-ФЗ государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя, помимо прочего, согласование проектной документации, необходимой для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия.

В статье 36 Закона N 73-ФЗ установлены меры по обеспечению сохранности объекта культурного наследия при проведении изыскательских, проектных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ.

В части 3 статьи 36 Закона N 73-ФЗ определено, что строительные и иные работы на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия.

Названное требование Закона N 73-ФЗ является ограничением, влияющим на допустимость размещения объекта капитального строительства на рассматриваемом земельном участке.

Пунктом 3 статьи 34.1 указанного Закона установлено, что границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника.

Указанные требования должны отражаться в разрабатываемом проекте планировки и межевания территории, на которой реализуется договор о комплексном развитии.

Пунктом 1.1. Договора Администрация приняла на себя обязательство создать для Истца необходимые условия для исполнения обязательств в соответствии с требования Градостроительного кодекса РФ. Непредоставление информации об имеющихся объектах культурного наследия на территории, подлежащей развитию, не может быть оценено судом как надлежащее исполнение такого обязательства.

Следует отметить, что Ответчиком, в нарушение пункта 1.1, 3.1.3, Договора, был разработан и утвержден 07 октября 2022 года проект планировки и проект межевания территории, ограниченной проспектом Салавата Юлаева, улицами Айская , Сун-Ят-Сена, ФИО4, ФИО5, Набережная в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, включающий в себя, в том числе, территорию, разрабатываемую Истцом на основании Договора №49-РТ. Проектом на разрабатываемой территории были установлены красные линии, места общего пользования, объекты транспортной инфраструктуры, определенные без учета интересов Истца.

Градостроительным кодексом РФ и Договором №49-РТ подготовка проектов планировки и межевания территории отнесены к компетенции застройщика в целях соблюдения баланса общественных интересов и интересов застройщика, чтобы застройщик в целях компенсации своих затрат на снос, расселение, возведение объектов инженерной инфраструктуры, мог запроектировать достаточный объем объектов, представляющих коммерческий интерес. Утвержденный 07.11.2022 г. проект нарушает это право Истца и ведет к дисбалансу интересов. Для восстановления Истцу необходимо готовить проект планировки и проект межевания на разрабатываемую территорию с учетом ранее утвержденного проекта и увязывать новые планировочные решения с утвержденным проектом, т.к. утвержденный проект охватывает большую площадь, чем та, которая предоставлена Истцу Договором №49-РТ.

При этом Администрацией 20.04.2023 г. было выдано Истцу градостроительное задание №17 на разработку проекта планировки и проекта межевания территории. Раздел 2 градостроительного задания «Утвержденная градостроительная документация» не содержит указания на утвержденный 07.11.2022 г. проект планировки и проект межевания территории. Данное обстоятельство вносит дополнительную неясность и создает препятствие для разработки проекта планировки и межевания, отвечающего требованиям градостроительного законодательства и утвержденной градостроительной документации.

Кроме того, в границах разрабатываемой территории имел место судебный спор о границах земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010904:38, 02:55:010904:39, 02:55:010904:46 (дело №А07-41236/2019) Указанные земельные участки расположены в границах разрабатываемой Истцом на основании Договора территории. Спор рассматривался арбитражным судом в период с 24.01.2020 г. по 17.10.2023 г. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2023 г. были установлены границы земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010904:38, 02:55:010904:39, 02:55:010904:46. Указанные фактические обстоятельства не оспариваются сторонами.

Судом также установлено, что в производстве Арбитражного суда Республики Башкортостан находился спор по заявлению Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о сносе самовольной постройки – автогазозаправочной станции, так же расположенной в границах разрабатываемой территории (А07-37989/19). Производство по делу в суде первой инстанции начато 18.11.2019 г., решение суда первой инстанции вынесено 13.02.2024 года. Автогазозаправочная станция является объектом капитального строительства, для которого подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории – санитарно-защитная зона. (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03)

Также в приложении №5 градостроительного задания не содержится информация о санитарно-защитной зоне автогазозаправочной станции, спор о признании которой самовольной постройкой рассматривался Арбитражным судом РБ (дело №А07-37989/19). Санитарно-защитная зона подлежит установлению в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 (п. 12..4.4 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", утвержденные постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25 сентября 2007 г N 74) не менее 100 м от границ земельного участка. Таким образом, на основании выданного градостроительного задания, с учетом искового заявления о сносе самовольной постройки АГЗС, Истцом при подготовке проектов планировки и межевания могло быть запроектировано размещение объектов, нахождение которых в санитарно-защитной зоне недопустимо, фактически попадающих в санитарно-защитную зону

В соответствии со ст. 43 ГрК РФ  проект межевания территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию этого проекта. Основная часть проекта межевания территории включает в себя текстовую часть и чертежи межевания территории. Материалы по обоснованию проекта межевания территории включают в себя чертежи, на которых отображаются: 1) границы существующих земельных участков;  2) границы зон с особыми условиями использования территорий;  3) местоположение существующих объектов капитального строительства; 4) границы особо охраняемых природных территорий; 5) границы территорий объектов культурного наследия; 6) границы лесничеств, участковых лесничеств, лесных кварталов, лесотаксационных выделов или частей лесотаксационных выделов.

В соответствии со ст. 42,43 Градостроительного кодекса РФ проект планировки и межевания территории должен содержать информацию о расположении мест общего пользования (красных линиях), границах существующих, образуемых и планируемых земельных участков. В отсутствие определенности в вопросе о прохождении границ существующих земельных участков указанное требование ГрК РФ при подготовке проекта планировки и проекта межевания территории выполнить невозможно.

Данное обстоятельство создало препятствия для надлежащей разработки проекта планировки и межевания территории, т.к. автогазозаправочная станция является объектом недвижимого имущества, для которого устанавливается зона с особыми условиями использования территории – санитарно-защитная зона. В соответствии со ст. 42 ГрК РФ проект планировки территории должен предусматривать  схему границ зон с особыми условиями использования территории, что в отсутствие определенности размещения опасного объекта на планируемой территории не представляется возможным.

При указанных обстоятельствах, суд считает, что имеются основания, предусмотренные ч. 2 ст. 451 АПК РФ:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, (не предоставление со стороны ответчика информации о наличии объектов культурного наследия на разрабатываемой территории, необходимость корректировки разрабатываемого проекта планировки и проекта межевания с учетом установленной охранной и защитной зоны объектов культурного наследия в размере 100 метров, санитарно-защитной зоны автогазозаправочной станции),

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота (судебные споры были инициированы третьими лицами, в том числе Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ) 

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (исполнение договора в случае истечения срока его действия не представляется возможным, соответственно, Истец понесет потери в виде уже выплаченных денежных средств в сумме 56 852 000 рублей и будет лишен возможности получения прибыли от реализации договора о развитии застроенной территории);

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (в договоре N 49-РТ от 16.01.2015 г. указанное условие отсутствует).

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

По смыслу приведенных выше норм, затруднениями считается случай, когда происходят события, существенным образом изменяющие равновесие договорных обязательств в силу либо возрастания для стороны стоимости исполнения, либо уменьшения ценности получаемого стороной исполнения, и, кроме того, события происходят или становятся известными потерпевшей стороне после заключения договора; события не могли быть разумно учтены потерпевшей стороной при заключении договора; события находятся вне контроля потерпевшей стороны и риск возникновения этих событий не был принят на себя потерпевшей стороной.

Исходя из системного толкования правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2012 года № 32-П), определения от 6 июля 2000 года № 133-О и от 5 марта 2013 года № 436-О), положений ФЗ 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» орган местного самоуправления в своих действиях должен руководствоваться общественным интересом. При заключении договора о развитии застроенной территории общественный интерес заключается в том, что снос зданий в связи с износом, аварийностью, ветхостью и т.д. осуществляется за счет средств компании-застройщика, а также компания – застройщик осуществляет строительство новых зданий. Таким образом, при реализации договора развития застроенной территории происходит обновление жилищного фонда, решаются социально-экономические проблемы территории, договор развития застроенной территории является социально значимым. Кроме того,  в рамках территории действия Договора 49-РТ ведется строительство соборной мечети.

В ходе исполнения договора выявлены обстоятельства, препятствующие исполнению обязательств в сроки, предусмотренные договором, что подтверждено доказательствами. Учитывая, что в момент заключения договора стороны не предполагали, что такие изменения обстоятельств произойдут, и эти изменения обстоятельств вызваны причинами, которые общество не могло преодолеть после их возникновения при должной степени заботливости и осмотрительности, следовательно, на него не ложится риск изменения обстоятельств.

Установление наличия одновременно всех условий существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяет суду отнести данный случай к исключительным, когда изменение договора является наиболее верным способом разрешения конфликтной ситуации.

При этом основания полагать о наличии существенных нарушений со стороны общества отсутствуют, поскольку неисполнение им своих обязательств вызвано объективными, не зависящими от его воли и действий (бездействий) обстоятельствами.

Таким образом, истец с момента подписания Договора своевременно исполняет свои обязательства в пределах его условий и возможностей по мере исполнения встречных обязательств со стороны Администрации ГО г. Уфа РБ, что указывает на добросовестность и разумность действий истца.

Тем не менее, п. 1.1 (предмет договора) N 49-РТ от 16.01.2015, в части создания необходимых условий для выполнения обязательств обществом, и требования п. 1 ст. 46.2 ГрК РФ Администрацией ГО г. Уфа РБ не исполнялись, что явилось препятствием для осуществления обществом в срок своих обязательств по договору.

Соответственно, общество по не зависящим от него обстоятельствам, не могло соблюсти сроки исполнения обязательств, установленных договором о развитии застроенной территории.

При этом основания полагать о наличии существенных нарушений со стороны истца отсутствуют, поскольку неисполнение им своих обязательств вызвано объективными, не зависящими от его воли и действий (бездействий) обстоятельствами.

Суду предоставлены доказательства того, что указанные в исковом заявлении срок задержки в освоении участка при сопоставлении с общим сроком договора является существенным и не увеличение срока договора создает препятствия заявителю в реализации договора развития территории и непосредственно нарушает его права и законные интересы.

С учетом изложенного, требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд   



РЕШИЛ:

Исковые требования Централизованной религиозной организации Духовное управление мусульман Республики Башкортостан удовлетворить.

Обязать Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу заключить с Централизованной религиозной организацией Духовное управление мусульман Республики Башкортостан (ОГРН <***>, ИНН <***>) дополнительное соглашение к договору №49-РТ от 16 января 2015 года о развитии застроенной территории квартала, ограниченного улицами Коммунистической, ФИО3, проспектом Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан на следующих условиях:

изложить п. 3.1.3 договора в следующей редакции: «Подготовить проект планировки и проект межевания застроенной территории квартала, ограниченного улицами Коммунистической, ФИО3, проспектом Салавата Юлаева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ориентировочной площадью 8,2 га, и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Максимальный срок исполнения - не позднее 18-ти месяцев с момента заключения настоящего Соглашения».

изложить п. 3.1.7 договора в следующей редакции: «В течение 3 (трех) лет с момента заключения настоящего Соглашения, после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и исполнения п. 3.1.1, 3.1.5, 3.1.6. настоящего договора приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии».

изложить п. 3.1.16 договора в следующей редакции: «Осуществить строительство объектов на застроенной территории, указанной в п. 1.1. настоящего договора в сроки, установленные в проектной и разрешительной документации».

изложить п. 5.4 договора в следующей редакции: «Настоящий договор заключается до 31.12.2029 года».

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)  в пользу Централизованной религиозной организации Духовное управление мусульман Республики Башкортостан (ОГРН <***>, ИНН <***>)   судебные расходы по оплате госпошлины в размер 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его  в  полном  объеме)  через  Арбитражный  суд  Республики Башкортостан.                                  

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.



Судья                                                                                Д.П.Кузнецов