Решение от 28 декабря 2017 г. по делу № А45-3830/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-3830/2017
г. Новосибирск
29 декабря 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 декабря 2017 года

В полном объеме решение изготовлено 29 декабря 2017 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Уколова А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пачколиной А.М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ГАЛС" (ОГРН: <***>), г. Новосибирск,

к: 1) Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск,

2) обществу с ограниченной ответственностью "Экспресс-оценка" (ОГРН: <***>), г Новосибирск,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ОГРН <***>), Новосибирск,

о признании недостоверным (недействительным) отчета ООО «Экспресс-оценка» от 07.11.2016г. №580 о рыночной стоимости помещения; определении достоверной величины рыночной стоимости помещения; обязании ответчика в течении 30 календарных дней направить истцу подписанный договор купли-продажи помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 (директор на основании сведений из ЕГРЮЛ, паспорт);

от ответчика 1: ФИО2 (доверенность №01/40/07076 от 28.12.2016, удостоверение);

от ответчика 2: не явился, извещен в порядке ст. 123 АПК РФ;

от третьего лица: ФИО2 (доверенность №31/Д-22 от 09.01.2017, удостоверение).

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью "ГАЛС" (далее по тексту – Истец, ООО "ГАЛС") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к Мэрии города Новосибирска и обществу с ограниченной ответственностью "Экспресс-оценка":

о признании недостоверным (недействительным) отчета ООО «Экспресс-оценка» от 07.11.2016 №580 рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности города Новосибирска в отношении помещения, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 54:35:084646:583;

об установлении, с учетом проведенной судебной экспертизы, достоверной величины рыночной стоимости указанного помещения в размере 1 024 450 руб. 28 коп. без НДС, обязательной для Мэрии города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (Продавец) при совершении сделки - договора купли продажи вышеуказанного недвижимого имущества с ООО "ГАЛС" (Покупатель).

Исковые требования, об урегулировании разногласий возникших при заключении договора выкупа нежилого помещения в части определения рыночной стоимости объекта, обоснованы рыночной стоимостью объекта, определенной на основании проведенной судебной экспертизы. Правовым обоснованием иска, указаны положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 159-ФЗ), а также статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 135-ФЗ).

Ответчик- Мэрия города Новосибирска, исковые требования не признал, ссылаясь на наличие более достоверного отчета об оценке, проведенной по инициативе собственника.

Ответчик- ООО "Экспресс-оценка" в заседание суда не явился, отзыв на иск не представил, направленное в его адрес определение суда возвратилось с сообщением почтового отделения: «Причина невручения- истечение срока хранения», поскольку определение суда отправлено по последнему, известному суду адресу, то в силу ст. 123 АПК РФ, ответчик считается извещенным надлежащим образом и суд считает возможным разрешить спор в его отсутствие на основании п.3 ст.156 АПК РФ.

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности (ст. 64, ст. 71 АПК РФ), суд установил, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.08.2013 между Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска (арендодатель) и ООО «ГАЛС» (арендатор) заключен договор аренды N 003995НП по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение общей площадью 99,2 кв. м, Кадастровый номер 54:35:084646:583 расположенный по адресу: <...>.

В соответствии с Законом N 159-ФЗ, ответчик (Мэрия г.Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии г.Новосибирска) 31.12.2016 предложил заключить в установленный действующим законодательством срок договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения расположенного по адресу: Ученическая,1, с учетом отчета оценки определения рыночной стоимости недвижимого имущества N 580 от 7.11.2016, проведённой ответчиком -ООО «Экспресс-оценка» (далее по тексту - Оценщик 1). Согласно которому, цена выкупаемого объекта составила 3 026 440 рублей. Не согласившись с выкупной ценой объекта, истец заключил договор N 834Н-2017 от 20.01.2017 с ООО «Новосибирская оценочная компания» (далее по тексту -Оценщик 2) на проведение оценки рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: Ученическая 1.

На основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта, от 26. 01.2017, выполненного Оценщиком 2, рыночная стоимость спорного объекта составила 1 037 000 рублей (с учетом НДС) и 879 000 рублей (без учета НДС).

26.01.2017 истцом подписан договор выкупа с протоколом разногласий по пункту 2.1, который изложен в редакции-цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком и составляет 1 450 000 рублей без НДС. В представленном протоколе сумма оценки была указана ошибочно и вместе с письмом о предоставлении для ознакомления отчёта оценщика № 1 Ответчику (Мэрии г.Новосибирска) направлен уточнённый протокол разногласий, по которому сумма рыночной стоимости объекта продажи составляет 870 000 рублей без НДС.

14. 02. 2017 истцом получено письмо от ответчика с отказом в согласовании протокола разногласий и с предложением истцу, обратиться в суд для урегулирования разногласий. (Письмо №31\04\01410 от 09.02. 2017).

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного помещения по адресу 1 ул. Ученическая 1, сторонам не удалось урегулировать условие о стоимости имущества, истец обратился в суд с настоящим требованием.

По ходатайству истца, была проведена судебная экспертиза с постановкой перед экспертом экспертного учреждения Федерального бюджетного учреждения Сибирский Региональный Центр Судебной экспертизы следующего вопроса:

«Какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 99,2 кв.м, номера на поэтажном плане: 12-27, этаж:1, расположенного по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, Первомайский район, ул. Ученическая, д.1 по состоянию на дату - 30 сентября 2016 года.»

Согласно заключению эксперта ФИО3 №1854/9-3 от 25.09.2017, с учетом дополнения к заключению, согласно определению суда от 20.11.2017 по арбитражному делу №А45-3830/2017: рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 99,2 кв.м., номера на поэтажном плане: 12-27, этаж: 1, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Первомайский район, ул. Ученическая, д. 1 по состоянию на дату - 30 сентября 2016 года равна 1 208 851,33 руб. с НДС; рыночная стоимость нежилого помещения без учета НДС равна 1 024 450,28 руб.

С учетом изложенного, Истец обоснованно полагает завышенной рыночную стоимость недвижимого имущества, определенную в отчете об определении рыночной стоимости недвижимого имущества Оценщиком №1 от 07.11.2016. В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ. Пунктом 2 часть 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ также установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Из Закона N 159-ФЗ следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества. Согласно абзацу четвертому пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по госпошлине суд относит на ответчика ООО «Экспресс-оценка», поскольку в результате недостоверности рыночной стоимости объекта аренды, определенной указанным ответчиком, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недостоверным (недействительным) отчет ООО «Экспресс-оценка» от 07.11.2016 №580 рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности города Новосибирска в отношении помещения, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 54:35:084646:583.

Установить, с учетом проведенной судебной экспертизы, достоверную величину рыночной стоимости указанного помещения в размере 1 024 450 руб. 28 коп. без НДС, обязательную для Мэрии города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (Продавец) при совершении сделки - договора купли продажи вышеуказанного недвижимого имущества с обществом с ограниченной ответственностью "ГАЛС" (Покупатель).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Экспресс-оценка" (ОГРН: <***>), г Новосибирск в пользу общества с ограниченной ответственностью "ГАЛС" (ОГРН: <***>), г. Новосибирск 12 000 руб. 00 коп. расходов по оплате госпошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья А.А. Уколов