Решение от 8 апреля 2026 г. АС Кабардино-Балкарской Республики

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-8003/2025
г. Нальчик
09 апреля 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 марта 2026 года

Решение в полном объеме изготовлено 09 апреля 2026 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Ю.Ж. Шокумова,

при ведении протокола помощником судьи Шогенцуковой К.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Конный завод «Малкинский» (ОГРН <***>, ИНН <***>), с. Приречное,

к Местная администрация Зольского муниципального района КБР (ОГРН: <***>; ИНН: <***>), г.п. Залукокоаже,

к муниципальному казенному учреждению «Управление муниципального имущества и земельных отношений» Зольского муниципального района КБР, (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Зольский район КБР, п.г.т. Залукокоаже

об оспаривании отказа и разрешении разногласий при заключении договора аренды земельного участка

в отсутствии, уведомленных должным образом лиц участвующих в деле

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Конный завод «Малкинский» (далее по тексту – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к Местная администрация Зольского муниципального района КБР (далее по тексту – администрация) о признании незаконным отказа изложенного в письме от 01.11.2025, об отказе в удовлетворении протокола разногласий к договору аренды земельного участка № 112/025 от 27.08.2025 и обязании Местной администрации Зольского муниципального района КБР заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 07:02:2500000:313 сроком «до 26 августа 2074 года».

К участию в деле в качестве соответчика привлечено муниципальное казенное учреждение «Управление муниципального имущества и земельных отношений» Зольского муниципального района КБР» (далее по тексту – управление).

Лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом своих представителей не направили. От заявителя и администрации поступили ходатайства о рассмотрении заявления без их участия в судебном заседании. По правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее по тексту АПК РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Доводы заявителя основаны на том, что при заключении нового договора аренды земельного участка на основании подпункта 31 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ между сторонами возникли разногласия по вопросу о сроке заключения договора аренды. Так, общество просило заключить договор аренды в отношении земельного участка на срок в 49 лет, принимая во внимание, что законодательство не содержит запрета на предоставление испрашиваемого земельного участка на указанный срок, а также сослалось на реализацию долгосрочного проекта. Администрация отказала в заключении договора аренды на условиях протокола разногласий, направленного заявителем, указав, что срок аренды определяется собственником. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

Как следует из отзыва, приобщенного к материалам настоящего дела, администрация возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что общество не ставило вопрос об установлении срока аренды земельного участка ни при обращении в адрес администрации, ни при обращении в суд с заявлением об оспаривании отказа в заключении нового договора. Также администрация указала, что понуждение собственника заключить договор аренды на больший срок по сравнению с тем, на который он желает передать имущество в аренду, противоречит действующему законодательству. С учетом указанных обстоятельств администрация просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Управление отзыв на заявление не представило, в судебное заседание своего представителя не направило.

Как видно из материалов дела, ранее , в соответствии с протоколом проведения конкурса на право заключения договора аренды, находящегося в муниципальной собственности Зольского района КБР земельного участка сельскохозяйственного назначения от 21.12.2016 № 1 между администрацией сельского поселения и обществом заключен договор аренды от 27.12.2016 № 2, по условиям которого обществу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 07:02:2500000:328 общей площадью 59998 кв.м., расположенный в Зольском муниципальном районе КБР, с.п. Приречное сроком на 7 лет с 27.12.2016 по 26.12.2023. Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке. По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору в аренду.

Общество направило в адрес администрации района заявление от 10.10.2023 с просьбой заключить новый договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения без проведения торгов в отношении земельного участка, расположенного в Зольском муниципальном районе КБР, с.п. Приречное, общей площадью 59998 кв.м., с кадастровым номером: 07:02:2500000:328.

Письмом от 17.10.2023 № 49-3601/221 администрация отказала в заключении нового договора аренды, указав на отсутствие оснований для заключения нового договора аренды без торгов и на наличие задолженности по арендной плате.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики по делу № А20-98/2024, отказ местной администрации Зольского муниципального района в заключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (кадастровый номер: 07:02:2500000:328, площадь: 59998 кв. м.) без проведения торгов признан недействительным как противоречащий положениям подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанным решением требования общества в части установления срока договора аренды 49 лет оставлены без рассмотрения, в связи с необходимостью соблюдения претензионного порядка.

Во исполнение названного судебного акта и в соответствии с Постановлением главы местной администрации Зольского муниципального района КБР №671 от 26.08.2025 обществу предоставлен земельный участок в аренду сроком на 7 лет с кадастровым номером 07:02:2500000:328 общей площадью 59998 кв.м. из земель сельскохозяйственного назначения с.п. Приречное.

Составлен договор аренды земельного участка №111/025 от 27.08.2025 между МКУ «Управление муниципального имущества и земельных отношений» местной администрации Зольского муниципального района» и обществом. В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 срок действия договора установлен с 27.08.2025 по 26.08.2032 г.

20.10.2025 в целях разрешения разногласий по сроку действия договора, и установлении его до 49 лет, общество обратилось в управление с протоколом разногласий по договору аренды.

Письмом от 01.11.2025 года №89-01/025 администрация отказала в удовлетворении протокола разногласий.

Полагая, что отказ администрации в согласовании условий договора аренды нарушают права и законные интересы заявителя, последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением. Настаивая на заключении договора аренды на испрашиваемый срок, заявитель указал на намерение реализовать долгосрочный проект по использованию земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Вопросы заключения договора в обязательном порядке регламентированы в статье 445 Гражданского кодекса, в силу пункта 2 которой в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30-ти дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно положениям статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если в силу Кодекса или иного закона заключение договора обязательно для одной из сторон договора, разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на разрешение суда той стороной, для которой заключение договора необязательно.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В пунктах 38 - 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено следующее. Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора. Если при рассмотрении искового заявления об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами. При наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора.

Разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Из представленных доказательств следует, что в порядке исполнения судебного акта по делу №А20-98/2024 сторонами подписан договор аренды. Вместе с тем, на дату рассмотрения настоящего дела указанные договор не прошел процедуру государственной регистрации. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорного земельного участка внесены сведения об обременении по предыдущему договору аренды сроком действия от 27.12.2016 по 26.12.2023.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

На основании части 1 статьи 164 Гражданского кодекса в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Принимая во внимание, что на момент рассмотрения настоящего дела договор аренды не прошел государственную регистрацию, и подписанный договор еще не повлек правовые последствия, на которые он направлен, заявленные обществом требования относятся преддоговорным спорам.

Судом при разрешении настоящего спора установлено, что у сторон возникли разногласия с управлением по отдельному условию договора аренды – о сроке аренды земельного участка с кадастровым номером 07:02:2500000:328.

В соответствии с проектом договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности от 26.08.2025 № 111/025 пункт 1.5 изложен следующим образом: срок аренды установлен с 27.08.2025 по 26.08.2032, то есть сроком на 7 лет. Как видно из материалов дела, в протоколе разногласий арендатор просил установить аренду сроком с «27.08.2025 по 26.08.2074 года» то есть на срок сорок девять лет. Испрашиваемый срок необходим для реализации долгосрочного проекта.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, которые проводятся в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Кодекса.

В соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды указанного земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Данный способ предоставления земельного участка без торгов обусловлен наличием ранее заключенного договора аренды этого земельного участка. Такое право законодатель предоставил арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства. При этом заявление о заключении нового договора аренды должно быть подано арендатором в соответствующий орган местного самоуправления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора.

Как установлено подпунктом 11 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 пункта 8 статьи 39.8 Кодекса.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка заключается на срок не более тех лет в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества.

Пунктом 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации с 01.03.2015 введено правило о том, что при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.8 Кодекса.

Суд установил, что спорный земельный участок предоставлен обществу для сельскохозяйственного производства, но не для целей сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества. Основания предоставления земельного участка не подпадают под исключения, предусмотренные пунктом 12 статьи 39.8 ЗК РФ, следовательно, к данному спору подлежит применению общее правило, установленное названным пунктом статьи 39.8 Земельного кодекса, согласно которому срок договора аренды устанавливается по выбору арендатора.

Документальные доказательства планируемого использования земельного участка исключительно для сенокошения и выпаса скота не представлены. Более того, заявитель указал на наличие у него намерения реализовать долгосрочный проект использования земельного участка.

Администрация и учреждение документально не обосновали невозможность предоставления испрашиваемых предпринимателем земельных участков на указанный предпринимателем срок - 49 лет.

Суд обращает внимание на то, что указанный срок аренды указан обществом и при рассмотрении дела №А20-98/2024, и указанное требование оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением претензионного срока.

Указанные обстоятельства опровергают доводы администрации, что обществу не указывало на испрашиваемый срок аренды при обращении с соответствующим заявлением.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что при определении временного интервала, в пределах которого может быть установлен срок аренды, в данном случае необходимо руководствоваться правилами подпункта 11 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Разрешая разногласия сторон, относительно пункта 1.5 договора аренды в редакции заявителя, суд оценивает по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и исходит из следующего: в силу подпункта 11 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 данного пункта; поскольку Администрация не представила каких-либо доказательств наличия обстоятельств, препятствующих предоставлению обществу испрашиваемых земельных участков сельскохозяйственного назначения на срок 49 лет, пункт 1.5 договоров следует принять в редакции арендатора.

С учетом приведенных правовых норм и обстоятельств, установленных при разрешении настоящего спора, суд признает требования заявителя обоснованными, поэтому считает возможным удовлетворить его заявление, установив срок договоров аренды по выбору арендатора (49 лет) и в пределах ограничений, предусмотренных подпунктом 11 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Как установлено судом, в порядке исполнения решения суда по делу №А20-98/2024 администрацией издано постановление КБР №671 от 26.08.2025, которым возложил на управление обязанность по подготовке и заключению с обществом договора аренды. В последующем именно управление осуществляло подготовку договора и его согласование с обществом. Отказ в разрешении разногласий содержится в письме управления от 01.11.2025 № 89-01/025. При этом, в рамках настоящего дела не оспаривается ненормативный акт администрации или его действия, как и отказ администрации в согласовании протокола разногласий по договору аренды. Обращаясь в суд с рассматриваемым заявлением, общество не представило доказательств оспаривания акта администрации. Таким образом, в рамках настоящего дела действия (бездействие) администрации не оспаривается, разногласия по договору аренды направлены в адрес управления. Принимая во внимание, что права и законные интересы общества не нарушены действиями администрации, суд отказывает в удовлетворении требований к администрации района.

При обращении в суд истец уплатил государственную пошлину в размере 60 000 рублей по платежному поручению от 16.12.2025. Требования о возмещении судебных расходов стороной не заявлено. По правилам статьи 112 АПК РФ заявитель имеет право обратиться в суд с заявлением о распределении судебных расходов отдельно после вступления в силу судебного акта завершающего рассмотрение дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. Признать недействительным отказ муниципального казенного учреждения «Управление муниципального имущества и земельных отношений» Зольского муниципального района КБР от 01.11.2025 №89-01/025 в согласовании протокола разногласий и внесении изменений в проект договора аренды №111/025 от 27.08.2025, как противоречащие нормам статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.

2. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды №111/025 от 27.08.2025 земельного участка сельхозназначения с кадастровым номером 07:02:2500000:328, площадью 59 998 кв.м. между МКУ «Управление муниципального имущества и земельных отношений местной администрации Зольского муниципального района КБР» и обществом с ограниченной ответственностью «Конный завод «Малкинский», изложив пункт 1.5 договора в следующей редакции: «Срок действия договора устанавливается с 27 августа 2025 года по 26 августа 2074 года».

3. В требованиях к Местной администрации Зольского муниципального района КБР отказать.

4. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течении месяца.


Судья Ю.Ж. Шокумов