Постановление от 31 января 2024 г. по делу № А33-17256/2022

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А33-17256/2022
31 января 2024 года
город Иркутск



Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2024 года.


Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Барской А.Л., Яцкевич Ю.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Норбоевой Д.А.,

при участии в судебном заседании посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Красноярского края представителей общества с ограниченной ответственностью «Строительная Компания «Сибирь» – ФИО1 (доверенность от 09.01.2024, диплом, паспорт), прокуратуры Красноярского края – ФИО2 (служебное удостоверение),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Строительная Компания «Сибирь», администрации города Красноярска и департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 июня 2023 года по делу № А33-17256/2022 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2023 года по тому же делу,

установил:

прокуратура Красноярского края в интересах муниципального образования г. Красноярск в лице администрации г. Красноярска (далее – прокуратура) обратилась в арбитражный суд с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – департамент), обществу с ограниченной ответственностью «Строительная Компания «Сибирь» (далее – общество) о признании недействительным договора купли-продажи от 27.11.2019 № 2347 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400410:17 площадью 7 006 кв.м, расположенного по адресу: <...>; применении последствий недействительности сделки.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 июня 2023 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2023 года, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация, департамент и общество обратились с кассационными жалобами, в которых просят их отменить и в иске отказать.

В кассационных жалобах департамента и администрации приведены доводы о соответствии сделки требованиям действующего законодательства. Цели предоставления земельного участка достигнуты, на нем возведены объекты недвижимости на основании разрешения на ввод в эксплуатацию. Общество в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обладает исключительным правом на предоставление земельного участка. Асфальтобетонный завод является объектом капитального строительства и представляет собой единый комплекс, состоящий из технологического, энергетического и вспомогательного оборудования, объединенный общим функциональным назначением. Суд вышел за пределы исковых требований, признав право собственности общества на объект отсутствующим. Действующее законодательство не возлагает на заинтересованное лицо обязанность обосновывать соразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости. Спорный земельный участок был сформирован с учетом документов территориального планирования и предоставлен с соблюдением публичного информирования неопределенного круга лиц. Образование двух самостоятельных земельных участков из земель неразграниченной собственности меньшей площадью невозможно. Применение последствий недействительности сделки не приведет к восстановлению нарушенного права истца.

Общество в кассационной жалобе приводит доводы о нарушении судами норм материального и процессуального права, несоответствии выводов фактическим обстоятельствам спора. Мотивы, по которым суд отклонил представленные ответчиком доказательства, не приведены. Выводы судов о недействительности договора являются необоснованными. Основания, предусмотренные статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, для отказа в предоставлении обществу земельного участка у департамента отсутствовали. Ссылки судов на положения статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ошибочными, поскольку данная норма введена в действие после возведения обществом объектов и не распространяется на ранее возникшие отношения. Отсутствие регистрации прав на асфальтобетонный завод как на единый имущественный комплекс не меняет его функционального назначения. Земельный участок предоставлялся с учетом вида разрешенного использования, который определяется видом деятельности. Использование асфальтобетонной установки без непосредственной связи с другими вспомогательными объектами невозможно. Суды необоснованно освободили истца от доказывания обстоятельств, на которые он ссылается, не оценив представленные обществом в обоснование своих возражений техническое заключение от 07.04.2023, пояснительную записку к проекту строительства. Отказ суда в проведении экспертизы лишил общество возможности представления доказательств.

Прокурор в представленном отзыве возражал относительно доводов кассационных жалоб, ссылаясь на их несостоятельность.

Определением от 19 декабря 2023 года Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложил рассмотрение кассационной жалобы на 15 часов 00 минут 23 января 2024 года.

Присутствующие в судебном заседании представители общества и прокуратуры поддержали свои доводы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 28.07.2005 распоряжением администрация города Красноярска № 664-арх предварительно согласовано место размещения объекта – асфальтобетонного завода на земельном участке площадью 7021 кв.м, расположенном по адресу: г. Красноярск, промышленная зона ТЭЦ-3.

19.09.2007 между департаментом и обществом заключен договор аренды № 2255, по условиям которого последнее приняло во временное владение и пользование сроком по 31.07.2010 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400410:0017 площадью 7 021 кв.м, в целях строительства асфальтобетонного завода.

13.04.2009 произведена государственная регистрация права собственности общества на расположенные на земельном участке объекты недвижимости (асфальтосмесительная установка, компрессор, трансформаторная подстанция, подземная кабельная и воздушная ЛЭП) с кадастровыми номерами 24:50:0400410:190, 24:50:0400410:177, 24:50:0400410:174, 24:50:0400410:178 площадью 128,9 кв.м, 1,5 кв.м, 4,3 кв.м, протяженностью 299 м соответственно.

10.06.2010 департаментом и обществом заключен договор аренды указанного земельного участка в целях эксплуатации находящихся в его пределах сооружений.

По договору купли-продажи от 27.11.2019 № 2347 департамент передал в собственность обществу земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400410:17 площадью 7006 кв.м, расположенный по адресу: <...>, для эксплуатации указанных объектов.

Ссылаясь на то, что расположенные на земельном участке объекты не являются недвижимым имуществом, площадь предоставленного под эксплуатацию объектов земельного участка является несоразмерной, прокурор обратился в арбитражный суд с иском о признании договора купли-продажи земельного участка от 27.11.2019 № 2347 недействительной сделкой.

Разрешая возникший спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 1, 11.2, 11.9, 15, 35, 37, пунктами 1, 2 статьи 39.3, пунктом 25 статьи 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 12, 217, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 12955/11, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2017 № 310-КГ16-20935, от 18.11.2016 № 309-КГ16-15020, и исходили из того, что площадь земельного участка, приобретенного обществом, несоразмерна площади участка необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов. В связи с чем, признали указанный договор ничтожной сделкой и применили последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности общества на земельный участок.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положении? раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» приведены разъяснения о том, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объекта недвижимости имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования.

В соответствии с правовой позицией, содержащейся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требовании?, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Соответственно, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства (в том числе техническое заключение), суды установили, что расположенные на земельном участке сооружения (асфальтосмесительная установка, подземная кабельная и воздушная ЛЭП высокого напряжения, трансформаторная подстанция, компрессор) неразрывной связи с землей не имеют, демонтаж и перемещение которых без причинения несоразмерного ущерба их назначению, возможен, в связи с чем они не отвечают признакам объекта недвижимого имущества по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судами установлено, что площадь предоставленного в собственность земельного участка 7006 кв.м. значительно превышает совокупную площадь возведенных на нем объектов 134,7 кв.м, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие необходимость эксплуатации всего земельного участка.

При таких обстоятельствах, суды обоснованно пришли к выводу о наличии оснований для признания договора купли-продажи земельного участка от 27.11.2019 № 2347 ничтожной сделкой, противоречащей закону и посягающей на публичные интересы.

Ссылки заявителей кассационных жалоб о том, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство о проведении экспертизы по делу, несостоятельны, поскольку назначение экспертизы по делу в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является правом, а не обязанностью суда и в данном случае суды посчитали возможным разрешить спор по имеющимся в деле доказательствам.

Правовая квалификация вещи в качестве объекта недвижимого имущества является вопросом права и устанавливается судом на основании представленных доказательств. При этом постановка объекта на кадастровый учет и регистрация на него права сами по себе не имеют правового значения для квалификации объекта в качестве недвижимого.

Принимая во внимание системное толкование пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокуратурой был выбран надлежащий способ защиты права, а избранный судами способ восстановления нарушенного права путем прекращения права собственности общества на земельный участок, являющиеся предметом договора купли-продажи, соответствует разъяснениям, данным в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Доводы департамента и администрации о действительности договора по той причине, что обществом испрашивался сформированный, поставленный на кадастровый учет и ранее предоставленный ему для строительства объектов недвижимости земельный участок определенной площади, полностью соответствующий схеме расположения при его образовании, отклоняются.

Как правильного указано судами, учёт площади проездов (3 311,3 кв.м) и площадки для временного хранения инертных материалов (1 848 кв.м) в отсутствие документального и нормативного обоснования необходимости для них данной площади является неверным.

Принадлежащие обществу на праве собственности объекты не зарегистрированы как единый имущественный комплекс, который включал бы в себя, в том числе, открытые склады, погрузочно-разгрузочные площадки, проезды.

Доводы заявителей кассационных жалоб на отсутствие в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации такого основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, как несоответствие площади испрашиваемого земельного участка размеру расположенного на нем объекта недвижимого имущества, не могут быть учтены, поскольку, как было указано выше, из совокупного анализа вышеприведенных норм земельного и гражданского законодательства в их системной взаимосвязи следует, что при предоставлении хозяйствующему субъекту в собственность земельного участка без публичных торгов, орган государственной власти обязан учитывать потребность в земельном участке испрашиваемой площади, исходя из назначения объектов недвижимости, расположенных на этом участке.

При этом как верно отмечено судами, общество не лишено права обратиться за предоставлением земельного участка, необходимого для эксплуатации существующего объекта, площадь и границы которого подлежат определению в соответствии с действующим законодательством.

Противоречий, влияющих на результат рассмотрения спора, между имеющимися в деле доказательствами и обстоятельствами, установленными судами первой и апелляционной инстанций на основании исследования этих доказательств, суд округа не усматривает.

Несогласие с результатами оценки судами представленных в материалы настоящего дела доказательств, не может свидетельствовать о незаконности обжалуемых судебных актов, поскольку иная оценка доказательств на стадии кассационного производства недопустима в силу норм главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Красноярского края от 16 июня 2023 года по настоящему делу, принятые определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 октября 2023 года, подлежат отмене.

По результатам рассмотрения кассационных жалоб Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 июня 2023 года по делу № А33-17256/2022 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2023 года по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Красноярского края от 16 июня 2023 года по настоящему делу, принятые определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20 октября 2023 года, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий

Судьи


Н.П. Кушнарева

А.Л. Барская

Ю.С. Яцкевич