Решение от 24 августа 2022 г. по делу № А46-4721/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-4721/2022
24 августа 2022 года
город Омск




Решение в виде резолютивной части принято 18 августа 2022 года.

Мотивированное решение изготовлено 24 августа 2022 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Кливера Е.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело № А46-4721/2022 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН <***>, ОГРНИП: <***> (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец) к Министерству имущественных отношений Омской области, ИНН <***>, ОГРН <***> (далее – Минимущества Омской области, Министерство, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:170110:7775,

об обязании заключить договор купли-продажи в редакции истца,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3 (по доверенности от 22.07.2022),

от ответчика – представитель в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания лицо извещено надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Минимущества Омской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи «Объекта» – нежилого помещения 2П – 1 этаж, с кадастровым номером 55:36:170110:7775, общей площадью 20,8 кв. м, расположенного по адресу: <...>, об обязании Минимущества Омской области в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу заключить с ИП ФИО2 договор купли-продажи нежилого помещения 2П – 1 этаж, с кадастровым номером 55:36:170110:7775, общей площадью 20,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в редакции проекта договора купли-продажи Министерства, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 742 500 рублей».

Определением Арбитражного суда Омской области суда от 30.03.2022 исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании арбитражного суда первой инстанции на 28.04.2022.

В предварительном судебном заседании представителем истца заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с постановкой на разрешение эксперта следующего вопроса:

- Определить реальную рыночную стоимость нежилого помещения 2П – 1 этаж, с кадастровым номером 55:36:170110:7775, общей площадью 20,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>. Оценку произвести на следующую дату – 08.11.2021, указав стоимость объекта с учетом НДС и без учета НДС.

Проведение экспертизы истец просил поручить экспертной организации – обществу с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочное агентство «Ледон» (далее – ООО «ЭОА «Ледон»).

Платежным поручением от 27.04.2022 № 85 истцом на депозитный счет суда перечислены денежные средства в размере 15 000 руб. на проведение указанной экспертизы.

Протокольным определением дело признано подготовленным и назначено к судебному разбирательству на 02.06.2022.

30.05.2022 ответчиком в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление, в котором указанное лицо обратило внимание на то, что истцом не доказано несоответствие представленного Министерством отчета об оценке рыночной стоимости рассматриваемого нежилого помещения, в свою очередь, представленный истцом отчет общества с ограниченной ответственностью «Е-Консалтинг» (далее – ООО «Е-Консалтинг») об оценке имущества от 14.02.2022 № 67/013/22-1, по мнению ответчика, имеет существенные недостатки и нарушает требования действующего законодательства.

От эксперта Ассоциации «Русское общество оценщиков», директора ООО «Е-Консалтинг», оценщика 1 категории ФИО4 в материалы дела поступили пояснения на замечания Министерства к отчету об оценке имущества от 14.02.2022 № 67/013/22-1, подготовленному ООО «Е-Консалтинг», которые приобщены судом к материалам дела.

03.06.2022 истцом в материалы дела представлены дополнительные пояснения, в которых предприниматель сообщил о том, что согласно представленному ответчиком отчету об оценке выкупаемого имущества рыночная стоимость объекта определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, следовательно, указанная в названном отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении объекта сделки купли-продажи.

Определением Арбитражного суда от 17.06.2022 назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту ФИО5, занимающему должность директора в ООО «ЭОА «Ледон».

На разрешение эксперта ФИО5 поставлен следующий вопрос:

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения 2П – 1 этаж, с кадастровым номером 55:36:170110:7775, общей площадью 20,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, на дату – 08.11.2021, с учетом НДС и без учета НДС?

Судом определен срок проведения экспертизы – до 07.07.2022.

С учетом срока производства экспертизы производство по делу не подлежало приостановлению, рассмотрение дела в судебном заседании отложено на 04.08.2022

23.06.2022 в материалы дела от ООО «ЭОА «Ледон» поступило ходатайство о предоставлении дополнительных документов.

В судебное заседание, состоявшееся 14.07.2022, явился представитель истца, ответчиком явка представителя в судебное заседание не обеспечена. Суд констатировал, что экспертное заключение в материалы дела не представлено.

Определением Арбитражного суда Омской области от 14.07.2022 судебное заседание по рассмотрению заявления экспертной организации отложено, производство по делу № А46-4721/2022 приостановлено до завершения судебной экспертизы. Министерству имущественных отношений Омской области предложено представить:

1) выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:170110:7775;

2) технический паспорт (иную техническую документацию) на нежилое помещение с кадастровым номером 55:36:170110:7775.

В судебное заседание, состоявшееся 04.08.2022, явились представители сторон, а также эксперт ФИО5

Представитель Министерства имущественных отношений Омской области представил дополнительные документы для производства судебной экспертизы, на необходимость представления которых указано экспертом.

Определением Арбитражного суда от 04.08.2022 продлен срок производства судебной экспертизы, назначенной определением Арбитражного суда Омской области от 17.06.2022, до 12.08.2022.

Судебное заседание для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу и рассмотрении дела по существу назначено на 18.08.2022.

В судебном заседании, состоявшемся 18.08.2022, принял участие представитель истца, ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя не обеспечил.

В связи с этим на основании статьи 156 АПК РФ суд возобновил производство по делу и рассмотрел спор по существу в отсутствие представителя ответчика.

О возможности рассмотрения спора по существу непосредственно после решения вопроса о возобновлении производства по делу суд предупредил стороны в определении от 04.08.2022, вынесенном по результатам судебного заседания, в котором присутствовали представители обеих сторон.

В судебном заседании 18.08.2022 представитель истца в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил суд: «урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО2 и Министерством при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 2П, 1 этаж, с кадастровым номером 55:36:170110:7775, общей площадью 20,8 кв. м, расположенного по адресу: <...> в редакции проекта договора купли-продажи Министерства, изложив абзац первый пункта 3.1 договора в следующей редакции: «цена продажи помещения по настоящему Договору составляет 820 833 руб. 33 коп., в соответствии с заключением эксперта № 4/АГ-22 от 08.08.2022, выполненного ООО «ЭОА «Ледон»».

В порядке статьи 49 АПК РФ уточнение предпринимателем исковых требований судом принято к рассмотрению.


Заслушав представителя истца, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.


15.02.2022 Минимущества Омской области передало ИП ФИО2 проект договора купли-продажи нежилого помещения 2П, 1 этаж, с кадастровым номером 55:36:170110:7775, общей площадью 20,8 кв. м, расположенного по адресу: <...> (далее – проект Договора).

Пунктом 3.1 указанного проекта Договора предусмотрена цена за приобретаемое нежилое помещение в размере 1 120 845 руб. 18 коп.

Не согласившись с указанным проектом Договора предприниматель направил в адрес ответчика протокол разногласий, согласно которому пункт 3.1. проекта Договора подлежал изменению на сумму 742 500 руб.

Указанная цена определена истцом в соответствии с отчетом об оценке № 67/013/22-1 от 14.02.2022, подготовленным ИП ФИО4

Министерство в ответ на протокол разногласий предпринимателя направило письмо с предложением заключить договор на первоначальных условиях.

Указывая, что указанная цена является завышенной и не соответствует реальной стоимости помещения, ИП ФИО2 обратился с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.


Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.


Как следует из материалов дела между ИП ФИО2 и Минимущества Омской области имеются неурегулированные разногласия по проекту договора купли-продажи нежилого помещения 2П, 1 этаж, с кадастровым номером 55:36:170110:7775, общей площадью 20,8 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в части определения стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 указанного пункта).

Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона.

Порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества предусмотрен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159- ФЗ и включает в себя обязанность уполномоченного органа в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества подлежит заключению в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора.

Как следует из статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее – заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из положений статей 3, 4, 6, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в совокупности следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества. Следовательно, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления, и в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

В статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что отчуждение имущества из государственной или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 3 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В статье 13 названного закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В абзаце четвертом пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

При установлении стоимости спорного объекта недвижимости в размере 1 120 845 руб. 18 коп. Министерством использовался отчет об оценке рыночной стоимости № 673/02 от 10.12.2021, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «ЗСКЦ».

В соответствии с указанным отчетом величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 10.12.2021 составляет 1 120 845 руб. 18 коп.

В подтверждение заявленных по делу исковых требований ИП ФИО2 представлен отчет об оценке № 67/013/22-1 от 14.02.2022, подготовленный ИП ФИО4, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС составляет 742 500 руб.

Принимая во внимание различную величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, установленную указанными выше отчетами об оценке, а также то обстоятельство, что оценка произведена ответчиком не на дату обращения истца с заявлением о приватизации недвижимого имущества (08.11.2021), а на иную дату (10.12.2021), определением суда от 17.06.2022 по ходатайству истца по делу назначена экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопрос:

- Какова рыночная стоимость нежилого помещения 2П – 1 этаж, с кадастровым номером 55:36:170110:7775, общей площадью 20,8 кв. м, расположенного по адресу: <...>, на дату – 08.11.2021, с учетом НДС и без учета НДС?

Согласно поступившему в материалы дела заключению № 4/АГ-22 от 08.08.2022 рыночная стоимость нежилого помещения 2П, 1 этаж, с кадастровым номером 55:36:170110:7775, общей площадью 20,8 кв. м, расположенного по адресу: <...> составляет 820 833 руб. 33 коп.

Суд, исследовав заключение эксперта, приходит к выводу о том, что отчет № 4/АГ-22 от 08.08.2022, выполненный ООО «ЭОА «Ледон», соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ и отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела.

Возражений в отношении результатов проведенной судебной экспертизы со стороны Министерства не представлено.

При таких обстоятельствах исковые требования ИП ФИО2 являются законными и обоснованными, в связи с чем, подлежат удовлетворению.

Как следует из части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с этим с Министерства в пользу ИП ФИО2 подлежат взысканию 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 15 000 руб. – расходов на проведение экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить полностью.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Министерством имущественных отношений Омской области при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 2П, 1 этаж, с кадастровым номером 55:36:170110:7775, общей площадью 20,8 кв. м, расположенного по адресу: <...> в редакции проекта договора купли-продажи Министерства имущественных отношений Омской области, изложив абзац первый пункта 3.1 договора в следующей редакции: «цена продажи помещения по настоящему Договору составляет 820 833 руб. 33 коп., в соответствии с заключением эксперта № 4/АГ-22 от 08.08.2022, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочное агентство «Ледон»».

Взыскать с Министерства имущественных отношений Омской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 21 000 руб. судебных расходов, в том числе: 6 000 руб. на уплату государственной пошлины, 15 000 руб. на оплату судебной экспертизы.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Омской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья Е.П. Кливер