Решение от 31 октября 2022 г. по делу № А32-26830/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-26830/2021

г. Краснодар«31» октября 2022 года


Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2022 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 31 октября 2022 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-26830/2021

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Новощербиновская» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к департаменту имущественных отношений Краснодарского края

о признании незаконными решений об отказе в заключении дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков о продлении срока договоров аренды,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район, администрации муниципального образования Щербиновский район, сельскохозяйственного производственного кооператива (колхоз) «Имени Димитрова»,


при участии в судебном заседании 27.05.2022 – 03.06.2022 представителя общества – ФИО1 (по доверенности от 11.01.2022), представителей департамента – ФИО2 (по доверенности от 30.12.2021, до перерыва), ФИО3 (по доверенности от 30.12.2021, после перерыва),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Новощербиновская» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) со следующими требованиями:

- признать незаконными отказы департамента имущественных отношения Краснодарского края от 10.03.2021 №52-32-15-9389/21 и от 10.03.2021 №52-32-08-9387/21 в заключении дополнительных соглашений с обществом в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:36:0801000:6 и 23:36:0801000:10;

- обязать департамент в течение месяца с даты вступления решения по настоящему делу в законную силу принять решение о заключении с обществом дополнительных соглашений к договорам аренды №8836000024 от 12.08.2008, земельный участок КН 23:36:0801000:6, №883600025 от 12.08.2008, земельный участок КН 23:36:0801000:10, о продлении срока аренды на 3 года, начиная с даты подписания дополнительных соглашений, и направить соответствующие проекты дополнительных соглашений в адрес общества.

Определением от 09.08.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район, администрация муниципального образования Щербиновский район, сельскохозяйственный производственный кооператив (колхоз) «Имени Димитрова».

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 27 мая по 03 июня 2022 года, представитель общества заявленные требования поддержал в полном объёме. Представители департамента против заявленных требований возражали по основаниям, приведённым в отзыве. Привлечённые к участию в деле в качестве третьих лиц управление, администрация и кооператив, надлежаще извещённые о времени и месте судебного заседания (почтовые отправления №35093165412500, №35093165412487, №35093165412494 к судебному заседанию 10.11.2021), явки своих представителей в судебное заседание не обеспечили, отзывы не направили.

Администрация направила ходатайство от 01.11.2021 о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, пояснило, что управление имущественных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район было реорганизовано путем присоединения к администрации муниципального образования Щербиновский район.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Земельный участок КН 23:36:0801000:6 категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешённого использования «для сельскохозяйственного производства», находится в собственности Краснодарского края (право собственности зарегистрировано 25.08.2004) и в аренде, зарегистрированной в пользу общества на основании договора аренды земельного участка №8836000024 от 12.08.2008, договоров о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.10.2011 и от 25.04.2012, дополнительного соглашения от 27.06.2013; дата государственной регистрации аренды: 08.04.2009; срок действия арендного обременения: с 09.04.2009 по 12.08.2018 (выписка из ЕГРН от 01.10.2021 №КУВИ-002/2021-130312008).

Земельный участок КН 23:36:0801000:10 категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования (фонд перераспределения)», находится в собственности Краснодарского края (право собственности зарегистрировано 29.12.2004) и в аренде, зарегистрированной в пользу общества на основании договора аренды земельного участка №8836000025 от 12.08.2008, договоров о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.10.2011 и от 25.04.2012, дополнительного соглашения от 27.06.2013; дата государственной регистрации аренды: 03.10.2008; срок действия арендного обременения: с 03.10.2008 по 12.08.2018 (выписка из ЕГРН от 01.10.2021 №КУВИ-002/2021-130312362).

Как следует из материалов регистрационного дела земельных участков (предоставлены в электронном виде ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Краснодарскому краю письмом от 07.10.2021 №18-15721-ПС/21 по настоящему делу), земельный участок КН 23:36:0801000:6 был предоставлен управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район сельскохозяйственному производственному кооперативу (колхоз) им. Димитрова по договору аренды от 12.08.2008 №8836000024, заключённому сроком на 5 лет, до 12.08.2013.

Предоставляя земельный участок в аренду, управление действовало на основании полномочий, предоставленных Законом Краснодарского края от 05.11.2002 №1101-КЗ «О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края» (приказ управления от 12.08.2008 №605-з).

Предоставление земельного участка КН 23:36:0801000:6 состоялось по результатам публичной процедуры. В газете «Щербиновский курьер» от 17.05.2008 №57 (9280), копия которой имеется в материалах регистрационного дела земельного участка, была опубликована информация о предоставлении в аренду свободных земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, в том числе земельного участка КН 23:36:0801000:6.

В соответствии с протоколом №1-4-сх от 11.08.2008 заседания комиссии по проведению торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, комиссией под председательством начальника управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район был рассмотрен вопрос о предоставлении без проведения торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельного участка КН 23:36:0801000:6.

Рассмотрение вопроса о предоставлении земельных участков в аренду состоялось после публикации сообщения о наличии предоставляемых в аренду свободных земельных участков в газете «Щербиновский курьер» от 17.05.2008 №57 (9280), в течение 30 дней со дня опубликования указанного сообщения поступило по одному заявлению на каждый свободный земельный участок от СПК (колхоза) им. Димитрова, в том числе, в отношении земельного участка КН 23:36:0801000:6.

В отсутствие иных претендентов на земельный участок комиссией было принято решение о предоставлении СПК (колхозу) им. Димитрова в аренду на срок 5 лет земельного участка КН 23:36:0801000:6.

На основании договора от 03.10.2011 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка СПК (колхоз) им. Димитрова передал СПК (колхоз) им. Калинина в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ все права и обязанности по договору аренды от 12.08.2008 №8836000024 земельного участка КН 23:36:0801000:6.

Об указанной уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка КН 23:36:0801000:6 был уведомлен департамент имущественных отношений Краснодарского края (письмо СПК (колхоз) им. Димитрова от 31.10.2011 №1083, получено департаментом 02.11.2011).

По договору от 25.04.2012 №1-24/12 СПК (колхоз) им. Калинина передал обществу все права и обязанности арендатора по договору аренды от 12.08.2008 №8836000024 земельного участка КН 23:36:0801000:6.

Аналогичным образом земельный участок КН 23:36:0801000:10 был предоставлен управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район сельскохозяйственному производственному кооперативу (колхоз) им. Димитрова по договору аренды от 12.08.2008 №8836000025, заключённому сроком на 5 лет, до 12.08.2013.

Предоставляя земельный участок в аренду, управление действовало на основании полномочий, предоставленных Законом Краснодарского края от 05.11.2002 №1101-КЗ «О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края» (приказ управления от 12.08.2008 №604-з).

Предоставление земельного участка КН 23:36:0801000:10 состоялось по результатам публичной процедуры. В газете «Щербиновский курьер» от 17.05.2008 №57 (9280), копия которой имеется в материалах регистрационного дела земельного участка, была опубликована информация о предоставлении в аренду свободных земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, в том числе земельного участка КН 23:36:0801000:10.

В соответствии с протоколом №1-4-сх от 11.08.2008 заседания комиссии по проведению торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, комиссией под председательством начальника управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район был рассмотрен вопрос о предоставлении без проведения торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельного участка КН 23:36:0801000:10.

Принятие решения о предоставлении земельного участка в аренду состоялось после публикации сообщения о наличии предоставляемых в аренду свободных земельных участков в газете «Щербиновский курьер» от 17.05.2008 №57 (9280), в течение 30 дней со дня опубликования указанного сообщения поступило по одному заявлению на каждый свободный земельный участок от СПК (колхоза) им. Димитрова, в том числе, в отношении земельного участка КН 23:36:0801000:10.

В отсутствие иных претендентов на земельный участок комиссией было принято решение о предоставлении СПК (колхозу) им. Димитрова в аренду на срок 5 лет земельного участка КН 23:36:0801000:10.

На основании договора от 03.10.2011 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка СПК (колхоз) им. Димитрова передал СПК (колхоз) им. Калинина в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ все права и обязанности по договору аренды от 12.08.2008 №8836000025 земельного участка КН 23:36:0801000:10.

Об указанной уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка КН 23:36:0801000:6 был уведомлен департамент имущественных отношений Краснодарского края (письмо СПК (колхоз) им. Димитрова от 31.10.2011 №1081, получено департаментом 02.11.2011).

По договору от 25.04.2012 №1-25/12 СПК (колхоз) им. Калинина передал обществу все права и обязанности арендатора по договору аренды от 12.08.2008 №8836000025 земельного участка КН 23:36:0801000:10.

Администрацией муниципального образования Щербиновский район и обществом были заключены дополнительные соглашения от 27.06.2013 №1 к договорам аренды от 12.08.2008 №8836000024 и от 12.08.2008 №8836000025, которым срок указанных договоров аренды был продлён на 5 лет, до 12.08.2018.

Общество обратилось с заявлениями в департамент от 25.02.2021 о заключении дополнительных соглашений к указанным договорам аренды, в которых просило на основании пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» заключить дополнительные соглашения к договорам аренды №8836000024 от 12.08.2008 и №8836000025 от 12.08.2008, увеличив срок действия указанных договоров на 3 года, до 24.02.2024, а в случае если департамент сочтёт невозможным продлить договоры аренды на указанный срок, направить проекты дополнительных соглашений с максимально возможным для продления сроком.

В письмах от 10.03.2021 №52-32-15-9389/21 и №52-32-08-9387/21 департамент отказал в заключении дополнительных соглашений к договорам аренды, поскольку дополнительные соглашения о продлении срока договоров аренды от 12.08.2018 имеет признаки недействительной (ничтожной) сделки как заключенное без публичной процедуры предоставления земельных участков государственной собственности сельскохозяйственного назначения на новый срок (без публикации в средствах массовой информации о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок). Договор аренды, заключенный в обязательном порядке на торгах, не может быть продлен соглашением сторон. К договору, заключенному в обязательном порядке на торгах, не подлежат применению положения о возобновлении договора аренды на неопределенный срок. С истечением срока договоров аренды (12.08.2013) их действие прекратилось и продление в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ не состоялось. Поскольку на дату обращения общества о заключении дополнительного соглашения в порядке части 6 статьи 19 Федерального закона №98-ФЗ срок действия договоров аренды истек, основания для заключения дополнительного соглашения об увеличении срока действия договоров на 3 года отсутствуют.

Не согласившись с данными департаментом отказами в заключении дополнительных соглашений, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований общества по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон №101-ФЗ; в редакции, действовавшей на момент заключения договоров от 12.08.2008) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае, если подано два и более заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса.

Судом установлено, что при заключении договоров аренды от 12.08.2008 №8836000024 и №8836000025 администрация муниципального образования Щербиновский район действовала согласно положениям Закона Краснодарского края от 10.10.2006 №1101-КЗ и пункта 2 статьи 10 Закона №101-ФЗ.

В соответствии с пунктом 7.2 договоров аренды от 12.08.2008 №8836000024 и №8836000025 они действует в течение 5 лет, до 12.08.2013.

Земельным кодексом и Законом №101-ФЗ, в редакции до 01.03.2015, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределённый срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов. В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлён на неопределённый срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса). Положениями Земельного кодекса в редакции, действующей с 01.03.2015, не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов. Если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.04.2021 по делу №А32-17427/2020).

В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, приведена правовая позиция о возможности возобновления на прежних условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса договора аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 без торгов, для ведения сельскохозяйственного производства.

Положениями Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, правомерно заключенному до этой даты без проведения торгов. Если арендатор продолжил пользование таким участком по истечении срока заключенного до указанной даты договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данный правовой подход сформулирован в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 №310-ЭС19-25907 и включен в пункт 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020 (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.03.2022 по делу №А32-5142/2021).

Как следует из материалов дела, договоры аренды земельных участков были заключены не на торгах, торги на право заключения договоров аренды земельных участков администрацией не проводились; предоставление земельных участков в аренду проводилось в рамках публичной процедуры, установленной пунктом 2 статьи 10 Закона №101-ФЗ, после публичного информировании в печатном издании о наличии свободных земельных участков сельскохозяйственного назначения, по прошествии 30 дней с даты такого информирования конкурирующие заявки на предоставление земельных участков не поступили, с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду обратился только СПК (колхоз) им. Димитрова, с которым и были заключены договоры аренды.

Таким образом, поскольку земельные участки были предоставлены в аренду не на торгах, а в порядке процедуры предварительного информирования о наличии свободных земельных участков сельскохозяйственного назначения, в ходе которой после соответствующей публикации поступило только одно заявление о предоставлении земельных участков, по результатам рассмотрения которого и было принято решение о предоставлении земельных участков в аренду единственному претенденту, - договоры аренды от 12.08.2008 №8836000024 и №8836000025 следует признать возобновлёнными на неопределённый срок с истечением пятилетнего срока (12.08.2013).

Суд не может согласиться с таким основанием для отказа в заключении дополнительных соглашений, приведённым департаментом, как невозможность возобновления рассматриваемых договоров аренды на неопределенный срок, поскольку данные договоры были заключены без проведения торгов, тогда как департамент в оспариваемых решениях указывает на заключение договоров аренды в обязательном порядке на торгах, что не соответствует документально подтверждённым обстоятельствам их заключения.

В этой связи, суд не может согласиться с утверждением департамента в оспариваемых решениях о том, что с истечением сроков договоров (12.08.2013) их действие прекратилось и продление в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ не состоялось.

Напротив, процедура заключения указанных договоров и законодательное регулирование, действовавшее на момент их заключения, с учётом вышеприведённых разъяснений, не исключали возобновления на неопределенный срок договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, правомерно заключенных в период до 01.03.2015 без проведения торгов. Правомерность заключения договоров аренды департамент не оспаривает. Общество продолжало использовать земельные участки с истечением срока договоров аренды без получения возражений относительно такого использования со стороны как администрации, так и департамента. Материалами дела и пояснениями департамента не подтверждается получение обществом заявлений об отказе от договоров аренды, возобновленных на неопределенный срок. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о возобновлении договоров аренды от 12.08.2008 №8836000024 и №8836000025 с истечением пятилетнего срока их действия (12.08.2013) на неопределенный срок в порядке статьи 621 ГК РФ.

Заключенные администрацией и обществом дополнительные соглашения от 27.06.2013 №1 к договорам аренды от 12.08.2008 №8836000024 и от 12.08.2008 №8836000025, которым срок указанных договоров аренды был продлён на 5 лет, до 12.08.2018, обладают признаками недействительности, поскольку такое продление договоров аренды состоялось без соблюдения соответствующей публичной процедуры.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, действовавшему в редакции на дату подписания дополнительных соглашений от 27.06.2013, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах). В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах), передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Согласно пункту 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом. Соблюдение уполномоченным органом публичной процедуры, закрепленной в пункте 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, соответствует установленным статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации принципам предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным выше принципам. При заключении дополнительных соглашений от 27.06.2013 не соблюдена императивно предписанная законом публичная процедура предоставления земельного участка в аренду - орган публичной власти не опубликовывал соответствующую информацию в уполномоченном печатном издании, в связи с чем указанные соглашения имеют признаки ничтожной сделки. Общество не представило доказательства того, что на момент подписания дополнительных соглашений от 27.06.2013 органом публичной власти была соблюдена процедура предоставления земельных участков посредством заключения дополнительного соглашения на продление срока действия ранее заключённого договора аренды, установленная выше приведёнными нормами Закона № 101-ФЗ. Пунктом 5 статьи 9 Закона №101-ФЗ (в редакции по состоянию на дату заключения дополнительных соглашений от 27.06.2013) предусматривалось, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Вместе с тем, в случае прекращения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, наличие у предыдущего арендатора преимущественного права на возобновление договора на новый срок не исключало необходимости соблюдения порядка предоставления в аренду земельного участка, установленного пунктом 2 статьи 10 Закона №101-ФЗ. Следовательно, дополнительные соглашения от 27.06.2013 о продлении договоров аренды на 5 лет как заключенные без публичной процедуры информирования о предоставлении земельных участков на новый срок имеют признаки ничтожной сделки.

При недействительности (ничтожности) дополнительных соглашений от 27.06.2013 продление срока договоров аренды на 5 лет, до 12.08.2018, не состоялось, что, вместе с тем, не препятствовало возобновлению договоров аренды на неопределённый срок в порядке статьи 621 ГК РФ.

Таким образом, по состоянию на дату обращения общества в департамент с заявлениями от 25.02.2021 о заключении дополнительных соглашений в порядке пункта 6 статьи 19 ФЗ от 01.04.2020 №98-ФЗ общество являлось арендатором земельных участков на основании договоров аренды, возобновлённых на неопределённый срок.

Настаивая на заключении дополнительных соглашений об увеличении срока действия договоров, возобновленных на неопределенный срок, общество не учитывает, что возобновлённый на неопределённый срок договор аренды не является срочным, поэтому на него не распространяется процедура пролонгации, предусмотренная специальным нормами, принятыми законодателем в целях минимизации негативных последствий введении режима повышенной готовности (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.04.2022 по делу №А32-23654/2021).

Возобновлённый на неопределенный срок договор аренды земельного участка не может быть продлён заключением дополнительного соглашения об установлении нового срока такого договора.

В соответствии с частью 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии с частью 7 статьи 19 Закона № 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 названной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются. Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 8 статьи 19 Закона № 98-ФЗ).

Из буквального толкования указанной правовой нормы следует, что в ней идет речь об увеличении срока действия договора аренды. Данное положение может быть применимо только к договорам, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок. Если же договор был возобновлен на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, увеличивать нечего, поскольку срок в этом случае и так не определен, то есть арендные отношения могут продолжаться сколь угодно долго. По существу требование истца направлено на трансформацию договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в срочный договор. Однако целью нормы пункта 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ является предоставление арендаторам, у которых в ближайшее время истекает срок действия договора аренды, продлить его на три года ввиду особых ограничительных мер, введенных в целях борьбы с распространением новой коронавирусной инфекции. Данное законоположение не может быть истолковано в смысле возможности трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные. Таким образом, арендатор по договору аренды земельного участка, возобновленному на неопределенный срок, не вправе требовать заключения с ним дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2021 по делу №А32-23654/2021, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.04.2022.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание невозможность продления на определённый срок договора аренды, возобновлённого на неопределённый срок, суд не находит оснований для признания незаконным оспариваемых обществом решений департамента с понуждением к заключению дополнительных соглашений к возобновлённым на неопределённый срок договорам аренды, предусматривающим продление срока действия таких договоров на три года с даты подписания дополнительных соглашений.

При этом общество не лишено возможности инициировать процедуру заключения новых договоров аренды земельных участков по общим правилам, установленным пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Таким образом, в удовлетворении заявленных обществом требований надлежит отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


СудьяА.Л. Назыков