Решение от 10 декабря 2018 г. по делу № А49-1943/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза, ул. Кирова, 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru/


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Пенза Дело № А49-1943/2018

Резолютивная часть оглашена 10 декабря 2018 года

Мотивированное решение изготовлено 10 декабря 2018 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Г.К. Иртугановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

управления муниципального имущества администрации г. Пензы (440000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Сан-Лико-Инвест» (440066, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 1 709 137,91 руб.

при участии в заседании

от истца: ФИО2 – представителя по доверенности (в деле); от ответчика: ФИО3 – представителя по доверенности (в деле),

У С Т А Н О В И Л :

Управление муниципального имущества администрации г. Пензы (далее УМИ администрации г. Пензы) обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «Сан-Лико-Инвест» (далее ООО «Сан-Лико-Инвест») с иском, в котором просит суд взыскать в бюджет муниципального образования г. Пензы задолженность по договору аренды земельного участка № 83/10 от 19.04.2010г. за период с апреля по октябрь 2017г. в размере 2 317 373,31 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 11.04.2017г. по 27.07.2017г. в размере 251 600,53 руб.

Истец основывает свои требования на положениях ст. ст. 309, 310, 614, 621 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), ст. 65 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ).

Впоследствии истец неоднократно уменьшал исковые требования и в окончательной редакции просил суд взыскать с ответчика в бюджет муниципального образования г. Пензы задолженность по арендной плате за период с апреля по октябрь 2017г. в размере 1 542 543,24 руб., пени за период с 11.04.2017г. по 27.10.2017г. в размере 166 594,67 руб.

Уменьшенные исковые требования приняты определением суда от 05.12.2018г.

Судебное заседание по данному делу было назначено на 10.12.2018г.

В судебном заседании истец уменьшенные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик исковые требования не признал, указывая, что при исчислении задолженности по арендной плате, истец учитывает большую площадь и не принимает во внимание заключение эксперта, которым установлены варианты формирования земельного участка достаточного и необходимого для эксплуатации многоквартирного дома.

Выслушав мнения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 19.04.2010 года между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (правопреемником которого является истец) и ООО «Компания «Сан-Лико» заключен договор аренды земельного участка, предназначенный для строительства № 83/10, по условиям которого истец предоставляет, а ответчик принимает в арендное пользование земельный участок с кадастровым номером 58:29:01006005:275 площадью 12 699 кв. м, расположенный по адресу: <...> севернее велотрека «Сатурн».

Земельный участок предоставлен для строительства торгово-развлекательного комплекса. Границы, переданного в аренду участка обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка, который является неотъемлемой частью договора.

Договор аренды заключен на срок 3 года с 11.03.2010 года по 11.03.2013 года (п. 3.1 договора).

Арендованный земельный участок передан ООО «Компания «Сан-Лико» в арендное пользование с 11.03.2010 года по акту приема-передачи от 19.04.2010 года.

На основании договора от 21.12.2010г. права и обязанности арендатора по договору аренды №83/10 от 19.04.2010г. перешли от ООО «Компания «Сан-Лико» к ООО «САН-ЛикоИнвест».

Согласно п.1.3. договора уступки прав и обязанностей от 21.12.2010г. арендная плата по договору аренды с 12.10.2010г. по 11.03.2013г. уплачивается новым арендатором.

21.03.2013г. между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды по условиям которого, с 15.02.2013г. ежемесячный арендный платеж составил 70 783,13 руб., договор аренды продлен до 15.02.2016г., арендную плату ответчик обязался вносить ежемесячно не позднее 10-го числа месяца за который 3 производится платеж, а в случае несвоевременного внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,1% за каждый день просрочки платежа.

Между истцом и ответчиком 03.04.2014г. подписано дополнительное соглашение к договору аренды согласно которому участок предоставляется под многоквартирные жилые дома, в том числе с размещением на первом и/или втором этажах нежилых помещений, с 28.03.2014г. сумма арендной платы составляет 722 298,17 руб. в год (60 191,51 руб. в месяц), а с 01.01.2015г. – 849 433,57 руб. в год (70 786,13 руб. в месяц).

В пункте 4 дополнительного соглашения от 03.04.2014г. к договору аренды пункт 3.5. договора изложен в новой редакции, согласно которой арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия, изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей, а также при изменении вида деятельности арендатора.

Также арендодатель имеет право в одностороннем порядке применить действующие нормативные правовые акты РФ, Пензенской области, города Пензы в целях изменения размера арендной платы в соответствии с нормами ГК РФ.

Кроме того, арендодатель имеет право изменить размер арендной платы по результатам оценки в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. При этом выбор основания для изменения размера арендной платы арендодателем осуществляется по своему усмотрению.

Письмом от 02.03.2015г. истец известил арендатора о том, что с 14.01.2011г. арендная плата за земельный участок составляет 849 433 руб. в год (70 786,13 руб. в месяц), а с 29.01.2014г. по 27.03.2014г. – 1 444 596,33 руб. в год (120 383,03 руб. в месяц).

17.12.2015г. между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в котором условия договора аренды изложены в новой редакции.

Так, по условиям договора аренды в редакции дополнительного соглашения истец передает, а ответчик принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 58:29:1006005:1255 площадью 12 699 кв. м, находящийся по адресу: <...>.

Арендная плата за пользование участком с 14.12.2015г. составляет 3 972 639,92 руб. в год, 331 053,33 руб. в месяц.

Арендатор обязуется вносить арендную плату в сумме, не менее месячного арендного платежа, ежемесячно до 10-го числа месяца включительно, за который производится платеж, а в случае просрочки уплатить пени в размере 0,1% от несвоевременно внесенной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Дополнительное соглашение от 17.12.2015г. к договору аренды зарегистрировано надлежащим образом в установленном законом порядке 25.12.2015г..

Поскольку по истечении срока действия договора ООО «САН-Лико-Инвест» продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в силу ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В связи с тем, что ответчиком арендные платежи вносились не своевременно, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам за период с апреля по октябрь 2017г. в размере 1 542 543,24 руб.

Суд считает требование истца обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 65 ч.1 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Аналогичная норма содержится и в ст. 22 Земельного кодекса РФ, согласно которой размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения: в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Аналогичный правовой подход сформулирован в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

При этом в определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2014 N ВАС-654/14 по делу N А60-21163/2012, от 26.05.2014 N ВАС-6366/14 по делу N А53-8141/2013, Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 N 305-ЭС16-16174 по делу N А40-130924/2014, от 06.02.2015 N 301-ЭС14-7888 по делу N А43-17503/2013 применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства. При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации.

Отсутствие раздела земельного участка не является препятствием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий.

На арендуемом земельном участке ответчиком осуществлено строительство многоквартирного жилого дома, которому присвоен адрес: <...>.

На основании разрешения № 58-29-061-2016 от 11.10.2016г., выданного главой администрации <...> очередь введена в эксплуатацию.

В соответствии с ответом Управления Росреестра по Пензенской области от 05.06.2018г. первое право собственности на квартиры № 203 и № 243 в доме № 96Е по проспекту Победы в г. Пензе зарегистрировано 28.11.2016г.

Таким образом, с момента регистрации первого права собственности на квартиру, введенной 1 очереди многоквартирного жилого дома, право аренды ответчика на часть земельного участка прекращается согласно положениям ст. 413 ГК РФ.

В силу вышеизложенного, по ходатайству ответчика судом была назначена судебная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта АНО «Приволжский ЭКЦ» № 130 от 25.10.2018г. площадь земельного участка, необходимого и достаточного для эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с СП 30-101-98, составляет 4 246 кв. м.

С учетом заключения эксперта ответчиком была пересчитана задолженность по арендной плате и уменьшены исковые требования за спорный период до 1 542 543,24 руб.

Расчет задолженности судом проверен, признан правильным и не опровергнут ответчиком, вопреки ст. 65 АПК РФ.

Доводы ответчика о том, что арендная плата за земельный участок должна исчисляться с учетом границ земельного участка, согласно проектной документацией и графическими приложениями № 2 и 3 экспертного заключения, суд полагает ошибочными, поскольку на день рассмотрения дела реальный раздел земельного участка, изначально предоставленного ответчику, не был произведен, участок в границах, указанных в графических приложениях эксперта, не был сформирован и поставлен на кадастровый учет, согласно же вышеприведенным положениям действующего законодательства, при такой ситуации учитывается лишь площадь, необходимая и достаточная для эксплуатации многоквартирного дома.

Таким образом, оценив в совокупности все представленные в материалах дела доказательства, суд полагает требования истца о взыскании задолженности по арендным платежам за период с апреля по октябрь 2017г. в размере 1 542 543,24 руб. подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Доводы ответчика о том, что при определении размера задолженности по арендным платежам, судом должна быть принята во внимание денежная сумма в размере 1 655 266,65 руб., уплаченная им истцу по платежному поручению № 16 от 17.05.2017г., судом не могут быть приняты во внимание, поскольку как следует из копии указанного платежного поручения, названная сумма уплачена ответчиком в счет арендных платежей по договору аренды № 83/10 от 19.04.2010г. за период с ноября 2016г. по март 2017г.

Из пояснений ответчика в судебном заседании 05.12.2018г. с заявлением об изменении назначения платежа он к истцу не обращался, пересчитать задолженность не просил.

Истец, в силу действующего порядка, изменить самостоятельно назначение платежа не вправе.

Кроме того, ответчик не лишен права обратиться с заявлением об изменении назначения платежа и перерасчете задолженности по арендной плате после рассмотрения данного дела, или обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.

В связи с тем, что ответчиком арендная плата уплачивалась несвоевременно, истец просит суд взыскать с него пени за период с 11.04.2017г. по 27.10.2017г. в размере 166 594,67 руб.

В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 331 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом установлено, что за спорный период ответчиком арендные платежи не были внесены в срок, установленный договором, в связи с чем, суд полагает требования истца о взыскании неустойки обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В материалах дела истцом представлен расчет неустойки, который судом проверен и признан правильным.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку по ходатайству стороны.

Поскольку ходатайство о снижении размера неустойки, с связи с ее несоразмерностью, от ответчика не поступило, суд полагает, что заявленная неустойка в размере 166 594,67 руб. подлежит взысканию в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку иск удовлетворен судом в полном объеме, то госпошлина в размере 30 091 руб. подлежит взысканию в федеральный бюджет с ответчика, как с проигравшей спор стороны.

Руководствуясь ст. ст. 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск управления муниципального имущества администрации г. Пензы удовлетворить полностью.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сан-Лико-Инвест» в бюджет муниципального образования г. Пензы задолженность по арендной плате за период с апреля по октябрь 2017г. в размере 1 542 543,24 руб., пени за период с 11.04.2017г. по 27.10.2017г. в размере 166 594,67 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сан-Лико-Инвест» госпошлину в федеральный бюджет в размере 30 091 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня принятия решения.

Судья Г.К. Иртуганова