Решение от 23 июля 2021 г. по делу № А65-8867/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-8867/2021

Дата принятия решения – 23 июля 2021 года

Дата объявления резолютивной части – 22 июля 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Джалиль", Сармановский район, с.Старый Мензелябаш, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Палате земельных и имущественных отношений Сармановского муниципального района Республики Татарстан, г.Сарманово (ОГРН: <***>, ИНН: <***>); Крестьянскому (фермерскому) хозяйству ФИО2, Сармановский район, с.Рангазар (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), Крестьянскому (фермерскому) хозяйству ФИО3, Сармановский район, с.Рангазар, (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) о признании договоров аренды №50 от 23.06.2020г., № 55 от 06.07.2020г., № 49 от 23.06.2020г. недействительными (ничтожными) сделками и применении последствий их недействительности, при участии третьих лиц - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии по Республике Татарстан (ИНН: <***>), Рангазарское сельское поселение Сармановского муниципального района,

с участием:

от истца – ФИО4, доверенность от 09.01.2021г.,

от первого ответчика – не явился, извещён,

от второго ответчика – не явился, извещён,

от третьего ответчика - не явился, извещён

от третьих лиц – не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Джалиль", Сармановский район, с.Старый Мензелябаш (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Палате земельных и имущественных отношений Сармановского муниципального района Республики Татарстан, г.Сарманово (далее – первый ответчик), Крестьянскому (фермерскому) хозяйству ФИО2, Сармановский район, с.Рангазар (далее – второй ответчик) и Крестьянскому (фермерскому) хозяйству ФИО3, Сармановский район, с.Рангазар (далее – третий ответчик) о признании договоров аренды №50 от 23.06.2020г., № 55 от 06.07.2020г., № 49 от 23.06.2020г. недействительными (ничтожными) сделками и применении последствий их недействительности.

В судебное заседание 14.05.2021г. от первого ответчика поступил письменный отзыв на иск с приложением оспариваемых истцом договоров.

В судебном заседании 02.07.2021г. истец представил ходатайство об отнесении на ответчика судебных расходов, поскольку последний, злоупотребляя процессуальными правами, не направил отзыв, а также не приложил доказательств наличия высшего юридического образования у лица, подписавшего отзыв.

Суд разъяснил, что наличие у руководителя ответчика высшего юридического образования не является обязательным требованием.

В части направления отзыва суд определил обязать ответчика направить его истцу.

Истец представил письменное заявление об изменении оснований заявленных требований.

Первоначальным основанием иска было то, что истец подал заявление о намерении участвовать в аукционе, но договор был заключен без аукциона. В настоящее время основанием иска истец указывает, что земельные участки сданы в аренду ответчикам неправомерно, поскольку на них имеются объекты недвижимости истца.

Изменение основания иска принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 22.07.2021г. истец поддержал заявленные требования, уточнил, что в качестве последствий недействительности сделок просит возвратить земельные участки в муниципальную собственность и погасить запись об аренде.

Уточнение принято судом.

Первый ответчик направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Остальные ответчики отзыв на иск не представили, требования не оспорили.

Исследовав представленные документы, заслушав представителя истца, суд пришёл к выводу об удовлетворении заявленных требований, в силу следующего.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 16:36:090402:1587, площадью 28 653 кв.м., расположенный по адресу: Республика Татарстан, Сармановский муниципальный район, Рангазарское сельское поселение, категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» поставлен на кадастровый учет 10.03.2020 г. на основании схемы расположения земельного участка, утвержденного распоряжением Палаты имущественных и земельных отношений Сармановского муниципального района от 14.02.2020 г. № 109 и межевого плана.

Земельный участок с кадастровым номером 16:36:090402:1593, площадью 554 кв.м., расположенный по адресу: Республика Татарстан, Сармановский муниципальный район, Рангазарское сельское поселение, категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» поставлен на кадастровый учет 22.04.2020 г. на основании схемы расположения земельного участка, утвержденного распоряжением Палаты имущественных и земельных отношений Сармановского муниципального района от 16.04.2020 г. № 258 и межевого плана.

Земельный участок с кадастровым номером 16:36:090402:1594, площадью 14 493 кв.м., расположенный по адресу: Республика Татарстан, Сармановский муниципальный район, Рангазарское сельское поселение, категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства» поставлен на кадастровый учет 22.04.2020 г. на основании схемы расположения земельного участка, утвержденного распоряжением Палаты имущественных и земельных отношений Сармановского муниципального района от 16.04.2020 г. № 258 и межевого плана.

Глава КФХ ФИО3 13.03.2020г. обратился к первому ответчику с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 16:36:090402:1587, площадью 28 653 кв.м. (т.1 л.д.100).

Также с заявлением о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 16:36:090402:1593, площадью 554 кв.м,, 16:36:090402:1594, площадью 14 493 кв.м, обратился Глава ФИО5 Ринатович 12.05.2020г.

Извещение о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 16:36:090402:1587, 16:36:090402:1593, 16:36:090402:1594 опубликовано в газете «Новый Сарман» №19 (6846) от 15.05.2020г. и размещено на сайте torgi.gov.ru 15.05.2020 г. «Извещение о приеме заявлений граждан и КФХ о намерении участвовать в аукционе №150520/0068512/01» и на сайте Сармановского муниципального района https://sarmanovo.tatarstan.ru/aukcionipizo.htm.

Палата земельных и имущественных отношений Сармановского муниципального района извещением №150520/0068512/01 проинформировала неопределенный круг лиц о приеме заявлений граждан и КФХ о намерении участвовать в аукционе в отношении восьми лотов, в числе которых были:

Лот 1 - земельный участок с кадастровым номером 16:36:090402:1593;

Лот 2 - земельный участок с кадастровым номером 16:36:090402:1594;

Лот 7 - земельный участок с кадастровым номером 16:36:090402:1587.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации и на основании распоряжений Палаты имущественных и земельных отношений Сармановского муниципального района Республики Татарстан № 438 от 23.06.2020 г. и № 447 от 25.06.2020 г. с КФХ ФИО2 заключены договоры аренды № 49 и № 50 от 23.06.2020 г. в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 16:36:090402:1593, 16:36:090402:1594. С КФХ ФИО3 заключен договор аренды № 55 от 25.06.2020 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:36:090402:1587.

Между тем, при заключении договоров, ответчиками не было учтено следующее.

Основанием для осуществления государственного учета образованных земельных участков согласно ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является межевой план или схема расположения земельного участка.

Схема подготавливается в отношении земельного участка или земельных участков, образуемых в соответствии с требованиями статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации, а так же в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 27 ноября 2014 года № 762 "Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе".

Согласно п. 4 Приказа Минэкономразвития РФ от 27.11.2014 №762 при подготовке схемы расположения земельного участка кадастровый инженер должен учитывать материалы и сведения:

утвержденных документов территориального планирования;

правил землепользования и застройки;

проектов планировки территории;

землеустроительной документации;

положения об особо охраняемой природной территории;

о зонах с особыми условиями использования территории;

о земельных участках общего пользования и территориях общего пользования, красных линиях;

о местоположении границ земельных участков,

о местоположении зданий, сооружений (в том числе размещение которыхпредусмотрено государственными программами Российской Федерации,государственными программами субъекта Российской Федерации, адреснымиинвестиционными программами), объектов незавершенного строительства;

иные материалы и сведения, необходимые для подготовки схемы.

Кадастровый инженер обязан проверять сведения о граничащих земельных участках с земельным участком и (или) земельными участками, которые требуется образовать и (или) изменить, а также сведения об объектах капитального строительства на наличие ранее возникших прав, действующих до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также наличие прав, возникших в переходный период и после принятия данного закона, поскольку данная информация кадастровым инженером зачастую не учитывается.

В соответствии с пунктом 35 раздела III Приказа Министерства экономического развития РФ от 8 декабря 2015 г. N 921 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке", кадастровый инженер при подготовке межевого плана земельного участка обязан при наличии на исходном, образуемом, уточняемом или измененном земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, иных объектов, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в реквизите "4" раздела "Исходные данные", строке "7" реквизита "4" раздела "Сведения об образуемых земельных участках", строке "3" раздела "Сведения об измененных земельных участках", строке "5" реквизита "3" раздела "Сведения об уточняемых земельных участках" указать кадастровые номера таких зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, иных объектов, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение, которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

При отсутствии в ЕГРН сведений о таких объектах недвижимости в данных реквизитах приводятся ранее присвоенные государственные учетные номера (инвентарные или условные), содержащиеся в том числе в документах, имеющихся в распоряжении заказчика кадастровых работ. Реквизиты документов, содержащих информацию о ранее присвоенных государственных учетных номерах, указываются в разделе "Исходные данные", в разделе "Заключение кадастрового инженера" приводится информация об отсутствии в ЕГРН сведений о таких объектах недвижимости.

Согласно сведениям из публичной кадастровой карты с сайта Росреестра (www.pkk5.rosreestr.ru), на земельных участках, переданных в аренду по спорным договорам имеются объекты капитального строительства.

Согласно заключению кадастрового инженера от 30.06.2021 (т.2 л.д.15-17), с учётом его дополнений, представленных истцом в заседание 22.07.2021г., на земельном участке с кадастровым номером 16:36:090402:1593 находится объект капитального строительства - весовая; на земельном участке с кадастровым номером 16:36:090402:1594 находятся восемь объектов капитального строительства - крытый ток, на земельном участке с кадастровым номером 16:36:090402:1587 находится объект капитального строительства – мельница.

Ответчиками не оспорен факт нахождения на спорных участках объектов недвижимости, представленное истцом заключение кадастрового инженера в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опровергнуто.

Земельные участки, переданные в аренду по спорным договорам, поставлены на кадастровый учет 10.03.2020 года и 22.04.2020 года.

Между тем, схемы расположения земельных участков, предоставленные первым ответчиком в материалы дела, не содержат сведений о нахождении на земельном участке объектов капитального строительства.

Порядок образования земельного участка и подготовки аукциона определен в пункте 4 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 8 пункта 4 указанной статьи предусмотрено, что находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 названного Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1300.

Согласно ст. 130, 131 ГК РФ здания, строения, сооружения представляют собой недвижимые объекты, созданные в результате строительной деятельности, право собственности на которые и другие вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 23 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" определено, что под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и(или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Исходя из изложенного, здания, строения, сооружения, указанные в подп. 8 пункта 4 и подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, должны быть не просто расположены на земельном участке, а должны иметь какое-либо правовое обоснование, позволяющее судить о необходимости соблюдения прав лица, которому они принадлежат, при выставлении такого земельного участка на аукцион; земельный участок не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здания, сооружения, являющиеся объектами недвижимого имущества.

При решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

На основании вышеизложенного, организация торгов по реализации земельных участков прошла с нарушением земельного законодательства и федерального антимонопольного законодательства, так как земельный участок не свободен от прав третьих лиц - необходимо было выявить собственников объектов капитального строительства, что существенно бы влияло на круг возможных участников торгов.

Как разъяснено в пунктах 74, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).

Из представленных истцом документов усматривается, что на каждом из спорных участков, имеется принадлежащее истцу имущество, приобретенное им на основании договора купли-продажи от 04.07.2007г. (т.2 л.д.18-36).

При этом, согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Таки образом, суд пришёл к выводу о недействительности оспариваемых истцом сделок и о его прямой заинтересованности в их оспаривании, в силу принадлежности ему имущества, расположенного на земельных участках, переданных в аренду.

Довод первого ответчика, что антимонопольным органом не было установлено нарушений при заключении договоров, судом отклоняется, поскольку основанием данного иска является не нарушение антимонопольного законодательства, а совершение сделок в нарушение норм Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, в силу статей 166-167 Гражданского кодекса Российской Федерации, право на признание сделки недействительной принадлежит исключительно суду.

Довод первого ответчика о том, что истец не подавал заявку на участие в аукционе, опровергается представленными истцом документами (т.1 л.д.13).

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме.

Госпошлина по иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на ответчиков, с учётом того, что со вторым ответчиком заключено два договора, а с третьим ответчиком – один. Кроме того, первый ответчик освобождён от оплаты госпошлины в бюджет в силу закона. Понесенные же истцом судебные расходы по оплате госпошлины также относятся и на первого ответчика, с учётом положений пунктов 19 и 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2014 г. N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными договоры аренды № 49 от 23.06.2020г., №50 от 23.06.2020г., № 55 от 06.07.2020г.

Применить последствия недействительности сделок в виде возврата земельных участком с кадастровыми номерами 16:36:090402:1593, 16:36:090402:1594, 16:36:090402:1587 в муниципальную собственность, а также погасить записи о договорах аренды № 49 от 23.06.2020г., №50 от 23.06.2020г., № 55 от 06.07.2020г.

Взыскать с Палаты земельных и имущественных отношений Сармановского муниципального района Республики Татарстан, г.Сарманово (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Джалиль", Сармановский район, с.Старый Мензелябаш, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 2000 руб. расходов по госпошлине.

Взыскать с Крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, Сармановский район, с.Рангазар (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Джалиль", Сармановский район, с.Старый Мензелябаш, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 2667 руб. расходов по госпошлине.

Взыскать с Крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, Сармановский район, с.Рангазар, (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Джалиль", Сармановский район, с.Старый Мензелябаш, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 1333 руб. расходов по госпошлине.

Взыскать с Крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, Сармановский район, с.Рангазар (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в доход бюджета 5333 руб. госпошлины.

Взыскать с Крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3, Сармановский район, с.Рангазар, (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в доход бюджета 2667 руб. госпошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяА.Г. Савельева