Решение от 27 июля 2018 г. по делу № А32-18205/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-18205/2017
г. Краснодар
27 июля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 5 июля 2018 года. Полный текст решения изготовлен 27 июля 2018 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Марго» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 26.11.2010 № 0000002280, заключенного между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и обществом с ограниченной ответственностью «Марго»; об обязании общества с ограниченной ответственностью «Марго» в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу вернуть арендодателю (Департаменту имущественных отношений Краснодарского края) земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 23:49:0402048:891, общей площадью 22 000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, вдоль улицы Каспийской, участок № 1

(с нагорной стороны Федеральной автомобильной дороги) путём подписания акта приёма-передачи) о взыскании 6 494 714 рублей 40 копеек; о взыскании неустойки в размере 100 тыс. рублей за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления решения суда в законную силу и до момента исполнения судебного акта в части возврата земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером 23:49:0402048:891, общей площадью 22 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, вдоль улицы Каспийской, участок № 1

(с нагорной стороны Федеральной автомобильной дороги),

по иску общества с ограниченной ответственностью «Марго» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 26.11.2010 № 0000002280, заключенного между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Марго» пропорционально уменьшению площади арендуемого объекта на 40%

с 06.06.2013 до окончания срока действия договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 06.11.2010 № 0000002280 до 26.11.2059,

при участии в заседании представителя Департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО1, представителя общества ФИО2, Кислица М.И., установил следующее.


В Арбитражный суд Краснодарского края обратился Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Марго» (далее – общество) о расторжении договора аренды от 26.11.2010 № 0000002280 и обязании общества вернуть департаменту земельный участок, о взыскании 6 494 714 рублей 40 копеек; о взыскании неустойки в размере 100 тыс. рублей за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления решения суда в законную силу и до момента исполнения судебного акта в части возврата земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером 23:49:0402048:891, общей площадью 22 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, вдоль улицы Каспийской, участок № 1

(с нагорной стороны Федеральной автомобильной дороги).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.02.2018 дела № А32-18205/2017, № А32-24848/2017 в одно производство.

В рамках дела № А32-24848/2017 обществом заявлены требования об уменьшении арендной платы по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 26.11.2010 № 0000002280, заключенного между департаментом и обществом пропорционально уменьшению площади арендуемого объекта на 40% с 06.06.2013 до окончания срока действия договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 06.11.2010 № 0000002280 до 26.11.2059.

В ходе судебного заседания судом изучены материалы дела, исследованы представленные доказательства, выслушаны доводы и пояснения представителей сторон.

В судебном заседании объявлен перерыв до 17.50 часов 28.06.2018. После перерыва судебное заседание продолжено.

Представителями общества приобщены в материалы дела дополнительные доказательства.

Обществом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 17.35 часов 05.07.2018. Судебное заседание после перерыва продолжено.

Исковые требования департамента мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы администраций (губернатора) Краснодарского края от 15.10.2010 № 1028р «О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Марго» в аренду земельного участка для строительства многофункционального комплекса в городе Сочи» между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 26.11.2010 № 0000002280 (далее – договор).

По условиям договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов (далее – участок) с кадастровым номером 23:49:0402048:891, площадью 22 000 кв. м, расположенный вдоль улицы Каспийской, участок № 1, (с нагорной стороны федеральной автомобильной дороги), для строительства многофункционального комплекса.

10 февраля 2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю произведена государственная регистрация договора аренды, номер регистрации: 23-23-22/003/2011-001.

Согласно пункту 2.2 договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора. В дальнейшем размер арендной платы пересматривается в одностороннем порядке по требованию истца в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований.

В силу пункта 2.3 договора арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного договором размера ежегодной арендной платы за участок со дня фактической передачи участка за каждый день использования и вносится ответчиком в виде авансового платежа ежеквартально до 10 числа первого месяца квартала.

В соответствии с пунктами 4.1.1, 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5 договора аренды ответчик обязался в полном объеме выполнять все условия договора аренды, своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок, представлять истцу не позднее десятого числа второго месяца каждого квартала копию платежного документа, подтверждающего перечисление арендной платы, производить с истцом сверку расчетов по арендной плате с составлением акта сверки.

Постановлением главы администрации Краснодарского края от 11.03.2002 № 253 «О делегировании полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности» функции по заключению договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, от имени администрации Краснодарского края переданы департаменту имущественных отношений Краснодарского края.

Согласно статье 34 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», Положению о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденному постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края» департамент имущественных отношений Краснодарского края обеспечивает защиту имущественных прав и законных интересов Краснодарского края в области имущественных и земельных отношений.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства прекращаются только при их надлежащем исполнении.

Пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии с правовой позицией, изложенной Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 договор аренды носит взаимный характер, т.е. невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно аналогичной позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (определение ВАС РФ от 12.03.2014 № ВАС-2047/14) арендная плата, исчисляемая по условиям договора, может быть уменьшена судом в соответствии с частью 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2017 по делу № А32-24848/2017 назначалась судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено судебному эксперту индивидуальному предпринимателю ФИО3.

На разрешение эксперта ставились следующие вопросы:

1. Какие инженерные сети и сооружения расположены на исследуемом земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402048:891, по адресу: город Сочи, Адлерский район, село Веселое (с нагорной стороны Федеральной автомобильной дороги), вдоль улицы Каспийской, участок № 1, арендуемого ООО «Марго»?

2. Если таковые имеются, то какие необходимы условия установления охранных зон и какие требования к границам установления охранных зон инженерных сетей. расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402048:891?

3. Какова общая площадь исследуемого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:891 и какую площадь из него занимают инженерные сети и сооружения (и соответственно обременения на них)? Какая площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:891 свободна от обременении инженерными коммуникациями и соответственно может использоваться по основному целевому назначению – для строительства многофункционального комплекса (на момент заключения аренды: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов (указать площадь в кв. м и в % соотношении).

В материалы дела приобщено экспертное заключение от 29.03.2018 № 690, которое содержит следующие выводы.

Исследуемый земельный участок площадью 22 000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402048:891, расположенный по адресу: город Сочи, Адлерский район, село Веселое (с нагорной стороны Федеральной автомобильной дороги), вдоль улицы Каспийской, участок №1, арендуемый ООО «Марго» – имеет уклон рельефа местности, ограждения по наружным границам участка на местности отсутствуют.

На исследуемом земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402048:891 –расположены следующие инженерные сети и сооружения, а именно:

• Объекты электросетевого хозяйства:

1. Воздушные линии электропередач (надземной прокладки) ВЛ 6 (или ВЛ 10) кВ, состоящие из трех проводов с изоляторами на бетонных опорах (две опоры). Воздушные линии электропередач ВЛ 6 (или ВЛ 10) кВ расположены в западной части исследуемого земельного участка, пересекая участок по направлению с северо-запада на юго-восток, длиной 86,5 м (в границах исследуемого земельного участка).

Рядом с опорой воздушной линии электропередач ВЛ 6 (или ВЛ 10) кВ на исследуемом участке расположена:

- комплектная трансформаторная подстанция «КТП-ВС/4-6/0,23-У1» (столбовая однофазная надземной прокладки, воздушный ввод), которая состоит из двух проводов с изоляторами и металлического шкафа с опознавательной табличкой-указателем (информация на табличке металлического ящика: «Номер подстанции 289», дата на табличке 10.2012 года), смонтированная на бетонной опоре;

- два металлических ящика с электрооборудованием, со значком «Осторожно высокое напряжение», огороженные металлическим сетчатым забором на металлических стойках.

2. Воздушные линии электропередач (надземной прокладки) ВЛ 0,4 кВ, состоящие из четырех самонесущих изолированных проводов, скрученных в пучок и смонтированных на деревянных /бетонных опорах (семь опор).

Воздушные линии электропередач ВЛ 0,4 кВ расположены в верхней части исследуемого земельного участка, вдоль границ участка, проходящих по бровке дороги по улице Ворошиловградской, длиной 130 м (в границах исследуемого земельного участка).

3. Воздушные линии электропередач (надземной прокладки) ВЛ 0,4 кВ, состоящие из четырех самонесущих изолированных проводов, скрученных в пучок и смонтированных на деревянных опорах (две опоры).

Воздушные линии электропередач ВЛ 0,4 кВ расположены в восточной части исследуемого земельного участка, пересекая участок по направлению с севера на юг, длиной 32 м (в границах исследуемого земельного участка).

4. Волоконно-оптическая линия связи кабельной линии ВОЛС КЛ-110 кВ (подземной прокладки), расположение которой на местности обозначено опознавательными знаками (бетонные столбики с табличками-указателями) со следующей информацией: ВОЛС КЛ-110 кВ, кабельная линия относится к филиалу ОАО «Федеральная Сетевая Компания Единой Энергетической Системы» - Сочинское Предприятие Магистральных Энергетических Сетей охранная зона кабельной линии (имеется номер телефон аварийной службы).

Волоконно-оптическая линия связи кабельной линии ВОЛС КЛ-110 кВ расположена в восточной части исследуемого земельного участка, вдоль границ участка, длиной ~ 5 м (в границах исследуемого участка, с учетом охранной зоны).

• Объекты газового хозяйства:

5. Газопровод из полиэтиленовых труб (подземной прокладки), о чем свидетельствуют опознавательные знаки в виде металлических столбиков (2 штуки), окрашенные в желтый цвет и расположенные в ряд, с западной стороны от участка (вдоль границ исследуемого земельного участка).

На металлических опознавательных столбиках имеются таблички с надписями «ПЭ 0 110», показывающие направление и заглубление трассы подземного газопровода, диаметр и материал труб, а именно: газопровод выполнен из полиэтиленовых труб (ПЭ), диаметром 110 мм, глубиной заложения - 1,2 метра, газопровод проложен на расстоянии 0,5 метра и 1,2 метра от опознавательных знаков (столбиков), имеется телефон аварийной службы. Рядом с трассой подземного газопровода расположен газорегуляторный пункт блочный «ГРГТБ № 2 мкр. Блиново», огороженный забором из металлической сетки «рабица», (информация на двери ГРПБ - код 93/1048), расположен вне границ исследуемого земельного участка.

Сопоставив предоставленную проектно-разрешителъную (рабочую) документацию по прокладке газопровода, выполненную 2010 году ЗАО «Лорес», разрешение на строительство газопровода №RU23309-522 от 20 декабря 2012 года и исполнительную документацию (разрешение на ввод газопровода в эксплуатацию № RU23309-152 от 29 декабря 2012 года) по прокладке трассы газопровода: «Газификация сел, поселков и центральной части Адлерского района в части газопроводов высокого и среднего давления. Этап: Газопровод межпоселковый к ГГРП в Имеретинской низменности с отводом к мкр. Блиново» - с фактически проложенной трассой подземного газопровода, установлено следующее:

Фактическая трасса подземного газопровода из полиэтиленовых труб «ПЭ 0 110», (обозначенная опознавательными знаками, в соответствии с требованиями пункта 10 «Правил охраны газораспределительных сетей», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 20 ноября 2000 года №878, (с изменениями на 17 мая 2016 года), установленная вдоль границ исследуемого земельного участка, арендуемого ООО «Марго» соответствует предоставленной проектной рабочей документации, выполненной в 2010 году ЗАО «Лорес», но не соответствует соглашению № 39-93/1048 от 25 октября 2012 года об установлении срочного сервитута (смотри, материалы дела, том 3).

6. Газопровод из металлических труб (подземной прокладки), о чем свидетельствуют опознавательные знаки в виде металлических столбиков с табличками, которые расположены в западной части исследуемого земельного участка, пересекая участок по направлению с северо-запада на юго-восток.

Металлические столбики (в количестве 4 штуки), окрашенных в желтый цвет -расположены в два ряда, на металлических столбиках имеются таблички с надписями: «Осторожно! Аноды на газопроводе». Между ними расположен один металлический столбик, окрашенный в красный цвет, который по конструкции и месторасположению идентичен контрольно-измерительному пункту (далее КИП).

7. Опознавательный знак, в виде металлической арматуры, расположенный в западной части исследуемого земельного участка, в непосредственной близости двух металлических ящиков с электрооборудованием (со значком «Осторожно высокое напряжение»), огороженных металлическим сетчатым забором.

Опознавательный знак окрашен в желтый цвет – имеет табличку, окрашенную в красный цвет с надписью «Газ» и обозначением «< 1м >».

Вышеуказанный опознавательный знак, в виде металлической арматуры, имеющий табличку с надписью – указывают на прохождение трассы подземного газопровода по исследуемому земельному участку, расстояние опозновательного знака от границ участка 9 м.

8. Трасса подземного газопровода с имеющимися подъемами из земли, выполнена из стального газопровода, для подключения газоснабжения к жилым домам, часть трассы и подъем расположены в границах исследуемого земельного участка.

Трасса подземного стального газопровода с подъемами, расположена в верхней части исследуемого земельного участка, вдоль границ участка, проходящих по бровке дороги по улице Ворошиловградской, длиной ~ 126 м (в границах исследуемого земельного участка).

9. Бытовка, выполненная из металлических конструкций, размером 5,8 х 2.5 метра. Бытовка расположена в северо-западной части исследуемого земельного участка, пересекая границу исследуемого земельного участка.

В договоре и кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:891 от 21.10.2010 № 2343/12/10-8352012 – не указаны какие-либо сервитуты (охранные зоны).

На момент заключения аренды, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов вся площадь земельного участка (22 000 кв. м) с кадастровым номером 23:49:0402048:891 была свободна об обременении инженерными коммуникациями и соответственно могла использоваться по основному целевому назначению, то есть какие-либо обременения отсутствовали.

На момент проведения экспертизы общая площадь исследуемого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:891 составляет 22 000 кв. м.

Площадь сервитута под объектами электросетевого хозяйства, согласно выпискам из ЕГРН от 27.03.2017 № 23/189/004/2017-9772 и от 20.03.2018 № 23/241/002/2018-2083 – составляет 3 353 кв. м.

При сравнении, фактически установленных инженерных сетей (и соответственно границ охранных зон) и сервитутов (ограничений), установленных согласно выпискам из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402048:891 – установлено, что имеются несоответствия (в месте и размере) их расположения на исследуемом земельном участке.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402048:891 свободная об обременения инженерными коммуникациями и соответственно площадь, которую общество может использоваться по основному целевому назначению – для строительства многофункционального комплекса (для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов) составляет ~ 14 000 кв. м, что в процентном соотношении составляет ~ 60 %.

Соответственно, площадь земельного участка, которую занимают фактически установленные инженерные сети и сооружения (и соответственно обременения на них) и которую ООО «Марго» не может использоваться по основному целевому назначению – для строительства многофункционального комплекса (для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов) – составляет ~ 8 000 кв. м.

Таким образом, общество доказало обстоятельства, подтверждающие существенное ухудшение условий пользования арендованным участком, произошедшими вне зависимости от воли арендатора.

В этой связи требования общества об уменьшении арендной платы на 40 % подлежат удовлетворению.

Департаментом также заявлены требования о взыскании с общества задолженности по арендной плате в сумме 5 204 370 рублей 51 копейки за период с 01.04.2016 по 30.06.2017 и 1 290 343 рублей 89 копеек неустойки за период с 16.02.2016 по 14.02.2017.

На основании статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В дело обществом представлен расчет арендной платы, в котором содержится информация о размере арендных платежей, которые следовало вносить с учетом площади земельного участка находящегося в пользовании общества (14 000 кв. м).

Иск о взыскании арендной платы департаментом заявлен за период с 01.04.2016 по 30.06.2017 на сумму 5 204 370 рублей 51 копейка – задолженность по арендной плате и на сумму 1 290 343 рубля 89 копеек неустойка за несвоевременное внесение обществом арендных платежей.

Согласно расчету общества, размер арендной платы за заявленный период следующий:

Период

100% арендной платы

60 % арендной платы

01.04.2016 по 30.06.2016 (91 дней)

979 086,40

587 451,84

01.07.2016 по 30.09.2016 (92 день)

989 845,60

593 907,40

01.10.2016 по 31.12.2016

(92 день)

989 845,60

593 907,40

01.01.2017 по 31.03.2017

(90 дней)

1 434 626,50

860 775,9

01.04.2017 по 30.06.2017 (91 дней)

1 450 566,79

870 340,08

Всего

5 843 970,89

3 506 382,53

За заявленный период арендатором внесены арендные платежи в размере 4 210 440 рублей, что подтверждается платежными поручениями от 21.06.2018 № 1 на сумму 2 881 440 рублей и от 27.06.2018 № 2 на сумму 1 329 тыс. рублей. С учетом письма общества от 29.06.2018, в котором последнее сообщало, что в платежном поручении от 21.06.2018 № 1 в назначении платежа допущена неточность, а именно не указан период, за который осуществляется платеж. С учетом уточнения платежа вся сумма – оплата арендной платы за землю по договору аренды от 26.11.2010 № 0000002280 за 2, 3, 4 кварталы 2016 года и 1,2 кварталы 2017 года. В платежном поручении от 27.06.2018 № 2 общество просило отнести платеж на сумму 624 942 рубля 62 копейки – оплата арендной платы за землю по договору аренды от 26.11.2010 № 0000002280 за 2 квартал 2017 года, в сумме 704 057 рублей 38 копеек – оплата пени по договору аренды от 26.11.2010 № 0000002280.

Таким образом, названные денежные средства полностью покрывают задолженность общества по арендной плате за период с 01.04.2016 по 30.06.2017 и сумму неустойки за период с 16.02.2016 по 14.02.2017.

Кроме того, обществом в материалы дела представлены документы свидетельствующие о погашении задолженности по арендной плате за предыдущие периоды (платежное поручение от 21.06.2018 № 148 на сумму 8 703 859 рублей 98 копеек, платежное поручение от 26.06.2018 № 332069, платежное поручение от 26.06.2018 № 332080, платежное поручение от 26.06.2018 № 332082, платежное поручение от 26.06.2018 № 332093, платежное поручение от 26.06.2018 № 342306, платежное поручение от 26.06.2018 № 342992, платежное поручение от 26.06.2018 № 342994).

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает возможность досрочного расторжения судом по требованию арендодателя договора аренды, в том числе и в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В то же время в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.

Как не раз отмечалось арбитражными судами, расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда другие меры воздействия исчерпаны и сохранение договорных правоотношений нецелесообразно.

В данном споре указанные условия отсутствуют.

Предупреждение о необходимости устранения таких нарушений предполагает возможность сохранения договорных отношений при выполнении арендатором претензий

арендодателя.

Существенным для рассмотрения настоящего спора является то обстоятельство, что

задолженность по арендной плате и пене за спорный период отсутствует.

В этой связи правовых оснований для удовлетворения исковых требований департамента о расторжении договора аренды и обязании общества возвратить земельный участок не имеется. Основания для взыскания с общества неустойки до даты фактического исполнения судебного акта также отсутствуют.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 49, 65, 71, 110, 123, 150, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Марго» (ИНН <***>, ОГРН <***>) об уточнении исковых требований удовлетворить.

Принять уточненные требования.

Требования общества с ограниченной ответственностью «Марго» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Уменьшить арендную плату по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 26.11.2010 № 0000002280, заключенного между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и обществом с ограниченной ответственностью «Марго» пропорционально уменьшению площади арендуемого объекта на 40% с 06.06.2013 до окончания срока действия договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 06.11.2010 № 0000002280 до 26.11.2059.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Марго» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины, 40 тыс. рублей расходов на проведение судебной экспертизы.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью «Марго» (ИНН <***>, ОГРН <***>) справку на возврат государственной пошлины из федерального бюджета в сумме 47 502 рубля.

В удовлетворении исковых требований Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.


Судья О.Б. Куликов