Постановление от 2 апреля 2026 г. ФАС МО (ФАС Московского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД


МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994,


официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-277776/2023
03 апреля 2026 года
город Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2026 года


Полный текст постановления изготовлен 03 апреля 2026 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Петровой В.В.,

судей: Дацука С.Ю., Цыбиной А.В.,

при участии в заседании:


от истца: Департамента городского имущества города Москвы – ФИО1 по дов. от 01.12.2025 (онлайн),

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью «Глобус» (ООО «Глобус») – ФИО2 по дов. от 20.06.2024,

рассмотрев 31 марта 2026 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО «Глобус»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 24 марта 2025 года

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 августа 2025 года

по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО «Глобус»

о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Глобус» о взыскании 1 792 033 руб. 55 коп. – задолженности по арендной плате за период с 01.07.2022 по 16.05.2023; 86 921 руб. 13 коп. – неустойки за период с 06.07.2022 по 16.05.2023 (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принятого судом).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.03.2024 по делу № А40-277776/2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2024, заявленные исковые требования были удовлетворены. Кроме того, суд взыскал с ООО «Глобус» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 31 790 руб.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 05.12.2024 решение Арбитражного суда города Москвы от 06.03.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2024 по делу № А40-277776/2023 отменены; указанное дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, учитывая предмет и основание заявленных требований, конкретные обстоятельства именно данного дела, сложившуюся судебную практику по рассматриваемому вопросу, исходя из системного толкования положений действующего законодательства, направил дело на новое рассмотрение в связи со следующим.

Как было обращено внимание судом кассационной инстанции, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования в полном объеме, исходил из следующего.

Между Департаментом городского имущества города Москвы (истец – арендодатель) и ООО «Глобус» (ответчик – арендатор) был заключен договор от 04.09.2019 № 00-01229/19 аренды объекта нежилого фонда (далее – договор


аренды) предметом которого являлось нежилое помещение площадью 81,8 кв.м., расположенное в здании по адресу: <...>.

Судами было обращено внимание на то, что, возражая против удовлетворения заявленных исковых требований, ответчик (арендатор – ООО «Глобус») указал, что решением Арбитражного суда города Москвы от 03.03.2023 по другому делу № А40-171175/2022 (оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2023 и Арбитражного суда Московского округа от 02.08.2023) урегулированы разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «Глобус», возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости – вышеуказанного нежилого помещения, являвшегося предметом договора аренды (на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения»; далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

ООО «Глобус» обратило внимание на то, что изначально предложенная Департаментом городского имущества города Москвы цена выкупа объекта значительно превысила рыночную стоимость объекта, и такое расхождение (по мнению ответчика) является существенным; ответчик указал, что в результате неправомерных действий Департамента городского имущества города Москвы по установлению необъективной рыночной стоимости объекта срок действия арендных отношений был продлен на период с 14.04.2022 по 17.05.2023.

Суды, отклоняя доводы ответчика, указали, что:


- до выкупа арендованного имущества ООО «Глобус», как арендатор, пользующейся помещением по договору аренды, обязан вносить арендные платежи;


- само по себе возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения убытков;

- ООО «Глобус» не доказало фактов нарушения Департаментом городского имущества города Москвы требований закона (в том числе Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ);

- отсутствует судебный акт о признании незаконными действий Департамента городского имущества города Москвы.

В силу чего суд первой инстанции, с выводом которого согласился суд апелляционной инстанции, пришел к выводу о том, что правовые основания для освобождения ответчика от уплаты арендной платы в период спора относительно стоимости выкупа (по другому делу № А40-171175/2022) не имеются.

ООО «Глобус», обращаясь с кассационной жалобой, в обоснование доводов указало, что в рамках другого дела № А40-171175/2022, так как при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества у сторон возникли разногласия по вопросу цены этого имущества, суд по ходатайству общества назначил судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:09:0003013:2489 общей площадью 81,8 кв.м. расположенного в здании по адресу: <...>, по состоянию на 19.01.2022 без учета налога на добавленную стоимость (НДС); экспертным заключением установлено, что рыночная стоимость указанного нежилого помещения по состоянию на 19.01.2022 без учета НДС составляет 9 302 000 руб. При этом, по утверждению ООО «Глобус», по результатам рассмотрения заявления при реализации обществом преимущественного права выкупа арендуемого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, Департаментом городского имущества города Москвы обществу был направлен соответствующий проект договора купли-продажи, в котором стоимость объекта составила 24 439 000 руб. (со ссылкой на п. 3.1


проекта договора направленного Департаментом городского имущества города Москвы в адрес ООО «Глобус»).

Суд кассационной инстанции признал доводы кассационной жалобы обоснованными, а выводы судов преждевременными, сделанными без полного установления всех обстоятельств, подлежащих установлению исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований; судами не были учтены правовые позиции, сформированные актуальной практикой Верховного Суда Российской Федерации по рассматриваемому вопросу.

Как было отмечено судом кассационной инстанции, само по себе возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения убытков, поскольку признаваемый Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст. 3) вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Вместе с тем, несмотря на то, что само по себе возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества и кадастровой стоимости, не образует оснований для возмещения убытков, необходимо учитывать, что в определенных обстоятельствах такой спор может возникнуть по вине уполномоченного органа, в частности, если имущество было предложено к выкупу субъекту предпринимательства на заведомо невыгодных для него условиях (при существенном расхождением между ценой, указанной в проекте договора купли- продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с


учетом оценочной экспертизы), которые не могли быть приняты разумным участником оборота; перечень таких обстоятельств является открытым.

Учитывая разъяснения, содержащиеся в п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» (в силу которых вопросы квалификации правоотношений и определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора, отнесены к компетенции суда) судам при разрешении настоящего спора следовало дать юридическую оценку возражениям ООО «Глобус» по иску, как аргументам о наличии фактически у него встречного требования к Департаменту городского имущества города Москвы о возмещении убытков, причиненных незаконным бездействием при рассмотрении заявлений о выкупе арендуемого помещения в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, которые направлены к зачету заявленных к взысканию арендных платежей.

Кроме того, необходимо было определить размер данных убытков, для чего необходимо было определить дату, в которую подлежал заключению договор купли-продажи в случае соблюдения Департаментом городского имущества города Москвы своих обязанностей (имея в виду, что после такой даты пролонгация арендных отношений обусловлена неправомерным поведением Департаментом городского имущества города Москвы); определить общую сумму арендной платы, внесенной ООО «Глобус» (если плата не внесена, то сумму, подлежащую внесению) в период необоснованной пролонгации арендных отношений (если таковой период будет установлен).

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда города Москвы от 24.03.2025 по делу № А40-277776/2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2025, заявленные исковые требования были удовлетворены. Кроме того, суд взыскал с


ООО «Глобус» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 31 790 руб.

По делу № А40-277776/2023 поступила кассационная жалоба, в которой заявитель просит отменить решение суда первой, постановление суда апелляционной инстанций; дело направить на новое рассмотрение.

Определением Арбитражного суда Московского округа от 12.12.2025 произведена замена председательствующего судьи Кольцовой Н.Н. на судью Петрову В.В. на основании ч. 4 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (замена судьи, арбитражного заседателя производится также в случаях прекращения или приостановления их полномочий по основаниям, установленным федеральным законом).

Отводов суду заявлено не было, через канцелярию не поступило.


От представителя Департамента городского имущества города Москвы в Арбитражный суд Московского округа в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции), которое было удовлетворено судом кассационной инстанции.

До рассмотрения кассационной жалобы по существу, суд кассационной инстанции разъяснил представителю Департамента городского имущества города Москвы (принимавшему участие в судебном заседании посредством веб- конференции), а также представителю ООО «Глобус» (непосредственно присутствующему в судебном заседании) их права и обязанности, предусмотренные ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции сообщил, что от Департамента городского имущества города Москвы поступил отзыв на кассационную жалобу (поименован как «письменные пояснения Департамента на кассационную жалобу ООО «Глобус»), который приобщен к материалам дела, поскольку подан с соблюдением требований ст. 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Кроме того, от ООО «Глобус» поступили письменные пояснения к кассационной жалобе. Принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в абзацах третьем и четвертом п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», суд кассационной инстанции определил: приобщить письменные пояснения к кассационной жалобе к материалам дела.

Иные заявления или ходатайства, связанные с рассмотрением кассационной жалобы, через канцелярию Арбитражного суда Московского округа не поступили, в судебном заседании заявлены не были.

Суд кассационной инстанции установил порядок рассмотрения кассационной жалобы.

Представитель ООО «Глобус» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе (с учетом письменных пояснений).

Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доводам кассационной жалобы возражал, ссылаясь на соблюдение норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов; поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы (с учетом письменных пояснений) и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении суда первой инстанции, постановлении суда апелляционной инстанции, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, с принятием по делу нового судебного акта.


Вопреки указаниям суда кассационной инстанции, а также в нарушение положений ст. ст. 16, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды при рассмотрении настоящего дела № А40-277776/2023 не приняли во внимание преюдициальные обстоятельства, установленные в рамках рассмотрения другого дела № А40-171175/2022.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды, вопреки указаниям суда кассационной инстанции, сослались на то, что возникновение договорных разногласий не может быть признано в качестве противоправных, незаконных действий Департамента городского имущества города Москвы.

Между тем согласно правовой позиции, изложенной в п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2022), утвержденного его Президиумом 21.12.2022, оспаривание выкупной стоимости объекта, находящегося в аренде, лицом, имеющим намерение на его выкуп, увеличивает срок вынужденной аренды и возлагает на это лицо дополнительные расходы за пользование имуществом на период урегулирования спора, в том числе убытки, причиненные неправомерными действиями уполномоченного органа при определении выкупной стоимости.

Существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора купли-продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательства на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.

Принимая во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по ранее рассмотренному делу (по делу № А40-171175/2022) суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что разница между ценой (24 439 000 руб.), указанной в проекте договора купли-продажи направленном Департаментом городского имущества города Москвы в адрес ООО «Глобус» и окончательной ценой (9 302 000 руб.), установленной по


результатам урегулирования разногласий, в денежном эквиваленте составила 15 137 000 руб. (24 439 000 руб. – 9 302 000 руб. = 15 137 000 руб.).

Указанное расхождение (между ценой, указанной в проекте договора купли-продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства и окончательной ценой установленной решением суда по другому делу) в размере 15 137 000 руб. означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательству на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.

Обращение субъекта предпринимательства (ООО «Глобус») в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи, в части условия о цене имущества, при таких обстоятельствах носило вынужденный характер, являлось необходимым для защиты его права.

Ввиду этого, доводы Департамента городского имущества города Москвы (относительно того, что ООО «Глобус» не оспорен отчет оценщика, выполненного по заказу Департамента городского имущества города Москвы) не могли быть приняты во внимание и подлежали отклонению, как основанные на неправильном (неверном) толковании норм права и не соответствующие (противоречащие) установленным по делу обстоятельствам.

Указание судами при рассмотрении настоящего дела № А40-277776/2023 на судебные акты по другому делу № А40-250815/2022 (решение суда первой инстанции от 15.02.2023 и постановление суда апелляционной инстанции от 17.03.2023) не может быть признано правомерным и обоснованным, поскольку судебные акты по названному делу ( № А40-250815/2022) не обладают характером преюдициальности по отношению к рассматриваемому делу, так как вышеуказанные обстоятельства в другом деле не устанавливались и не исследовались.

Руководствуясь положениями действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, в том числе положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения


требования о взыскании задолженности по договору аренды за заявленный период, учитывая, что ООО «Глобус» 19.01.2022 обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы» в отношении арендуемого имущества, а также принимая во внимание последовательность и сроки совершения действий, заинтересованными лицами при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон.

Ввиду отсутствия оснований для удовлетворения основного искового требования (о взыскании арендной платы), суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения дополнительного искового требования (по отношению к основному исковому требованию) – о взыскании неустойки.

Поскольку фактические обстоятельства дела установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся доказательств, однако выводы судов основаны на неправильном применении норм материального права, суд кассационной инстанции считает возможным отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции на основании ч. ч. 1, 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и, руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт – об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований с распределением расходов по уплате государственной пошлины.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны; уплата государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам регулируется положениями п. 12 ч. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (в соответствующей


редакции), таким образом, расходы, понесенные ООО «Глобус» по уплате государственной пошлины по апелляционным и кассационным жалобам в общем размере 86 000 руб. (из расчета: 3 000 руб. + 3 000 руб. + 30 000 руб. + 50 000 руб.), подлежат взысканию с Департамента городского имущества города Москвы как с проигравшей стороны в пользу ООО «Глобус».

Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 24 марта 2025 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 августа 2025 года по делу № А40-277776/2023 отменить.

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.


Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу общества с ограниченной ответственностью «Глобус» расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным и кассационным жалобам в общем размере 86 000 рублей.

Председательствующий-судья В.В. Петрова

Судьи: С.Ю. Дацук

А.В. Цыбина