Решение от 22 марта 2021 г. по делу № А40-228426/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-228426/20-1-1053
г. Москва
22 марта 2021 г.
резолютивная часть в порядке ст. 176 АПК РФ объявлена 19.03.21

решение в полном объеме изготовлено 22.03.21

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола помощником ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "Д-ИНВЕСТ" (127273, <...>, ОГРН: <***>) к 1. ООО "КАПСТРОЙПРОЕКТ" (129110, <...>, ЭТАЖ 1 ПОМ IА ОФИС 5Б, ОГРН: <***>) и к ООО "МЕАНДР" (295001, <...>, ОГРН: <***>) о признании договора №БА/КЗ/ОПТ-3/100816 от 10.08.2016г. расторгнутым

при участии представителей ответчиков ФИО2 по дов. от 01.02.21 (ООО "КАПСТРОЙПРОЕКТ"), ФИО3 по дов. от 16.03.21 ООО "МЕАНДР"

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о признании заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве №БА/КЗ/ОПТ-3/100816 от 10.08.2016 расторгнутым в части объектов, права и обязанности в отношении которых перешли к ООО «Меандр» по договору от 13.12.16 № 2/к3/ОПТ-3. Требования основаны на том, в связи с систематическим нарушением ООО «Меандр» (участником долевогостроительства) сроков внесения платежей по Договору долевого участия, руководствуясь ч. 5 ст. 5, ч. ч. 3, 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, истец уведомлением от 14.04.19 заявил о частичном отказе от исполнения Договора участия в долевом строительстве №БА/К3/ОПТ-3/100816 от 10 августа 2016 в отношении прав требования, указанных в Договоре от 13.12.2016 № 2/К3/ОПТ-3 уступки прав требований (цессии). Таким образом, как считает истец, согласно ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

В судебное заседание извещенный истец не явился.

Ответчики против иска возражали, ссылаясь на то, что обязательства по договору участия в долевом строительстве исполнены, заявили ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения в рамках дела о банкротстве заявления конкурсного управляющего ООО "КАПСТРОЙПРОЕКТ" о признании недействительным договора цессии от 13.12.2016 № 2/К3/ОПТ-3.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, изучив тексты судебных актов, на которые ссылаются стороны, суд приходит к выводу об отсутствии оснований приостановления производства по делу и об отсутствии оснований удовлетворения иска.

Из материалов дела следует, что между ООО "КапСтройПроект" (Участник долевого строительства, инвестор, ответчик) и ООО "Д-Инвест" (застройщик, истец) заключен Договор № БА/К3/ОПТ-3/100816 от 10.08.2016 участия в долевом строительстве (далее - договор ДУ), в соответствии с которым Застройщик обязался передать Участнику долевого строительства 112 помещений (Апартаменты и Нежилые помещения №№46-105, 295-346) общей проектной площадью 4906,8 кв.м в многофункциональном комплексе "Центр водного спорта "Динамо", строящемся на земельном участке с КН 77:02:0014003:1318 (г. Москва, пересечения ул. Березовая аллея и ул. Сельскохозяйственная).

Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 20.08.2016, что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 23 марта 2018 года по делу А40-194461/17-181-1550.

Цена Договора установлена в размере 441 612 000 рублей с НДС, исходя из цены 90000 руб. за 1 кв.м помещений (п. 4.1, 4.1.1 договора), стоимость каждого из подлежащих передачу участнику объектов установлена в п.4.1.5 договора.

Пунктом 4.1.3 предусмотрен следующий порядок расчетов:

- оплата суммы 125000000 производится в течение 7 рабочих дней со дня, следующего за днем государственной регистрации договора;

- оплата 100000000 руб. производится не позднее 10.09.2016.

- оплата 20340000 руб. производится не позднее 10.10.2016.

Указанным пунктом договора предусмотрен порядок оплаты общей суммы 245340000 руб.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу А40-194461/17 установлен факт исполнения участником долевого ООО "КапСтройПроект" строительства обязательств по внесению данных платежей (абзац 11 страницы 3 решения Арбитражного суда г. Москвы от 23.03.18).

Кроме того, пунктом 4.1.4 предусмотрены следующие условия оплаты.

Оплата суммы, равной 196272000 руб. осуществляется при условии предъявления Застройщиком в срок не позднее 16.11.2016 оригинала выписки из ГЗК об изменении вида разрешенного использования участка с КН 77:02:0014003:1318 под жилую застройку в следующем порядке:

- 150000000 руб. уплачиваются в течение 7 рабочих дней, а остальная сумма в размере 46272000 руб. - в течение 27 рабочих дней с даты представления указанной выписки (п. 4.1.4 Договора).

Пунктом 4.1.5 Договора стороны согласовали, что в случае невыполнения Застройщиком п. 4.1.4 настоящего договора по причинам, не зависящим ни от одной из сторон, денежные средства в размере 196272000 руб. Застройщику не перечисляются, а общая цена договора на приобретаемую проектную площадь объектов долевого строительства 4 906,8 кв. м составляет 245340000 руб.

Этим же пунктом предусмотрено, что в данном случае застройщик имеет приоритетное право выкупа у участника долевого строительства проектной площади объектов долевого строительства 4906,8 руб. при этом денежные средства перечисляются участнику в следующем порядке:

- 245340000 руб. – до 15.02.17;

- 90000000 руб. – до 31.05.17.

Таким образом, условиями договора участия в долевом строительстве предусматривались специальные условия, при которых у участника долевого строительства возникает обязанность доплатить 196272000 руб., а также последствия ненаступления данных условий, а именно: признание сторонами цены объекта равной 245340000 руб. и возникновение у застройщика права преимущественного выкупа у участника его доли проектной площади по цене 335340000 руб.

Судом установлено, что между сторонами ООО "Д-ИНВЕСТ", ООО "КАПСТРОЙПРОЕКТ" (цедент) и ООО "МЕАНДР" (цессионарий, второй ответчик) заключен договор от 13 декабря 2016 №2/КЗ/ОПТ-3 уступки прав требований (цессии) с одновременным переводом долга по договору № БА/КЗ/ОПТ-3/100816 от 10 августа 2016 долевого участия в строительстве.

По условиям данного договора (п.1.1)«Цедент» передает, а «Цессионарий» принимает часть прав и обязанностей, принадлежащих«Цеденту» по Договору № БА/КЗ/ОПТ-3/100816 от 10.08.2016 долевого участия в строительстве на общую проектную площадь 2180,80 кв. м. объектов долевого строительства (№ 1-54), а также обязательство оплатить за него цену в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором цессии.

Пунктами 1.3-1.6 указанного договора предусмотрено следующее:

1.3. Наряду с уступкой части прав «Цедент» передает, а «Цессионарий» полностью принимает на себя обязательства Цедента по Договору ДУ, неисполненные им на дату подписания настоящего Договора, в размере, указанном в п. 1.6. Договора цессии.

1.4. По Договору ДУ «Цедент» обязан уплатить Застройщику за Объекты долевого строительства денежные средства в размере 196272000 (Сто девяносто шесть миллионов двести семьдесят два миллиона) рублей, в том числе НДС 18% - 29 939 796 (Двадцать девять миллионов девятьсот тридцать девять тысяч семьсот девяносто шесть) рублей 61 копейка.

1.5. «Цедент» передает «Цессионарию» права и обязанности по Договору ДУ в полном объеме на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.

1.6. «Цессионарий» производит оплату долга «Цедента» перед «Застройщиком» передаваемых по Договору ДУ имущественных прав в размере 196272000 (Сто девяносто шесть миллионов двести семьдесят две тысячи) рублей 00 копеек, в том числе НДС 18 % - 29 939 796 (Двадцать девять миллионов девятьсот тридцать девять тысяч семьсот девяносто шесть) рублей 61 копейка, в соответствии с обязательством по Договору ДУ, указанному в п. 1.1 настоящего Договора, в течение 45 (Сорок пять) календарных дней, начиная со следующего дня, после государственной регистрации настоящего Договора цессии, «Цессионарий», путем перечисления на расчетный счет «Застройщика», указанного в п. 7 настоящего Договора.

Из указанного следует, что обязанности по договору долевого участия переданы Обществом "КАПСТРОЙПРОЕКТ" (цедентом) и ООО "МЕАНДР" (цессионарию) на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права (п.1.5 договора цессии) и при этом пунктом 1.6 договора цессии было установлено, что цессионарий производит оплату в соответствии с обязательством по Договору ДУ, указанному в п. 1.1 настоящего Договора, в течение 45 дней с даты регистрации договора цессии.

Истец указывает, что по состоянию на 04.04.2019 года (834 календарных дня с даты государственной регистрации Договора цессии) цена Договора № БА/КЗ/ОПТ-3/100816 от 10 августа 2016 долевого участия в строительстве в редакции Договора цессии в размере 196272000 рублей ООО «Меандр» застройщику не уплачена, в связи с чем истец 14.04.19 направил ООО «Меандр» уведомление об отказе от договора ДУ. Истец ссылается на то, что в силу Закона 214-ФЗ договор ДУ считается прекращенным с момента направления уведомления, и просит признать его расторгнутым с 14.04.19.

Однако в материалы дела не представлено доказательств, что к моменту заключения договора цессии от 13.12.16 сторонами были изменены условия пунктов 4.1.3, 4.1.4, 4.1.5 договора долевого участия. При этом истцом также не представлено доказательств наступления условий, предусмотренных п.4.1.5, в части изменения вида разрешенного использования земельного участка, предусматривающего жилую застройку, с наступлением которого связано применение сторонами договора ДУ цены объектов долевого строительства в размере 441612000 рублей с НДС возникновение обязательства по доплате 196272000 рублей.

Дополнительного соглашения к Договору ДУ об изменении предусмотренных пунктами 4.1.3, 4.1.4, 4.1.5 условий о цене сторонами не заключалось, что установлено постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда по делу А40-194461/17.

При рассмотрении настоящего дела сторонами не представлено соглашений об изменении указанных пунктов договора ДУ.

Согласно п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как было указано выше, договором ДУ цена устанавливалась в размере 441612000 рублей с НДС, исходя из цены 90000 руб. за 1 кв. м, но при этом в случае неисполнения условий 4.1.4 стороны договорились считать цену равной 245340000 руб. (п 4.1.5 договора ДУ).

Изменение цены договором ДУ предусмотрено только в случае изменения площади готового объекта по результатам обмера БТИ (п.4.3 договора ДУ).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы по делу А40-194461/17 установлено, что включение сторонами в договор долевого участия условия, обуславливающего возникновение у участника долевого строительства обязанности уплатить денежные средства в размере 196272000 руб. только в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка с КН 77:02:0014003:1318 под жилую застройку, имеет разумное экономическое обоснование, поскольку стоимость апартаментов (нежилого фонда) на рынке значительно уступает стоимости квартир (жилого фонда).

Суд решением по делу А40-194461/17 установил, что согласно представленному отчету оценочной компании ООО "ФЭЛКОН" № 0004121-01.2018 от 23.01.2018 рыночная стоимость 1 кв. м апартаментов по адресу: г. Москва, СВАО, район Останкинский, Березовая аллея (район станции метро "Ботанический сад"), пересечении улиц Березовая аллея и Сельскохозяйственная, по состоянию на 22 января 2018 года составляет 56499 руб.; рыночная стоимость 1 кв. м жилой площади по адресу: г. Москва, СВАО, район Останкинский, Березовая аллея (район станции метро "Ботанический сад"), пересечении улиц Березовая аллея и Сельскохозяйственная, по состоянию на 22 января 2018 года составляет 84506 руб.

При этом суд отклонил довод ООО «Д-Инвест» о том, что ООО «КапСтройПроект» приняло на себя обязанность уплатить денежные средства в размере 196272000 руб. при неисполненной застройщиком обязанности по изменению вида разрешенного использования земельного участка с КН 77:02:0014003:1318 под жилую застройку, поскольку такое поведение является экономически нецелесообразным.

Суд при рассмотрении настоящего дела принимает во внимание, что предметом ранее рассмотренного спора по делу А40-194461/17 были аналогичные отношения сторон по поводу одностороннего отказа застройщика (истца в настоящем деле) от договора ДУ, связанного с неоплатой ООО «Меандр» 196272000 руб., судом непосредственно рассматривался вопрос о действительности такого отказа.

Суд, рассмотревший дело А40-194461/17, прямо указал в решении, что спор между сторонами возник по поводу допущенной просрочки исполнения денежного обязательства в размере 196272000 рублей, возникшего, по мнению ООО «Д-Инвест», в силу пункта 4.1.4 Договора ДУ, а также на основании договора № 2/К3/ОПТ-3 от 13.12.2016 уступки прав требований (цессии) с переводом долга.

При этом суд пришел к выводу, что из системного прочтения пунктов 4.1, 4.1.1-4.1.5 Договора ДУ следует, что стороны поставили исполнение обязанности Участника долевого строительства по уплате денежных средств в размере 196272000 руб. в зависимость от изменения вида разрешенного использования земельного участка с КН 77:02:0014003:1318 на вид разрешенного использования, предусматривающий жилую застройку, что не противоречит действующему законодательству.

Суд, рассматривающий настоящее дело, не видит оснований не учитывать установленные судебными актами по делу А40-194461/17 обстоятельства.

Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее.

Согласно договору ДУ (п.1.1) земельный участок, на котором осуществлялось строительство объектов договора ДУ, был предоставлен застройщику в аренду по договору, заключенному с Департаментом городского имущества города Москвы.

В случае возведения жилого дома земельный участок, на котором расположен жилой дом, в силу закона переходит в долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно, и при этом не является объектом налогообложения, в то время как за участок, занятый нежилым зданием, подлежит оплате арендная плата, обязанность уплаты которой возникает у собственников помещений с момента регистрации прав на такие помещения.

Данное обстоятельство, с точки зрения суда, является существенным для определения действительной воли участников отношений в части определения цены и порядка ее оплаты по договору ДУ.

Установление в пункте 1.6 договора цессии от 13 декабря 2016 №2/КЗ/ОПТ-3 срока оплаты цессионарием застройщику 196272000 руб. по договору № БА/КЗ/ОПТ-3/100816 от 10 августа 2016 (в течение 45 дней с даты регистрации договора цессии) при одновременном указании на то, что все права и обязанности переходят к цессионарию на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, свидетельствует о том, что при заключении договора цессии стороны исходили из того, что к моменту истечения данного срока условие возникновения обязанности по доплате (изменение вида разрешенного использования участка – п.4.1.5 договора ДУ) наступит.

Согласно ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Оплата 196272000 руб. по договору ДУ является односторонней сделкой во исполнение договора и являлась обязательством под отлагательным условием (п.4.1.4, 4.1.5 договора ДУ) – изменение разрешенного использования участка под жилую застройку.

Договор цессии не содержит договоренностей об изменении условий договора ДУ, в частности, условия п. 4.1.5 о признании цены объекта равной 245340000 руб. при неисполнения застройщиком п.4.1.4 договора ДУ.

Соглашений об изменении пунктов 4.1.4 и 4.1.5 договора ДУ в материалы настоящего дела не представлено.

Ссылки истца на толкование условий договора цессии от 13 декабря 2016 №2/КЗ/ОПТ-3 в судебных актах по делу А40-245273/17 судом приняты во внимание. Истец по делу А40-245273/17 оспаривал соглашение от 03.08.2017 о расторжении договора цессии от 13 декабря 2016 №2/КЗ/ОПТ-3, ссылаясь на ничтожность соглашения от 03.08.17.

В постановлении апелляционной инстанции по указанному делу А40-245273/17 прямо указано следующее:

«…предметом судебного разбирательства по делу № А40-194461/17 по иску ООО «КапСтройПроект» к ООО «ДИнвест» является исключительно установление факта признания недействительными одностороннего отказа ООО «Д-Инвест» от Договора долевого участия в строительстве № БА/КЗ/ОПТ-3/100816 от 10.08.2016г., выраженного в уведомлении № 154/Д-И от 29.09.2017г. и одностороннего отказа ООО «Д-Инвест» от части Договора долевого участия в строительстве № БА/КЗ/ОПТ3/100816 от 10.08.2016г., выраженного в уведомлении № 154-1/Д-И от 29.09.2017. Предметом же судебного разбирательства по делу № А40-245273/17 по иску ООО «Д-Инвест» к ООО «Меандр», ООО «КапСтройПроект» является признание Соглашения о расторжении Договора уступки прав требования (цессии) от 13.12.2016 г. № 2/КЗ/ОПТ-3 с одновременным переводом долга по договору долевого участия в строительстве от 10.08.2016 № БА/КЗ/ОПТ-3/100816 от 03.08.2017 ничтожной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Предмет и основание иска по делу № А40-194461/17 и по делу № А40- 245273/17 отличаются, поскольку названные судебные акты касаются различных правоотношений хозяйствующих субъектов, которые регулируются различными нормами права. К правоотношениям, связанным с заключением/расторжением договоров долевого участия подлежат применению специализированные нормы отраслевого законодательства, в то время как правоотношения, связанные с заменой стороны в обязательстве, регулируются общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.»

Предметом настоящего спора, напротив, как и в деле А40-194461/17, является спор о наличии законных оснований для застройщика отказаться от договора ДУ по мотиву его неисполнения участником долевого строительства (или лицом, которому были уступлены права и обязанности по такому договору в части).

Обоснованность такого отказа, связанного с теми же обстоятельствами недоплаты 196272000 руб., которую застройщик считал нарушением обязательств, также является предметом настоящего спора, как и в деле А40-194461/17, в котором рассматривались ранее направленные застройщиком уведомления об отказе от договора ДУ.

Вместе с тем в силу ст. 10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу.

Непосредственно исследовав тексты договора цессии от 13 декабря 2016 №2/КЗ/ОПТ-3 и договора долевого участия № БА/КЗ/ОПТ-3/100816 от 10 августа 2016, суд пришел к выводам, изложенным в настоящем решении.

В данном деле предметом спора является обоснованность отказа застройщика от договора ДУ по мотиву неисполнения участником долевого строительства обязательств по оплате объекта, а требования предъявлены к двум ответчикам (цеденту и цессионарию), в связи с чем суд не усматривает оснований приостановления производства по делу до рассмотрения предъявленного в деле о банкротстве ООО «Капстройпроект» требования о признании недействительным договора цессии от 13 декабря 2016 №2/КЗ/ОПТ-3.

Доказательств изменения разрешенного использования участка истцом не представлено. Следовательно, условия, при которых цена объекта ДУ считается равной 441612000 рублей с НДС, не наступили, и цена объекта в соответствии с п.4.1.5 договора ДУ считается равной 245340000 руб., о чем буквально указано в этом пункте договора ДУ (ст. 431 ГК РФ).

Поскольку обстоятельство уплаты участником долевого строительства указанной цены (245340000 руб.) установлено вступившим в законную силу решением и не подлежит доказыванию в настоящем деле, а также признается истцом в иске, оснований отказаться от договора ДУ у застройщика не было.

Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (п.12. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении").

При указанных обстоятельствах отсутствуют основания признать договор долевого участия расторгнутым с 14.04.19, а следовательно, основания удовлетворения иска.

Госпошлина относится на истца.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ

Отказать в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу.

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья Е.В. Коновалова