Решение от 4 мая 2022 г. по делу № А50-32096/2021

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

04.05.2022 года Дело № А50-32096/21

Резолютивная часть решения объявлена 14.04.2022 года.

Полный текст решения изготовлен 04.05.2022 года.


Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Лаврова Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Башмачок" (614030, Пермский край, Пермь город, Вильямса улица, 6, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 08.10.2002, ИНН: <***>)

к ответчику: администрации города Перми (614015, Пермский край, Пермь город, Ленина улица, 23, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 22.12.2002, ИНН: <***>)

о признании права собственности в силу приобретательной давности на недвижимое имущество, общей площадью 455,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>:

- нежилое помещение, общей площадью 259,4 кв.м., кадастровый номер: 59:01:2912530:2237;

- нежилое помещение, общей площадью 196 кв.м., кадастровый номер: 59:01:2912530:2239,

третьи лица:

1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (614990, Пермский край, Пермь город, Ленина улица, 66/2, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 17.12.2004, ИНН: <***>);

2. общество с ограниченной ответственностью «Уральское качество» (614030, Пермский край, Пермь г., ФИО2 <...>, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 19.10.2015, ИНН: <***>);

3.Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми (614015, Пермский край, Пермь город, Сибирская улица, 15, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 30.12.2011, ИНН: <***>).



В судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО3, доверенность от 10.02.2022, паспорт, диплом, ФИО4, директор, паспорт;

от ответчика: ФИО5, доверенность от 22.12.2021 №059-01-44-206, служебное удостоверение, диплом;

от третьих лиц: извещены, не явились.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Башмачок" (далее – истец, Общество "Башмачок") обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к администрации города Перми (далее - ответчик) о признании права собственности в силу приобретательной давности на недвижимое имущество, общей площадью 455,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>:

- нежилое помещение, общей площадью 259,4 кв.м., кадастровый номер: 59:01:2912530:2237;

- нежилое помещение, общей площадью 196 кв.м., кадастровый номер: 59:01:2912530:2239.

Определением суда от 29.12.2021 исковое заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление Росреестра по Пермскому краю).

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, в отзыве на исковое заявление и в дополнениях к отзыву указывает, что помещение на первом этаже, площадью 259,4 кв.м., с кадастровым номером: 59:01:2912530:2237 (далее – помещение №1) зарегистрировано на праве собственности за муниципальным образованием город Пермь. Право собственности муниципального образования город Пермь на помещение №1 возникло на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», включено в состав муниципальной собственности на основании постановления администрации города Перми от 30.11.1993 №1656 «О закреплении объектов недвижимости в муниципальной собственности г. Перми» (пункт 158 Перечня). В соответствии с договором №03/120 купли-продажи объекта муниципальной (государственной) собственности от 01.02.1993 истец вправе был заключить долгосрочный (на срок не менее 15 лет) договор аренды помещения №1, с правом приобретения указанного помещения в собственность не ранее, чем через год после вступления в силу договора №03/120, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В актах инвентаризации и оценки помещение №1 не указано. Помещение №1 в аренду и в собственность истцу не передавалось, в связи с чем, владение истцом данным помещением не является добросовестным в понимании статьи 234 ГК РФ, поскольку истец знал об отсутствии основания возникновения у него права собственности на указанное помещение.

В отношении нежилого помещения общей площадью 196 кв.м, кадастровый номер 59:01:2912530:2239, расположенного в подвале здания по адресу: <...> (далее - помещение №2) ответчик сообщил, что сведения в Едином государственном реестре недвижимости о зарегистрированных правах отсутствуют. В реестре муниципального имущества города Перми помещение №2 не числится. Истцом не доказано, что прежним собственником помещения №2 является муниципальное образование город Пермь. Таким образом, привлечение администрации города Перми в качестве ответчика в отношении помещения №2 является необоснованным, администрация по указанным требованиям не является надлежащим ответчиком, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований относительно помещения №2. Помещение №2 создано путем самовольной реконструкции, не является объектом гражданских прав и обязанностей, в связи с чем, не может быть признано право собственности на помещение №2 в порядке приобретательной давности. Кроме того, истцу не принадлежит земельный участок, на котором расположено реконструированное помещение №2. По этой причине истец не является лицом, которое может обращаться в суд за признанием права собственности на самовольную постройку. Необходимые разрешения на реконструкцию помещения №2 у истца отсутствуют. Доказательств того, что истец предпринимал необходимые меры для получения разрешения на строительство нет.

Также ответчик сообщил, что при рассмотрении Арбитражным судом Пермского края дела №А50-27303/2019 установлено следующее: спорные помещения №1 и №2 входят в состав единого объекта с жилым домом № 6 по ул. Вильямса г. Перми, поскольку пристроенные к нему нежилые помещения запроектированы в составе одной стройки как часть единого комплекса строящегося многоквартирного дома; на многоквартирный дом и пристроенные помещения имеется единый технический паспорт; пристрой и многоквартирный дом расположены на едином земельном участке, имеют один адрес; многоквартирный дом и нежилые помещения имеют общие инженерные системы водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения (частично), вентиляции. Заключение эксперта №1-813, составленного при рассмотрении дела №А50-27303/2019, не подтверждает, что реконструированное помещение №2 соответствует установленным требованиям, а сохранение помещения №2 не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Управление Росреестра по Пермскому краю представило отзыв на исковое заявление от 01.02.2022 №2.2-7/181-2022, в котором сообщило, что в отношении нежилого помещения, общей площадью 259,4 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Вильямса, д. 6, с кадастровым номером: 59:01:2912530:2237, 02.12.2021 внесена запись о государственной регистрации права собственности Муниципального образования город Пермь на основании постановления о разграничении государственной собственности в Российской Федерации на Федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность от 27 декабря 1991 г. N 3020-1, принятого Верховным Советом Российской Федерации, постановления администрации города Перми от 30.11.1993 №1656. Запись №59:01:2912530:2237-59/088/2021-1 является актуальной.

В настоящее время в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах в отношении объекта недвижимого имущества со следующими характеристиками: нежилое помещение, общей площадью 196 кв.м, расположенное по адресу: Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Вильямса, д. 6, с кадастровым номером: 59:01:2912530:2239.

27.09.2021 в ГБУ ПК «Пермский краевой МФЦ ПГМУ» филиал Кировский -2 обратилось ООО «Башмачок» с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права собственности на нежилое помещение, общей площадью 259,4 кв.м, расположенное по адресу: Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Вильямса, д. 6, с кадастровым номером: 59:01:2912530:2237. К заявлению были приложены приказ от 07.09.2021 г. №1 о вступлении в должность Директора ООО «Башмачок» ФИО4; протокол внеочередного общего собрания участников от 07.07.2021 № 1; лист записи в ЕГРЮЛ от 22.09.2021; договор 03/120 купли-продажи объекта муниципальной (государственной) собственности от 01.02.1993г. № б/н; свидетельство о собственности от 24.02.1993 г. №0232 выданное Фондом имущества г. Перми.

27.09.2021 в ГБУ ПК «Пермский краевой МФЦ ПГМУ» филиал Кировский -2 обратилось ООО «Башмачок» с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права собственности на нежилое помещение, общей площадью 196 кв.м, расположенное по адресу: Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Вильямса, д. 6, с кадастровым номером: 59:01:2912530:2239. К заявлению был приложен приказ от 07.09.2021 г. №1 о вступлении в должность Директора ООО «Башмачок» ФИО4

В рамках рассмотрения заявления государственным регистратором были направлены запросы о принадлежности в ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 28.09.2021, запрос в администрацию города Перми от 08.10.2021.

29.09.2021 был предоставлен ответ из ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» № 113-517-7041, в котором сообщалось, что в отношении нежилых помещений в подвале в 5-этажном жилом доме, общей площадью 196 кв.м в домовладении по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Вильямса, д. 6, сведениями о регистрации не располагают.

29.09.2021 был предоставлен ответ из ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» № 113-517-7042, в котором сообщалось, что нежилые помещения на 1 этаже в 5-этажном жилом доме, общей площадью 259,4 кв.м в домовладении по адресу Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Вильямса, д. 6, зарегистрированы на праве собственности за Администрацией города Перми на основании Постановления администрации г. Перми № 1656 от 30.11.1993.

26.11.2021 в орган регистрации прав поступил ответ из Администрации города Перми №059-19-01-39/2-654, в котором сообщалось, что Департаментом имущественных отношений администрации города Перми организована работа по обращению в Управление Росреестра по Пермскому краю за государственной регистрацией права собственности муниципального образования город Пермь на помещение с кадастровым №59:01:2912530:2237, площадью 259,4 кв.м. по адресу <...>. В части предоставления информации об объекте недвижимости - нежилом помещении с кадастровым № 59:01:2912530:2239, площадью 196 кв.м, расположенном в подвале многоквартирного дома по адресу <...>, сообщалось, что указанное помещение в реестре муниципального имущества города Перми не учитывается, информация о передаче помещения в муниципальную собственность города Перми в Департаменте отсутствует.

07.10.2021 ООО «Башмачок» обратилось с заявлениями о приостановке государственной регистрации по обоим объектам до 06.04.2022 для устранения причин, препятствующих государственной регистрации прав.

11.10.2021 государственным регистратором было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав по обоим объектам по заявлению заинтересованного лица до 06.04.2022.

29.11.2021 государственным регистратором было принято дополнительное решение о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на основании п.п. 3,5 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) (имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав).

Определением суда от 11.02.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Уральское качество» (далее – Общество «Уральское качество»).

Общество «Уральское качество» представило отзыв на исковое заявление от 29.03.2022 №491, указав, что является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома №6 по ул. Вильямса в городе Перми. Решением Арбитражного суда Пермского края от 24.08.2021 по делу №А50-27303/2019 подтверждается использование спорных помещений истцом.

Определением суда от 29.03.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми (далее – Департамент градостроительства).

В отзыве на исковое заявление Департамент градостроительства сообщил, что заявленные требования являются незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Документы, подтверждающие год ввода в эксплуатацию помещения №2, у истца отсутствуют. Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Отсутствуют доказательства добросовестного владения истцом спорными помещениями как своим собственным имуществом в течение срока приобретательной давности. Сам по себе факт владения помещениями и несение бремени их содержания не свидетельствует о добросовестном владении. Приобретательная давность не распространяется на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке. Разрешение на реконструкцию и разрешение на ввод помещения №2 истцу не выдавалось, за данными разрешениями истец не обращался в Департамент градостроительства. Не представлены доказательства того, что сохранение помещения №2 не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также доказательства того, что помещение №2 соответствует установленным требованиям. Обстоятельства, установленные при рассмотрении Арбитражным судом Пермского края дела №А50-27303/2019, не являются доказанными, так как при рассмотрении настоящего дела участвуют другие лица. Отсутствуют выводы о том, что истец является собственником спорных помещений.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал, ответчик исковые требования не признал. Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие третьих лиц с учетом положений ст. 121, 123 АПК РФ.

В качестве правового обоснования требования истец указал статьи 39, 210, 234, 236, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации .

В качестве фактических обстоятельств истец сообщил, что с 24.02.1993 является владельцем недвижимого имущества, общая площадь которого составляет 455,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>: нежилое помещение на 1 этаже во встроенно-пристроенной части жилого многоквартирного дома, общей площадью 259,4 кв.м., кадастровый номер 59:01:2912530:2237; нежилое помещение в подвале пристроенной части жилого многоквартирного дома, общая площадь 196 кв.м., кадастровый номер 59:01:2912530:2239.

Во владение Обществу "Башмачок" нежилое помещение площадью 259,4 кв.м. перешло на основании договора купли-продажи объекта муниципальной (государственной) собственности №03/120 от 01.02.1993 и акта приема-передачи к договору от 24.02.1993, заключенного между Фондом имущества г. Перми и ТОО «Башмачок», свидетельства о собственности от 24.02.1993 №0232. В соответствии с данным договором приобретено муниципальное предприятие бытового обслуживания «Радуга» (далее - МПБО «Радуга») в качестве имущественного комплекса, владеющего на момент продажи недвижимым и движимым имуществом, расположенным по адресу: <...>.

С 25.01.2001 Общество "Башмачок" является владельцем нежилого помещения площадью 196 кв.м. Владение подвальным нежилым помещением возникло на основании переоборудования техподполья в подвал собственными силами и на денежные средства Общества "Башмачок" в целях его дальнейшего использования в коммерческих целях. Точный год ввода в эксплуатацию помещения подвала не известен, в связи с отсутствием подтверждающих документов в архиве истца. Общество "Башмачок" только в 2001 обратилось в Бюро технической инвентаризации с заявлением о технической инвентаризации, после чего состоялось обследование подвала и его постановка на технический учет, что подтверждается подготовленным специалистами БТИ в 2001 техническим паспортом нежилого помещения в доме № 6 по улице Вильямса (литера А).

В архиве Общества "Башмачок" в настоящее время отсутствуют иные доказательства оборудования подвала: разрешение на оборудование подвала, чеки и квитанции на закупку стройматериалов, договора подряда и прочее, в связи с истечением довольно длительного срока с момента переоборудования.

Следует также отметить, что при обследовании подвала в 2001 специалистами БТИ в особых отметках технического паспорта отмечено, что на оборудование подвала разрешение не было предъявлено. В связи с этим, предъявить разрешающий документ на оборудование подвала не представляется возможным.

Вышеуказанные нежилые помещения располагаются во встроенно-пристроенной части к жилому дому, между собой данные помещения не сообщаются, у каждого помещения отдельная входная группа, что позволяет их использовать в разных коммерческих целях.

С даты передачи имущества (24.02.1993) истец сохраняет профиль предприятия по ремонту обуви (более 15 лет), в том числе сохраняется число рабочих мест для инвалидов, обеспечиваются специальные условия труда инвалидов сроком на 15 лет согласно раздела 5 договора. Это стало возможным благодаря наличию занимаемых Обществом "Башмачок" спорных помещений (по договору они составляли 261,2 кв.м.), использованию и сохранению переданного оборудования, а также остальному имуществу, приведенному в актах инвентаризации и оценки, оформленных комиссией по приватизации Комитета по управлению имуществом г. Перми, согласно разделу 1 договора.

Истец указывает, что все условия, обозначенные в договоре, были им выполнены в полном объеме.

Владение нежилым помещением площадью 259,4 кв.м., где еще до недавнего времени располагалась обувная мастерская, являлось на протяжении всего срока владения добросовестным. Общество "Башмачок" не предполагало и не знало об отсутствии основания возникновения у него права собственности на спорные помещения.

Владение нежилым помещением площадью 196 кв.м., которое было переоборудовано из техподполья обувной мастерской, по настоящее время используется Обществом "Башмачок" для собственных нужд, с сохранением и поддержанием имущества в исправном и пригодном для эксплуатации состоянии, при отсутствии каких-либо аварийных ситуаций на протяжении всего срока владения.

Общество "Башмачок" владеет спорными помещениями как своим собственным имуществом и полностью за свой счет несет бремя его содержания, в том числе по текущему и капитальному ремонту, обслуживанию инженерных сетей и коммуникаций, противопожарной безопасности, по ежегодной подготовке систем отопления к осенне-зимнему периоду согласно регламенту и т.д.

Общество "Башмачок" как собственник несет затраты по ремонту кровли, наружных стен, крыльца, приобретает уборочный инвентарь, противогололедные средства, самостоятельно убирает снег с крыши пристроя и т.д.

Общество "Башмачок" не скрывает факт владения недвижимым имуществом, поэтому владение на протяжении всего срока было открытым.

Владение недвижимым имуществом не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности, поэтому оно является непрерывным.

Факты открытого и непрерывного владения недвижимым имуществом на протяжении всего срока приобретательной давности подтверждаются заключенными договорами на поставку коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями:

договор № 123 на прием сточных вод на 1994 с АО «Камкабель»;

договор холодного водоснабжения и водоотведения №110987 от 17.06.2015 с ООО «Новая городская инфраструктура Прикамья» (ООО «НОВОГОР-Прикамье»), акт сверки расчетов по договору;

договоры энергоснабжения №М-3526 от 20.04.1992, №М-3526 от 01.06.2018 с ПАО «Пермская энергосбытовая компания», акт сверки расчетов по договорам;

договор поставки тепловой энергии №63-921 от 28.06.2016 с ООО «Пермская сетевая компания», акт сверки расчетов по договору за период с 01.07.2012 г. по 26.05.2021.

Владение недвижимым имуществом открыто и непрерывно, как своим собственным недвижимым имуществом, также подтверждается заключенными с индивидуальными предпринимателями за период с 2005 по 2020 договорами аренды по предоставлению нежилых площадей, не занятых обувной мастерской, для оказания ими различных видов бытовых услуг населению.

Кроме того, истец с первого дня своего создания и по настоящее время зарегистрирован по вышеуказанному адресу, что подтверждается уставом Общество "Башмачок". По мнению истца, этот факт также подтверждает непрерывное и открытое владение недвижимым имуществом.

Притязания со стороны администрации города Перми на недвижимое имущество Общества "Башмачок", на протяжении всего периода владения, не заявлялись, что подтверждается письмом Департамента имущественных отношений администрации города Перми от 26.11.2021 г. № 059-19-01-39/2-654. Исходя из содержания письма, информация о заключении договоров аренды, купли-продажи между администрацией и Обществом "Башмачок" на нежилое помещение площадью 259,4 кв.м. в Департаменте отсутствует, нежилое помещение площадью 196 кв.м. в реестре муниципального имущества города Перми не учитывается, информация о передаче данного помещения в муниципальную собственность города Перми в Департаменте тоже отсутствует.

Иные лица свои права на спорные помещения не заявляли.

Таким образом, по мнению истца, владение является добросовестным, открытым и непрерывным, законность его владения никем не оспаривается.

Истец указал на то, что признан собственником спорных помещений при рассмотрении Арбитражным судом Пермского края дела №А50-27303/2019.

При постановке нежилого помещения площадью 259,4 кв.м. на кадастровый учет в 2020 Обществом "Башмачок" была получена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08.07.2020, согласно которой информация о зарегистрированных правах на этот объект отсутствовала.

При подаче заявления 27.09.2021 в Управление Росреестра по Пермскому краю на регистрацию ранее возникшего права собственности на спорные помещения было установлено, что на нежилое помещение №1 зарегистрировано право собственности за администрацией города Перми на основании Постановления администрации г. Перми № 1656 от 30.11.1993.

Управление Росреестра по Пермскому краю предложило представить долгосрочный договор аренды с правом приобретения помещения №1 в собственность на основании п. 6.5 договора купли-продажи объекта муниципальной (государственной) собственности № 03/120 от 01.02.1993. Указанный договор аренды не заключался.

При постановке на кадастровый учет в 2020 году нежилого помещения №2 истцом получена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25.11.2020, согласно которой информация о зарегистрированных правах на этот объект отсутствовала.

При подаче 27.09.2021 в Управление Росреестра по Пермскому краю заявления о регистрации ранее возникшего права собственности истца на помещение №2 на основании договора купли-продажи объекта муниципальной (государственной) собственности № 03/120 от 01.02.1993, также возникли причины, препятствующие процедуре государственной регистрации ранее возникшего права: согласно полученному ответу из ЦТИ Пермского края на объект недвижимости - нежилое помещение площадью 196 кв.м., сведения о регистрации данного объекта отсутствуют. Поскольку в договоре купли-продажи объекта муниципальной (государственной) собственности № 03/120 от 01.02.1993 г. отсутствует какая-либо информация о передаче техподполья обувной мастерской, в котором находились различные коммуникации и которое было технически неразрывно связано с обувной мастерской, то и передача данного объекта фактически и документально не состоялась. Отсутствие сведений о техподполье в вышеуказанном договоре препятствует регистрации как ранее возникшего права за истцом на помещение №2.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав (дополнительное) от 29.11.2021 № КУВД-001/2021-40352021 Управлением Росреестра по Пермскому краю дается разъяснение, из которого следует, что регистрация за истцом права собственности на помещение №2 возможно только при предоставлении правоустанавливающих документов или решения суда, вступившего в законную силу. Правоустанавливающие документы на оборудование подвала у истца отсутствуют.

Истец сообщил, что в целях правовой определенности в отношении спорных помещений, возможности их государственной регистрации, необходимо признать право собственности за ним на спорные помещения в судебном порядке. Иная возможность установить право собственности на спорные помещения, кроме обращения в суд, отсутствует.

В дополнительных письменных пояснениях истец указал, что в п. 2.1. договора купли-продажи №03/120 установлена цена объекта приватизации в целом, который обозначен в соответствии с разделом 1 договора и не ограничивается лишь только движимым имуществом в виде оборудования. Согласно п. 3.1. договора купли-продажи № 03/120 право собственности к Покупателю переходит на весь объект приватизации. Согласно свидетельству о собственности №0232, переданному истцу после регистрации договора купли-продажи №03/120, в качестве объекта приватизации передается муниципальное предприятие бытового обслуживания «Радуга» с указанным юридическом адресом передаваемого объекта и адресом собственника: <...>. Без передачи в собственность нежилого помещения площадью 259,4 кв.м. выполнение условий, указанных в п. 5.1. договора купли-продажи №03/120 невозможно. Доказательств о письменном оповещении истца о включении нежилого помещения площадью 259,4 кв.м. в состав муниципальной собственности не представлено. Истец не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности на нежилое помещение №1 до получения уведомления о приостановлении государственной регистрации прав (дополнительное) от 29.11.2021. Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником. Осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестности давностного владения.

По мнению истца, на протяжении более 28 лет администрация города Перми умышленно устранилась от владения помещением №1, не проявляла к объекту интереса, не исполняла обязанности по его содержанию. Правопритязания со стороны администрации города Перми на помещение №1 на протяжении всего периода владения не заявлялись. Фактически данный объект был брошен администрацией города Перми. Как титульный собственник, администрация города Перми не исполняла свою обязанность по несению бремени содержания спорных помещений, общего имущества в многоквартирном доме.

Нежилые помещения на 1 этаже под №№ 1,2,2/3,4,4/5 (частично), 12,13,14,15 и 16, являющиеся пристроенными, т.е. пристроем, общей площадью 202,71 кв.м., а также нежилые помещения подвала общей площадью 196 кв.м. не имеют общих ограждающих и несущих конструкций с жилым домом (вопросы 1,2, 8 и 9 экспертного заключения №1-813). Спорные помещения, находящиеся в пристрое, являются самостоятельными объектами, поскольку указанные помещения могут эксплуатироваться отдельно от жилого дома. В связи с чем, выводы администрации города Перми о возможном переоборудовании нежилого помещения площадью 196 кв.м. из общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, являются неверными.

Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками (Постановления Президиума ВАС от 24 января 2012 №12048/11 и от 25 сентября 2012 № 5698/12). Поскольку истец проводил реконструкцию техподполья до 1995 хозяйственным способом на собственные средства, обязанности по приемке их в эксплуатацию в названном порядке у него не имелось, а в настоящее время отсутствует возможность воспользоваться ныне действующими правилами ввиду отсутствия разрешительной документации. Возможность государственной регистрации права собственности на нежилое помещение №2 в административном порядке утрачена. Нежилое помещение площадью 196 кв.м. не обладает признаками сборно-разборных сооружений, находится в технически исправном состоянии, пригодно для эксплуатации, не угрожает общественным интересам, жизни и здоровью граждан.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с исковым заявлением о признании права собственности на спорные помещения.

Исследовав и оценив в совокупности в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные доказательства, пояснения истца, ответчика, третьих лиц арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав, а признание права собственности в частности по существу сводится к подтверждению судом возникновения и наличию такого права у лица.

При этом в силу абсолютного характера права собственности выбор ответчика по такому иску носит условный характер - им может быть как лицо, оспаривающее право истца на имущество, так и любое иное лицо, в том числе и не оспаривающее такое право.

Основания приобретения права собственности предусмотрены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 ст. 218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

На основании пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество

Согласно п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление №10/22) при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Судом установлено, что 01.02.1993 года между Фондом имущества города Перми (продавец) и товариществом с ограниченной ответственностью «Башмачок» (покупатель) заключен договор №03/120 купли-продажи объекта муниципальной (государственной) собственности (далее – договор №03/120), в соответствии с разделом 1 которого продавец продает, а покупатель приобретает муниципальное предприятие бытового обслуживания «Радуга» по адресу: <...>, состоящее из: оборудование: швейная машина 330-8 в количестве 1 шт., отделочный стол количестве 1 шт., приспособление для кройки в количестве 1 шт., отделочный станок в количестве 1 шт., пресс ПГИО в количестве 1 шт., машина АСГ-13 в количестве 1 шт., машина ОМ-2-Р в количестве 2 шт., швейная машина в количестве 4 шт., остального имущества, приведенного в актах инвентаризации и оценки, оформленных комиссией по приватизации Комитета по управлению имуществом города Перми. Аналогичное имущество перечислено в Перечне машин, оборудования и других средств, прилагаемого к Свидетельству о собственности на приватизируемое предприятие.

Цена объекта определена в пункте 2.1. договора №03/120 и составляет сумму 17 800 руб. 00 коп. Аналогичная цена указана в Свидетельстве о собственности на приватизируемое предприятие. При этом, в свидетельстве указано о том, что стоимость оборудования составляет 1,9 тыс. руб., стоимость оборотных средств составляет 15,9 тыс. руб.

Цена оборудования в размере 1,9 тыс. руб. указана также в акте оценки стоимости машин, оборудования и других основных средств по состоянию на 01.10.1992 года (Приложение №3). Суд обращает внимание на то, что в данном акте перечислено только оборудование, указанное в разделе 1 договора №03/120.

В материалы дела представлены инвентаризационные описи товарно-материальных ценностей, в которых содержится перечень передаваемого оборудования и инвентаря (оборотных средств).

Сведения о помещении №1 в данных документах не содержатся.

Соответственно стоимость помещения №1 не вошло в стоимость приобретаемого муниципального предприятия бытового обслуживания «Радуга», истцом стоимость помещения №1 не оплачивалась.

В пунктах 3.3. и 3.4. договора №03/120 указано, что передача объекта покупателю производится продавцом по акту приема-передачи.

Стороны включили в договор раздел 5 «Особые условия договора», согласно которым покупатель обязан сохранить профиль предприятия (ремонт обуви) в течение 15 лет (подпункт 5.1.1. договора №03/120), сохранить число рабочих мест для инвалидов и обеспечить им специальные условия труда сроком на 15 лет (подпункт 5.1.2. договора №03/120).

В пункте 6.5. договора №03/120 стороны предусмотрели, что покупатель вправе на основании пункта 5.7. Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год заключить долгосрочный (на срок не менее 15 лет) договор аренды занимаемого муниципальным предприятием бытового обслуживания «Радуга» пристроенного помещения к 5-ти этажному дому общей площадью 261,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с правом приобретения указанного помещения в собственность не ранее чем через год после вступления в силу настоящего договора в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.

При этом, в пункте 5.7. Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год, утвержденной Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11.06.1992 N2980-1, указано, что договоры аренды заключаются в отношении нежилых помещений, зданий, строений, не вошедших в состав приобретенного ими имущества.

24.02.1993 продавец и покупатель подписали акт приема-передачи объекта приватизации по договору №03/120, в соответствии с которым покупателю передано оборудование, перечисленное в разделе 1 договора №03/120. Помещение №1 в данном акте не указано.

В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

С учетом перечня оборудования, перечисленного в разделе 1 договора №03/120, перечня имущества, содержащегося в приложениях к Свидетельству о собственности на приватизируемое предприятие, в инвентаризационных описях товарно-материальных ценностей суд приходит к выводу о том, что в отношении помещения №1 указанный договор не заключался. Суд соглашается с доводом ответчика о том, что истец вправе был заключить договор аренды в отношении помещения №1. Также у истца имелось право не ранее чем через один год после вступления в силу договора №03/120 приобрести в собственность помещение №1.

Указание в свидетельстве о собственности на юридический адрес объекта приватизации само по себе не свидетельствует о передаче истцу спорных помещений.

Иных документов, подтверждающих передачу помещения №1 истцу, нет.

Доказательства того, что истцом после заключения договора №03/120 предпринимались действия для заключения договора аренды помещения №1 или приобретения помещения №1 в собственность в материалы не представлены. Также нет доказательств того, что истцу было отказано в заключении договора аренды помещения №1 или в передаче данного помещения в собственность.

Отсутствие договора аренды в отношении помещения №1, то исполнение не всех условий договора №03/120, не должно ставить истца в более выгодное положение.

По этой причине довод истца о том, что он не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности на помещение №1 судом отклоняется. В данном случае давностное владение не является, по мнению суда, добросовестным.

Довод истца о том, что администрация города Перми в течение длительного времени устранилась от владения помещением №1, не проявляла к спорному помещению интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, судом отклоняется, так как 02.12.2021 внесена запись о государственной регистрации права собственности Муниципального образования город Пермь на помещение №1, что свидетельствует о заинтересованности ответчика в спорном помещении. Так как помещение №1 находилось во владении и в пользовании истца с целью осуществления им предпринимательской деятельности, то истец обязан был нести расходы на содержание данного помещения. В случае, если бы расходы на содержание помещения №1 нес ответчик, а истец извлекал имущественную выгоду от использования помещения, то на стороне истца возникло бы неосновательное обогащение.

Довод истца о том, что он не смог бы осуществлять свою деятельность в помещении №1 в течение 15 лет без оформления права собственности на данное помещение, противоречит фактическим обстоятельствам дела. Истец осуществляет свою деятельность в спорном помещении без оформления права аренды и собственности с 1993 года, то есть более 15 лет.

Довод истца о том, что постановление администрации города Перми от 30.11.1993 №1656 «О закреплении объектов недвижимости в муниципальной собственности г. Перми» вынесено после заключения договора №03/120, не имеет правового значения, так как не подтверждает факт возникновения у истца права собственности на помещение №1.

В отношении помещения №2 истец в исковом заявлении указывает, что с 25.01.2001 является владельцем данного помещения, которое возникло в результате реконструкции техподполья в подвал собственными силами и на денежные средства истца в целях дальнейшего использования помещения №2 в коммерческих целях. Точный год ввода в эксплуатацию подвала не известен. При этом, в дополнительных пояснениях, истец утверждает, что техподполье реконструировано до 1995 года.

В судебном заседании 14.04.2022 истец пояснил, что выполнил работы по реконструкции в техническом подполье путем выемки грунта, устройству бетонного пола, в связи с чем изменился объем помещения №2.

По мнению ответчика и Департамента градостроительства, указанные обстоятельства свидетельствуют о выполнении истцом работ по самовольной реконструкции техподполья, права собственности на самовольную постройку не могут быть признаны в порядке приобретательной давности.

В представленном истцом заключении эксперта №1-813, выполненном автономной некоммерческой организацией «Бюро судебных экспертиз и независимой оценки» отсутствует перечень работ, выполненных для переоборудования технического подполья в подвал, а также нет выводов о том, что работы по переоборудованию технического подполя в подвал не угрожают жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Суд соглашается с доводом ответчика о том, что право собственности на спорные помещения на момент выполнения работ по реконструкции технического подполья у истца отсутствовали, в связи с чем, реконструкция технического подполья произведена истцом на непринадлежащем ему земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Доказательства того, что реконструкция произведена до 1995 года, истцом не представлены.

Разрешение на строительство (реконструкцию) истцом не получено. Действия по получению разрешения на строительство истцом не предпринимались.

На основании изложенного суд соглашается с доводом ответчика о том, что реконструкция технического подполья является самовольной.

Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Кроме того, суд обращает внимание на то, что техническим подпольем является пространство, обеспечивающее доступ к инженерным сетям достаточной высоты для обслуживания (пункт 3.2.4.9 "ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020. Национальный стандарт Российской Федерации. Здания и сооружения. Общие термины").

В пункте 8.17 СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 указано, что прокладку магистральных трубопроводов систем внутреннего теплоснабжения с верхней или нижней разводкой необходимо выполнять на технических этажах (подвал, техническое подполье или технический этаж).

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что техническое подполье является помещением вспомогательного назначения. Соответственно, перед реконструкцией технического подполья в подвал (в помещение с самостоятельным назначением) истец обязан был получить согласие у собственника помещения №1, для эксплуатации которого предназначено техническое подполье, то есть у ответчика. Доказательства получения данного согласия отсутствуют.

Отсутствуют доказательства того, выполненные работы по реконструкции технического подполья не угрожают жизни и здоровью граждан.

Довод истца о том, что решением Арбитражного суда Пермского края от 24.08.2021 по делу №А50-27303/2019 подтверждается право собственности истца на спорные помещения, судом отклоняется, так как вопрос о признании права собственности Общества «Башмачок» на спорные отношения при рассмотрении указанного дела не выяснялся, указанным решением (в резолютивной части) право собственности истца на спорные помещения не признано. Кроме того, заслуживает внимания довод Департамента градостроительства о том, что при рассмотрении указанного дела ответчик и Департамент градостроительства не участвовали.

Иные доводы истца судом оценены, отклонены, так как не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора.

На основании изложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью "Башмачок" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.


Судья Ю.А. Лавров