Решение от 24 ноября 2021 г. по делу № А53-22648/2021




АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Ростов-на-Дону

«24» ноября 2021 года Дело №А53-22648/2021


Резолютивная часть решения объявлена «23» ноября 2021 года

Полный текст решения изготовлен «24» ноября 2021 года


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черевковой С.Ф.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрация Аксайского городского поселения (ОГРН 1056102027871, ИНН 6102021522)

к обществу с ограниченной ответственностью «Южный город - Аксай» (ИНН 6102038928, ОГРН 1116189001851)

о расторжении договора аренды, о возврате земельного участка,


при участии:

от истца – представитель Торопцов М.В. (доверенность от 12.01.2021);

от ответчика – представитель Добросоцкая С.Ю. (доверенность от 17.12.2020),

установил:

Администрация Аксайского городского поселения обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Южный город - Аксай» о расторжении договора аренды земельного участка от 17.01.2019 № 1, о возврате земельного участка.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств арендатором по освоению земельного участка.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве.

В судебном заседании 23.11.2021 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 23.11.2021 до 12 часов 55 минут.

После перерыва судебное разбирательство продолжено.

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между администрацией городского поселения и обществом заключен договор аренды земельного участка от 17.01.2019 № 1.

Согласно п. 1.1. договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:02:0120159:234, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, Аксайский район, г. Аксай (далее - участок), с разрешенным использованием: коммунальное обслуживание, в границах указанных в сведениях об основных характеристиках объекта недвижимости, прилагаемых к договору и являющихся его неотъемлемой частью, общей площадью 766 кв. м, сроком на 10 лет.

Земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов в соответствии с п.п. 4 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для размещения объекта теплоснабжения (п.1.2. договора).

В соответствии с п. 2.1. договора срок аренды участка установлен с 17.01.2019 по 17.01.2029.

30.03.2021 администрацией в соответствии с распоряжением Администрации Аксайского городского поселения от 19.01.2021 № 4 начальником отдела имущественных и земельных отношений Администрации Аксайского городского поселения Понамаревой И.А. проведено обследование участка, усмотрены признаки нарушения земельного законодательства в виде не освоения земельного участка по назначению, не выполнения работ по благоустройству земельного участка (акт обследования № 5/1 от 30.03.2021).

В адрес арендатора направлены предупреждения от 30.03.2021 № 63.20.1/1300, от 30.03.2021 № 63.20.1/1302 с предложением в срок до 01.05.2021 начать освоение участка и направить соответствующие доказательства.

Письмом от 13.04.2021 № 97Ю-ЮГА арендатор сообщил, что между ним и ООО «Паритет» заключен договор от 08.04.2021 №П-17 на выполнение проектных работ, а также, что ежегодно осуществляются мероприятия по отсыпке дорог асфальтовой крошкой и планируется укладка газона и посадка деревьев, при условии хороших погодных условий, в срок до 30.04.2021.

В целях проверки исполнения предупреждения от 30.03.2021 № 63.20.1/1302 администрацией повторно осуществлен выезд и обследование участка, что подтверждается, в результате которого усмотрены признаки нарушения земельного законодательства в виде не освоения земельного участка по назначению, невыполнения работ по благоустройству земельного участка (акт обследования № 12 от 07.05.2021).

В адрес общества направлены уведомления от 07.05.2021 № 63.20.1/2156, № 63.20.1/2157 с предложением в срок до 24.05.2021 расторгнуть договор и возвратить арендодателю земельный участок по акту приема-передачи.

Арендатором направлен ответ от 17.05.2021 № 107Ю-ЮГА с отказом в расторжении договора, с указанием на то, что условия договора по освоению земельного участка исполняются, мероприятия по благоустройству проведены.

Администрация Аксайского городского поселения, указывая, что договор аренды земельного участка заключен в 2019 году, с момента его заключения и до получения предупреждения от 30.03.2021 обществом не предпринималось никаких действий по исполнению предмета договора, а именно по осуществлению работ по размещению объекта теплоснабжения, поясняя, что условиями договора от 08.04.2021 №П-17 четко не определены ни предмет договора, ни сроки его исполнения, что не является надлежащим подтверждением исполнения обязательств по договору, считая это существенным нарушением условий договора и целевого использования участка, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды и о возврате земельного участка.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований администрации, приняв во внимание следующее.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Указанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Материалами дела подтверждается, что истец направил в адрес ответчика уведомления от 07.05.2021 № 63.20.1/2156, № 63.20.1/2157 с предложением в срок до 24.05.2021 расторгнуть договор и возвратить арендодателю земельный участок по акту приема-передачи в связи с не освоением земельного участка по назначению.

Таким образом, арендодатель надлежащим образом предупредил арендатора о намерении досрочно расторгнуть договор аренды.

Соглашение о расторжении договора аренды с ответчиком не подписано.

Обращаясь в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды, администрация ссылается на неиспользование арендатором земельного участка в целях размещения объекта теплоснабжения (котельной) в течение двух лет с даты заключения договора как на существенное нарушение условий договора о пользовании имуществом.

Вместе с этим, как следует из материалов дела, земельный участок предоставлен арендатору в целях размещения объекта теплоснабжения, срок аренды установлен до 17.01.2029.

Согласно условиям договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с видом разрешенного использования (п. 5.4.2. договора), не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории (п. 5.4.7. договора).

За нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации (п. 6.1. договора).

В п. 7.2. договора установлено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 5.1.1. договора.

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению, при использовании способами, приводящими к его порче, а также в случае невнесения более двух раз подряд арендной платы за участок (п. 5.1.1. договора).

В соответствии с п. 7.3. договора при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

Так, согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном его нарушении. При этом, исходя из смысла пункта 4 указанной нормы следует, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей порядок досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в частности при существенном нарушении условий договора о пользовании имуществом.

В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

В силу норм статей 9 и 65 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации обстоятельства, приведенные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка, а кроме того, указанное обстоятельство должно быть доказано арендодателем посредством представления суду соответствующих доказательств.

Также из анализа статей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельством, исключающим прекращение договора аренды земельного участка, является время, необходимое для освоения земельного участка.

Анализ норм статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации установленным требованиям, а для его получения необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и другой разрешительной документации, на получение, согласование и организацию которой необходимо потратить значительное время, которое в свою очередь не может быть не оценено, как время, потраченное на освоение земельного участка.

Проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство должны быть совершены в установленные договором сроки.

Так общество в ответе на предупреждение администрации указывает на активное освоение земельного участка путем проведения обязательных предварительных и внешне подготовительных работ перед началом строительства, осуществления работ по проектированию, обществом заключаются договоры на выполнение проектных работ по газификации нежилых зданий, на проектирование котельной, получена документация на газоснабжение нежилого здания по адресу: г. Аксай, ул. Луначарского, 16. Указывает, что норма продолжительности строительства котельной составляет 25-28 месяцев. Указанное подтверждается приложенными документами.

Администрация, обращаясь в суд с настоящим иском о расторжении договора, не учла, что предоставленный ей срок в 30 дней для исполнения арендатором обязательства явно недостаточен, в договоре не указано, что котельная должна быть построена в определенные сроки.

При этом администрацией не опровергнут довод арендатора о том, что участок для ее строительства предоставлен в аренду на 10 лет и это как раз с учетом длительных сроков проектирования и строительства подобных объектов.

Таким образом, представляется, что арендатор обязанность по целевому использованию арендуемого земельного участка не нарушил, планомерно предпринимает шаги по проектированию котельной в целях последующего строительства.

Благоустройство арендуемого земельного участка осуществлялось арендатором на регулярной основе, о чем он письменно извещал администрацию с приложением доказательств. Согласно фотографиям, участок выровнен, его поверхность очищена от мусора, забор по периметру починен и покрашен, произведена высадка молодых деревьев в защитных кольцах.

Вместе с этим объем благоустройства в договоре аренды не раскрыт, поэтому утверждать, что благоустройство не совершено, у администрации нет фактических оснований.

Помимо этого, в исковом заявлении администрация ссылается на п. 5.1.1. договора, где указан закрытый перечень условий, при наступлении которых арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, однако в указанном пункте нет такого условия, как неисполнение обязанности по благоустройству.

Исследовав и оценив доказательства в их совокупности по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о недоказанности администрацией обстоятельств, свидетельствующих о существенном нарушении ответчиком условий договора о пользовании имуществом, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и отвечающих требованиям пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку срок строительства котельной настоящим или иным договором не установлен, в материалы дела представлены доказательства предпринимаемых ответчиком мер по освоению земельного участка, по его благоустройству, следует признать, что требование о расторжении договора необоснованно.

В связи с чем в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 17.01.2019 № 1 и о возврате земельного участка необходимо отказать.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Судья С.П. Прокопчук