Решение от 28 ноября 2018 г. по делу № А32-30661/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело № А32-30661/2016

г. Краснодар«28» ноября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2018 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 28 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алханашвили Ж.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-30661/2016

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

к обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Актив» (ОГРН <***> ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате по договорам аренды земельных участков для строительства, пени,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - администрации муниципального образования город Краснодар, департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Краснодарскому краю, департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края,

при участии в судебном заседании представителя МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея - ФИО1 (по доверенности от 19.06.2018), ФИО2 (по доверенности от 20.06.2018), представителя ответчика - ФИО3 (по доверенности от 09.01.2018), представителя администрации г. Краснодара – ФИО4 (по доверенности от 08.11.2017),

У С Т А Н О В И Л:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее – Территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Актив» о взыскании:

- по договору аренды от 20.01.2012 №7700002164 задолженность за период с 01.04.2014 по 30.06.2016 в размере 480 747 рублей 89 копеек, пеню в размере 77 557 рублей 52 копеек;

- по договору аренды от 20.01.2012 №7700002161 задолженность за период с 01.04.2014 по 30.06.2016 в размере 530 264 рублей 75 копеек, а также пеню в размере 94 211 рублей 23 копеек;

- по договору аренды от 20.01.2012 №7700002160 задолженность за период с 01.04.2014 по 30.06.2016 в размере 664 582 рубля 43 копеек, пеню в размере 122 401 рублей 57 копеек;

- по договору аренды от 20.01.2012 №7700002166 задолженность за период с 01.04.2014 по 30.06.2016 в размере 480 747 рублей 90 копеек, пеню в размере 76 843 рублей 47 копеек;

- по договору аренды от 20.01.2012 №7700002155 задолженность за период с 01.04.2014 по 30.06.2016 в размере 8 691 386 рублей 73 копеек, а также пеню в размере 1 351 405 рублей 70 копеек.

Исковые требования мотивированы следующим. На основании распоряжения Территориального управления от 12.01.2012г. № 14-р в аренду ООО «Центр-Актив» были предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами: 23:43:0107001:14314, 23:43:0107001:14311, 23:43:0107001:14310, 23:43:0107001:14316, 23:43:0107001:14305. ООО «Центр-Актив» допустило просрочку по внесению арендных платежей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены администрация муниципального образования город Краснодар, департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Краснодарскому краю, департамент архитектуры и градостроительства Краснодарского края.

Определением от 25.07.2018 произведено процессуальное правопреемство, истцом по делу признано Межрегиональное теруправление Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 21.11.2018 по 28.11.2018, представители теруправления исковые требования поддержали в полном объеме, об уточнении не заявили. Представитель ответчика против исковых требований возражал по доводам, указанным в отзыве, а также ходатайствовал о снижении размера неустойки на основании ст.333 ГК РФ. Представитель администрации г. Краснодара, участвовавший в судебном заседании до перерыва, разрешение спора оставил на усмотрение суда.

Исследовав материалы дела, суд считает, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что на основании распоряжения Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 12.01.2012г. № 14-р предоставлен ООО «Центр-Актив»:

1) земельный участок площадью 5 000 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0107001:14314, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, на основании которого заключен договор аренды земельного участка от 20.01.2012г. № 7700002164 .

В соответствии с п.п.3.6, 5.2.2 указанного договора аренды земельного участка ООО «Центр-Актив» обязано вносить арендную плату не позднее 10 числа начала каждого квартала в полном объеме и предоставлять Арендодателю копию платежного поручения.

Однако в нарушение условий договора, обязанность ответчиком по своевременной уплате арендных платежей надлежащим образом не исполняется, в результате чего образовалась задолженность перед федеральным бюджетом за период с 01.04.2014 по 30.06.2016 в размере 558 303,71 руб. из них: задолженность по арендной плате в размере 480 747,89 руб.; задолженность по пене на 26.08.2016 г. в размере 77 557,52 руб.

2) земельный участок площадью 5 000 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0107001:14311, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, на основании которого заключен договор аренды земельного участка от 20.01.2012г. № 7700002161 .

В соответствии с п.п.3.6, 5.2.2 указанного договора аренды земельного участка ООО «Центр-Актив» обязано вносить арендную плату не позднее 10 числа начала каждого квартала в полном объеме и предоставлять Арендодателю копию платежного поручения.

Однако в нарушение условий договора, обязанность ответчиком по своевременной уплате арендных платежей надлежащим образом не исполняется, в результате чего образовалась задолженность перед федеральным бюджетом за период с 01.04.2014 по 30.06.2016 в размере 624 475,98 руб. из них: задолженность по арендной плате в размере 530 264,75 руб.; задолженность по пене на 22.08.2016 г. в размере 94 211,23 руб.

3) земельный участок площадью 6 448 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0107001:14310, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, на основании которого заключен договор аренды земельного участка от 20.01.2012г. № 7700002160.

В соответствии с п.п.3.6, 5.2.2 указанного договора аренды земельного участка ООО «Центр-Актив» обязано вносить арендную плату не позднее 10 числа начала каждого квартала в полном объеме и предоставлять Арендодателю копию платежного поручения.

Однако в нарушение условий договора, обязанность ответчиком по своевременной уплате арендных платежей надлежащим образом не исполняется, в результате чего образовалась задолженность перед федеральным бюджетом за период с 01.01.2014 по 30.06.2016 в размере 786 984 руб. из них: задолженность по арендной плате в размере 664 582,43 руб.; задолженность по пене на 22.08.2016 г. в размере 122 401,57 руб.

4) земельный участок площадью 5 000 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0107001:14316, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, на основании которого заключен договор аренды земельного участка от 20.01.2012г. № 7700002166 .

В соответствии с п.п.3.6, 5.2.2 указанного договора аренды земельного участка ООО «Центр-Актив» обязано вносить арендную плату не позднее 10 числа начала каждого квартала в полном объеме и предоставлять Арендодателю копию платежного поручения.

Однако в нарушение условий договора, обязанность ответчиком по своевременной уплате арендных платежей надлежащим образом не исполняется, в результате чего образовалась задолженность перед федеральным бюджетом за период с 01.04.2014 по 30.06.2016 в размере 557 609,03 руб. из них: задолженность по арендной плате в размере 480 747,90 руб..; задолженность по пене на 22.08.2016 г. в размере 76 843,47 руб.

5) земельный участок площадью 637 236 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, на основании которого заключен договор аренды земельного участка от 20.01.2012г. № 7700002155.

В соответствии с п.п.3.6, 5.2.2 указанного договора аренды земельного участка ООО «Центр-Актив» обязано вносить арендную плату не позднее 10 числа начала каждого квартала в полном объеме и предоставлять Арендодателю копию платежного поручения.

Однако в нарушение условий договора, обязанность ответчиком по своевременной уплате арендных платежей надлежащим образом не исполняется, в результате чего образовалась задолженность перед федеральным бюджетом за период с 01.04.2014 по 30.06.2016 в размере 10 042 792,43 руб. из них: задолженность по арендной плате в размере 8 691 386,73 руб.; задолженность по пене на 16.08.2016 г. в размере 1 351 405,70 руб.

Территориальным управлением в адрес ООО «Центр-Актив» была направлена претензия от 10.06.2016г. № 09/8740 о погашении задолженности по данным договорам, где также указывалось, что в случае непредставления документов, подтверждающих оплату задолженности, Территориальное управление оставляет за собой право обратиться в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением о взыскании задолженности по вышеуказанным договорам аренды.

Однако до настоящего времени задолженность перед федеральным бюджетом ООО «Центр-Актив» не погашена.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своей обязанности по внесению арендной платы послужило истцу основанием для обращения в суд за защитой нарушенного права.

При решении вопроса об обоснованности заявленных исковых требований, суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами и применяется с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В пункте 19 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Поскольку договоры аренды от 20.01.2012г.: № 7700002164, №7700002161, №7700002160, №7700002166, №7700002155 заключены после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, к правоотношениям сторон, заключившим данный договор, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный нормативными актами Российской Федерации.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Однако в нарушение условий вышеуказанных договоров, обязанность ООО «Центр-Актив» по своевременной уплате арендных платежей надлежащим образом не исполнялись, в результате чего образовалась задолженность перед федеральным бюджетом.

Истцом также заявлено требование о взыскании задолженности по пене В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.2 каждого договора аренды предусмотрена ответственность арендатора за невнесение им арендной платы в установленный договором срок в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

В судебном заседании установлено, что ответчик, по сути, не оспаривает факт наличия и размер задолженности в указанном в иске периоде по договорам аренды от 20.01.2012 №7700002164, от 20.01.2012 №7700002161, от 20.01.2012 №7700002160, от 20.01.2012 №7700002166.

Представитель ответчика пояснил, что по данным договорам аренды спор по размеру арендной платы и методике её начисления фактически отсутствует.

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании с ООО «Центр-Актив» задолженности по арендной плате и пени по следующим договорам аренды:

- по договору аренды от 20.01.2012 №7700002164 задолженность за период с 01.04.2014 по 30.06.2016 в размере 480 747 рублей 89 копеек, пеня в размере 77 557 рублей 52 копеек;

- по договору аренды от 20.01.2012 №7700002161 задолженность за период с 02.03.2012 по 30.06.2016 в размере 530 264 рублей 75 копеек, пеня в размере 94 211 рублей 23 копеек;

- по договору аренды от 20.01.2012 №7700002160 задолженность за период с 01.01.2014 по 30.06.2016 в размере 664 582 рубля 43 копеек, пеня в размере 122 401 рублей 57 копеек;

- по договору аренды от 20.01.2012 №7700002166 задолженность за период с 01.04.2014 по 30.06.2016 в размере 480 747 рублей 90 копеек, пеня в размере 76 843 рублей 47 копеек.

Рассмотрев требование Территориального управления о взыскании арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:43:0107001:14305 площадью 637 236 кв. м по договору аренды от 20.01.2012 №7700002155, суд полагает необходимым исходить из следующего.

Согласно распоряжению от 12.01.2012 № 14-р и договора от 20.01.2012г. № 7700002155 в аренду ООО «Центр-Актив» предоставлен участок с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, площадью 637 236 кв.м. для целей жилищного строительства.

Как указывает ответчик, в соответствии с видом разрешенного использования ООО «Центр-Актив» осуществляло на указанном земельном участке строительство многоквартирных жилых домов, в том числе: строительство объектов капитального строительства «2-ая очередь жилого комплекса «Немецкая деревня», расположенного северо-восточнее улицы Красных Партизан в Прикубанском внутригородском округе <...> литер 1; Квартал № 1 этап 2 литер 2; Квартал № 1 этап 3 литер 3; Квартал № 1 этап 4 литер 4; Квартал № 1 этап 5 литер 5; Квартал № 1 этап 6 литер 6; Квартал № 1 этап 7 литер 7; Квартал № 2 этап 1 литер 1; Квартал № 2 этап 2 литер 2; Квартал № 2 этап 3 литер 3; Квартал № 2 этап 4 литер 4; Квартал № 2 этап 5 литер 5; Квартал № 2 этап 6 литер 6; Квартал № 2 этап 7 литер 7; Квартал № 3 этап 1 литер 1; Квартал № 3 этап 2 литер 2; Квартал № 3 этап 3 литер 3; Квартал № 3 этап 4 литер 4; Квартал № 3 этап 5 литер 5; 2-х этажное здание, что подтверждают разрешения на строительство № RU 23306000-2144-р, № RU 23306000-2259-р, № RU 23306000-2260-р, № RU 23306000-2261-р, № RU 23306000-2662-р, № RU 23306000-2663-р, № RU 23306000-2664-р, № RU 23306000-2493-р, № RU 23306000-2494-р, № RU 23306000-2593-р, № RU 23306000-2517-р, № RU 23306000-2594-р, № RU 23306000-2520-р, № RU 23306000-2521-р, № RU 23306000-2801-р, № RU 23306000-2802-р, № RU 23306000-2803-р, № RU 23306000-2804-р, № RU 23306000-2805-р, № RU 23306000-3315-р.

В материалы дела представлены разрешения на ввод в эксплуатацию двадцати объектов капитального строительства, построенных на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, а именно:

- 7-этажный 4-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер «А», «под/А», «над/А», «а», «а1», «а2», «а3» на 126 квартир, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Венецианская, 2;

- 7-этажный 3-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер «А», «под/А», «над/А», «а», «а1», «а2», «а3», «а4» на 98 квартир, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Венецианская, 8;

- 7-этажный 2-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер «А», «под/А», «над/А», «а», «а1» на 56 квартир расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Венецианская, 6;

- 9-этажный 1-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер «А», «под/А», «над/А», «а», «а1» на 36 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 7-этажный 2-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер «А», «под/А», «над/А», «а», «а1», «а2», «а3», «а4», «а5» на 56 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 7-этажный 3-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер «А», «под/А», «над/А», «а», «а1», «а2», «а3», «а4» на 98 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 7-этажный 4-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер «А», «под/А», «над/А», «а», «а1», «а2», «а3», «а4», «а5» на 126 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 7-этажный 4-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер «А», «под/А», «над/А», «а», «а1», «а2», «а3», «а4», «а5» на 126 квартир, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Венецианская, 12;

- 7-этажный 3-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер «А», «под/А», «над/А», «а», «а1», «а2», «а3», «а4», на 98 квартир, расположенный по адресу: <...>; 9-этажный 2-секционный с подвалом и техническим этажом жилой дом литер «А», «под/А», «над/А», «а», «а1» на 72 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 9-этажный 1-секционный многоквартирный дом литер «А», подвал литер «под/А», техническим этаж литер «над/А», входы в подвал литер «а, а1» на 36 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 10-этажный 2-секционный многоквартирный дом литер «А», подвал литер «под/А», техническим этаж литер «над/А», входы в подвал литер «а, а1» на 72 квартиры, расположенный по адресу: <...>;

- 8-этажный 3-секционный многоквартирный дом литер «А», подвал литер «под/А», техническим этаж литер «над/А», входы в подвал литер «а, а1, а2, а3, а4» на 98 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 8-этажный 4-секционный многоквартирный дом литер «А», подвал литер «под/А», техническим этаж литер «над/А», входы в подвал литер «а, а1, а2, а3, а4, а5» на 126 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 9-этажный 3-секционный многоквартирный дом литер «А», подвал литер «под/А», техническим этаж литер «над/А», входы в подвал литер «а, а1, а2, а3» на 117 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 9-этажный 2-секционный многоквартирный дом литер «А», подвал литер «под/А», техническим этаж литер «над/А», входы в подвал литер «а, а1, а2, а3» на 90 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 9-этажный 1-секционный многоквартирный дом литер «А», подвал литер «под/А», техническим этаж литер «над/А», входы в подвал литер «а, а1» на 36 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 9-этажный 3-секционный многоквартирный дом литер «А», подвал литер «под/А», техническим этаж литер «над/А», входы в подвал литер «а, а1, а2, а3» на 117 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 9-этажный 2-секционный многоквартирный дом литер «А», подвал литер «под/А», техническим этаж литер «над/А», входы в подвал литер «а, а1, а2, а3» на 90 квартир, расположенный по адресу: <...>;

- 2-этажное здание, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, западнее улицы Средней (№RU 23306000-2891-в, №RU 23306000-2890-в, №RU 23306000-3801-в, №RU 23306000-3768-в, №RU 23306000-3800, №RU 23306000-2892-в, №RU 23306000-3580-в-2016, №RU 23306000-3770-в, №RU 23306000-3799-в, №RU 23306000-3769-в, №RU 23306000-2544-в, №RU 23306000-2543-в, №RU 23306000-2873-в, №RU 23306000-2875-в, №RU 23306000-2545-в, №RU 23306000-2872-в, №RU 23306000-2874-в, №RU 23306000-3758-в, №RU 23306000-3760-в, №RU 23306000-3762-в-2016, №RU 23306000-3759-в, №RU 23306000-3761-в, №RU 23306000-2800-в).

Так, согласно указанным разрешениям, дом по ул. Венецианская, 2 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2544-в), дом по ул. Венецианская, 8 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2545-в), дом по ул. Венецианская, 6 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2543-в), дом по ул. Венецианская, 4 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2872-в), дом по ул. Византийская, 3 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2873-в), дом по ул. Византийская, 5 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2874-в), дом по ул. ул. Византийская, 1 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2875-в), дом по ул. Венецианская, 12 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2891-в), дом по ул. Венецианская, 10 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2892-в), дом по ул. Венецианская, 14 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2890-в), дом по ул. Византийская, 13 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-3580-в), дом ул. Византийская, 11 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-3801-в), дом по ул. Византийская, 7 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-3799-в), дом по ул. Византийская, 9 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-3800-в), дом по ул. Византийская, 2 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-3758-в), дом по ул. Византийская, 6 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-3759-в), дом по ул. Византийская, 4 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-3760-в), дом по ул. Античная, 1 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-3761-в), дом по ул. Античная, 3 как единый объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-3762-в), 2-этажное здание, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, западнее улицы Средней как объект введен в эксплуатацию (разрешение № RU 23306000-2800-в).

Также судом в материалы дела истребованы выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении каждого помещения многоквартирных жилых домов по адресу ул. Венецианская, 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14; ул. Византийская, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 11, 13; ул. Античная, 1, 3. в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара, с указанием собственника и даты первичной регистрации права собственности на квартиру в ЕГРП (номер и дата записи о первичной регистрации в ЕГРП).

Учитывая данные обстоятельства, суд считает, что часть территории спорного земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14305, занятая многоквартирными жилыми домами и необходимая для их эксплуатации, не может считаться находящейся в аренде у общества.

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату регистрации права собственности на квартиры) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им. С момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме администрация утрачивает право распоряжаться соответствующей частью земельного участка, а арендатор – возможность пользоваться данной частью для целей строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2018 по делу №А32-27241/2016.

В соответствии с выполненным ООО «Центр-Актив» расчетом площади земельного участка, необходимого для эксплуатации каждого из введенных в эксплуатацию многоквартирных домов (объектов недвижимости), расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Венецианская, 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14; ул. Византийская, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 11, 13; ул. Античная, 1, 3, построенных ООО «Центр-Актив»:

- необходимая площадь для эксплуатации 7-этажного многоквартирного (126 квартир) дома № 2 по ул. Венецианская составляет 4398 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 7-этажного многоквартирного (98 квартир) дома № 8 по ул. Венецианская составляет 4201 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 7-этажного многоквартирного (56 квартир) дома № 6 по ул. Венецианская составляет 5988 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 9-этажного многоквартирного (36 квартир) дома № 4 по ул. Венецианская составляет 2514 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 7-этажного многоквартирного (56 квартир) дома № 3 по ул. Византийская составляет 6119 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 7-этажного многоквартирного (98 квартир) дома № 5 по ул. Византийская составляет 4176 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 7-этажного многоквартирного (126 квартир) дома № 1 по ул. Византийская составляет 4324 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 7-этажного многоквартирного (126 квартир) дома № 12 по ул. Венецианская составляет 4238 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 7-этажного многоквартирного (98 квартир) дома № 10 по ул. Венецианская составляет 4053 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 9-этажного многоквартирного (72 квартир) дома № 14 по ул. Венецианская составляет 5936 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 9-этажного многоквартирного (36 квартир) дома № 13 по ул. Византийская составляет 2396 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 10-этажного многоквартирного (72 квартир) дома № 11 по ул. Византийская составляет 6001 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 8-этажного многоквартирного (98 квартир) дома № 7 по ул. Византийская составляет 4034 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 8-этажного многоквартирного (126 квартир) дома № 9 по ул. Византийская составляет 4180 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 9-этажного многоквартирного (117 квартир) дома № 2 по ул. Византийская составляет 4981 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 9-этажного многоквартирного (90 квартир) дома № 6 по ул. Византийская составляет 4645,4 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 9-этажного многоквартирного (36 квартир) дома № 4 по ул. Византийская составляет 3881,6 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 9-этажного многоквартирного (117 квартир) дома № 1 по ул. Античная составляет 4981 кв.м;

- необходимая площадь для эксплуатации 9-этажного многоквартирного (90 квартир) дома № 3 по ул. Античная составляет 4617 кв.м.

Истцом указанный расчет площади не оспорен, контррасчет истцом не представлен.

Арбитражный суд неоднократно, начиная с определения от 19.09.2017 об отложении судебного разбирательства, и в последующих определениях, обязывал Теруправление Росимущества произвести перерасчет исковых требований с учетом даты первой регистрации права собственности на квартиры в многоквартирных домах и площадей, необходимых для эксплуатации построенных и введенных в эксплуатацию многоквартирных домов, однако, несмотря на неоднократные определения и запросы арбитражного суда, Теруправление Росимущества отказалось от выполнения такого перерасчета, в том числе и процессуального (не являющегося уточнением исковых требований).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание общий срок рассмотрения настоящего дела, составляющий два года с даты предварительного судебного заседания, а также отказ Теруправления от выполнения каких-либо расчетов площадей и размеров долга по арендной плате и пени, суд, в отсутствие иных доказательств и расчетов, принимает расчет, выполненный ответчиком, поскольку дальнейшие отложения судебных заседаний не приведут к предоставлению новых доказательств и расчетов в обоснование площадей, необходимых для эксплуатации многоквартирных жилых домов, и сумм арендной платы с учетом дат первой регистрации права собственности на квартиры в этих домах.

Таким образом, с учетом указанного расчета площади, выполненного ответчиком, в материалы дела представлен расчет задолженности по арендной плате и пени по договору аренды от 20.01.2012 №7700002155 за спорный период с 01.04.2014 по 30.06.2016г., согласно которому задолженность по арендной плате составила 7 450 848,62 руб., а пеня составила 926 632,16 руб. Данный расчет задолженности истцом также не оспорен, контррасчет задолженности истцом не представлен.

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 20.01.2012г. № 7700002155, в связи с чем, исковые требования подлежат частичному удовлетворению, и следует взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 7 450 848,62 руб. за период с 01.04.2014 по 30.06.2016г., а также пеню в размере 926 632 руб. руб.

ООО «Центр-Актив» в судебном заседании также заявлено ходатайство о снижении размера неустойки в силу положений ст.333 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки. Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. Неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (пункт 2 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81). Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Кодекса), а также с принципом состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения (постановление Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 N 11680/10).

В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Согласно абзацу 4 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения; о неисполнении обязательств контрагентами; о наличии задолженности перед другими кредиторами; о наложении ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; о непоступлении денежных средств из бюджета; о добровольном погашении долга полностью или в части на день рассмотрения спора; о выполнении ответчиком социально значимых функций; о наличии у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Также в п.75 указанного Постановления установлено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

ООО «Центр-Актив» факт о несоразмерном размере заявленной к взысканию неустойки, последствиям нарушенного обязательства не доказан.

Ставка в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 8,25% соответствует обычаям делового оборота и является обычно применяемой в предпринимательских отношениях и является минимальной.

Согласно положениям статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При заключении договоров штрафные санкции были установлены добровольным соглашением сторон, в виду чего размер неустойки не может быть признан крайне чрезмерным и являющимся злоупотреблением правом.

Произвольное уменьшение предусмотренного сторонами в договоре размера ответственности также нарушит принцип свободы договора.

При этом суд учитывает, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным, чем правомерное.

Доказательств того, что правомерное пользование денежными средствами (процентные ставки в кредитных учреждениях по выдаваемым кредитам) ниже установленного договором 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ в день, ответчиком в дело не представлено.

Согласно информации Банка России средневзвешенная процентная ставка по кредитам, предоставленным кредитными организациями нефинансовым организациям в рублях (в целом по РФ) в 2013 году имела максимальное значение в размере 12,5%.

Из действовавших в спорный период средневзвешенных процентных ставок по кредитам, предоставленным кредитными организациями нефинансовым организациям в рублях в целом по Российской Федерации в 2014 году, самой высокой процентной ставкой являлась ставка в размере 19,81%.

Из действовавших в спорный период средневзвешенных процентных ставок по кредитам, предоставленным кредитными организациями нефинансовым организациям в рублях в целом по Российской Федерации в 2015 году, самой высокой процентной ставкой являлась ставка в размере 20,70%.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания для уменьшения неустойки.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 65, 110, 156, 159, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Центр-Актив» (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу Межрегионального территориального управления Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН <***>, ОГРН <***>) всего 10 904 837 рублей 38 копеек задолженности по арендной плате и пени, из которой:

- по договору аренды земельного участка от 20.01.2012 №7700002164 задолженность за период с 01.04.2014 по 30.06.2016 в размере 480 747 рублей 89 копеек, пени в размере 77 557 рублей 52 копеек;

- по договору аренды земельного участка от 20.01.2012 №7700002161 задолженность за период с 01.04.2014 по 30.06.2016 в размере 530 264 рублей 75 копеек, а также пени в размере 94 211 рублей 23 копеек;

- по договору аренды земельного участка от 20.01.2012 №7700002160 задолженность за период с 01.04.2014 по 30.06.2016 в размере 664 582 рубля 43 копеек, а также пени в размере 122 401 рублей 57 копеек;

- по договору аренды земельного участка от 20.01.2012 №7700002166 задолженность за период с 01.04.2014 по 30.06.2016 в размере 480 747 рублей 90 копеек, а также пени в размере 76 843 рублей 47 копеек;

- по договору аренды земельного участка от 20.01.2012 №7700002155 задолженность за период с 01.04.2014 по 30.06.2016 в размере 7 450 848 рублей 62 копеек, а также пени в размере 926 632 рублей 16 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Центр-Актив» (ОГРН <***> ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 77 524 рубля.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья А.Л. Назыков