Решение от 26 января 2017 г. по делу № А76-15729/2016

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-15729/2016
г. Челябинск
27 января 2017 года
Резолютивная часть решения оглашена 26 января 2017г.

Решение в полном объёме изготовлено 27 января 2017г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Магнитогорска

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Магнитогорск Челябинской области,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Бриф»

о взыскании 360 389 руб. 59 коп., при участии представителей

истца: ФИО3, действующей на основании доверенности от 13.01.2015,

ответчика: ФИО4, действующей на основании доверенности от 21.11.2016,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Магнитогорска (далее – истец, Администрация г.Магнитогорска) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Магнитогорск (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании 343 550 руб. 62 коп. арендной платы по договору №9363 за пользование земельным участком, расположенным по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Комсомольская,16 в период с 28.02.2015 по 31.03.2016, а также 16 838 руб. 97 коп. неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 614, 621 Гражданского кодекса РФ и ст. 65 Земельного кодекса РФ о необходимости исполнения арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы.

Ответчик в представленном 30.08.2016 отзыве против удовлетворения требований возражал (том 1 л.д. 64-66). Указал, что спорный земельный участок по условиям договора был передан арендатору в день заключения договора, а именно – 28.09.2015. Однако фактически, участок поступил во владение арендатора только 04.02.2016- дата регистрации договора аренды. Доказательств того, что земельный участок находился в пользовании предпринимателя ранее 28.09.2015 с учётом вида разрешённого использования участка, администрация не представила. При этом на участке отсутствует какой бы то ни было объект недвижимости, в том числе принадлежащий ответчику. Также в ходе регистрации договора аренды в Управлении Росреестра было установлено, что в отношении участка уже имеется обременение в виде зарегистрированного договора аренды с иным лицом. Сослался на то, что в период действия договора на участке администрацией проводились сезонные ярмарки, что исключало возможность пользования участком.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Бриф» (том 1 л.д. 122), мнение не представило, явку представителя не обеспечило, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

Исследовав представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 74:33:0123013:35 поставлен на кадастровый учёт 13.03.2007 (том 1 л.д. 34-37).

ИП ФИО2 является собственником объекта недвижимости – здания торгового центра, площадью 1825 кв.м., расположенного в <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.04.2015 (том 1 л.д. 71).

На основании заявления ИП ФИО2 от 01.08.2013 (том 1 л.д. 17) 28 сентября 2015г. между администрацией (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор №9363 аренды земельного участка (том 1 л.д. 10-15).

По условиям указанного договора в аренду передается земельный участок площадью 2321 кв.м. с кадастровым номером 74:33:0123013:35, расположенный в г. Магнитогорск, в районе ул. Комсомольской,16 для размещения некапитального объекта- платной стоянки легкового транспорта.

Договор аренды №9363 прошёл государственную регистрацию 04.02.2016, что следует из штампа Управления Росреестра на последнем листе договора (том 1 л.д. 15).

Как следует из п. 1.3 договора, земельный участок принят арендатором без претензий, в связи с чем, передаточный акт не составлялся. То есть участок передан арендатору в день подписания договора- 28.09.2015.

По условиям п. 4.4 договора арендная плата перечисляется арендатором равными долями не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала.

Договор заключен сроком до 27.02.2020, условия договора распространяются на отношения, возникшие с 27.02.2015.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В пункте 1.1 договора аренды сторонами указано местоположение земельного участка, площадь. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что на момент подписания договора у сторон не имелись разногласия относительно его предмета.

Таким образом, договор аренды №9363 земельного участка является заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Расчет размера задолженности произведен истцом исходя из размера арендной платы за земельный участок, установленный на основании Постановления губернатора Челябинской области № 309 от 14.07.2003 законов Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО, решения Магнитогорского городского собрания депутатов от 26.06.2012 №108 (том 1 л.д. 18).

В абзаце 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Рассмотрев довод ответчика о том, что арендная плата подлежит взысканию с 04.02.2016- даты государственной регистрации права и фактической передачи участка, суд установил следующее:

В соответствии с п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, то обстоятельство, что спорный договор аренды был зарегистрирован только 04.02.2016, не имеет правового значения для взыскания арендной платы с даты государственной регистрации договора, а не его подписания.

Что касается распространения условий договора аренды на период предшествующий заключению договора аренды и передаче участка, то суд исходит из следующего:

на основании п. п. 1, 2 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

По смыслу правовой позиции, изложенной в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" согласование сторонами договора аренды условия о его распространении на ранее возникшие отношения означает оформление фактически возникших отношений сторон.

При этом согласно п. 10 указанного Информационного письма Президиума ВАС РФ арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы за период не ранее момента состоявшейся передачи последнему в пользование арендуемого имущества.

Таким образом, в порядке ч. 2 ст. 65 АПК РФ в судебном разбирательстве подлежат установлению обстоятельства, свидетельствующие о возникновении между истцом и ответчиком отношений по владению и пользованию спорным земельным участком ранее подписания и государственной регистрации договора аренды.

Между тем, доказательств передачи спорного участка ранее 28.09.2015, материалы дела не содержат.

В связи с чем, арендная плата подлежит взысканию с ответчика не ранее 28.09.2015.

Между тем, из представленных ответчиком в материалы дела доказательств следует, что в период с 15.09.2015 по 14.11.2015 и с 22.12.2015 по 31.12.2015 на территории спорного участка администрацией проводились сезонные ярмарки (том 1 л.д. 95-113, 134-139).

Довод истца о том, что предпринимателю при заключении договора аренды было заранее известно о том, что на участке периодически проводятся сезонные ярмарки и предприниматель был согласен вносить арендную плату за периоды проведения ярмарок, а также о том, что ярмарки занимали лишь часть участка, судом отклоняется по следующим основаниям.

05 мая 2010г. администрацией г. Магнитогорска принято постановление №4528-п «Об организации сезонной торговли картофелем и овощами на территории города Магнитогорска» (том 1 л.д. 88), в соответствии с которым торговля овощами производится с 01.09. по 31.10. каждого года.

14 марта 2012г. комиссия по рассмотрению вопросов, связанных с распоряжением земельными участками в г. Магнитогорске приняла решение о предоставлении ИП ФИО2 в аренду земельного участка по ул. Комсомольской,16 для организации платной автопарковки, а также об обязании предпринимателя обеспечить беспрепятственный доступ сельхозпроизводителей на пл. Горького для организации торговли в осенний период ярмарки «Урожай года» (том 1 л.д. 89 оборотная сторона).

При этом, доказательств того, что предприниматель взяла на себя обязательство вносить арендную плату за время пользования участком под ярмарку, суду не представлено.

Из видеозаписи расположения ярмарок на участке, просмотренной в судебном заседании 26.01.2017 с участием представителя истца, следует, что автотранспорт с товаром, а также торговые места расположены по всему периметру участка, что исключает из состава относимых доказательств представленные истцом письма от 30.12.2016 и от 18.10.2016 (том 1 л.д. 128) о том, что ярмарки занимали только небольшую часть участка (480 кв.м. и 63 кв.м.).

Доказательств того, что в ночное время территория участка в период проведения ярмарок освобождалась от стоянок грузового транспорта участников ярмарки, материалы дела не содержат.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что за период с 29.09.2015 по 14.11.2015 и с 22.12.2015 по 31.12.2015 арендная плата в размере 56 818,7 руб. 42 коп. с предпринимателя взысканию не подлежит.

Расчёт не подлежащей взысканию платы:

- с 28.09.2015 по 12.11.2015: 11 707 763,91 руб. *2%*1,5*1*1= 351 232,92 руб. в год, 87 808,23 руб. в квартал, 962,28 руб. в день 29 269,41 руб. в месяц.

Следовательно, с 28.09.2015 по 12.11.2015: 29 268,41 руб. + 15 дней *962,28 руб. =43 703,61 руб.

- с 13.11.2015 по 14.11.2015: 14 506 142,41 руб.*2%*1,5*1*1=435 184,27 руб. в год, в день 1 192,28 руб.*2 дня= 2 384,57 руб.

- с 22.12.2015 по 31.12.2012: 15 506 142,41 руб. *2%*1,5*1*1/365* 9 дней=10 730,52 руб.

Итого не подлежит взысканию арендная плата в размере 260 822,42 руб. (с учётом периода с 28.02.2015 по 27.09.2015).

Таким образом, за период с 15.11.2015 по 21.12.2015 за 37 дней арендная плата, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца, составила 80 972,29 руб. (37 дней *1 192,28 руб.).

Довод ответчика о том, что арендная плата подлежит взысканию только с даты регистрации договора аренды (04.02.2016), судом отклонен по ранее указанным основаниям со ссылкой на постановление пленума ВАС РФ №73.

За нарушение сроков внесения арендной платы п. 5.2 договора №9363 предусмотрено взыскание пени в размере 0,1% за каждый день просрочки.

Истцом пени заявлены за период с 04.02.2016 по 31.03.2016 (57 дней).

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Расчёт: 80 872,29 руб. *0,1%*57 дней =4 878,5 руб., которые и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании ст.110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Истец освобождён от уплаты госпошлины, следовательно, при принятии решения не в его пользу, оснований для распределения расходов по госпошлине не имеется.

Руководствуясь сатьями 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу администрации г. Магнитогорска 80 972 руб. 29 коп. долга, а также 4 878 руб. 50 коп. пени, всего - 85 850 руб. 79 коп.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 2 432 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объёме) путём подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья Л.Д. Мухлынина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.