Решение от 1 сентября 2023 г. по делу № А56-19844/2023

4781/2023-359388(3)


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-19844/2023
01 сентября 2023 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2023 года. Полный текст решения изготовлен 01 сентября 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Царевой А.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП 305784717500332, ИНН <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Бета Финанс» (196140, город Санкт-Петербург, Шушары поселок, Пулковское шоссе, дом 70, литер А, помещение 1- Н офис 37, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 1 534 500 руб.

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 03.03.2021), - от ответчика: ФИО3 (доверенность от 29.08.2022),

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Бета Финанс» (далее – Общество) о взыскании 1 500 000 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 21.11.2022 (далее – Договор) за февраль 2023 года, 34 500 руб. неустойки за период с 11.02.2023 по 05.03.2023, а начиная с 06.03.2023 неустойки, начисленной исходя из ставки 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки по дату фактической оплаты.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика иск не признал по мотивам, изложенным в отзыве; заявил (устно) ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы по вопросу о том, имеется ли в спорном здании система пожаротушения, обслуживалась ли она на момент передачи объекта в аренду Обществу.

Представитель истца возражал против удовлетворения данного ходатайства.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

По смыслу статьи 82 АПК РФ судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Таким образом, назначение экспертизы является правом суда. Необходимость в разъяснении вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос.

Вместе с тем, заявляя ходатайство о назначении экспертизы, ответчик не представил суду надлежащих доказательств в обоснование необходимости проведения по делу такой экспертизы (статьи 9, 65 АПК РФ). В связи с изложенным суд, признав, что совокупность представленных сторонами в материалы дела доказательств позволяет разрешить спор по существу без назначения судебной экспертизы, в порядке статьи 82 АПК РФ с учетом возражений истца отклонил соответствующее ходатайство Общества.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Общество (арендатор) и предприниматель ФИО1 (арендодатель) 21.11.2022 заключили Договор, по условиям которого арендодатель передал во временное владение и пользование арендатору помещение площадью 2389,6 кв.м, расположенное в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Савушкина, дом 119, корп. 5, лит. А.

По акту приема-передачи от 21.11.2022 помещение передано арендатору.

Подпунктом 3 пункта 2.3 Договора установлена обязанность арендатора своевременно производить арендные платежи.

Согласно пункту 4.1 Договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.

Постоянная часть составляет 1 500 000 руб. в месяц и вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца аренды (пункты 4.1, 4.2 Договора).

В силу пункта 4.4 Договора переменная часть арендной платы включает в себя расходы арендатора, связанные с обеспечением арендуемого объекта электроэнергией (согласно показаниям счетчиков).

Переменная часть оплачивается на основании счетов в течение 5 рабочих дней со дня получения счета (пункт 4.4.1 Договора).

Согласно пункту 3.5 Договора арендатор или арендодатель вправе расторгнуть Договор досрочно, если расторжение не связано с нарушением обязательств по Договору, предупредив письменно другую сторону не позднее, чем за два месяца до предполагаемого срока расторжения.

03.02.2023 Общество направило истцу уведомление о намерении с 01.03.2023 расторгнуть Договор.

В ответ на это уведомление предприниматель в письме от 03.02.2023 указал арендатору, что по условию пункта 3.5 Договора он продолжает действовать в течение двух месяцев со дня направления Обществом соответствующего уведомления (до 03.04.2023), в связи с чем арендная плата за этот период подлежит оплате арендатором.

В направленном ответчику письме от 13.02.2023 истец потребовал погасить задолженность по постоянной части арендной платы по Договору за февраль 2023 года.

Неисполнение ответчиком указанного требования в добровольном порядке послужило поводом для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом;

односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт передачи помещения в аренду Обществу подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривался.

Как видно из материалов дела, задолженность Общества по арендной плате (постоянная часть) по Договору за февраль 2023 года составила 1 500 000 руб.

Ответчик, возражая против иска, указал на то, что при заключении Договора стороны достигли договоренности о возможности организации арендатором в помещении в целях ведения деятельности зоны обслуживания транспортных средств, в связи с чем включили в Договор условие о цели аренды (ведение хозяйственной деятельности по продаже и подготовке к продаже автотранспортных средств), которая предполагает проведение целого комплекса предпродажного обслуживания автомобилей, определяемых заводом-изготовителем, то есть, зона обслуживания была необходимым условием аренды помещения; кроме того, после заключения Договора выяснилось, что системы пожаротушения и сигнализации в арендуемом помещении находятся в неисправном состоянии, а от проведения капитального ремонта пожарного оборудования арендодатель отказался, вследствие чего Общество не имело возможности использовать помещение для целей, под которые оно арендовано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При этом исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, либо досрочного расторжения договора.

В силу пункта 2 той же статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного

имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно позиции ответчика он после заключения Договора не имел возможности использовать помещение в соответствии с его назначением по причине наличия недостатков имущества, не оговоренных арендодателем при заключении Договора.

Помещение было передано ответчику (арендатору) по акту приема-передачи от 21.11.2022, подписанному предпринимателем и Обществом (в лице генерального директора) без возражений; подлинность указанного акта ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспаривалась.

Так, согласно названному акту арендатор претензий по состоянию нежилого помещения к арендодателю не имеет.

Как следует из нормы пункта 2 статьи 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые, в частности, должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В разделе Договора «Определения и толкования» под разрешенным использованием понимается использование арендатором помещения в течение срока действия Договора под организацию салона продаж автомобилей.

В силу п. 1.6 Договора на момент его заключения помещение имеет постоянное подключение к центральному водоснабжению, канализации, центральному отоплению; все договоры на снабжение помещения водой, отоплением и приемку сточных вод заключены и действуют, обеспечение пожарной сигнализацией имеется.

Как указал ответчик в письме от 03.02.2023, после начала рабочего процесса выяснилось, что помещение, взятое в аренду, в том числе, для подготовки автотранспортных средств к продаже, абсолютно не пригодно; отсутствует возможность организовать в нем ремонтную зону для проведения в ней предпродажной подготовки транспортных средств, установить специальное оборудование для проведения предпродажной подготовки, отсутствует возможность организации мойки для автомобилей, доставляемых в автосалон автовозами и завезенных с площадок хранения; таким образом, арендованное помещение идеально подходит только как выставочный павильон; в свою очередь, территориальное расположение арендованного помещения под выставочный павильон не отвечает интересам и задачам ответчика, однако местоположение автосалона не позволяет не только наращивать продажи, но фактически свело их на нет.

Вместе с тем, указанные доводы ответчика свидетельствуют о том, что в момент заключения Договора у Общества имелась возможность обнаружить вышеназванные недостатки (отсутствие возможности организовать в помещении ремонтную зону, установить специальное оборудование для проведения предпродажной подготовки, отсутствие возможности организовать мойку для автомобилей) во время осмотра имущества, то есть, такие недостатки относятся к явным.

Кроме того, как указал ответчик в письме от 03.02.2021, помещение подходит для использования как выставочный павильон, что соответствует понятию «разрешенное использование», согласованному в разделе Договора «Определения и толкования».

Кроме того, как видно из письма, основанием для расторжения Договора явилось, в том числе, то обстоятельство, что ответчика не устраивало территориальное расположение арендованного помещения.

Доказательств наличия недостатков в системе пожаротушения, препятствующих пользованию помещением, ответчиком в материалы дела не представлено.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРЮЛ, с 03.10.2017 (с даты регистрации юридического лица) Общество в качестве основного вида деятельности осуществляет деятельность по розничной торговле легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами, следовательно, является профессиональным участником соответствующего рынка.

Являясь профессиональным участником рынка, Общество, проявив должную степень заботливости и осмотрительности, должно было проверить все характеристики помещения на стадии заключения Договора.

Поскольку на момент принятия объекта в аренду ответчик, имевший возможность заявить возражения относительно его недостатков, замечаний не предъявил, риски несовершения указанного действия в силу положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ относятся на арендатора.

На основании изложенного суд, установив, что ответчик должен был быть осведомлен о характеристиках принимаемого в аренду имущества, а также о тех требованиях, которые необходимо соблюсти для полноценной эксплуатации этого имущества, при этом недостатки, на которые ссылается Общество, могли быть обнаружены им при осмотре объекта, однако об их наличии арендатор не заявлял, пришел к выводу о недоказанности ответчиком факта невозможности использования спорного помещения по обстоятельствам, не зависящим от арендатора.

Поскольку в данном случае ответчик не подтвердил, что по вине истца объект аренды не использовался и не мог быть использован в соответствии с условиями Договора, суд признал правомерным требование предпринимателя о взыскании с Общества арендной платы за февраль 2023 года применительно к установленным по делу обстоятельствам.

Довод ответчика о возможности зачета в счет оплаты задолженности за спорный период обеспечительного платежа, внесенного арендатором при заключении Договора, отклонен судом как безосновательный.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Общество в порядке пункта 3.5 Договора заявило об одностороннем отказе от исполнения Договора. Соответствующее уведомление арендатора получено истцом 03.02.2023.

Как установлено названным пунктом Договора, письменное уведомление об отказе от Договора должно быть направлено другой стороне не позднее, чем за два месяца до предполагаемого срока расторжения Договора.

При таком положении представляется обоснованной позиция истца, согласно которой Договор прекратил свое действие в результате отказа арендатора от его исполнения не ранее 03.04.2023.

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

При этом, как разъяснено в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Обзор N 66), досрочное освобождение арендуемого помещения (до

прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Как видно из материалов дела, 02.03.2023 ответчиком составлен односторонний акт приема-передачи, согласно которому в указанную дату помещение возвращено арендодателю. Предприниматель от подписания данного акта отказался, сославшись на то, что срок аренды еще не истек. К техническому состоянию помещения истец претензий не предъявил, что отражено (и удостоверено подписью предпринимателя) в акте от 02.03.2023.

Кроме того, в отзыве ответчик указал, что фактически помещение освобождено Обществом еще 27.02.2023.

Вместе с тем, вопреки позиции ответчика, обстоятельства освобождения арендатором объекта аренды 27.02.2023 или 02.03.2023 в данном случае не имеют правового значения с учетом разъяснений пункта 13 Обзора N 66, поскольку в течение двух месяцев с момента предупреждения арендатором арендодателя об отказе от Договора договор сохраняет свою силу для обеих сторон (пункт 3.5 Договора).

В связи с этим отказ Общества (арендатора) вносить арендную плату за период до 03.04.2023 не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения двух месяцев.

Пунктом 1 статьи 381.1 ГК РФ установлено, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Пунктом 4.6 Договора установлено, что обеспечительный платеж (1 500 000 руб.) засчитывается в счет оплаты за последний месяц аренды.

Поскольку, как установлено судом, спорный период (февраль 2023 года) не является последним месяцем аренды по Договору, оснований для зачета суммы обеспечительного платежа в счет исполнения соответствующего обязательства арендатора, вопреки позиции Общества, не имеется.

При таких обстоятельствах в отсутствие доказательств, опровергающих правовую позицию истца (статья 65 АПК РФ), требование предпринимателя о взыскании с ответчика 1 500 000 руб. задолженности по арендной плате по Договору за февраль 2023 года подлежит удовлетворению.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Возможность взыскания неустойки (пеней) в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки за нарушение арендатором сроков перечисления арендной платы предусмотрена пунктом 5.4 Договора.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Согласно расчету суда по состоянию на 11.08.2023 (дату принятия решения суда) общая сумма пеней составит 273 000 руб.

Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика; также с ответчика подлежит взысканию неустойка начиная с 12.08.2023 по дату фактической оплаты исходя из ставки 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Таким образом, иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

В связи с удовлетворением иска расходы по уплате государственной пошлины за его рассмотрение по правилам статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бета Финанс» (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) 1 500 000 руб. задолженности, 273 000 руб. пеней, начисленных по состоянию на 11.08.2023, а начиная с 12.08.2023 по дату фактической оплаты пени, начисленные исходя из ставки 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, 28 345 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Целищева Н.Е.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 17.03.2023 9:37:00

Кому выдана Целищева Надежда Евгеньевна